宁波市江东房产物业总公司与浙江华诚建设工程招标代理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省宁波市中级人民法院 民事判决书 （2014）浙甬民二终字第420号 上诉人（原审被告）：浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司。住所地：浙江省杭州市沈半路257号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市江东房产物业总公司。住所地：浙江省宁波市江东区东方商务中心5幢34号（10-4）-（10-8）。 法定代表人：***，该公司经理。 委托代理人：***，浙江金汉律师事务所律师。 上诉人浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司因与被上诉人宁波市江东房产物业总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2014年5月16日作出的（2014）甬东民初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定：原告系位于宁波市江东区东方商务中心5幢34号﹤11-6﹥、﹤11-7﹥、﹤11-8﹥、﹤11-9﹥房屋的产权人。2010年4月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于东方商务中心5幢34号（11-6、7、8、9）房屋出租给被告用于经营，租赁期限为28个月，自2010年4月6日至2012年8月5日止，房屋年租金为167380元，月租金为13948元，租金按季结算，先付后用，由被告在每季的前10日内支付，在合同有效期内，若被告不按时交付租金，拖欠一个月以上的或未经原告同意，擅自直接或变相转租、转让的，或严重违反国家法律、法规从事非法经营，损害公共利益的原告有权解除合同，收回房屋，造成的一切损失由被告承担。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告将该房屋交付被告使用，被告仅支付2010年4月6日至2012年2月5日期间的房租，2012年2月6日至2012年8月5日拖欠房租26368元，被告仍占用上述房屋。 原审原告宁波市江东房产物业总公司于2014年4月11日诉至原审法院，请求判令：解除原审原、被告之间的房屋租赁合同，原审被告立即腾退所租用房屋；原审被告立即支付拖欠的租金及房屋占有使用费（计算至实际退还房屋为止，现暂计至2014年4月5日为305335元）。 原审法院经审理认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。首先，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，依法成立并有效，对当事人均有约束力。现该合同约定的租赁期限届满，原告同意被告继续使用涉案房屋，故可视为双方成立不定期租赁合同关系。原告向被告寄发通知函并于2014年4月向该院提起诉讼，符合法律规定的“在合理期限前通知承租人”，故原告请求解除双方租赁关系并要求被告腾退涉案房屋的诉请，依法予以支持；其次，被告作为涉案房屋的承租人，应及时足额支付租金，因其并未对原告主张的拖欠租金数额提出反驳，故被告向原告支付2012年2月6日至2012年8月5日拖欠租金26368元并支付自2012年8月6日起至实际腾退之日止的房租，数额可按原来约定的租金计算。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市江东房产物业总公司与被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司关于宁波市江东区东方商务中心5幢34号﹤11-6﹥、﹤11-7﹥、﹤11-8﹥、﹤11-9﹥房屋的租赁关系于判决生效之日起解除；二、被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司于判决生效后二十日内从位于宁波市江东区东方商务中心5幢34号﹤11-6﹥、﹤11-7﹥、﹤11-8﹥、﹤11-9﹥房屋内腾退；三、被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司支付原告宁波市江东房产物业总公司至2012年8月5日止拖欠的房屋租金26368元；被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司按年租金167380元标准计算支付原告自2012年8月6日起至本判决确定的合同解除之日止的房屋租金，并按年租金167380元标准计算支付判决确定的合同解除次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，于判决生效后二十日内付清。如果被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5980元，减半收取2990元，由被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司负担。 宣判后，原审被告浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司不服，上诉至本院，称：1.原审审判程序违法。原审法院向上诉人邮寄的起诉状副本、证据材料、开庭传票等诉讼文书，上诉人未曾收到过。直至2014年5月20日收到民事判决书后才得知诉讼之事。原审法院在未核实上诉人收到开庭传票的情况下即缺席判决，违反民诉法相关规定。2.原判认定事实错误。上诉人向被上诉人租赁涉案房屋后，房屋一直由上诉人宁波分公司使用。2013年7月4日上诉人注销宁波分公司，并在《宁波晚报》上刊登了注销公告。同时，上诉人派员工与被上诉人交涉房屋腾退及支付租金事宜，并告知其上诉人的宁波分公司已注销，与上诉人无关系。上诉人注销宁波分公司后，未再继续使用涉案房屋，双方之间的房屋租赁关系于2013年7月解除。之后，分公司负责人未与被上诉人达成租赁协议，导致房屋闲置，故2013年7月以后的房屋闲置损失应由被上诉人自行负担。另补充，不定期租赁合同出租人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。被上诉人在发函中未提出解除合同，至一审诉讼前被上诉人也未在合理期限内通知上诉人解除合同，原审判决认定被上诉人在合理期限内通知上诉人解除合同，显然错误。为此，请求二审法院撤销原判，发回重审，或者依法改判确认上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系于2013年7月已解除，驳回被上诉人要求上诉人支付2013年7月以后房屋占有使用费的诉讼请求。 被上诉人宁波市江东房产物业总公司答辩称：1.原审审判程序问题。原审法院已将相关诉讼材料均送达给了上诉人，有相应的送达凭据。2.被上诉人一直在向上诉人催讨租金，双方并未对房屋腾退及支付租金进行交涉。直到一审判决之后上诉人才派员工与被上诉人交涉房屋腾退事宜，但是房屋内有上诉人财产，房屋腾退未成功。3.不定期租赁合同是否解除，系租金还是房屋占有使用费问题，并非实质的金钱给付的问题。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 在二审审理期间，上诉人提供以下证据：证据1.浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司宁波分公司登记基本情况，拟证明该分公司于2013年7月4日已注销的事实。证据2.2013年7月3日《宁波晚报》公告一份，拟证明上诉人在注销宁波分公司时办理了相关公告手续，并通知与分公司有财务问题的相关主体与上诉人联系。证据3.承包协议一份，拟证明宁波分公司的财产实际为***所有。证据4.***名片一份，拟证明***系被上诉人于2013年5月13日发给上诉人通知函中记载的联系人。证据5.腾退函及国内快递件一份，拟证明上诉人于2014年6月6日已将东方商务中心5幢11楼三个房间腾空并打扫干净，要求被上诉人接收房屋并函告被上诉人，被上诉人不予接收。 被上诉人经质证认为，对证据1真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据2真实性无异议，但与本案没有关联性。签订合同的主体并不是上诉人宁波分公司，而是上诉人。上诉人仅通过登报的形式，并不当然消除其与被上诉人之间的债权债务关系，双方应办理相关手续来解除合同。对证据3的真实性无法确认，因***是上诉人的内部承包人，未到庭。假如此协议是真实的，也是上诉人与***之间的内部协议，对外没有约束力。对证据4没有异议。对证据5真实性无异议，被上诉人确实收到过函告。这份证据反而可以证明上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系以及房屋实际占用的情况，最起码到2014年6月6日房屋还是由上诉人占用。上诉人只是将其中一部分房屋腾空并要求被上诉人接收，被上诉人考虑到整体租赁以及下一步问题，双方腾退没有成功，房屋一直由上诉人占用。 本院经审查认为，因被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。但与本案缺乏关联性，不属二审中新证据。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系。上诉人不能提供证据证明双方于2013年7月解除房屋租赁合同，故上诉人理应支付被上诉人拖欠的租金及房屋占用费。至于上诉人与其宁波分公司负责人***之间的内部承包关系，不属本案审理范围，双方可另行解决。被上诉人多次发函向上诉人催讨拖欠的租金，直至向原审法院起诉要求解除合同、腾退房屋及上诉人支付租金及占用费，原审法院支持被上诉人诉请，符合法律规定，并无不当。原审法院通过快递服务公司向上诉人送达了起诉状副本、证据材料、开庭传票等诉讼文书，但上诉人未到庭参加诉讼，原审法院据此作出缺席判决，于法有据，也无不当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5980元，由上诉人浙ＸＸ诚建设工程招标代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 代理审判员*** 代理审判员*** 二〇一四年七月十日 代书记员***