北京中航大北物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民事判决书 （2022）京0115民初13397号 原告：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园1号楼124室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 被告：***，男，1966年11月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：***，北京市中淇律师事务所律师。 原告北京中航大北物业管理有限公司（以下简称：中航物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中航物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令***立即支付中航物业公司自2012年8月1日至2018年12月31日期间物业服务费91947.24元，并以该物业服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2022年4月30日利息为12459.89元，暂合计104407.13元；2.判令***支付中航物业公司自2012年8月1日至2019年3月15日期间供暖费77841.92元、告自2012年8月1日至2018年12月31日期间制冷费34868.3元，合计112710.22元。以上暂合计217114.35元；3.本案诉讼费用由***承担。事实和理由：中航物业公司受案涉项目开发商北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称中航瑞信公司）的委托，自2010年3月8日起先后陆续与中航瑞信公司签订四份《北京市前期物业服务合同》或《前期物业委托合同》及一份补充协议，自2010年1月21日起至2018年12月31日为瑞赛亦庄E-park园区（2011年12月9日更名为“中航工业科技商务园”）提供前期物业服务，物业服务费由***按拥有物业建筑面积预交；自2010年1月21日至2013年12月31日，分割产权楼宇物业服务费标准为4元/平方米/月，供暖费38元/平方米/季，非整栋业主制冷费28元/平方米/季，2013年供暖费42元/平方米/季，***298.53平方米全年物业服务费14329.44元；自2015年1月1日至2018年12月31日，非整栋楼宇物业服务费4.55元/平方米/月，供暖费47元/平方米/季，非整栋楼宇制冷费28.97元/平方米/季，***298.53平方米全年物业服务费变更为16299.73元；物业服务费应从案涉房屋交付***之日的次月起按照房屋转让合同的约定承担支付，***办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按年交纳，***每年支付一次物业服务费，应于每年度十日前预付下一年度物业服务费；***逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；因本合同发生争议可向北京仲裁委员会起诉，其他内容详见《北京市前期物业服务合同》或《前期物业委托合同》及一份补充协议。***于2008年11月6日与中航瑞信公司签订了《房屋转让合同》，***购买位于北京经济技术开发区路东区瑞赛·亦庄E-Park（暂定名）4号楼1单元-1层101号房屋（于2011年变更为6号楼1单元B101室，以下简称案涉房屋），建筑面积合计298.53平方米，所在楼宇设有集中空调系统，集中供暖、制冷，自中航瑞信公司通知***办理房屋交接手续最后期限届满之次日起交纳物业服务费等各种税费；***同意中航物业公司（签订《房屋转让合同》时名称北京一航大北物业管理有限公司，于2008年12月17日更名为现名称）为案涉房屋提供物业服务，物业管理期间物业服务费价格为4元/月·平方米（建筑面积），按季度收取，***在收房当日或之前缴费，承诺遵守《物业管理规约》，物业服务费用由***按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，在前期物业服务合同约定的期限内交纳。***是案涉房屋的业主，于2012年6月1日接收案涉房屋，***每年应交中航物业公司物业服务费14329.44元（4元/月·平方米×298.53平方米×12月）。***自2012年8月1日至2018年12月31日，欠付中航物业公司物业服务费91947.24元（4元/月·平方米×298.53平方米×77个月）、暖气费85379.58元（=11344.14+42元/建筑平方米/供暖季×298.53+46元/建筑平方米/供暖季×298.53平方米+40元/建筑平方米/供暖季×298.53平方米×4?6?6个供暖季）、制冷费58899.97元（=7313.99+28元/建筑平方米/制冷季×298.53+28.96元/建筑平方米/制冷季×298.53平方米×5个制冷季），合计286226.79元。经查，***及其承租人申请暂停2012年、2013年、2014年制冷，申请暂停2012年供暖，依据北京市相关规定，暂停供暖期间***应按照全年供暖费60%向中航物业公司支付供暖费，故扣减其2012年供暖费4537.66元（=11344.14元×40%），扣减2012年制冷费7313.99元，扣减2013年、2014年制冷费分别为8358.84元（=28元/建筑平方米/制冷季×298.53），合计扣减制冷费24031.67元。期间虽经中航物业公司以各种方式多次催要，***至今未交纳。***欠付2012年8月1日至2018年12月31日期间物业服务费91947.24元，应自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算至2022年4月30日利息为12459.89元，暂合计104407.13元。综上所述，***接受了中航物业公司提供的物业、制冷、供暖等服务，但拒不交纳各项服务费，严重影响了中航物业公司的正常经营，损害了中航物业公司的权益和法律尊严，中航物业公司为维护自身合法权益，特此起诉，请法院支持中航物业公司的全部诉讼请求。 ***辩称，不同意中航物业公司的全部诉讼请求。1.***不是本案适格的被告主体，案涉房屋的所有权人是中航瑞信公司，案涉房屋的物业服务费、供暖费和制冷费应该由中航瑞信公司支付。因中航瑞信公司未按合同约定办理产权登记，购房人多次维权，并有多次会谈，中航瑞信公司及中航物业公司均承诺减免和在办理产权证之前暂不收取物业费等费用。中航物业公司将属于全体购房人所有的物业费年度结余都转给了中航瑞信公司，中航瑞信公司实际承担了案涉园区公共维修基金的支付责任。2.如法院坚持认定案涉房屋转让合同有效且***系案涉房屋所有权人，符合物业管理条例及前期物业服务合同的业主资格，中航物业公司的诉讼请求也已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应获得支持。中航物业公司的缴费通知及催费通知均向案外人北京山木泉饮水设备有限公司（以下简称山木泉公司）发送，且催费通知注明山木泉公司欠费金额，在2018年之前未向***主张过权利。3.***购买的案涉房屋出租给山木泉公司经营使用，在2013年书面告知中航物业公司案涉房屋物业费由山木泉公司承担，案涉房屋产生的相关费用与***无关。4.中航物业公司擅自提高制冷费收费标准，亦未经全体购房人同意，***有权拒绝支付。综上，请求法院驳回中航物业公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：北京一航大北物业管理有限公司（以下简称一航物业公司）于2008年12月17日名称变更为中航物业公司。2008年11月6日，***与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》，***购买案涉房屋，合同约定房屋建筑面积298.53平方米；中航瑞信公司选聘的物业管理企业为一航物业公司，物业管理期间物业服务费价格为4元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按季度收取，***在收房当日或之前缴费，并承诺遵守本合同附件五《物业管理规约》的规定；案涉房屋所在楼宇设有集中空调系统，集中采暖、制冷。***于2012年6月1日办理收房手续接收了案涉房屋。2012年6月8日，经***申请，中航瑞信公司及中航物业公司同意免除***2个月的物业费。案涉房屋产权尚未转移登记至***名下。 2010年3月8日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由中航物业公司为案涉房屋所在物业提供物业管理服务；前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇为3元/平方米/月，分割产权楼宇为4元/平方米/月；物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方每年从预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按一年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。 2012年4月25日，中航瑞信公司与中航物业公司签订《<前期物业委托合同>的补充协议》，约定物业服务费用（物业服务资金）可以按季、半年、年交纳，业主应在履行合同每季度的第一个月交纳；物业服务费实行酬金制方式计费；供暖费38元/平方米/季，非整栋业主制冷费28元/平方米/季，整栋楼业主自行管理；双方签订的《前期物业委托合同》延续2年至2014年1月20日止（在新的物业合同生效前三个月通知或业主大会成立选聘新的物业公司后终止）。 2013年6月28日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为1年6个月，自2013年7月1日至2014年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费的收费标准与上一年度约定一致；房屋受让人每年支付一次物业管理费，房屋受让人应于每年度十日前预付下一年度物业管理费用；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分由全体房屋受让人共同承担，该合同明确了业主根据房屋建筑面积的大小所应分摊的具体比例；物业服务资金为交纳的房屋受让人共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方按每年的物业服务支出费用的8%比例提取管理酬金；甲方（全体房屋受让人）的权利义务包括对甲方遗留问题并承担其全部费用；房屋受让人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。 2015年1月5日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务费标准为整栋楼宇3.83元/平方米/月，非整栋楼宇4.55元/平方米/月，非整栋楼宇制冷费为28.97元/平方米/季，供暖费为47元/平方米/季；该合同约定费用不足部分由全体房屋受让人按照房屋面积占园区总面积比例共同承担或由产权单位承担，并明确了分摊比例；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 2016年12月23日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费收费标准与上一年度一致；房屋受让人每年季度的1月、4月、7月、10月的10日前支付物业服务费，或者房屋受让人应于每年度3月10日前，预付下一年度物业服务费用；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 关于供暖费，中航物业公司提交北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件，通知显示2010年-2011年采暖季非居民供热价格为38元/建筑平方米·采暖季，2013-2014采暖季非居民供热价格为42元/建筑平方米·采暖季，2014年-2015年采暖季非居民供热价格为46元/建筑平方米·采暖季，2015年-2016年采暖季本市城六区非居民供热价格为42元/建筑平方米·采暖季，其他区域非居民供热价格为40元/建筑平方米·采暖季。 中航物业公司主张2018年12月31日合同到期后，其从案涉物业撤出，未再继续提供物业服务，供暖服务履行至2019年3月15日供暖季结束止，中航物业公司提交了其向中航瑞信公司出具的《告知函》《复函》及其与中航瑞信公司共同出具的关于自2019年3月20日变更能源费收款账户的《通告》佐证。 本案在审理过程中，中航物业公司提交2012年至2021年的催款通知、业主发文签发单、邮件交寄单、物流信息截图、部分签收单、2020年9月8日中航物业公司***与***电话录音、（2021）京仲案字第4676号仲裁案件开庭通知及申请书，***与中航物业公司代理人***的微信聊天记录，证明自2012年10月起至今中航物业公司以多种方式向***及其租户山木泉公司催要物业费、供暖费、制冷费，中航物业公司向山木泉公司催收费用的行为应视为向***催收，且***在协商支付事宜时，并未提出时效问题，仅要求减免物业费。***对电话录音、仲裁通知及微信记录的真实性认可，对其他证据的真实性不认可，对证明目的均不予认可，催款通知等送达主体系山木泉公司，签收人也非***，与***无关，邮寄未显示收件人，且无法证明所发快递为案涉催款通知等，且邮寄地址既不是***预留地址，也不是户籍地；***对电话录音的形成时间不认可，大概在仲裁案件期间，手机存储文件可随意修改名称及时间；微信聊天记录不完整，***一直要求与山木泉公司一起谈物业费事宜，主张应由山木泉公司承担。 ***提交***与中航瑞信公司房屋买卖合同纠纷案的一审判决书，证明案涉房屋小区的其他购房人要求确认所购房屋归购房人所有未得到支持，***不符合物业管理条例规定的业主条件，***不是本案适格被告。中航物业公司对该证据真实性认可，证明目的不予认可，案涉房屋未办理产权证，并不影响***是案涉房屋实际所有权人，***一直占有控制案涉房屋，应当承担相应物业费用。 ***提交2012年5月28日其与案外人***签订的房屋租赁合同、2015年3月18日其向中航物业公司发送的告知函及2015年6月2日中航物业公司给***及案外人***发送的回函，证明***与案外人***将所购房屋共同出租给山木泉公司，***系山木泉公司法定代表人，租赁合同约定物业、供暖等费用有山木泉公司承担，***将上述事实告知中航物业公司，中航物业公司回函称房屋业主应当支付物业相关费用；另2012年至2014年期间停止提供供暖及制冷。中航物业公司对租赁合同真实性不认可，对其他证据真实性认可，对证明目的不认可，称***系案涉房屋业主，不能以其与租户的约定作为不交纳物业费等费用的抗辩，且中航物业公司在回函中明确说明***作为业主负有支付物业费等费用的义务，中航物业公司向山木泉公司催收相关费用的行为视为向***催收；中航物业公司称***及其租户曾申请暂停2012年、2013年及2014年制冷，申请暂停2012年供暖，相应费用已进行扣减。 ***提交2010年至2017年期间中航物业公司向中航瑞信公司出具的请示文件、说明等材料复印件，证明***未交纳物业费及其他费用的原因系开发商未办理产权证，且中航瑞信公司承诺减免物业费和其他费用，中航物业公司未经购房人同意将属于包括***在内购房人所有的物业费结余结转给开发商，用于抵扣开发商应当支付的自持面积的物业费，侵害购房人的权益，园区物业服务所有支出均需开发商审批同意才可执行，基于以上事实开发商才会承诺减免购房人物业服务费及其他费用，众多购房人未再支付物业费和其他费用。中航物业公司对上述证据真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，主张上述证据即使是真实的，也仅能证明中航物业公司就部分业主以开发商未办理房产证为由不交纳物业服务费、制冷费、供暖费的情况向开发商反映，并说明中航物业公司积极以书面通知、快递、发邮件通知等措施催缴各种费用；其并未承诺不收取制冷费，且***未提出减免制冷费的要求；结算属于中航物业公司与开发商之间的物业费交纳关系，与***无关，且无物业费盈余，中航物业公司收取的各项费用不足以支持园区的正常运转，于2019年1月1日终止提供物业服务；中航物业公司积极提供了物业服务，并于开发商沟通园区内水电暖等问题。上述证据及中航物业公司提供的证据可说明其按照合同约定积极提供了物业服务，***对物业服务质量未提出过异议。 ***提交2012年11月13日中航物业公司与中航瑞信公司签订的协议书，证明中航物业公司未尽到物业服务职责导致积水淹没案涉房屋，给山木泉公司造成巨大损失。中航物业公司对协议书的真实性认可，对证明目的不认可，该协议书与***应当交纳的物业费、供暖费、制冷费无关，大雨所致设备损坏属于不可抗力，与中航物业公司无关。 ***提交案外人***与中航瑞信公司房屋买卖合同纠纷案的一审判决书，证明***要求支付延期交房违约金的请求没有支持，中航瑞信公司未取得商品房预售许可证与购房人签订的预售合同应当认定无效，案涉《房屋转让合同》应属无效。中航物业公司对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，称与本案无关。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。 依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《北京市物业管理条例》规定，公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本案中，***虽尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续，有权合法占有房屋，系案涉房屋的实际权利人。***主张案涉房屋所有权人为中航瑞信公司，其不符合物业管理条例规定的业主条件，不是本案适格被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效，物业公司提供物业服务系持续性行为，中航物业公司提交的证据可以证明其并未明显怠于行使权利，且在2021年8月通过仲裁申请向***主张相关权利，故对于***主张的诉讼时效已过的抗辩意见，本院不予采纳。***主张其将案涉房屋租赁给案外人山木泉公司，其与案外人约定物业费等相关费用由山木泉公司承担，并称已将该事实告知中航物业公司，进而主张中航物业公司无权向其主张权利。中航物业公司对此不予认可，称其在给***的回函中明确告知***作为业主负有支付物业费等费用的义务。***作为案涉房屋的实际权利人，中航物业公司有权向其主张相关权利，***该项抗辩意见，本院难以采信。 综上，中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在园区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向***主张物业费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，本院予以支持；关于供暖费，中航物业公司认可暂停2012年供暖季供暖，其主张按照60%收取供暖费，证据不足，根据北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格，结合欠付时间核算，供暖费74035.44元（42元/建筑平方米/供暖季×298.53+46元/建筑平方米/供暖季×298.53平方米+40元/建筑平方米/供暖季×298.53平方米×4个供暖季）。关于制冷费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的制冷费收费标准，中航物业公司认可暂停2012至2014年制冷，结合欠付时间核算，制冷费为34581.72元（28.96元/建筑平方米/制冷季×298.53平方米×4个制冷季）。***关于中航物业公司擅自提高供暖费、制冷费收费标准，未经全体购房人同意，其有权拒绝支付的意见，本院不予采信。 关于逾期利息，因***就案涉房屋办证问题确实与中航瑞信公司存在纠纷，中航物业公司亦认可曾因此就物业费问题多次开会协商，故***并非恶意欠费，本院对中航物业公司要求***支付逾期付款利息的请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： ***于本判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费91947.24元、2013年3月16日至2019年3月15日期间的供暖费74035.44元、2015年1月1日至2018年12月31日期间的制冷费34581.72元，以上共计200564.4元； 二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4556元，由北京中航大北物业管理有限公司负担348元（已交纳），由***负担4208元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年一月十七日 法官助理*** 书记员***