北京中航大北物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民事判决书 （2022）京0115民初13482号 原告：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园1号楼124室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1978年2月25日出生，汉族，该公司职员，住北京市通州区***。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 被告：***，男，1970年12月3日出生，汉族，住北京市西城区***。 委托诉讼代理人：***，北京市中淇律师事务所律师。 原告北京中航大北物业管理有限公司（以下简称：中航物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中航物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元，并以该服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算到2022年4月30日利息为13819.24元；2.判令被告向原告支付自2012年8月1日至2018年12月31日期间的供暖费94694.60元、制冷费65326.03元；以上共计275818.67元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告受涉案项目开发商北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称：中航瑞信公司）的委托，自2010年3月8日起先后陆续与中航瑞信公司签订四份《北京市前期物业服务合同》或《前期物业委托合同》及一份补充协议，自2010年1月21日起至2018年12月31日为瑞赛亦庄E-park园区（2011年12月9日更名为“中航工业科技商务园”）提供前期物业服务，物业服务费由被告按拥有物业建筑面积预交；自2010年1月21日至2013年12月31日，分割产权楼宇物业服务费标准为每平方米每月4元，供暖费每平方米每供暖季38元，非整栋业主制冷费每平方米每季28元，2013年供暖费每平方米每季42元，被告331.1平方米全年物业费15892.80元；自2015年1月1日至2018年12月31日，非整栋楼宇物业服务费每平方米每月4.55元，供暖费每平方米每季47元，非整栋楼宇制冷费每平方米每季28.97元，被告331.10平方米全年物业服务费变更为18078.06元；物业服务费应从涉案房屋交付被告之日的次月起按照房屋转让合同的约定承担支付，被告办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按年缴纳，被告每年支付一次物业服务费，应于每年度十日前预付下一年度物业服务费；被告逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。因本合同发生争议可向北京仲裁委员会申请仲裁，其他内容详见《北京市前期物业合同》或《前期物业委托合同》及一份补充协议。被告于2008年11月6日与中航瑞信公司签订了《房屋转让合同》，被告购买了位于北京经济技术开发区路东区瑞赛·亦庄E-park（暂定名）4号楼1单元负一层102号房（于2011年变更为6号楼1单元B1层102室，下称“涉案房屋”），建筑面积331.1平方米，所在楼宇设有集中空调系统，集中供暖、制冷，自中航瑞信公司通知被告办理房屋交接手续最后期限届满之次日起交纳物业服务费等各种税费；被告同意原告（签订《房屋转让合同》时名称“北京一航大北物业管理有限公司”，于2008年12月17日更名为现名称）为涉案房屋提供物业服务，物业管理期间物业服务费价格为每平方每月4元（建筑面积），按季度收取，被告在收房当日或之前缴费，承诺遵守《物业管理规约》，物业服务费用由被告按其专有部分占建筑总面积的比例分摊，在前期物业服务合同约定的期限内交纳。被告是涉案房屋业主，于2012年6月1日接收涉案房屋，被告每年应交给原告物业服务费15892.80元。被告提出在装修期内减免两个月物业服务费，故被告自2012年8月1日起至2018年12月31日，欠付原告物业服务费101978.80元、暖气费94694.6元、制冷费65326.03元，合计261999.43元，利息13819.24元。期间，虽经原告以各种方式多次催要，被告至今未交纳，现原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的请求。 ***辩称，1.不同意原告的全部诉讼请求，***并非本案适格的被告主体。2.原告全部诉讼请求均已超过诉讼时效，现有证据不能证明原告最近三年内合法有效向被告主张过权利，应驳回原告诉讼请求。3.如果法院坚持认定我方为适格被告，则我方认为原告单方提高水、电、物业费及制冷费的标准，未经被告同意。4.争议产生是因为第三人无法办理产权登记引起的，现有证据无法证明被告为法律意义上的所有权人，只是占有人。根据原告提交的前期物业服务合同第八条，原告提供的物业服务是酬金制，被告享有8%的净酬金，其他的物业费支出如果有结余的归全体购房人所有，依据原告提交的规定，原告应当每年向全体购房人公布物业服务计划及支出预结算、资金使用情况等。故不同意原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京一航大北物业管理有限公司（以下简称：一航大北公司）于2008年12月17日变更名称为中航物业公司。 2008年11月6日，中航瑞信公司与***签订了《房屋转让合同》，***受让了“瑞赛·亦庄E-park项目4号楼1单元负一层102室房屋”，该房屋建筑面积331.1平方米。中航瑞信公司选聘的物业服务企业为一航大北公司。2012年6月1日完成了房屋交接（中航商务园房屋交接书），目前涉案房屋尚未办理产权登记手续。***于2012年3月向开发商申请，恳请开发商在办理入住手续后减免两个月的物业费，用于房屋的装修期，开发商代表同意。中航物业公司与中航瑞信公司于2010年3月8日签订《北京市前期物业服务合同》，物业项目为：瑞赛·亦庄E-park，双方对物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、物业服务期限、等做出了约定。2012年4月25日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了《前期物业委托合同》的补充协议，对供暖费、非整栋业主制冷费做出了约定。2013年6月28日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了一份《前期物业委托合同》，做出了“将2010年3月8日及2012年4月25日签订的《前期物业委托合同》及补充协议终止”的决定，由中航瑞信公司代园区内所有房屋受让人、使用人与中航物业公司签订《前期物业委托合同》。2015年1月5日，中航瑞信公司与中航物业公司再次签订了《前期物业委托合同》对物业服务标准、物业服务期限物业服务费用、权利义务等进行了约定，其中物业服务费用约定了整栋楼宇每平方米每月3.83元，非整栋楼宇4.55元；非整栋楼宇制冷费每平方米每季28.97元；供暖费每平方米每季47元。 关于供暖费，中航物业公司提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件，通知显示2014年-2015年采暖季非居民供热价格为每建筑面积平方米每采暖季46元，2015年-2016年采暖季城六区每建筑面积平方米42元，其他区域为40元。 2018年9月26日，中航物业公司向中航瑞信公司提出将于2018年12月31日届满后不再续签《前期物业委托合同》，并于2018年12月31日撤出该商务园，供暖服务部分提供至2019年3月15日。 庭审中，中航物业公司提交证据证明自2012年10月起至今，以多种方式多次催要物业费、供暖费、制冷费，但被告***至今未交纳。***对此不予认可，称：第一，涉案房屋的承租人为案外人北京***饮水设备有限公司（以下简称：***公司），且已将涉案房屋出租事宜告知中航物业公司，因此中航物业公司应向***公司主张相关费用，事实上中航物业公司提交的催缴单也都是向***公司进行催缴，与其无关。第二，中航物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同对***没有约束力。第三，由于中航物业公司管理不尽责，导致***公司的设备、设施被淹造成巨额损失，***公司与中航物业公司多次协商，中航物业公司也承诺进行赔偿，以物业费进行抵销。中航物业公司对此不予认可，称前期物业服务合同明确约定了供暖费、制冷费的费用收取。***已经实际接收涉案房屋并出租，***与承租人之间的约定并不能对抗物业公司，物业公司有权向***催缴。关于大水造成的损失，和物业公司的管理没有关系，物业公司也明确告知***系不可抗力，不能作为不予缴纳物业费的合理抗辩理由。 案件审理过程中，经与中航物业公司核实，制冷季为4个月，为每年的5月15日至9月15日。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。 依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《北京市物业管理条例》规定，公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本案中，虽然***尚未取得涉案房屋的登记所有权，但涉案房屋转让合同是***签署，且***已实际合法占有涉案房屋并出租。***主张涉案房屋所有权人为中航瑞信公司，其不符合物业管理条例规定的业主条件，不是本案适格被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效，中航物业公司提交的证据足以证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向***及涉案房屋承租人***公司催要费用的情况，故对于***主张的诉讼时效已过的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在园区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向***主张物业费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，本院予以支持。关于供暖费，根据北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格，结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，本院予以支持。关于制冷费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的制冷费收费标准，结合中航物业公司主张的欠付时间核算，制冷费为60690.63元。***关于中航物业公司擅自提高供暖费、制冷费收费标准，未经全体购房人同意，其有权拒绝支付的意见，本院不予采信。关于逾期利息，中航物业公司的该项主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、***于本判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元、2012年8月1日至2019年3月15日期间的供暖费94694.6元、2012年8月1日至2018年12月31日期间的制冷费60690.63元，以上共计257364.03元； 二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5437元，由原告北京中航大北物业管理有限公司负担364元（已交纳），由***负担5073元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京中航大北物业管理有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二三年二月十五日 法官助理*** 书记员***