某某与北京中航大北物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终1495号 上诉人（原审被告）：***，女，1961年8月30日出生，满族，北京君康成科技有限公司法人，住北京市东城区。 被上诉人（原审原告）：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B28。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，北京中航大北物业管理有限公司职员。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2022)京0115民初13032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判我向中航物业公司支付应交物业服务费自2015年8月12日起至2018年12月31日计53861.35元；我向中航物业公司支付应交供暖费自2015年8月至2018年12月52976*60%即31785.66元，上述两项合计85646.96元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.涉案房屋的实际交接时间为2015年8月12日。我在财产所有权转移附了条件。“亦庄E-Park项目房屋交接书”中划掉了“现可以入住”，增加了第6条“尚未达到入住条件，只做房屋接收手续”。当时，B02南门上的玻璃没有装好，缺两套户门，一单元和二单元之间要封门，B01北墙下方有一洞，且没有取得房屋钥匙，没有达到入住的条件。2015年8月12日，我与中航物业公司的代理人***签署了新的“中航商务园房屋交接书”“房屋质量保证书”“房屋使用说明书”，彼时涉案房屋才完成交接。2.一审法院判决我交纳供暖费68206.66元，制冷费38354.62元，没有事实和法律依据。涉案房屋位于地下一层，一单元与二单元防火通道门未封闭，房屋不具备人员办公条件，因此涉案房屋从未有人在此办公，无需制冷及供暖。一审法院从未现场勘验，亦未要求我提供视频证据。二、一审法院程序违法。一审法院关于调解的相关内容并未在庭审中提及。综上，请求二审法院判如所请。 中航物业公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和事实理由，请求驳回上诉，维持原判。 中航物业公司向一审法院起诉请求判令***支付：1.自2014年7月1日起至2018年12月31日期间物业服务费71517.60元，并以该物业服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2022年4月30日利息为9691.42元，暂合计81209.02元。2.自2014年7月1日至2018年12月31日期间供暖费68206.6元、制冷费38354.62元，合计106561.22元。以上暂合计187770.24元。 一审法院认定事实：2008年11月11日，***与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买案涉房屋，房屋建筑面积331.1平方米，合同约定中航瑞信公司选聘的物业管理企业为中航物业公司（曾用名：“北京一航大北物业管理有限公司”），物业服务费收费价格为4元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取，***在收房当日或之前缴费。2010年3月16日，***签署了案涉房屋交接书，交接书上手写注明“尚达不到入住条件，只做房屋接收手续”。经询问，案涉房屋尚未办理***的产权登记手续。 2010年3月8日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由中航物业公司为案涉房屋所在物业提供物业管理服务；前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇为3元/平方米/月，分割产权楼宇为4元/平方米/月；物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方每年从预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按一年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 2012年4月25日，中航瑞信公司与中航物业公司签订《的补充协议》，约定物业服务费用（物业服务资金）可以按季、半年、年交纳，业主应在履行合同每季度的第一个月交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费；供暖费38元/平方米/季，非整栋业主制冷费28元/平方米/季，整栋楼业主自行管理；双方签订的《前期物业委托合同》延续2年至2014年1月20日止（在新的物业合同生效前三个月通知或业主大会成立选聘新的物业公司后终止）。 2013年6月28日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为1年6个月，自2013年7月1日至2014年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费的收费标准与上一年度约定一致；房屋受让人每年支付一次物业管理费，房屋受让人应于每年度十日前预付下一年度物业管理费用；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分由全体房屋受让人共同承担，该合同明确了业主根据房屋面积大小所应分摊的具体比例；物业服务资金为交纳的房屋受让人共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方按每年的物业服务支出费用的8%比例提取管理酬金；房屋受让人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 2015年1月5日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务费标准为整栋楼宇3.83元/平方米/月，非整栋楼宇4.55元/平方米/月，非整栋楼宇制冷费为28.97元/平方米/季，供暖费为47元/平方米/季；该合同同样约定了费用不足部分由全体房屋受让人按照房屋面积占园区总面积比例共同承担或由产权单位承担，并明确了分摊比例；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 2016年12月23日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费收费标准与上一年度一致；房屋受让人每年季度的1月、4月、7月、10月的10日前支付物业服务费，或者房屋受让人应于每年度3月10日前，预付下一年度物业服务费用；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 关于供暖费，中航物业公司提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件4份，通知显示2013年-2014年采暖季非居民供热价格为42元/每建筑平方米·采暖季，2014年-2015年采暖季非居民供热价格为46元/每建筑平方米·采暖季，2015年-2016年采暖季非居民供热价格为42元/每建筑平方米·采暖季。 庭审中，中航物业公司称2018年12月31日合同到期后，其公司从案涉物业撤出，未再继续提供物业服务，供暖服务履行至2019年3月15日供暖季结束时止。中航物业公司提交了其公司向中航瑞信公司出具的《告知函》《复函》及其公司与中航瑞信公司共同出具的关于自2019年3月20日变更能源费收款账户的《通告》佐证。中航物业公司另提交2015年至2021年的催款通知、律师函、业主发文签发单、邮件交寄单证明向***催要费用的情况。***对上述证据中其本人签过字的签发单真实性认可，但不认可催收内容，称曾要求退回，对于邮寄单据不认可，称从来未收到中航物业公司邮寄的文件。***提交照片一张，证明案涉房屋与相邻房屋之间有一个防火通道，通道的大门不能上锁，无法独立使用，故案涉房屋一直没有使用。中航物业公司对该份证据的关联性不予认可，认为开发商的房屋建设的问题与物业服务没有关系，***于2010年3月就办理了案涉房屋的交接手续，当时***认为房屋未达到入住条件，基于此种情况，中航瑞信公司就承担了在此期间的物业服务费等费用，但房屋自2013年起就已经具备了入住条件，曾多次通知***入住，且中航瑞信公司通知自2014年7月1日起就不再承担物业服务费了，所以之后不管***是否使用房屋，均应当按照相关标准支付费用。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然***尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续，有权合法占有房屋，系案涉房屋的实际权利人。虽然***辩称案涉房屋因消防通道的问题不符合入住条件，但房屋质量问题系其与开发商之间的纠纷，是否实际入住房屋系***根据自身情况所作出的选择，并非***不交纳物业服务费等相关费用的合理理由。中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向***主张相应物业服务费等相关费用。***辩称开发商同意代其支付物业服务费等相关费用，但并无相关证据证明2014年7月1日之后针对物业服务产生的债务已经各方协商一致转移给开发商或者开发商已经实际代为交纳，中航物业公司对此亦予以否认，***的该项抗辩意见，法院难以采信。综上，***应当交纳欠付的物业服务费等相关费用，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》关于收费标准的约定结合***欠付费用的时间（自2014年7月1日起，物业服务费欠付54个月，供暖费欠付5个供暖季，制冷费欠付4个制冷季）计算，中航物业公司主张的物业服务费、供暖费、制冷费数额合理，法院予以支持。关于逾期利息，因***就案涉房屋确实与房屋开发建设单位存在纠纷，且因纠纷问题曾经免收过物业服务费等相关费用，故***并非恶意欠费，中航物业公司主张利息，法院不予支持。判决：一、***于判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司物业服务费71517.6元、供暖费68206.6元、制冷费38354.62元，以上共计178078.82元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，***购买了案涉房屋，且办理了交接手续，系该房屋的实际权利人，应承担案涉房屋的物业费用及供暖、制冷费用。***上诉主张案涉房屋因消防通道问题无法入住，其不应交纳物业费用，因该问题涉及房屋设计及建造，***理应向开发商主张相应的权利，不应作为其不交纳物业费及供暖、制冷费的抗辩事由，故本院对其该项上诉意见不予采信。***上诉还主张应按60%支付供暖费，因其未履行报停暖手续，该项上诉意见缺乏事实依据，本院亦不予采信。一审法院判决***支付欠付的物业费、供暖费及制冷费，并无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1941元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十四日 法官助理*** 书记员***