某某与北京中航大北物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终4249号 上诉人（原审被告）：***，女，1976年6月18日出生，汉族，亿玛高科（北京）技术有限公司职员，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：***，北京恒都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京恒都律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B28。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，北京中航大北物业管理有限公司职员。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2022)京0115民初13315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回中航物业公司所有诉讼请求。事实和理由：一、一审法院混淆了“酬金制”与“包干制”的区别。本案是“酬金制”物业服务模式，在此种模式下“物业管理资金”由物业服务企业代收、代管，或者与业主共管，其所有权归属于全体交费业主，而“服务酬金”只占“物业管理资金”中的一定比例，是物业服务企业应得的服务报酬。二、在中航物业公司已经退出案涉园区管理服务，且无证据证明其服务酬金未足额收取的情况下，一审判决我按照本园区“物业管理费”标准向其支付“物业管理资金”缺乏法律依据。中航物业公司仅是在履行物业管理职权，代收和保管本园区的物业服务资金，而非向我追索欠付物业管理酬金。三、中航物业公司撤出管理后，无权以物业服务费名义向个别业主主张物业服务酬金。1.一审法院未予查明中航物业公司于2018年12月31日服务期满撤场的事实。2.中航物业公司撤场后未对服务期间的资金收支情况、债权债务情况进行清算情况下，一审却认定其有权收取“物业管理资金”等业主共有财产是错误的。四、一审判决我向中航物业公司支付供暖费和制冷费没有事实和法律依据。1.双方并未就制冷费和供暖费收取与否和标准进行过约定。2.我对于具体供暖费用和制冷费用的标准不知情。3.一审判决判令我按照北京市发改委关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格标准向中航物业公司支付供暖费没有事实依据和法律依据。本案不适用北京市有关供暖标准的规定，且中航物业公司亦未举证证明该费用实际发生及确切金额。五、中航物业公司的服务未达标，服务酬金应当予以酌减。综上，请求二审法院判如所请。 中航物业公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和事实理由，请求驳回上诉，维持原判。 中航物业公司向一审法院起诉请求判令***支付：1.自2011年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费124346.88元，并以该物业服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息，暂计算至2022年4月30日滞纳金为16850.36元，暂合计141197.24元。2.支付自2014年7月1日至2018年12月31日期间供暖费104917.68元、制冷费46578.27元，合计151495.95元。以上暂合计292693.19元。 一审法院认定事实：2009年8月28日甲方（出让方）中航瑞信公司与乙方（受让方）***签订《房屋转让合同》，合同约定乙方购买瑞赛·亦庄E-Park（暂定名）涉案房屋，该房屋建筑面积共323.82平方米；甲方依法选聘的物业管理企业为北京一航大北物业管理有限公司，物业管理期间物业服务收费价格为4元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取，乙方在收房当日或之前缴费。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、停车管理费等。有关物业服务内容的《物业管理规约》详见附件五。乙方已详细阅读并同意附件五的全部内容，同意由甲方依法选聘的物业管理企业提供物业服务，承诺遵守该《物业管理规约》的规定，并承担相关义务。合同还约定了其他事项。 2010年8月25日***签署瑞赛亦庄e-park项目房屋交接书。经询问，案涉房屋尚未办理***的产权登记手续。 2008年12月17日北京一航大北物业管理有限公司名称变更为中航物业公司。 2010年3月8日中航物业公司与中航瑞信公司签订的《北京市前期物业服务合同》，合同约定前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日，物业费收取选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇3元/平米/月，分割产权楼宇4元/平米/月。物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管。乙方每年从预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金，物业服务支出应该全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。乙方应当向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并每年向全体业主公布物业服务资金的使用情况。 2012年4月25日中航物业公司与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》的补充协议，物业服务费用（物业服务资金）可以按季、半年、年交纳，业主应在履行合同每季度的第一个月交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费；增加第七条其他相关费用：供暖费38元/平米/季，非整栋楼业主制冷费28元/平米/季，整栋楼业主自行管理。同时约定2010年3月8日签订的《北京市前期物业服务合同》延续二年至2014年1月20日止（在新的物业合同生效前三个月通知或业主大会成立选聘新的物业公司后终止）。 2013年6月28日中航物业公司与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》，合同约定服务期限为1年6个月，自2013年7月1日至2014年12月31日，并对涉案房屋（6-1-201）物业费明确为15543.36元。制冷费、供暖费标准就《前期物业委托合同》的补充协议没有变更。房屋受让人每年支付一次物业管理费，房屋受让人应于每年度十日前预付下一年度物业管理费用；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分由全体房屋受让人共同承担，明确了业主根据房屋面积大小所应分摊的具体比例；物业服务资金为交纳的房屋受让人共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方按每年的物业服务支出费用的8%比例提取管理酬金。 2015年1月5日中航物业公司与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》，约定服务期限为2015年1月1日至2016年12月31日，非整栋楼宇物业费为4.55元/平米/月，供暖费为47元/平方米/季，非整栋楼宇制冷费为28.97元/平方米/季。该合同同样约定了费用不足部分由全体房屋受让人按照房屋面积占园区总面积比例共同承担或由产权单位承担，并明确了分摊比例；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 2016年12月23日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费收费标准与上一年度一致；房屋受让人每年季度的1月、4月、7月、10月的10日前支付物业服务费，或者房屋受让人应于每年度3月10日前，预付下一年度物业服务费用；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 关于供暖费，有北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知：2014年-2015年采暖季非居民供热价格为46元/每建筑平方米·采暖季，2015年-2016年采暖季起非居民供热价格为40元/每建筑平方米·采暖季。 中航物业公司为证明为涉案园区提供供暖制冷服务，向法庭递交了《锅炉设备维保工程合同》《天然气工商业用户代管协议书》及支付票据等予以佐证。 2018年12月31日中航物业公司于服务期届满后撤场。 就诉讼时效，中航物业公司为证明物业费连续催缴情况，向法院递交业主发文签收单、通知、快递单、邮件记录等予以佐证。 ***为证明中航物业服务期间物业服务不作为不到位，向法院递交照片予以佐证。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然***尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续，有权合法占有房屋，系案涉房屋的实际权利人。中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向***主张相应物业服务费等相关费用。对于物业费收费标准，因《房屋转让合同》约定价格为4月每平米每月，中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》的物业费由非整栋楼宇4元每平米每月变更为4.55元每平米每月，现中航物业公司按照《房屋转让合同》约定标准主张物业费，法院不持异议,***应该交纳物业费用。对于制冷费及供暖费，《北京市前期物业服务合同》《前期物业委托合同的补充协议》《前期物业委托合同》有明确约定，且***在享有上述服务后未递交相关证据证明制冷、供暖服务存在瑕疵，应交纳供暖费及制冷费，关于供暖费，根据北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格，结合欠付时间计算为58611.42元，关于制冷费主张合理，法院予以支持。对于***抗辩物业服务不到位物业公司不作为的意见，其提交的证据不能证明物业服务存在严重问题足以达到降低物业费收费标准的程度，故法院不予采纳。对于***抗辩物业服务收费实行酬金制的问题，涉案园区是否实行酬金制与其应向中航物业公司交纳物业管理费没有必然联系，故对***的此项抗辩不予采纳。就诉讼时效问题，结合中航物业公司提交的催费证据，可以证明其对欠交费用连续进行催要，故对于***的诉讼时效抗辩，法院不予采纳。关于逾期付款利息，因***就案涉房屋产权办证问题确实与房屋开发建设单位存在纠纷，其并非恶意欠费，故对中航物业公司主张的利息，法院不予支持。判决：一、***于判决生效后十日内给付北京中航大北物业管理有限公司2011年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费124346.88元；二、***于判决生效后十日内给付北京中航大北物业管理有限公司2014年7月1日至2018年12月31日期间的供暖费58611.42元、制冷费46578.27元；三、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，***购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续，实际享受了中航物业公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业服务费用。***上诉主张中航物业公司已于2018年年底撤出小区，在前期物业合同约定的酬金制下，无权向业主主张属于业主共有的物业服务费用。对此，本院认为，前期物业合同中约定酬金制服务模式的前提是物业服务企业预先收取物业服务费用，再以一定比例或数额提取酬金，其余部分用于物业服务支出，结余和不足均由业主享有或共担。中航物业公司虽在2018年年底撤出小区，但在此前其提供物业服务期间，***作为物业服务的实际享受者，并未履行前期物业合同中约定的交纳物业服务费的义务。是否施行酬金制与***应向中航物业公司交纳物业费之间没有必然联系，对***上诉中航物业公司无权收取物业费的主张，本院不予支持。***上诉主张中航物业公司提供物业服务存在瑕疵，但未提交充分证据佐证，本院对其所述不予采信。 关于供暖费和制冷费。***上诉主张应按建筑面积分摊供暖及制冷设备设施的运行维护费用，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。一审法院按照前期物业合同及北京市关于供暖费标准的规定确定了***应支付的供暖费及制冷费，并无不当。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4462元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十四日 法官助理*** 书记员***