某某;北京中航瑞信投资管理有限责任公司;北京中航大北物业管理有限公司;物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终1729号 上诉人（原审被告）：***，女，1980年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：殷某，***之夫。 委托诉讼代理人：***，北京市中淇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京中航大北物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B28。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，北京中航大北物业管理有限公司职员。 原审第三人：北京中航瑞信投资管理有限责任公司，住所地：北京市朝阳区南郎家园18号楼3层301室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市首信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市首信律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航物业）及原审第三人北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称中航瑞信公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中航物业全部起诉诉请或发回重审并中止审理本案；2.一、二审案件受理费由中航物业承担。事实和理由：***购买了位于北京经济技术开发区XX区XXXXXXXXX（暂定名）X号楼X单元X层XXX号房（于2011年变更为X号楼X单元X层XXX室，以下简称案涉房屋）。因《房屋转让合同》违反国家禁止性规定而无效，中航物业的诉求缺乏请求权基础，***不是适格被告。一审判决事实不清，证据不足。一、中航物业请求***支付物业费、供暖费、制冷费缺乏请求权基础，***不是适格被告。首先，中航物业请求的依据是《前期物业服务合同》，但《前期物业服务合同》并非和***签订，而是和中航瑞信公司签订的，《前期物业服务合同》对***产生约束力的依据是中航瑞信公司和***签订的《房屋转让合同》第十五条及附件五临时管理规约。而《房屋转让合同》签订至今中航瑞信公司未取得房屋预售许可证，应属无效。基于《房屋转让合同》无效，《前期物业服务合同》对于***并无约束力。其次，案涉房屋登记所有权人为中航瑞信公司，中航物业无论是依据《前期物业服务合同》或依据物业管理条例对业主的规定，物业费等费用的承担主体都应当是中航瑞信公司。***仅仅是物业服务的受益人，不是义务人。最后，一审中***申请中止本案审理，一审法院未支持违反了民事诉讼法中关于中止审理的相关规定。二、一审判决遗漏重要事实，属认定事实不清。一审判决未查明出售案涉房屋及本案审理时中航瑞信公司是否取得房屋预售许可证；未明确中航物业单方提高制冷费收费标准的依据等事实。三、一审判决认定中航物业的请求未超过诉讼时效的证据不足，属认定事实错误。首先，中航物业提交的2018年12月31日之前的业主签发单并无***签字，也未授权案外人签收，案外人签收行为不能视为向***主张权利。其次，中航物业主张的2019年3月26日催款通知单通过快递方式向***送达，但其快递无收件人，无法证明向***或其配偶发送了该快递。2020年6月8日律师函的收件地址也非案涉房屋的地址，无法证明系中航物业主张的律师函且向***主张过权利。四、退一步讲，如果法院坚持认定物业费支付的义务人不以《房屋转让合同》是否有效及未过诉讼时效，依据2021年《前期物业服务合同》约定，中航物业也未达到服务标准，存在疏于管理，卫生服务不到位等情形。 中航物业辩称，同意一审判决，不同意***上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。***购买、接收、占有、使用、收益、实际控制案涉房屋，系案涉房屋物业费、制冷费、供暖费交纳主体。中航物业收取案涉房屋物业服务费、制冷费、供暖费等依据的是开发商签订的系列《前期物业服务合同》、补充协议、《前期物业委托合同》以及物业管理条例等相关法律规定，依法有据。首先，中航物业收取案涉房屋的物业费、制冷费、供暖费等合法有效，依法有据。其次，***与开发商中航瑞信公司签订的《房屋转让合同》并未被认定为无效合同，中航瑞信公司已将案涉房屋交付给***，案涉房屋由***占有、使用、收益并接受物业服务、供暖、制冷，仅是未办理产权证。最后，案涉房屋开发商是否取得预售许可证与本案无关。二、中航物业多次利用多种方式向***催缴物业费、供暖费、制冷费等费用，***在本案诉讼前从未明确不缴纳前述费用，中航物业诉请并未过诉讼时效。中航物业在为案涉房屋提供物业服务过程中，以发文、电话、函件等多种方式多次向***催收物业费、供暖费、制冷费等费用。三、中航物业为案涉房屋提供各项服务期间，从业主到租户对服务质量并未提出异议，证明中航物业提供了优质的服务。 中航瑞信公司述称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。根据物业管理条例、北京市物业管理条例规定，***是业主，应缴纳物业费，其余意见同中航物业。 中航物业向一审法院起诉请求：1.判令***立即支付中航物业自2015年4月23日至2018年12月31日期间物业服务费合计61855.82元，并以该物业服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2022年4月30日利息为8382.14元，暂合计70237.96元；2.判令***支付中航物业自2010年11月15日至2019年3月15日期间供暖费 82131.48元、2010年11月15日至2018年12月31日制冷费79922.12元，合计162053.6元，以上暂合计232291.56元；3.诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2010年4月16日，***与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买案涉房屋，房屋建筑面积XXX平方米，合同约定物业服务费收费价格为4元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取，***在收房当日或之前缴费。合同附件明确了案涉房屋的物业服务企业为中航物业（曾用名：“北京一航大北物业管理有限公司”）。2010年11月1日，***办理了收房手续接收了案涉房屋。经询问，案涉房屋尚未办理***的产权登记手续。 2010年3月8日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业（物业服务企业，乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由中航物业为案涉房屋所在物业提供物业管理服务；前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇为3元/平方米/月，分割产权楼宇为4元/平方米/月；物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方每年从预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按一年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。 2012年4月25日，中航瑞信公司与中航物业签订《的补充协议》，约定物业服务费用（物业服务资金）可以按季、半年、年交纳，业主应在履行合同每季度的第一个月交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费；供暖费38元/平方米/季，非整栋业主制冷费28元/平方米/季，整栋楼业主自行管理；双方签订的《前期物业委托合同》延续2年至2014年1月20日止（在新的物业合同生效前三个月通知或业主大会成立选聘新的物业公司后终止）。 2013年6月28日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为1年6个月，自2013年7月1日至2014年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费的收费标准与上一年度约定一致；房屋受让人每年支付一次物业管理费，房屋受让人应于每年度十日前预付下一年度物业管理费用；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分由全体房屋受让人共同承担，该合同明确了业主根据房屋面积大小所应分摊的具体比例；物业服务资金为交纳的房屋受让人共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方按每年的物业服务支出费用的8%比例提取管理酬金；甲方（全体房屋受让人）的权利义务包括对甲方遗留问题并承担其全部费用；房屋受让人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。 2015年1月5日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务费标准为整栋楼宇3.83元/平方米/月，非整栋楼宇4.55元/平方米/月，非整栋楼宇制冷费为28.97元/平方米/季，供暖费为47元/平方米/季；该合同同样约定了费用不足部分由全体房屋受让人按照房屋面积占园区总面积比例共同承担或由产权单位承担，并明确了的分摊比例；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 2016年12月23日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费收费标准与上一年度一致；房屋受让人每年季度的1月、4月、7月、10月的10日前支付物业服务费，或者房屋受让人应于每年度3月10日前，预付下一年度物业服务费用；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 关于供暖费，中航物业提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件4份，通知显示2013年-2014年采暖季非居民供热价格为42元/每建筑平方米·采暖季，2014年-2015年采暖季非居民供热价格为46元/每建筑平方米·采暖季，2015年-2016年采暖季非居民供热价格为42元/每建筑平方米·采暖季。 一审中，中航物业称2018年12月31日合同到期后，其公司从小区物业撤出，未再继续提供物业服务，供暖服务履行至2019年3月15日供暖季结束时止，中航物业提交了其公司向中航瑞信公司出具的《告知函》、《复函》及其公司与中航瑞信公司共同出具的关于自2019年3月20日变更能源费收款账户的《通告》佐证。中航物业提交2015年至2021年的催款通知、业主发文签发单、邮件交寄单、物流信息截图、2020年9月8日和2021年8月9日中航物业员工与殷某的通话及面谈录音证明向案涉房屋催要费用的情况。***对上述证据均不予认可，称业主发文签发单上并非其本人及其配偶殷某的签字，签收人陈某和刘某系案外公司的员工，在法律意义上与***没有关系，业主发文签发单备注的“张贴”无证据佐证张贴情况，备注的“发QQ”亦无证据佐证发送情况，邮件交寄单、物流信息截图无法显示向***预留的通信地址或案涉房屋所在地址进行过有效送达，录音证据无法核实录音时间，故认为中航物业的诉讼请求已超过诉讼时效。经询问，殷某系陈某和刘某所任职的案外公司的监事。 ***提交2010年至2017年期间中航物业向中航瑞信公司出具的请示文件复印件，证明因中航瑞信公司延迟办证的问题，中航瑞信公司曾多次承诺减免物业服务费及其他费用，且在中航物业部分收取物业服务费的情况下，费用仍有结余支付给中航瑞信公司，中航物业存在减免物业服务费及其他费用的可能，另外，2011年7月25日的请示文件显示***曾多次提出不用空调，且已经交纳过制冷费4881.24元。中航物业对上述证据不予认可，中航物业称***提交的请示文件即使是真实的，也仅能证明中航物业就部分业主以开发商未办理房产证为由不交纳物业服务费、制冷费、供暖费的情况向开发商反映，上述文件也说明中航物业积极以书面通知、快递、发邮件通知等措施催缴各种费用，中航物业收取的各项费用并不足以支出园区的正常运转。中航瑞信公司对于上述证据的真实性、证明目的均不认可，并称其公司从未向***承诺过代缴或减免物业服务费及其他费用，即使如***所述收取的费用有结余需要返还，因***未交纳物业服务费，返还问题也不在本案的审查范围内。 ***另提交2012年11月13日中航物业与中航瑞信公司签订的两份关于修理电梯的协议书和照片证据，证明中航物业未尽到管理职责。中航物业对两份关于修理电梯的协议书的真实性认可，但电梯损坏系因特大暴雨造成，与中航物业无关，在包括***在内的业主未交纳专项维修基金的情况下，中航物业垫付维修费用能够说明其物业服务到位；对于照片证据，中航物业不予认可。 经询，中航物业主张***欠付2015年4月起的物业服务费，其中2015年4月已交纳22日的物业服务费，剩余44.27个月的物业服务费未予交纳；对于2010年11月至2019年3月期间的供暖费，***已支付2011年度和2013年度的供暖费和2012年度、2014年度的部分供暖费16373.94元，剩余供暖费未予交纳；对于2010年11月至2018年12月的制冷费，***已支付4881.24元，剩余制冷费未予交纳。***称案涉房屋在2010年11月至2015年年初处于出租状态，期间的物业服务费、供暖费、制冷费都已由租户交纳，其中其于2011年已提出不再需要空调制冷服务，当时中航物业也同意减半收取，所以制冷费应当是按照减半金额收取的。中航物业不认可同意减半收取，并称***虽提出过不用空调制冷，但空调是统一制冷的，不能单独停止制冷。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然***尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续合法占有了房屋，系案涉房屋的实际权利人；***辩称中航物业与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》中约定“对甲方遗留问题并承担其全部费用”，本案包括***在内的全体房屋受让人拒绝支付物业服务费及其他费用是中航瑞信公司无法办理分户产权登记导致，属于甲方遗留问题的范畴，故应当由中航瑞信公司承担物业服务费等相关费用，但从条款表述内容上来看，并不能推断出因未办理分户产权登记不交纳物业服务费等相关费用属于该条款所指的遗留问题，且该条款的甲方包括全体房屋受让人，***亦为房屋受让人之一；据此，***以尚未办理产权登记为由抗辩，且认为应当由中航瑞信公司承担物业服务费等相关费用的意见，法院不予采纳。关于诉讼时效，中航物业提交的2015年至2021年的催款通知、业主发文签发单、邮件交寄单、物流信息截图、2020年9月8日和2021年8月9日中航物业员工与殷某的通话及面谈录音足以证明在中航物业提供物业服务期间及撤场之后向***催要费用的情况，对于***主张的诉讼时效已过的抗辩意见，法院不予采纳。***辩称中航瑞信公司曾承诺减免物业服务费等相关费用，但并无客观证据证明因物业服务所产生的相关债务已经各方协商一致予以减免或者转移给中航瑞信公司或者中航瑞信公司已经实际代为交纳，中航物业、中航瑞信公司对此亦均予以否认，***的该项抗辩意见，法院难以采信。 综上，中航物业在2019年之前一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，且中航物业与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业在提供了物业服务后，有权向***主张相应物业服务费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业主张的金额合理，法院予以支持；关于供暖费和制冷费，***主张2015年之前的费用均已交纳，但未提交证据佐证，其亦未举证证明中航物业未提供制冷服务及同意减半收费，故其应当交纳2010年11月至2019年3月期间未足额交纳的供暖费、制冷费，根据中航物业与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准及结合欠付情况计算，***应支付供暖费82131.48元、制冷费74705.56元。关于逾期利息，因***就案涉房屋办证问题确实与中航瑞信公司存在纠纷，中航物业亦认可曾因此就物业费问题多次开会协商，故***并非恶意欠费，中航物业主张利息，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，一审法院于2022年11月判决：一、***于判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2015年4月23日至2018年12月31日期间物业服务费61855.82元、2010年11月15日至2019年3月15日期间供暖费82131.48元、2010年11月15日至2018年12月31日制冷费74705.56元，以上共计218692.86元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据已查明的事实，中航物业与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》后，依约向案涉房屋所在小区提供了物业服务。***通过与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买了案涉房屋，虽然其尚未取得案涉房屋的登记所有权证书，但中航瑞信公司已将案涉房屋交付给***，***已实际占有使用了案涉房屋，并享受了中航物业提供的物业服务，现中航物业要求***支付物业费、供暖费、制冷费的请求正当，应予支持。关于***认为其未取得案涉房屋所有权证书，故其并非支付物业费、供暖费、制冷费的主体的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于***主张的诉讼时效问题，现有证据表明，中航物业提交的2015年至2021年催款通知、业主发文签发单、邮件交寄单、物流信息截图、2020年9月8日和2021年8月9日中航物业员工与殷某的通话及面谈录音，已形成完整的证据链，足以证明中航物业并未间断向***主张物业费、供暖费、制冷费的交纳，故一审法院未支持***的该项抗辩意见，并无不当。二审中，***亦未提交新证据推翻一审判决确认的事实，故对***的该项上诉主张，本院不予支持。关于***称一审中其提出中止申请，一审法院未予准许，存在程序违法的上诉主张，因缺乏证据支持，本院不予采信。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4784元，由***负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年三月二十九日 法官助理*** 书记员***