某某与北京中航大北物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终6009号 上诉人(原审被告)：***，男，1962年8月10日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：***（***之妻），1961年8月30日出生，住北京市西城区前半壁街1号楼561号。 被上诉人(原审原告)：北京中航大北物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南郎家园1号楼124室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，北京中航大北物业管理有限公司职员。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，改判为***向中航物业公司支付物业服务费8%的酬金，自2015年08月12日起至2018年12月31日计：3821.31元；一审、二审诉讼费用由中航物业公司负担。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。一审判决书***从2014年07月01日起缴纳物业服务费，与事实不符。判决书中体现审理此案的依据是《房屋转让合同》及四份《前期物业服务合同》，所以合同内容对于***和中航物业公司均有约束力。这是中航物业公司拟定的合同，而中航物业公司却从未按合同约定公布物业服务资金状况，始终处于违约状态。尽管在购买涉案房屋得不到应有权利和无奈接受中航物业公司不合格的物业服务，***根据《前期物业合同》条款将向中航物业公司支付物业服务费8%的酬金。由于中航物业公司违约，没有提供物业服务资金使用情况，只能按合同约定，每月、每建筑平米4元支付，即3821.31元（2015年08月12日—2018年12月31日）。（40（个月）*298.54（平方米）*4*8%）其他应缴物业费按合同约定另行处理。 中航物业公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求及理由。 中航物业公司向一审法院起诉请求：1.判令***立即支付中航物业公司自2014年7月1日起至2018年12月31日期间物业服务费64484.64元，并以该物业服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清物业服务费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2022年4月30日利息为8738.38元，暂合计73223.02元；2.判令***支付中航物业公司自2014年7月1日至2019年3月15日期间供暖费61499.24元、自2014年7月1日至2018年12月31日期间制冷费34582.87元，合计96082.11元；以上暂合计169305.24元；3.本案诉讼费用由***承担。 一审法院认定事实：2008年11月11日，***与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买案涉房屋，合同约定房屋建筑面积298.54平方米，中航瑞信公司选聘的物业管理企业为中航物业公司（曾用名：“北京一航大北物业管理有限公司”），物业服务费收费价格为4元/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照季度收取，***在收房当日或之前缴费。2010年3月16日，***签署了案涉房屋交接书，交接书上手写注明“尚没达到入住条件，只作为接收该房”。经询问，案涉房屋产权尚未转移登记至***名下。 2010年3月8日，中航瑞信公司（开发建设单位，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由中航物业公司为案涉房屋所在物业提供物业管理服务；前期物业服务期限为2年，自2010年1月21日至2012年1月20日；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为整栋产权楼宇为3元/平方米/月，分割产权楼宇为4元/平方米/月；物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方每年从预收的物业服务资金中按8%的比例提取酬金；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳；物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付全年的物业服务费，此后按一年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 2012年4月25日，中航瑞信公司与中航物业公司签订《<前期物业委托合同>的补充协议》，约定物业服务费用（物业服务资金）可以按季、半年、年交纳，业主应在履行合同每季度的第一个月交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费；供暖费38元/平方米/季，非整栋业主制冷费28元/平方米/季，整栋楼业主自行管理；双方签订的《前期物业委托合同》延续2年至2014年1月20日止（在新的物业合同生效前三个月通知或业主大会成立选聘新的物业公司后终止）。 2013年6月28日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为1年6个月，自2013年7月1日至2014年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费的收费标准与上一年度约定一致；房屋受让人每年支付一次物业管理费，房屋受让人应于每年度十日前预付下一年度物业管理费用；物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，不足部分由全体房屋受让人共同承担，该合同明确了业主根据房屋面积大小所应分摊的具体比例；物业服务资金为交纳的房屋受让人共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金；乙方按每年的物业服务支出费用的8%比例提取管理酬金；房屋受让人逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。 2015年1月5日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2015年1月1日至2016年12月31日；物业服务费标准为整栋楼宇3.83元/平方米/月，非整栋楼宇4.55元/平方米/月，非整栋楼宇制冷费为28.97元/平方米/季，供暖费为47元/平方米/季；该合同同样约定了费用不足部分由全体房屋受让人按照房屋面积占园区总面积比例共同承担或由产权单位承担，并明确了分摊比例；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 2016年12月23日，中航瑞信公司（开发建设企业，甲方）与中航物业公司（物业服务企业，乙方）签订《前期物业委托合同》，约定物业服务期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日；物业服务费、制冷费、供暖费收费标准与上一年度一致；房屋受让人每年季度的1月、4月、7月、10月的10日前支付物业服务费，或者房屋受让人应于每年度3月10日前，预付下一年度物业服务费用；其他约定主要内容基本与上一年度一致。 关于供暖费，中航物业公司提交北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件，通知显示2013年-2014年采暖季非居民供热价格为42元/每建筑平方米·采暖季，2014年-2015年采暖季非居民供热价格为46元/每建筑平方米·采暖季，2015年-2016年采暖季本市城六区非居民供热价格为42元/建筑平方米·采暖季，其他区域非居民供热价格为40元/建筑平方米·采暖季。 庭审中，中航物业公司称2018年12月31日合同到期后，其公司从案涉物业撤出，未再继续提供物业服务，供暖服务履行至2019年3月15日供暖季结束时止。中航物业公司提交了其公司向中航瑞信公司出具的《告知函》、《复函》及其公司与中航瑞信公司共同出具的关于自2019年3月20日变更能源费收款账户的《通告》佐证。中航物业公司另提交2015年至2021年的催款通知、律师函、业主发文签发单、邮件交寄单及***与***的通话录音，证明向***催要费用的情况。***对上述证据中有其本人、其妻子***及北京乐宝瑞商贸有限公司员工***等人签字的签发单真实性认可，但不认可催收内容，称曾要求退回，对于邮寄单据不认可，称从来未收到中航物业公司邮寄的文件；对通话录音不认可，称时间太长记不清楚，且***未经允许录音对***造成损害。 ***提交案涉房屋房顶设施照片及视频、外墙体及周边环境照片，证明案涉房屋房顶上有排水管道、消防管道、空调总进水、送水管道及空调总闸门等公共设施，案涉房屋24小时都要对物业公司和消防部门开放，影响其正常使用，其与中航物业公司共同管理案涉房屋，物业费应该由物业公司分担；另小区公共绿地没有绿化，公共楼道、卫生间没有人打扫，墙皮脱落，大雨导致管涌将墙面冲开了一个洞，中航物业公司也一直没有进行维修。中航物业公司对该份证据的关联性不予认可，认为开发商的房屋建设问题与物业服务没有关系，如果开发商没有告知这些内容，***可以与开发商解除合同，或者按照合同与开发商解决这些问题；墙体漏洞系不可抗力导致，但维修需按规定要求申请维修基金，该小区没有交过维修基金。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。 依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然***尚未取得案涉房屋的登记所有权，但其购买了案涉房屋，且办理了房屋交接手续，有权合法占有房屋，系案涉房屋的实际权利人。虽然***辩称案涉房屋因存在排水管道、消防管道、空调总管道及空调总闸门等公共设施影响其使用，但房屋建设及涉及问题系其与开发商之间的纠纷，是否实际入住、使用房屋系***根据自身情况所作出的选择，并非***不交纳物业服务费等相关费用的合理理由。中航物业公司在2019年之前一直为案涉房屋所在小区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向***主张相应物业服务费等相关费用。***辩称开发商同意代其支付物业服务费等相关费用，但并无相关证据证明2014年7月1日之后针对物业服务产生的债务已经各方协商一致转移给开发商或者开发商已经实际代为交纳，中航物业公司对此亦予以否认，***的该项抗辩意见，一审法院难以采信。综上，***应当交纳欠付的物业服务费等相关费用，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》关于收费标准的约定结合***欠付费用的时间（自2014年7月1日起，物业服务费欠付54个月，供暖费欠付5个供暖季，制冷费欠付4个制冷季）计算，中航物业公司主张的物业服务费、供暖费、制冷费数额合理，一审法院予以支持。关于逾期利息，因***就案涉房屋确实与房屋开发建设单位存在纠纷，且因纠纷问题曾经免收过物业服务费等相关费用，故***并非恶意欠费，中航物业公司主张利息，一审法院不予支持。 据此，一审法院于2023年1月判决：一、***于判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2014年7月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费64484.64元、自2014年7月1日至2019年3月15日期间的供暖费61499.24元、自2014年7月1日至2018年12月31日期间的制冷费34582.87元，以上共计160566.75元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，***虽尚未取得案涉房屋的所有权登记，但其购买案涉房屋后办理了房屋交接手续，合法占有房屋，在中航物业公司主张的期间，系案涉房屋的实际权利人，应承担案涉房屋的物业费用及供暖、制冷费用。***主张应按照8%的酬金标准支付物业费，对此本院认为，中航物业公司与中航瑞信公司在《前期物业委托合同》中约定的8%酬金，系中航物业公司作为物业服务企业提取管理费用的比例，并非***交纳物业费的标准，***的该上诉意见缺乏依据，本院不予支持。***主张应自2015年8月12日起支付物业费，但其主张的房屋交付瑕疵问题，系其与中航瑞信公司之间的纠纷，不应作为其不交纳物业费及供暖、制冷费的抗辩事由，如***认为因开发商的原因造成其损失，可另行向开发商主张。 关于供暖费、制冷费一节，一审法院结合《前期物业委托合同》及相关规定，认定供暖费、制冷费数额并无不当，***主张其所有的涉案房屋不需要制冷、供暖，该理由不属于其不支付上述费用的合法理由，本院对此不予采纳。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3434.91元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年四月二十七日 法官助理*** 书记员薛姌