某某;北京中航大北物业管理有限公司;物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民事判决书 （2023）京02民终5396号 上诉人（原审被告)：***，男，1970年12月3日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：***，北京市中淇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京中航大北物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区南郎家园18号楼-1层-01号B28。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市逢时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，北京中航大北物业管理有限公司员工。 上诉人***因与被上诉人北京中航大北物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中航物业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由中航物业公司承担。事实和理由：因“XXXXXXXXX项目X号楼X单元XX层XXX室房屋（以下简称涉案房屋）转让合同违反国家禁止性规定而无效，中航物业公司的诉求缺乏请求权基础，***不是适格被告。一审判决亦存在事实不清，认定事实证据不足。一、中航物业公司请求***支付物业费、供暖费、制冷费缺乏请求权基础，***不是适格被告。首先，中航物业公司请求的依据为涉案前期物业服务合同，但前期物业服务合同并非和***签订，而是和北京中航瑞信投资管理有限责任公司（以下简称中航瑞信公司）签订，前期物业服务合同对***产生约束力的依据是中航瑞信公司和***签订的《房屋转让合同》第十五条及附件五临时管理规约。而涉案《房屋转让合同》签订至今中航瑞信公司未取得房屋预售许可证，应属无效，基于房屋转让合同无效，导致前期物业服务合同对于***并无约束力，因此中航物业公司依据物业服务合同提起本诉缺乏请求权基础，依法应驳回其全部请求。其次，涉案房屋的登记所有权人为中航瑞信公司，中航物业公司不论是依据前期物业服务合同或依据物业管理条例对业主的规定，物业费等费用的承担主体都应该是中航瑞信公司。***仅仅是物业服务的受益人，不是义务人。最后，一审中***申请中止本案审理，一审中其他购房人以房屋买卖合同纠纷起诉中航瑞信公司，北京市大兴区人民法院正在审理该案，***据此申请待另案判决确认涉案房屋转让合同效力后再行审理本案，一审法院不予支持，违反了民事诉讼法中关于中止审理的相关规定。二、一审判决遗漏重要事实，属于认定事实不清。一审判决未能查明出售涉案房屋及本案审理时中航瑞信公司是否取得房屋预售许可证；未明确中航物业公司单方提高制冷费收费标准的依据；未查明中航物业公司结转给中航瑞信公司的费用；未查明2012年、2013年、2015年、2016年签订的前期物业服务合同条款存在未经公示，侵害全体购房人的内容；未能查明提供制冷和供暖方服务主体；未能查明在2012年至2014年期间停止了制冷和供暖服务。三、一审判决认定中航物业公司的请求未超过诉讼时效证据不足，属于认定事实错误。第一，中航物业公司提交的2018年12月31日之前的业主签发单均系送达给案外人北京***饮水设备有限公司（以下简称***公司），在中航物业公司已收到***书面通知相关费用由***公司承担且与***无关的前提下，中航物业公司向***公司送达缴费通知对***不产生诉讼时效中断的效力。第二，中航物业公司主张的2019年3月26日、10月26日的催款通知单无快递单，且收件地址为河北香河，***从未预留河北香河地区的收件地址，也未授权中航物业公司向他人送达相关文件，且其快递单无收件人、快递物品、快递时间、收件地址等信息，根本无法证明向***合法有效送达该快递。关于2020年6月8日的律师函，中航物业公司提交的快递单寄件人为***，并非律师函制作主体，收件地址系河北省廊坊市香河县，收件人为***、***，并非涉案房屋的地址，也非房屋转让合同预留的通信地址，收件人电话也不是***的手机号码。快递单也无法证明快递物品系其主张的律师函，因此中航物业公司并未举证证明本案起诉前向***合法有效的主张过权利，一审法院认定本案未超过诉讼时效存在事实认定错误，证据明显不足。四、退一步说，如果法院坚持认定物业费支付的义务人与涉案《房屋转让合同》是否有效无关，且坚持认定本案未超过诉讼时效，依据***一审证据中航物业公司的回函可证明2012年至2014年未提供制冷和供暖服务，另依据中航物业公司提交证据业主签发单中2014年1月24日***公司备注，可证明就水淹赔偿一事***公司一直主张权利且以此拒缴费用，12年至14年未提供供暖和制冷服务。 中航物业公司辩称，同意一审判决，不同意***上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。第一，中航物业公司有请求权基础。中航物业公司根据开发商的前期物业服务合同以及***与开发商签订的房屋买卖合同，提供前期物业服务，明确了物业费收费标准是4元，包括***在内的业主应遵守小区的有关供暖、制冷管理规定。中航物业公司要求***支付物业费、供暖费、制冷费有请求权基础。第二，中航物业公司提供物业服务过程中每年每季度都向业主催要费用，其中包括***，***将其房屋租赁出去，中航物业公司向租户催要费用期间，***就租户提出的不支付部分物业费的抗辩进行协调。2018、2019、2020年中航物业公司陆续用邮寄或者电话方式催要，***亦承认让中航物业公司向租户催要物业费，按照法律规定，向租户的催要视为向***的催要。第三，中航物业公司提供物业服务，***应支付物业费等费用，如果***对买卖合同等事项有异议，应向开发商提出相应诉求。第四，***提出的超过诉讼时效没有理由。中航物业公司提供证据足以证明其按照开发商和业主的要求减免了两个月的物业费，这些费用在合同中都有明确的标准，供暖费是按照北京市的规定执行的。类似案件都是维持原判。 中航物业公司向一审法院起诉请求：1.判令***立即向中航物业公司支付2012年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元，并以该服务费为基数，自2019年1月1日起至实际付清之日止，每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计算到2022年4月30日利息为13819.24元；2.判令***向中航物业公司支付自2012年8月1日至2018年12月31日期间的供暖费94694.60元、制冷费65326.03元；以上共计275818.67元；3.诉讼费由***负担。 一审法院认定事实：北京一航大北物业管理有限公司（以下简称：一航大北公司）于2008年12月17日变更名称为北京中航大北物业管理有限公司。 2008年11月6日，中航瑞信公司与***签订了《房屋转让合同》，***受让了“XXXXXXXXX项目X号楼X单元XX层XXX室房屋”，该房屋建筑面积XXX平方米。中航瑞信公司选聘的物业服务企业为一航大北公司。2012年6月1日完成了房屋交接（中航商务园房屋交接书），目前涉案房屋尚未办理产权登记手续。***于2012年3月向开发商申请，恳请开发商在办理入住手续后减免两个月的物业费，用于房屋的装修期，开发商代表同意。中航物业公司与中航瑞信公司于2010年3月8日签订《北京市前期物业服务合同》，物业项目为：XXXXXXXXX，双方对物业服务内容、物业服务标准、物业服务费用、物业服务期限、等做出了约定。2012年4月25日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了《前期物业委托合同》的补充协议，对供暖费、非整栋业主制冷费做出了约定。2013年6月28日，中航物业公司与中航瑞信公司又签订了一份《前期物业委托合同》，做出了“将2010年3月8日及2012年4月25日签订的《前期物业委托合同》及补充协议终止”的决定，由中航瑞信公司代园区内所有房屋受让人、使用人与中航物业公司签订《前期物业委托合同》。2015年1月5日，中航瑞信公司与中航物业公司再次签订了《前期物业委托合同》对物业服务标准、物业服务期限物业服务费用、权利义务等进行了约定，其中物业服务费用约定了整栋楼宇每平方米每月3.83元，非整栋楼宇4.55元；非整栋楼宇制冷费每平方米每季28.97元；供暖费每平方米每季47元。 关于供暖费，中航物业公司提交了北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知复印件，通知显示2014年-2015年采暖季非居民供热价格为每建筑面积平方米每采暖季46元，2015年-2016年采暖季城六区每建筑面积平方米42元，其他区域为40元。 2018年9月26日，中航物业公司向中航瑞信公司提出将于2018年12月31日届满后不再续签《前期物业委托合同》，并于2018年12月31日撤出该商务园，供暖服务部分提供至2019年3月15日。 一审中，中航物业公司提交证据证明自2012年10月起至今，以多种方式多次催要物业费、供暖费、制冷费，但***至今未交纳。***对此不予认可，称：第一，涉案房屋的承租人为案外人***公司，且已将涉案房屋出租事宜告知中航物业公司，因此中航物业公司应向***公司主张相关费用，事实上中航物业公司提交的催缴单也都是向***公司进行催缴，与其无关。第二，中航物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同对***没有约束力。第三，由于中航物业公司管理不尽责，导致***公司的设备、设施被淹造成巨额损失，***公司与中航物业公司多次协商，中航物业公司也承诺进行赔偿，以物业费进行抵销。中航物业公司对此不予认可，称前期物业服务合同明确约定了供暖费、制冷费的费用收取。***已经实际接收涉案房屋并出租，***与承租人之间的约定并不能对抗物业公司，物业公司有权向***催缴。关于大水造成的损失，和物业公司的管理没有关系，物业公司也明确告知***系不可抗力，不能作为不予缴纳物业费的合理抗辩理由。 案件审理过程中，经与中航物业公司核实，制冷季为4个月，为每年的5月15日至9月15日。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。 依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《北京市物业管理条例》规定，公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。本案中，虽然***尚未取得涉案房屋的登记所有权，但涉案房屋转让合同是***签署，且***已实际合法占有涉案房屋并出租。***主张涉案房屋所有权人为中航瑞信公司，其不符合物业管理条例规定的业主条件，不是本案适格被告的抗辩意见，法院不予采纳。关于诉讼时效，中航物业公司提交的证据足以证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向***及涉案房屋承租人***公司催要费用的情况，故对于***主张的诉讼时效已过的抗辩意见，法院不予采纳。 综上，中航物业公司在2019年之前一直为涉案房屋所在园区提供物业服务，且中航物业公司与中航瑞信公司签订了合法有效的《前期物业委托合同》，依法应当对***产生约束力，中航物业公司在提供了物业服务后，有权向***主张物业费等相关费用。关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，法院予以支持。关于供暖费，根据北京市发展和改革委员会关于非居民供热价格的通知规定的供暖费价格，结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，法院予以支持。关于制冷费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的制冷费收费标准，结合中航物业公司主张的欠付时间核算，制冷费为60690.63元。***关于中航物业公司擅自提高供暖费、制冷费收费标准，未经全体购房人同意，其有权拒绝支付的意见，法院不予采信。关于逾期利息，中航物业公司的该项主张于法无据，法院不予支持。 判决：一、***于判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元、2012年8月1日至2019年3月15日期间的供暖费94694.6元、2012年8月1日至2018年12月31日期间的制冷费60690.63元，以上共计257364.03元；二、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，***出示一份中航物业公司于2015年6月3日向***、***发送的函件，和几张业主发文签发单，称系一审证据，但二审中再次出示，以此证明中航物业公司2012-2014年三个年度都没有提供供暖和制冷。中航物业公司认可函件真实性，并认可没有提供2012-2014年度的制冷服务和2012年度的供暖服务。对业主发文签发单的真实性认可，证明目的不认可，主张系***公司的标注，并非中航物业公司标注。 本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据已查明的事实，中航物业公司与中航瑞信公司签订《前期物业委托合同》后，依约向涉案房屋所在小区提供了物业服务。***通过与中航瑞信公司签订《房屋转让合同》购买了涉案房屋，虽然其尚未取得涉案房屋的登记所有权证书，但中航瑞信公司已将涉案房屋交付给***，***已实际占有使用了涉案房屋，并享受了中航物业公司提供的物业服务，现中航物业公司有权要求***支付物业费、供暖费、制冷费。 关于物业服务费，根据中航物业公司与中航瑞信公司签订的《前期物业委托合同》约定的收费标准结合欠付时间计算，中航物业公司主张的金额合理，一审法院对物业服务费的认定并无不当。 关于供暖费和制冷费，结合在案证据，且中航物业公司认可没有提供2012-2014年度的制冷服务和2012年度的供暖服务，本院对该事实予以认定，故相应年度的制冷费和供暖费，***无须支付，一审法院判令***支付相应费用不妥，本院予以改判。关于2013和2014年度的供暖费，***出示的中航物业公司于2015年6月3日向***、***发送的函件亦提及正常提供2013年至2015年的供暖，***未提供其他充分证据证明其主张，故***上诉不同意支付2013和2014年度的供暖费，缺乏依据，本院不予支持。经与双方当事人共同核算，2015年至2018年度的制冷费为38000元，2013年8月1日至2019年3月15日的供暖费为82112.6元。 关于***认为其未取得涉案房屋所有权证书，故其并非支付物业费、供暖费、制冷费的主体的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于***主张的诉讼时效问题，现有证据表明，中航物业公司提交的证据证明在中航物业公司提供物业服务期间及撤场之后向***及涉案房屋承租人***公司催要费用的情况，证据链完整，足以证明中航物业公司并未间断向***主张物业费、供暖费、制冷费的交纳，故一审法院未支持***的该项抗辩意见，并无不当。 综上所述，基于二审查明的事实，本院对制冷费和供暖费重新予以认定，***上诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13482号民事判决第二项； 二、变更北京市大兴区人民法院（2022）京0115民初13482号民事判决第一项为***于本判决生效后十日内支付北京中航大北物业管理有限公司自2012年8月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费101978.80元、2015至2018年度的制冷费38000元、2013年8月1日至2019年3月15日的供暖费 82112.6元； 三、驳回北京中航大北物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5437元，由北京中航大北物业管理有限公司负担1088元（已交纳），由***负担4349元（于本判决生效之日起7日内直接给付北京中航大北物业管理有限公司）；二审案件受理费5437元，由北京中航大北物业管理有限公司负担1088元（于本判决生效之日起7日内直接给付***），由***负担4349元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年五月三十一日 法官助理*** 书记员***