某某、武汉恒际自动化控制有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂01民终8768号

上诉人（原审原告）：***，男，1989年9月1日出生，汉族，住湖北省麻城市，

委托诉讼代理人：余建军，湖北诚明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）武汉恒际自动化控制有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区经济开发区藏龙岛办事处。

法定代表人：沈振锋，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈婷，湖北泽深律师事务所律师。

原审第三人：刘泽明，男，1972年11月5日出生，汉族，住湖北省广水市，

上诉人***因与被上诉人武汉恒际自动化控制有限公司（以下简称恒际公司），原审第三人刘泽明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判由恒际公司赔偿***的经济损失25万元及利息（以25万元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；2、依法判决恒际公司向***返还房租19208元、电费1500元，并支付利息（以20708元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；3、由恒际公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、恒际公司与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司（以下简称联合一百公司）签订《房屋租赁合同》的行为剥夺了刘泽明享有的优先承租权，构成欺诈，该欺诈行为直接导致刘泽明与恒际公司的《房屋租赁合同》被依法撤销，以及***与刘泽明的转让协议被判决解除，并向刘泽明退还转让费。事实上恒际公司的欺诈行为也是一种对***的侵权行为，故恒际公司应赔偿***的全部损失。***与恒际公司签订的《房屋租赁合同》中约定了***享有优先承租权和转让权，门面合法转让后，刘泽明合法取代了***的合同权利和义务。恒际公司与刘泽明所签订的《房屋租赁合同》也同样约定了优先承租权，而恒际公司与案外人签订《房屋租赁合同》的行为己被生效判决认定构成欺诈。因此，法院判决撤销了刘泽明与恒际公司的《房屋租赁合同》，其后，又依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定判决解除***与刘泽明己生效合法的口头转让协议，并确定是由恒际公司的欺诈行为而造成的违约，判令***向刘泽明退还转让费。因恒际公司的欺诈、侵权行为严重违反了法律规定，给***造成了严重的经济损失，该经济损失依法应由恒际公司全部赔偿。二、***的直接经济损失包括已收取和应收取的转让费，该转让费合法，应由恒际公司予以赔偿。***合法转让门面，低价处理货物，拆除设备，让渡剩余租期的承租权及优先承租权，所造成的损失即是转让费的对价。三、***的诉讼请求中既包括合同纠纷，又包括侵权纠纷，根据最高人民法院的意见，对该案可合并审理。而原审法院却以合同纠纷为由只判决返还租金，没有认定侵权事实违反法律规定。***的诉讼请求中，认为恒际公司存在的欺诈行为给***造成经济损失的事实，要求恒际公司赔偿经济损失的为侵权纠纷，要求恒际公司返还租金的为合同纠纷。2008年2月4日在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发[2008]11号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从上述事实情况可以看出，本案中涉及两个法律关系，一审法院可以合并审理，但一审法院仅以立案的案由为房租租赁合同纠纷就按合同纠纷审理本案，明显没有认清事实且不符合法律规定，也给***造成讼累，对***不公。

恒际公司辩称1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、恒际公司与***之间只存在租赁法律关系，不存在侵权关系。3、***无任何证据证实其损失数额，将转让费作为损失也无法律依据。

刘泽明辩称***未退还转让费，其没有任何损失。跟恒际公司签合同第三天，联合一百公司找上门，怀疑他们两家串通。

***向一审法院起诉请求：1、恒际公司赔偿***经济损失25万元及利息（以25万元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；2、恒际公司向***返还房租19208元、剩余电费1500元（按实际剩余金额计算），并支付利息（以20708元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；3、恒际公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年5月6日，***（承租方、乙方）与恒际公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给***，租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止。合同第四条租金及其支付期限和方式：租金标准：双方约定采取阶段递增租金标准，第一、二年（2013年7月10日至2015年7月9日）每年年租金117600元整，第三年（2015年7月10日至2016年7月9日）每年年租金为124656元整，第四年（2016年7月10日至2017年7月9日）每年年租金为131712元整，第五年（2017年7月10日至2018年7月9日）每年年租金为141120元整，租金按半年缴付，实行先缴后使用的原则，每期的前五日支付下个使用期的租金。合同第七条履约、转租、转让和续租约定：1、租赁期间，甲乙双方均不得提前终止合同或变更合同。如乙方未经甲方同意提前终止合同，则乙方构成违约，甲方有权没收乙方的押金并交清所承担的租金、水电费，如甲方未经乙方同意提前终止合同，则甲方构成违约，乙方可要求甲方退还房租押金、乙方已交租金并要求甲方赔偿由此造成的其他经济损失。2、租赁期间，乙方未经甲方同意转租的，甲方可以解除本租赁合同。乙方如需转租给第三方，须提前一个月将其由第三方书面确认的书面转租申请报经甲方书面同意，并向甲方交纳转租手续费人民币叁仟元/次及赔偿因转租给甲方造成的经济损失；经甲方与乙方、第三方另行签订房屋转租合同且约定由第三方取代乙方的承租人地位后，第三方可称为本合同的承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务……4、租赁期限届满，甲方可根据市场情况确定下一租期及其租金标准，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方续租，需经甲方同意并另行签订房屋租赁合同；但乙方应提前60天向甲方提出书面续租申请，否则，视为乙方放弃续租权益……第九条违约责任：1、甲乙双方须对本合同予以保密，任何一方泄露合同内容，另一方有权要求另一方承担违约赔偿责任。2、乙方逾期支付租金的，应按每天按未缴纳租金总额的1%向甲方支付违约金。若乙方仍未在甲方通知交租期限内交付房屋租金的，甲方有权停止乙方的水、电等的供应，甲方不承担任何责任。乙方累计逾期支付房租超过30日，甲方可单方解除本合同并要求乙方赔偿。3、乙方擅自转租其承租房屋的，依据本合同同类约定。4、租赁期间，乙方中途擅自退租的，甲方将视为乙方自动放弃合同的行使权力解除合同的效率的同时没收乙方的房屋押金作为向甲方赔偿经济损失。另交清乙方在经营期间所应该支付的费用（水费、电费、等）。合同签订后，恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋按约交付给***经营“美林超市”,***亦支付了租金，其中于2017年8月9日支付租金（2017年7月9日至2018年1月9日）35280元，并于2017年6月16日向武汉美悦家物业管理有限公司支付电费2000元。

2017年8月14日，刘泽明与***达成转让涉案房屋经营权的口头协议，刘泽明支付给***转让费20万元，***出具内容为“现由***将现经营的美林超市空转给刘泽明，转让费20万元整（贰拾万元整），剩余5万元（五万元整）在合同变更、执照过后一次付清”的收条。上述口头协议达成后，刘泽明、***向恒际公司告知了该转让协议事实，但未告知该协议具体内容。

2017年8月21日，恒际公司（出租方、甲方）与刘泽明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的房屋系涉案房屋；租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止；租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁本合同项下房屋的，应当在租赁期满前提前60天书面通知甲方，甲方应当收到乙方通知后30天内对是否同意续租作出书面答复。……缔约双方均在合同尾部签署“2013.4.25”的签约日期。签订该合同当日，刘泽明向恒际公司交纳2017年7月9日至2018年1月9日的租金35280元、合同变更费3000元，恒际公司分别出具收据。双方还约定***此前向恒际公司支付的履约保证金10000元转至刘泽明名下，恒际公司向刘泽明出具收取履约保证金的收据。此后，刘泽明接收了涉案房屋并开始对该房屋实施装修。在装修过程中，案外人联合一百公司持与恒际公司签订的《房屋租赁合同》，告知刘泽明为避免损失扩大，不能装修。案外人联合一百公司与恒际公司签订的《房屋租赁合同》主要内容为：案外人联合一百公司向恒际公司租赁涉案房屋，租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年9月30日；合同自双方法定代表人或其委托代理人签字或签章之日并收到租金和押金后开始生效。该合同签署时间为2015年9月11日。恒际公司在与刘泽明签署《房屋租赁合同》时未告知刘泽明其与案外人联合一百公司缔约的事实，后恒际公司在涉案房屋诉讼过程中向案外人联合一百公司邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》,但未收到该公司书面回复。刘泽明获知上述缔约信息后即停止对涉案房屋的装修，亦未进行经营。2017年9月28日，刘泽明以恒际公司侵害其享有的合同约定的优先承租权为由起诉，主张判令撤销***与恒际公司签订的《房屋租赁合同》；判令恒际公司退还刘泽明房屋租金35280元、履约保证金10000元、合同变更费3000元；判令恒际公司赔偿刘泽明转让费25万元、相关物业费用16888元、加盟违约金5000元、装修费28112元；判令***与恒际公司共同承担上述退还、赔偿相关款项的责任。一审法院于2017年12月29日作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决，认定恒际公司在与刘泽明签订《房屋租赁合同》之前与案外人联合一百公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定在刘泽明租赁期届满后将涉案房屋租赁给案外人，恒际公司在与刘泽明缔约时未予告知刘泽明与案外人缔约的事实，恒际公司与案外人缔约的行为事实上侵害了刘泽明依约享有的优先承租权，不予告知的行为剥夺了刘泽明的缔约选择权，使刘泽明在违背真实意思的情况下签订合同，恒际公司不予告知与案外人缔约的行为构成欺诈，判决：一、撤销刘泽明与恒际公司于2017年8月21日签订但落款时间为“2013.4.25”的《房屋租赁合同》；二、恒际公司于判决生效后五日内返还刘泽明租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元；三、恒际公司于判决生效后五日内赔偿刘泽明相关物业损失16888元；四、驳回刘泽明的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，恒际公司已履行该判决确立的全部义务。该判决驳回了刘泽明提出的由恒际公司赔偿转让费25万元的诉讼请求，刘泽明遂再次起诉，要求判令解除刘泽明与***签订的房屋租赁转让合同；判令***与恒际公司退还转让费20万元。一审法院于2018年4月4日作出（2018）鄂0115民初729号民事判决，判决：解除刘泽明与***于2017年8月14日达成的转让涉案房屋经营权的口头协议；***于判决生效之日起五日内退还刘泽明转让费19万元，驳回刘泽明的其他诉讼请求。该判决认定刘泽明主张由恒际公司和***共同退还上述转让费无合同依据且于法无据，不予支持。对于恒际公司可能存在的民事责任，属于另一法律关系，可以另行主张权利。***遂诉至一审法院。

上述事实，有《房屋租赁合同》、民事判决书、收据/条、照片等经当庭质证的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。

一审法院认为，***与恒际公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性规定，合法有效，双方均应严格履行各自义务。在双方合同履行期间，恒际公司按约交付了租赁房屋，***亦支付了租金。在涉案房屋租赁期届满之前，***将其剩余租期的房屋使用权转让给刘泽明，系对其民事权利的自由处分，该转让行为符合合同第七条约定，且经过恒际公司同意，刘泽明与恒际公司于2017年8月21日另行签订《房屋租赁合同》，刘泽明至此取代了***的承租人地位，其既享有了原承租人***的权利，同时也承继了原承租人***的义务，而***与恒际公司之间的《房屋租赁合同》即已解除，双方基于《房屋租赁合同》的权利义务至此终止。合同解除后，不影响双方进行结算，***要求恒际公司返还其已多交纳的租金19208元的诉请，有理合法，恒际公司亦表示认可，予以支持。对于***主张恒际公司赔偿商铺转让费损失25万元及剩余电费1500元并计算利息的请求问题，因双方自行解除了《房屋租赁合同》，***对其经营的商铺转让给刘泽明亦是其对自己权益的处分，恒际公司不是该转让合同的相对方，根据合同约定，恒际公司也并未对***经营的商铺转让负有义务，同时电费是***向武汉美悦家物业管理有限公司支付的,***对于剩余电费1500元也未提出任何证据予以证明，故对其上述请求不予支持。刘泽明经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、由武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效之日起十日内返还***租金19208元。二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5360元，减半收取2680元，由武汉恒际自动化控制有限公司负担680元，由***负担2000元。

本院二审期间，***向本院提交新证据申请再审的立案清单一份，拟证明***已经对一审法院作出的（2018）鄂0115民初729号民事判决申请再审。经质证，恒际公司意见为真实性予以认可，关联性不予以认可。刘泽明意见为不清楚。因该申请再审的立案清单不能达到对已生效法律文书有何影响的证明目的，本院不作证据予以采信。恒际公司、刘泽明未向本院提交新证据，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，根据***的上诉请求及理由，以及恒际公司与刘泽明的答辩意见，***对一审判决恒际公司返还***租金19208元无异议，恒际公司对此未提出上诉，表示服从一审判决，本院予以维持。***对一审判决款未支持其要求恒际公司对其承担赔偿责任的诉求未予审理表未异议，故本案双方争议焦点为1、恒际公司对***有无过错，是否构成欺诈，应否向***承担损失赔偿的责任；2、***的损失实际金额是多少，恒际公司对刘泽明构成欺诈、侵权，对***的损失应否进行赔偿，及赔偿的金额是多少的问题。关于恒际公司对***有无过错，是否构成欺诈，应否向***承担损失赔偿的责任的问题，***上诉认为恒际公司与案外人签订合同的行为构成欺诈、侵权，导致恒际公司与刘泽明的合同解除，其应向刘泽明退还转让费，造成***不能收取转让费，对***构成欺诈，给***造成了巨大经济损失，恒际公司应赔偿其损失。对此，从一审法院审理查明的事实，刘泽明、***订立口头转让协议后，向恒际公司告知了该转让协议事实，但未告知该协议具体内容。可以推断，恒际公司对刘泽明、***的转让合同的具体内容并不知情；从2017年8月21日，恒际公司与刘泽明订立合同中，约定的租赁期限来看，同***与恒际公司签订的租赁期限一致，均为租赁期限5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止，该租赁期限的订立，也与恒际公司不知悉***与刘泽明的协议具体内容所致有关；再从恒际公司与案外人联合一百公司签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年9月30日；恒际公司与刘泽明、案外人联合一百公司订立的两份《房屋租赁合同》在租赁期限上，没有重合时间，恒际公司与案外人联合一百公司订立的租期，是在与刘泽明订立的合同的租期届满之后；再还从恒际公司与刘泽明签订的《房屋租赁合同》中，约定***此前向恒际公司支付的履约保证金10000元转至刘泽明名下的内容需经过***同意的情况来看，***对恒际公司与刘泽明签订的《房屋租赁合同》的内容是有所知悉的；由此，在联合一百公司不是本案当事人的情况下，尚未能发现恒际公司所订立的两份合同中，对***有何过错及欺诈行为，对***认为恒际公司与刘泽明订立合同后，又与案外人联合一百公司订立合同，侵害刘泽明优先承租权的行为，造成***应退还刘泽明转让费，对***有过错，构成欺诈的理由依据不足，恒际公司不应承担***的损失赔偿责任。***的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其请求本院不予支持。关于***的损失实际金额是多少，恒际公司对刘泽明构成欺诈应否对***的损失进行赔偿，及赔偿的金额是多少的问题。***上诉认为因恒际公司对刘泽明的欺诈、侵权行为，造成***向刘泽明退还转让费，造成25万元损失，从***向刘泽明出具的收条内容“现由***将现经营的美林超市空转给刘泽明，转让费20万元整（贰拾万元整），剩余5万元（五万元整）在合同变更、执照过后一次付清”来看，***向刘泽明收取的转让费只有20万元，剩余5万元还未收取；人民法院生效判决***向刘泽明退还19万元，刘泽明称***未实际给付，该19万元为未实际发生的款项，***认为退还转让费25万元为其损失与客观事实不符。另从***将现经营的美林超市空转给刘泽明的内容看，***收取刘泽明20万元转让的空美林超市，并无物品，***认为造成低售财物造成损失，没有提供相关依据予以证实，且***自行低价出售自己的财物，造成财物的损失也与恒际公司没有直接的因果关系，故***对自己的损失实际金额没有证据证实，***认为恒际公司对刘泽明构成欺诈、侵权，对***的损失需进行赔偿该上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，***的该部分上诉请求本院不予支持。对***上诉对返还租金部分要求以20708元为基数计算利息，及电费1500元的请求，其二审中未提供充足证据予以证实，其该上诉请求本院亦不予支持。

综上，***上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币5,360元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈继红

审判员　　张立新

审判员　　王　阳

二〇一八年十二月五日

书记员　　何　瑛