某某与武汉恒际自动化控制有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江夏区人民法院

民事判决书

(2018)鄂0115民初1981号

原告：***。

委托诉讼代理人：余建军，湖北诚明律师事务所律师。

被告：武汉恒际自动化控制有限公司。

法定代表人：***，总经理。

委托诉讼代理人：**，湖北泽深律师事务所律师。

第三人：***。

原告邹利君诉被告武汉恒际自动化控制有限公司（以下简称“恒际公司”）、第三人***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人余建军、被告恒际公司的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。第三人***经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

邹利君向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失25万元及利息（以25万元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；2.被告向原告返还房租19208元、剩余电费1500元（按实际剩余金额计算），并支付利息（以20708元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋出租给原告，房屋面积196平方米，租赁期限5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止。2017年8月14日，原告与第三人达成口头协议以25万元转让房屋经营权，第三人向原告支付转让费20万元，原告出具收条，并注明剩余5万元在合同变更、执照过户后一次性付清。原告将转让房屋经营权给第三人一事告知被告后，被告同意转让，并于2017年8月21日与第三人另行签订《房屋租赁合同》，还向第三人收取了合同变更费3000元。原告为此将在案涉房屋中经营的武汉市江夏区美林超市的全部货物低价处理，并拆除设备、腾空房屋后交付第三人，第三人接收房屋并开始实施装修。装修过程中，湖北联合一百商业管理咨询有限公司持与被告签订的《房屋租赁合同》，告知第三人为避免损失扩大，不能装修。第三人为此诉至法院，法院于2017年12月29日作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决，以被告存在欺诈行为而撤销了被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。该判决生效后，第三人诉至法院要求解除与原告的转让房屋经营权的口头协议，并要求返还转让费19万元。2018年4月4日，法院作出（2018）鄂0115民初729号民事判决，以被告的欺诈行为导致转让的标的物存在瑕疵为由，判决解除第三人与原告于2017年8月14日达成的转让涉案房屋经营权的口头协议并由原告退还第三人转让费19万元，该判决也已生效。因商铺转让费属于对转让人的一种综合性补偿费，其中应当包含转让人对于该商铺的商誉提升的补偿、转让人对于逾期经营利益放弃的补偿、转让人对于商事经营场所租赁权让渡的补偿。故原告转让涉案房屋经营权给第三人并收取转让费的行为合法，被告的欺诈行为造成原告不能收取转让费，给原告造成了巨大经济损失，故诉至法院，望判如所请。

恒际公司辩称，1.我公司在履行与原告的《房屋租赁合同》期间，按约交付了涉案房屋，保障原告正常使用房屋，没有违约，不存在欺诈原告的行为，原告却存在逾期交付房租的行为。2.2017年8月14日，原告单方基于不想再使用租赁房屋并不再承担转让后的房屋租金的意思向我公司提出解除合同的要求，我公司基于原告找到了新的承租人不影响原租赁期内的租金收入，同意不追究原告违约责任而解除租赁合同，并与新承租人即第三人***于2017年8月21日签订了新的租赁合同。原告在未取得我公司同意的情况下先行与第三人达成转让协议后再通知我公司，是以实际行动放弃此后的租赁权包括优先承租权。我公司与案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》尚未生效，并不必然造成原告的损失。我公司与原告的租赁合同已于2017年8月14日至2017年8月21日期间经双方协商解除，我公司并无违约和过错。3.我公司在与第三人的房屋租赁合同纠纷中因侵害第三人的优先租赁权已承担了责任。涉案房屋现空置，法院判决生效后第三人和原告至今未将房屋和钥匙交还给我公司。4.原告向第三人空转商铺收取的转让费明显过高，其将商铺转让费作为损失来主张没有法律依据，且无证据证明其损失数额为25万元。原告与我公司约定对装修残值出租人不承担补偿责任。腾退房屋、处理商铺、拆除原告装修均不是我公司实施，也未从中获益，该损失与我公司行为没有因果关系。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。

第三人***未提交述称意见。

本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，***（承租方、乙方）与恒际公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给邹利君，租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止。合同第四条租金及其支付期限和方式：租金标准：双方约定采取阶段递增租金标准，第一、二年（2013年7月10日至2015年7月9日）每年年租金117600元整，第三年（2015年7月10日至2016年7月9日）每年年租金为124656元整，第四年（2016年7月10日至2017年7月9日）每年年租金为131712元整，第五年（2017年7月10日至2018年7月9日）每年年租金为141120元整，租金按半年缴付，实行先缴后使用的原则，每期的前五日支付下个使用期的租金。合同第七条履约、转租、转让和续租约定：1、租赁期间，甲乙双方均不得提前终止合同或变更合同。如乙方未经甲方同意提前终止合同，则乙方构成违约，甲方有权没收乙方的押金并交清所承担的租金、水电费，如甲方未经乙方同意提前终止合同，则甲方构成违约，乙方可要求甲方退还房租押金、乙方已交租金并要求甲方赔偿由此造成的其他经济损失。2、租赁期间，乙方未经甲方同意转租的，甲方可以解除本租赁合同。乙方如需转租给第三方，须提前一个月将其由第三方书面确认的书面转租申请报经甲方书面同意，并向甲方交纳转租手续费人民币叁仟元/次及赔偿因转租给甲方造成的经济损失；经甲方与乙方、第三方另行签订房屋转租合同且约定由第三方取代乙方的承租人地位后，第三方可称为本合同的承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务……4、租赁期限届满，甲方可根据市场情况确定下一租期及其租金标准，乙方在同等条件下享有优先承租权。乙方续租，需经甲方同意并另行签订房屋租赁合同；但乙方应提前60天向甲方提出书面续租申请，否则，视为乙方放弃续租权益……第九条违约责任：1、甲乙双方须对本合同予以保密，任何一方泄露合同内容，另一方有权要求另一方承担违约赔偿责任。2、乙方逾期支付租金的，应按每天按未缴纳租金总额的1%向甲方支付违约金。若乙方仍未在甲方通知交租期限内交付房屋租金的，甲方有权停止乙方的水、电等的供应，甲方不承担任何责任。乙方累计逾期支付房租超过30日，甲方可单方解除本合同并要求乙方赔偿。3、乙方擅自转租其承租房屋的，依据本合同同类约定。4、租赁期间，乙方中途擅自退租的，甲方将视为乙方自动放弃合同的行使权力解除合同的效率的同时没收乙方的房屋押金作为向甲方赔偿经济损失。另交清乙方在经营期间所应该支付的费用（水费、电费、等）。合同签订后，恒际公司将坐落于武汉市江夏区藏龙岛杨桥湖大道湖北经济学院对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋按约交付给***经营“美林超市”,***亦支付了租金，其中于2017年8月9日支付租金（2017年7月9日至2018年1月9日）35280元，并于2017年6月16日向武汉美悦家物业管理有限公司支付电费2000元。

2017年8月14日，***与***达成转让涉案房屋经营权的口头协议，***支付给邹利君转让费20万元，***出具内容为“现由***将现经营的美林超市空转给***，转让费20万元整（贰拾万元整），剩余5万元（五万元整）在合同变更、执照过后一次付清”的收条。上述口头协议达成后，***、邹利君向恒际公司告知了该转让协议事实，但未告知该协议具体内容。

2017年8月21日，恒际公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方的房屋系涉案房屋；租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止；租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁本合同项下房屋的，应当在租赁期满前提前60天书面通知甲方，甲方应当收到乙方通知后30天内对是否同意续租作出书面答复。……缔约双方均在合同尾部签署“2013.4.25”的签约日期。签订该合同当日，***向恒际公司交纳2017年7月9日至2018年1月9日的租金35280元、合同变更费3000元，恒际公司分别出具收据。双方还约定***此前向恒际公司支付的履约保证金10000元转至***名下，恒际公司向***出具收取履约保证金的收据。此后，***接收了涉案房屋并开始对该房屋实施装修。在装修过程中，案外人湖北联合一百商业管理咨询有限公司（以下简称“联合一百公司”）持与恒际公司签订的《房屋租赁合同》，告知***为避免损失扩大，不能装修。案外人联合一百公司与恒际公司签订的《房屋租赁合同》主要内容为：案外人联合一百公司向恒际公司租赁涉案房屋，租赁期限7年，自2018年10月1日至2025年9月30日；合同自双方法定代表人或其委托代理人签字或签章之日并收到租金和押金后开始生效。该合同签署时间为2015年9月11日。恒际公司在与***签署《房屋租赁合同》时未告知***其与案外人联合一百公司缔约的事实，后恒际公司在涉案房屋诉讼过程中向案外人联合一百公司邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》,但未收到该公司书面回复。***获知上述缔约信息后即停止对涉案房屋的装修，亦未进行经营。2017年9月28日，***以恒际公司侵害其享有的合同约定的优先承租权为由起诉，主张判令撤销邹利君与恒际公司签订的《房屋租赁合同》；判令恒际公司退还***房屋租金35280元、履约保证金10000元、合同变更费3000元；判令恒际公司赔偿***转让费25万元、相关物业费用16888元、加盟违约金5000元、装修费28112元；判令***与恒际公司共同承担上述退还、赔偿相关款项的责任。本院于2017年12月29日作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决，认定恒际公司在与***签订《房屋租赁合同》之前与案外人联合一百公司就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定在***租赁期届满后将涉案房屋租赁给案外人，恒际公司在与***缔约时未予告知***与案外人缔约的事实，恒际公司与案外人缔约的行为事实上侵害了***依约享有的优先承租权，不予告知的行为剥夺了***的缔约选择权，使***在违背真实意思的情况下签订合同，恒际公司不予告知与案外人缔约的行为构成欺诈，判决：一、撤销***与恒际公司于2017年8月21日签订但落款时间为“2013.4.25”的《房屋租赁合同》；二、恒际公司于判决生效后五日内返还***租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元；三、恒际公司于判决生效后五日内赔偿***相关物业损失16888元；四、驳回***的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，恒际公司已履行该判决确立的全部义务。该判决驳回了***提出的由恒际公司赔偿转让费25万元的诉讼请求，***遂再次起诉，要求判令解除***与***签订的房屋租赁转让合同；判令***与恒际公司退还转让费20万元。本院于2018年4月4日作出（2018）鄂0115民初729号民事判决，判决：解除***与***于2017年8月14日达成的转让涉案房屋经营权的口头协议；***于判决生效之日起五日内退还***转让费19万元，驳回***的其他诉讼请求。该判决认定***主张由恒际公司和***共同退还上述转让费无合同依据且于法无据，不予支持。对于恒际公司可能存在的民事责任，属于另一法律关系，可以另行主张权利。***遂再次诉至本院。

上述事实，有《房屋租赁合同》、民事判决书、收据/条、照片等经当庭质证的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。

本院认为，***与恒际公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性规定，合法有效，双方均应严格履行各自义务。在双方合同履行期间，恒际公司按约交付了租赁房屋，***亦支付了租金。在涉案房屋租赁期届满之前，***将其剩余租期的房屋使用权转让给***，系对其民事权利的自由处分，该转让行为符合合同第七条约定，且经过恒际公司同意，***与恒际公司于2017年8月21日另行签订《房屋租赁合同》，***至此取代了邹利君的承租人地位，其既享有了原承租人***的权利，同时也承继了原承租人***的义务，而***与恒际公司之间的《房屋租赁合同》即已解除，双方基于《房屋租赁合同》的权利义务至此终止。合同解除后，不影响双方进行结算，***要求恒际公司返还其已多交纳的租金19208元的诉请，有理合法，恒际公司亦表示认可，本院予以支持。对于***主张恒际公司赔偿商铺转让费损失25万元及剩余电费1500元并计算利息的请求问题，因双方自行解除了《房屋租赁合同》，***对其经营的商铺转让给第三人***亦是其对自己权益的处分，恒际公司不是该转让合同的相对方，根据合同约定，恒际公司也并未对***经营的商铺转让负有义务，同时电费是***向武汉美悦家物业管理有限公司支付的,***对于剩余电费1500元也未提出任何证据予以证明，故本院对其上述请求不予支持。第三人***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、由武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效之日起十日内返还邹利君租金19208元。

二、驳回邹利君的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5360元，减半收取2680元，由被告武汉恒际自动化控制有限公司负担680元，由***负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年八月七日

法官助理*苑

书记员***