某某、武汉恒际自动化控制有限公司等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂01民终248号

上诉人（原审原告）：***，男，1972年11月5日出生，汉族，住湖北省广水市。

委托诉讼代理人：徐义佳，湖北盈典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龚运明，湖北盈典律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：武汉恒际自动化控制有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区经济开发区藏龙岛办事处。

法定代表人：李爱春，总经理。

委托诉讼代理人：孙瑾铄，湖北珞珈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李明致，湖北珞珈律师事务所律师。

原审第三人：邹利君，男，1989年9月1日出生，汉族，住湖北省麻城市。

上诉人***、武汉恒际自动化控制有限公司（以下简称恒际公司）、原审第三人邹利君因租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2021）鄂0115民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，改判恒际公司赔付***190000元；2、一审、二审诉讼费由恒际公司承担。事实与理由：一审认定***承担30%责任没有事实和法律依据，恒际公司应赔偿***已付19万元转让费的全部损失。1、生效裁判文书已经认定，因恒际公司欺诈导致合同被撤销，恒际公司应当返还款项，承担赔偿责任。2、本案***的损失为***直接支出的19万元，***作为被欺诈方，在租赁合同被撤销中无任何过错，一审却认定***承担30%的责任有违公平原则。3、***与邹利君签订转让协议，不违反法律规定，也符合商业惯例，恒际公司对此是知道或应当知道的，***不存在过错，一审认定***承担30%责任于法无据。

恒际公司辩称：一、***请求改判恒际公司赔付其190000元没有事实和法律依据，***所遭受的损失不应由恒际公司承担。1、***所主张的19万元转让费并非损失范畴，按照***与邹利君的转让协议，其已经获得相应对价，即案涉房屋剩余租期的租赁权。2、案外人联合一百商业管理咨询有限公司阻挠***对案涉房屋进行装修一事真伪不明，即便有，恒际公司事先并不知情，对***的损失主观上没有故意和过失。3、恒际公司与案外人联合一百商业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》没有生效，联合一百商业管理咨询有限公司无权向***主张承租权，案涉租赁物在***所享有的承租期内不存在任何权利瑕疵。4、恒际公司与案外人的租赁合同并不影响***行使优先承租权。二、即便***所受损失应由恒际公司承担，责任范围也仅限于因缔约过失责任所产生的信赖利益损失，即因准备实际履行案涉房屋租赁合同所支出的租金、履约保证金及合同变更费。而（2017）鄂0115民初4617号案中，恒际公司已经依照生效判决向***支付了租金、履约保证金、合同变更费和物业损失费。

恒际公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回***一审全部诉讼请求；2、上诉费由***承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、恒际公司与案外人联合一百商业管理咨询有限公司签订的房屋租赁合同并未生效。2、恒际公司与联合一百商业管理咨询有限公司签订的房屋租赁合同已于2017年底解除。3、案涉房屋因***及邹利君的系列诉讼空置至今，联合一百商业管理咨询有限公司从未实际使用。二、一审判决适用法律错误。1、租赁物在***租期内不存在任何权利瑕疵。2、恒际公司与案外人的租赁合同不影响***行使优先承租权。3、合同被撤销时，过错方应承担的赔偿责任仅限于缔约过失责任，且赔偿额度不应超过履行合同所可能获得的利益。***向邹利君支付转让费系履行行为而非损失，更不是恒际公司的缔约过失责任范畴。一审判决恒际公司承担的赔偿责任已经远超过合同履行利益，并且远超出恒际公司所能预见或应预见的损失。三、一审判决有违公平原则。恒际公司已向***、邹利君支付各项赔偿款、退款合计84376元，且案涉房屋空置至今，恒际公司亦遭受重大损失，一审判决恒际公司承担转让费损失有违公平原则。

***辩称：一、本案不属于一事不再理，人民法院依法应当受理。二、恒际公司应当赔偿***的损失。请求支持***的上诉请求，驳回恒际公司的上诉请求。

邹利君未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见：

***向一审法院起诉请求：1、恒际公司赔偿***损失250000元整；2、本案诉讼费由恒际公司承担。

一审法院认定事实：2013年5月6日，恒际公司与邹利君签订《房屋租赁合同》一份，约定恒际公司将坐落于武汉市江夏区××道××对面恒际科技楼一楼临街1-102、1-103、1-104门面房屋出租给邹利君，租赁期限为5年，自2013年7月10日起至2018年7月9日止。2017年8月14日，***与邹利君达成了转让案涉房屋经营权的口头协议后，***支付邹利君转让费20万元，邹利君出示内容为“现由邹利君将现经营的美林超市空转给***，转让费25万元，现已收到部分转让费20万元整，剩余5万元在合同变更、执照过后一次付清”的收条。达成上述协议后，***、邹利君告知恒际公司双方达成了转让协议的事实。2017年8月21日，恒际公司作为出租方、甲方与***作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2013年7月10日至2018年7月9日止；租赁期满，乙方如无违约行为，在同等条件下对本合同项下房屋享有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁本合同项下房屋的，应当在租赁期满前提前60天书面通知甲方，甲方应当收到乙方通知后30天内对是否同意续租作出书面答复。缔约双方均在该合同尾部签署“2013.4.25”的签约日期。合同签订当日，***向恒际公司交纳2017年7月9日至2018年1月9日的租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元，恒际公司分别出具收据。双方还约定邹利君此前向恒际公司支付的履约保证金10000元转至***名下，恒际公司向***出具收取履约保证金的收据。此后，***接收了案涉房屋并开始进行装修。在装修过程中，联合一百商业管理咨询有限公司持其2015年9月11日与恒际公司签订的《房屋租赁合同》阻碍***装修。该《房屋租赁合同》主要内容为：联合咨询公司向恒际公司租赁案涉房屋，租赁期限7年，自2018年10月1日起至2025年9月30日；合同自双方法定代表人或其委托代理人签字或签章之日并收到租金和押金后开始生效。该合同签署时间为2015年9月11日。***遂停止装修，亦未进行经营。

2017年9月26日，***向一审法院提起诉讼，请求：1.撤销***与恒际公司签订的房屋租赁合同；2.恒际公司退还***房屋租金35280元、履约保证金10000元、合同变更费3000元；3.恒际公司赔偿***转让费损失250000元、相关物业费用16888元、加盟违约金5000元、装修费28112元；4.邹利君与恒际公司共同承担第2、3项诉讼请求的赔偿责任。一审法院受理后于2017年12月29日作出（2017）鄂0115民初4617号民事判决书，判决“一、撤销***与武汉恒际自动化控制有限公司于2017年8月21日签订但落款时间为“2013.4.25”的《房屋租赁合同》。二、武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效之日后五日内返还***租金35280元、履约保证金10000元及合同变更费3000元。三、武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效之日后五日内赔偿***相关物业损失16888元。四、驳回***的其他诉讼请求。”

邹利君不服（2017）鄂0115民初4617号民事判决书，向武汉市中院申请再审。2018年9月28日，武汉市中院作出（2018）鄂01民申212号民事裁定书，裁定驳回邹利君的再审申请。

2018年2月7日，***向一审法院提起诉讼，诉求：1.解除***与邹利君签订的房屋租赁转让合同；2.邹利君与恒际公司退还***转让费20万元。一审法院受理后于2018年4月4日作出（2018）鄂0115民初729号民事判决书，判决“一、解除***与邹利君于2017年8月14日达成的转让案涉房屋经营权的口头协议。二、邹利君于本判决生效之日起五日内退还***转让费190000元。三、驳回***的其他诉讼请求。”

邹利君不服上述判决，向湖北省武汉市中级人民法院申请再审。2018年11月26日，武汉市中院作出（2018）鄂01民申293号民事裁定书，裁定“一、本案由一审法院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”邹利君再审请求“1.撤销武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初729号民事判决；2.驳回***对邹利君的全部诉讼请求，改判由恒际公司赔偿***的经济损失20万元，并负担本案全部诉讼费用”。2019年6月25日，武汉市中院作出（2019）鄂01民再74号民事裁定书，裁定“一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初729号民事判决；二、本案发回湖北省武汉市江夏区人民法院重审。”

2020年7月10日，***向一审法院提起诉讼，诉求：1.解除***与邹利君签订的房屋租赁转让合同；2.恒际公司与邹利君赔偿损失20万元。诉讼中，***将第二项诉讼变更为“请求判令两被告返还20万元转让费”，一审法院于2020年11月3日作出（2020）鄂0115民初3253号民事判决书，判决“驳回***全部诉讼请求”。恒际公司不承担责任的理由是“转让费系***与邹利君之间因房屋转租产生的合同义务，恒际公司不是该合同的相对方”。

另，2018年5月10日，邹利君向一审法院提起诉讼，诉求：1.恒际公司赔偿邹利君经济损失25万元及利息（以25万元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；2.恒际公司向邹利君返还房租19208元、剩余电费1500元（按实际剩余金额计算），并支付利息（以20708元为基数，从起诉之日起至付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算）；3.恒际公司承担本案诉讼费用。诉讼中，2018年8月7日，一审法院作出（2018）鄂0115民初1981号民事判决书，判决“一、由武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效之日起十日内返还邹利君租金19208元。二、驳回邹利君的其他诉讼请求。”

邹利君不服上述判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉，2018年12月5日，武汉市中院作出（2018）鄂01民终8768号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”

邹利君不服上述判决，向湖北省高级人民法院申请再审，2019年8月1日，湖北省高院作出（2019）鄂民申2372号民事裁定书，裁定“驳回邹利君的再审申请。”

一审法院认为，结合双方诉辩意见和认定的事实，本案主要争议焦点有二：一是***本次起诉是否构成重复起诉；二是恒际公司是否应向***赔偿19万元转让费的损失。针对上述焦点，一审法院具体评析如下：

一、***本次起诉是否构成重复起诉。结合本案具体情况,恒际公司、邹利君、***因案涉纠纷多次诉讼，***在前案（2017）鄂0115民初4617号、（2018）鄂0115民初729号、（2020）鄂0115民初3253号案件中向恒际公司主张过赔偿转让费损失。其中，（2017）鄂0115民初4617号民事判决书中对***该主张未予处理；（2018）鄂0115民初729号民事判决书虽进行了处理，但该判决书后被上级法院撤销；***虽在（2020）鄂0115民初3253号案件中提出了要求恒际公司赔偿转让费损失200000元的诉请，但诉讼中，***将该项诉讼变更为“返还20万元转让费”，一审法院以“转让费系***与邹利君之间因房屋转租产生的合同义务，恒际公司不是该合同的相对方”为由对***的该诉请不予支持，亦对赔偿转让费损失200000元未予处理，故***本次诉讼不构成重复起诉。

二、关于恒际公司是否应向***承担赔偿转让费损失的问题

本案系租赁合同纠纷，恒际公司作为出租人负有对租赁物的权利瑕疵担保义务。租赁物权利瑕疵担保，是指出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用与收益的权利。第三人主张的权利，包括所有权、用益物权与担保物权。只要第三人主张的权利足以部分或者全部妨害承租人使用、收益租赁物时，即产生权利瑕疵担保问题。本案中，联合一百商业管理咨询有限公司凭借与恒际公司签订在先的租赁合同，以承租人的身份对租赁物主张用益物权，阻止***对租赁物进行装修使用，该事实足以影响承租人对租赁物的使用与收益，构成权利瑕疵问题。恒际公司在与***订立租赁合同过程中，违背诚实信用原则，隐瞒2015年已与联合一百商业管理咨询有限公司签订租赁合同的重要事实，导致***无法享受优先承租权，产生了转让费190000元的损失，恒际公司应承担损害赔偿责任。恒际公司辩称后续在该争议处理过程中，明确表示与案外人的租赁协议已经解除，可以与***继续履行合同，延长租赁期限租赁合同，但并未举示证据证明，一审法院不予采信。关于损失责任的大小，恒际公司虽隐瞒了订立合同重大事项具有过错，但***作为承租人与恒际公司就邹利君剩余一年租期签订租赁合同，该租赁合同中虽明确***在同等条件下享有优先承租权，但优先承租权不完全等同于承租权，***能否在租赁期满后取得未来五年租期，本身亦存在一定商业风险，故***要求恒际公司承担***190000元转让费的全部损失，显失公平，一审法院结合合同履行情况，根据恒际公司过错大小及原因比例,确定***自负30%责任,恒际公司承担70%的责任，认定恒际公司应向***赔偿转让费损失133000元（190000元×70%）。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百条之规定，判决：一、武汉恒际自动化控制有限公司于本判决生效之日起十日内赔付***转让费损失133000元；二、驳回***其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由武汉恒际自动化控制有限公司2960元，***负担2090元。

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，***向邹利君支付高额转让费承接案涉商铺，按照日常生活经验，其合同目的并非仅为承接邹利君不到一年的剩余租期，而是为了较长期经营，因此，优先承租权对于***合同目的实现具有重要影响。恒际公司在与***订立租赁合同过程中，隐瞒2015年已与联合一百商业管理咨询有限公司签订租赁合同的重要事实，导致***无法享受优先承租权，客观上造成了***的损失。虽然恒际公司主张其与联合一百商业管理咨询有限公司签订的房屋租赁合同未生效或已解除，但本案中，联合一百商业管理咨询有限公司凭借与恒际公司签订在先的租赁合同，阻止***对租赁物进行装修使用，该事实足以影响***对租赁物的使用与收益，即便恒际公司与联合一百商业管理咨询有限公司签订的房屋租赁合同嗣后解除，但造成***的损失已实际发生。一审法院结合合同履行情况，根据恒际公司过错大小及原因比例，确定***自负30%责任，恒际公司承担70%的责任，并无不当。对***、恒际公司的相应上诉理由，本院均不予支持。

综上所述，***、恒际公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4185元，由***负担1225元，武汉恒际自动化控制有限公司负担2960元。

本判决为终审判决。

审 判 长　骆朝辉

审 判 员　丰　伟

审 判 员　李　文

二〇二二年三月二十八日

法官助理　杨雨竹

书 记 员　熊　云