苏州市成扬物流有限公司与苏州电器科学研究院股份有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏05民终4874号

上诉人（原审被告）：苏州市成扬物流有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪天鹅荡路6号5幢。

法定代表人：梁斌扬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：苏州电器科学研究院股份有限公司，住所地苏州市吴中区越溪前珠路5号。

法定代表人：胡德霖，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：韩圣，江苏简恒律师事务所律师。

上诉人苏州市成扬物流有限公司（以下简称成扬公司）因与被上诉人苏州电器科学研究院股份有限公司（以下简称电科院）物权保护纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2018）苏0506民初7962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

成扬公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回电科院的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。电科院对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利起始于买卖合同约定的交房日，而非产权转移日，电科院无权获得2014年9月5日至2014年12月15日的房屋使用费；电科院已经通过仲裁获得2014年12月16日至2015年10月31日期间的逾期交房违约金，此段时间内电科院已不存在损失，电科院已经取得了涉案房屋的利益；成扬公司不存在违法行为，本案依法不能成立，成扬公司是涉案房屋的共同投资人；一审法院支持电科院对于2015年11月1日至2017年11月8日的房屋使用费损失明显过大，不符合公平合理原则。

电科院辩称，请求驳回上诉、维持原判。

电科院向一审法院起诉请求：1、成扬公司支付强行占用16间房屋期间的房屋使用费762739.73元（自2014年9月5日起至2017年11月8日止，以每间每年15000元计算）；2、诉讼费由成扬公司承担。

一审法院认定事实：2012年12月4日，电科院（乙方）与苏越物流公司（甲方）签订《意向协议书》一份，约定甲方将其所拥有的位于天鹅荡路的房屋、土地、设备等资产整体转让给乙方，转让价格3980万元，鉴于甲方资产设备均在使用和租赁，原则上资产办理转让变更手续后，应保证合同的延续性，维持原有状况至合同承租期到止。协议书第四条约定本协议签订后承租户到期后，甲方有责任主动配合乙方清退租户。乙方不承担甲方与原租户之间的经济及法律纠纷，以及本合同附件外的任何合同、承诺书、协议等文件。因有一承租户为我物流市场先期引领者，并前期投入我市场100万元，故没有承租合同，涉及到前期投资、房租事宜处理由甲方负责，与乙方无关。（此户情况详见附件）。《意向协议书》附件一《情况说明》载明：苏越物流公司现有一承租户梁斌扬系由吴中区运管处介绍进驻，项目中投资壹佰万元。08年1月进驻至今已五年，租赁门面十一间（至今房租租金未付），经营规模较大。现因苏越物流公司整体转让，使其经营无法进行。考虑到该公司今后生存，希地方政府部门能否考虑帮助寻找经营场地。已利苏越物流公司与电科院双方资产转让顺利进行。该《情况说明》由苏越物流公司于上述协议书订立之日出具。2013年1月29日，电科院与苏越物流公司签订《存量房买卖合同》三份，约定：电科院购买苏越物流公司名下位于苏州市吴中区（苏存吴合同201301290037）、4幢（苏存吴合同201301290046）、5幢（苏存吴合同201301290050）的房屋，其中：2幢房屋建筑面积5362.98平方米，房屋价款19543522元；4幢房屋建筑面积4360.25平方米，房屋价款11191859元；5幢房屋建筑面积4360.25平方米，房屋价款11157129元；三幢房屋总价款41892510元。电科院分别于2013年2月4日、2014年9月26日、2014年11月15日分三次支付了全部购房款。2013年7月18日，成扬公司向电科院发函称其系苏越物流公司的股东之一，苏越物流公司未经其他股东同意擅自出卖土地，要求主张优先购买权未果。2014年9月5日，上述三幢房屋的所有权转移登记至电科院名下。

2015年3月3日，电科院向苏州仲裁委员会提起仲裁，请求：1、裁决苏越物流公司向其交付苏州市吴中区越溪街道天鹅荡路6号4幢、5幢两幢房屋；2、裁决苏越物流公司承担从2014年12月16日至实际交付房屋之日止按照两幢房屋总价款每日万分之一计算的逾期交房违约金暂计172087.2元（暂算至申请仲裁之日）。2015年3月25日，苏越物流公司提出仲裁反申请，请求裁决电科院向其支付逾期付款违约金1241694元。经合并审理，苏州仲裁委员会于2015年11月2日作出（2015）苏仲裁字第128号仲裁裁决书，裁决苏越物流公司向电科院支付逾期交房违约金188950元，驳回电科院的其他仲裁请求及苏越物流公司的仲裁反请求。该裁决为终局裁决，已生效。

2015年10月21日，电科院委托江苏简恒律师事务所发出律师函，要求天鹅荡路6号4幢、5幢房屋的占用人员不迟于2015年11月10日迁出各自占用的房屋，逾期不履行后果自负。2015年10月28日，电科院禁止成扬公司的物流车辆进入天鹅荡路6号的场地内，物流车辆许出不许进，双方遂发生纠纷并报警处理。苏州市公安局吴中分局越溪派出所出警，电科院称：电科院有整块土地及房屋的所有权证，大门为电科院在自己的房产、土地范围内建造，电科院从未收取过任何商户的租金及水电费，梁斌扬等人属于非法占用电科院4幢、5幢部分房屋，电科院已多次通知占用商户撤出，现南门只出不入。房屋占用期间，成扬公司法定代表人梁斌扬曾与电科院发生冲突。2016年5月10日，电科院与梁斌扬在苏州市人民检察院主持下签订刑事申诉和解协议书，内容如下：1.梁斌扬就毁坏电科院财物的行为向电科院表示道歉；2.梁斌扬承诺于2016年5月21日或5月22日在开发区工作人员见证下，拿走遗留在电科院的所有物品；3.梁斌扬承诺不继续在网上发帖控告电科院等信访；4.申诉人电科院对梁斌扬的道歉表示接受，并对梁斌扬故意毁坏财物的行为表示谅解，同意梁斌扬拿走遗留在电科院的所有物品；5.电科院向苏州市人民检察院提交书面的撤回不服不起诉决定的申诉请求。

2017年6月9日，成扬公司起诉电科院、苏越物流公司，要求电科院赔偿其经营损失，返还占有的其的物品或赔偿相应价款，案号为（2017）苏0506民初4269号；要求电科院赔偿装饰装修损失并赔偿另行租赁场地及管理费用，案号为（2017）苏0506民初4270号，因两案有关联性，一审法院受理后予以合并审理。成扬公司在上述两案中主张2015年10月28日凌晨，大量保安及身着民兵标记的人包围其经营场地，所有人员及车辆只许出，不许进。自2015年10月28日起，其经电科院允许方能进入自己的经营场地拿几件客户的货物，此后再也不能进入，大量货物等不知所踪，故要求电科院赔偿其经营损失等。电科院在上述案件审理中提交了七份书面租赁合同，其中一份租赁合同显示：丁建军以成扬物流公司（二部）的名义与苏越物流公司于2010年10月28日签订租赁合同，租赁期限为2010年12月1日至2013年11月31日，承租经营办公用房B幢（即4幢）18-22号，年租金75000元。苏越物流公司在上述案件审理中表示这份合同是丁建军使用的，与成扬公司无关，这份租赁合同的租金是正常缴纳、正常清退的。对此，成扬公司的法定代表人则表示丁建军签字的租赁合同是代表公司签订的，房子也是公司在使用，合同正常履行，正常缴纳租金。本案中，成扬公司认为根据苏越物流公司在上述案件中的陈述，4幢的五间房屋已清退，故电科院无权要求其支付房屋占有使用费。为查明成扬公司租赁房屋的范围及期限，上述案件审理中，一审法院至苏州仲裁委员会调取了租赁表格、承租户分布图、目前留存租户的明细，上述材料显示成扬公司（城南托运部）11间无租赁合同，5间门面租赁合同至2013年11月30日到期，其中5间门面房租赁情况与电科院提交的丁建军签订的租赁合同相互印证，苏越物流公司也确认该租赁合同即5间门面房的合同。上述案件中，一审法院根据双方提供证据及陈述确认：成扬公司合计向苏越物流公司承租门面16间，其中11间（面积1056平方米）没有书面合同，租金未交，应视为不定期租赁；其中5间（面积480平方米）有书面租赁合同，租期至2013年11月30日终止。一审法院认为上述房屋所有权转移登记给电科院后，定期租赁已到期，尽管成扬公司一直占用门面，但电科院与成扬公司之间并无租赁合意，未签订新的租赁合同，电科院也未收取租金，双方之间不存在租赁关系，即使不定期租赁，也因苏越物流公司出售不动产，电科院明确做出要求成扬公司撤出的意思表示而终止。故而，双方之间没有形成新的租赁关系，成扬公司无权一直占有使用电科院的房屋。同时，成扬公司的法定代表人梁斌扬在上述案件2017年11月8日的庭审中表示涉案房屋内的物品，其不再取回，要求电科院依法赔偿。关于成扬公司要求电科院赔偿经营损失，返还占有的其的物品或赔偿相应价款，一审法院经审理认为电科院于2015年10月28日禁止成扬公司车辆和货物进入公司场所内，属于合法的自力救济行为，既非违约，又非侵权；成扬公司就其损失提供的证据不足，而就遗留物品，成扬公司在电科院采取措施时有自由取出的权利，且根据刑事和解协议书之约定，成扬公司法定代表人应于2016年5月21日或5月22日拿走所有遗留在电科院处的物品，但至今仍未取走，同时成扬公司在庭审中表示即便有物品存在也不同意取回，而要求赔偿，其主张的遗留物品折价损失与电科院的行为之间不存在因果关系。电科院的行为不构成侵权，不应承担侵权责任，成扬公司要求电科院赔偿经营损失、遗留物品损失的诉讼请求，予以驳回。就成扬公司赔偿装饰装修损失并赔偿另行租赁场地及管理费用的诉讼请求，一审法院经审理认为成扬公司以电科院违反房屋租赁合同为由要求电科院赔偿装修损失，但双方之间自电科院取得涉案房屋不动产权时就不存在房屋租赁关系，电科院要求成扬公司搬离并禁止继续使用房屋符合法律规定，由此导致的损失，应由成扬公司自行承担，故对成扬公司的诉讼请求予以驳回。后，成扬公司不服上述判决，提起上诉。苏州市中级人民法院维持（2017）苏0506民初4269号民事判决书的判决结果；（2017）苏0506民初4270号一案，因成扬公司未按期缴纳二审案件受理费，苏州市中级人民法院作出裁定，按成扬公司自动撤回上诉处理。

另，关于本案是否应中止审理，成扬公司提供了梁斌扬与苏州市联运有限公司于2006年3月30日签订的《合作意向书》、统一收款收据、消防验收办证协议、民事起诉状，主张其法定代表人梁斌扬与苏州市联运有限公司共同投资建造了苏越物流公司的4幢和5幢房屋，现梁斌扬与苏州市联运有限公司、苏越物流公司合作协议纠纷一案，已由苏州市姑苏区人民法院立案受理，其诉请要求按照梁斌扬的投资份额对房屋收益进行分配，而该案可以确定其占用房屋是否有合法依据，如果合法，则本案原告的诉请不成立，鉴于两案的关联性，其认为本案应中止审理。成扬公司提供的《合作意向书》载明：苏州市联运有限公司（甲方）同意梁斌扬（乙方）参与苏越物流公司工程项目建设，投资方式为商定为中心内货运配载市场门市部，乙方投资额为1000000元。乙方首期支付投资额的50%给甲方；配载市场为二幢楼，如现建一幢至基建结束，如建二幢到框架成型，乙方再支付余下的50%；乙方投入的资金所占配载市场总投资的笔录，待配载市场竣工决算，经过双方确认后，再计算乙方所占股比，等等。成扬公司提供的民事起诉状载明梁斌扬的诉请为：要求苏州市联运有限公司支付梁斌扬在苏越物流公司货运配载市场合作投资分配款1000000元（暂估值，实际以原告投资货运配载市场4幢、5幢楼的竣工决算价及售价比例确定）。

以上事实，由（2017）苏0506民初4269号民事判决书、（2017）苏0506民初4270号民事判决书、（2018）苏05民终2805号民事裁定书、（2018）苏05民终3108号民事判决书、意向协议书、函、情况说明、江苏简恒律师事务所律师函、（2017）苏0506民初4269号及4270号的开庭笔录，民事起诉状、《合作意向书》、统一收款收据、消防验收办证协议以及一审法院制作的质证笔录、庭审笔录予以佐证。

一审法院认为，根据成扬公司提供的《合作意向书》及起诉状，梁斌扬与苏州市联运有限公司、苏越物流公司合作协议纠纷一案涉及梁斌扬出资建造房屋的1000000元资金占配载市场总投资的比例问题，并非确认成扬公司系涉案房屋的所有权人或合法使用人，本案无需以梁斌扬与苏州市联运有限公司、苏越物流公司合作协议纠纷一案的审理结果作为裁判依据，故一审法院对成扬公司要求中止审理的意见不予采信。

2014年9月5日，涉案房屋的所有权转移登记至电科院名下，电科院作为所有权人，自2014年9月5日起即享有对涉案房屋占有、使用、收益等权利，权利受到侵害的，可以请求损害赔偿。电科院于2015年3月3日就其与苏越物流公司的房屋买卖纠纷提起仲裁，苏越物流公司因违反合同约定的交房义务而被苏州市仲裁委员会裁决支付逾期交房违约金，与本案电科院主张的物权受到侵害系属两种法律关系，且两案的当事人亦有不同，成扬公司抗辩电科院重复主张损失，一审法院不予采信。

本案中，成扬公司对占用5幢楼11间房屋并无异议，但认为根据苏越物流公司在（2017）苏0506民初4269号、4270号两个案件庭审中的陈述，4幢楼的5间房屋是正常缴纳租金、正常清退的，故电科院不应向其主张5间房屋的占有使用费，而（2017）苏0506民初4269号、4270号案件的审理中，一审法院至苏州市仲裁委员会调取了目前留存租户的明细，其中载明了成扬公司为上述5间房屋内的留存租户，成扬公司的法定代表人梁斌扬在上述案件庭审中也认可丁建军与苏越物流公司签订的租赁合同中载明的5间房屋系由成扬公司使用，现成扬公司认为其已将5间房屋清退，没有依据，一审法院不予采信。

双方之间无租赁等法律关系，成扬公司使用涉案房屋无合法依据，电科院作为房屋的所有权人，要求成扬公司承担侵权损害赔偿责任，于法有据。现电科院主张其损失主要表现为租金损失，其提供丁建军以成扬公司名义与苏越物流公司签订的租赁合同，主张按照15000元/年/间的标准计算房屋占用使用费，上述租赁合同约定的租赁期限为2010年12月1日至2013年11月31日，租赁标的即是本案所涉的4幢楼的5间房屋，而4幢、5幢楼均处于天鹅荡路6号厂区内，每间房屋面积相等，电科院主张按照15000元/年/间计算房屋占有使用费合理，一审法院予以采信。成扬公司称电科院于2015年10月28日采取措施，不允许其车辆等出入，故电科院于2015年10月28日之后产生的损失系电科院自己导致的，不应由其承担，而根据已生效法律文书查明的内容，成扬公司在电科院采取措施时有自由取出的权利，且成扬公司的法定代表人梁斌扬在签订刑事和解协议时也明确于2016年5月21日或5月22日取回涉案房屋内的物品，并未表示电科院阻碍成扬公司取出物品，也未表示放弃涉案房屋内的物品，之后成扬公司仍未取走涉案房屋内的物品，即涉案房屋仍处于由成扬公司占用之状态，梁斌扬于2017年11月8日的庭审中明确表示放弃取走涉案房屋内的物品，电科院以该日作为计算房屋占有使用费的截止点合理，一审法院予以确认。经核算，电科院主张2014年9月5日起至2017年11月8日止的房屋占用使用费为762739.73元，合法有据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十七条之规定，判决：苏州市成扬物流有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州电科院股份有限公司房屋占有使用费人民币762739.73元。案件受理费人民币11427元，由苏州市成扬物流有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对给该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。成扬公司上诉认为其是涉案房屋的共同投资人，该主张不足以对抗电科院对涉案房屋所享有的所有权。涉案房屋所有权于2014年9月5日转移登记至电科院名下，电科院自该日期起即享有占有、使用、收益等权利，一审法院认定成扬公司支付房屋占有使用费的起止日期符合法律规定，费用合理，本院予以确认。成扬公司认为电科院已经通过仲裁获得2014年12月16日至2015年10月31日期间的逾期交房违约金，不存在损失的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。

综上所述，苏州市成扬物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11427元，由苏州市成扬物流有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杨恩乾

审判员　　徐　辉

审判员　　杨　兵

二〇一九年十一月二十日

书记员　　闻　艺

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。