苏州电器科学研究院股份有限公司与苏州市成扬物流有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0506民初7962号

原告：苏州电器科学研究院股份有限公司，住所地苏州市吴中区越溪前珠路5号。

法定代表人：胡德霖，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：韩圣，江苏简恒律师事务所律师。

被告：苏州市成扬物流有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪天鹅荡路6号5幢。

法定代表人：梁斌扬，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李忠发，该公司员工。

委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。

原告苏州电器科学研究院股份有限公司（以下简称电科院）诉被告苏州市成扬物流有限公司（以下简称成扬公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告电科院的委托诉讼代理人韩圣，被告成扬公司的委托诉讼代理人李忠发、吴雯麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告电科院向本院提出诉讼请求：1、被告支付强行占用16间房屋期间的房屋使用费762739.73元（自2014年9月5日起至2017年11月8日止，以每间每年15000元计算）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月4日，其与苏州市苏越物流中心有限公司（以下简称苏越物流公司）就收购苏越物流公司位于的资产事宜签订一份《意向协议书》。2013年1月29日，其与苏越物流公司签订《存量房买卖合同》三份，约定其购买苏越物流公司名下位于苏州市吴中区（苏存吴合同201301290037）、4幢（苏存吴合同201301290046）、5幢（苏存吴合同201301290050）房屋。其于2014年9月5日取得上述三幢房屋的所有权证。根据一系列生效司法裁判文书可知：一、其与被告之间没有签订过租赁合同，不存在租赁关系，其没有收取过被告任何租金或占有使用费；二、在原告取得4幢、5幢两栋房屋所有权证前，被告即占用了两栋房屋中16间房屋（每间含三小间，每间计96平方米），没有支付租金或占有使用费；三、被告未经其允许，且在其发律师函要求搬离后仍强行占用房屋直至2017年11月8日，其中5幢5间房屋的年租金为75000元，被告法定代表人在此前的诉讼案件中对此予以认可；四、4幢、5幢房屋于2014年9月5日登记至其名下；五、其在此前的诉讼案件中表示过保留向被告追讨强行占用房屋期间的使用费之权利。其认为被告占用其16间房屋没有法律依据，被告在其与苏越物流公司多次发函后仍拒不搬离，侵害其对房屋的所有权，应承担相应的赔偿责任。被告的法定代表人于2017年11月8日表示放弃涉案房屋内的物品，可视为被告于该日终止占有房屋，其参照成扬物流（二部）与苏越物流公司于2010年10月28日签订的租赁合同约定的租金标准要求被告赔偿自2014年9月5日起至2017年11月8日止的损失。

被告成扬公司辩称，1、原告系通过买卖方式取得涉案房屋的，交房日期为2014年12月16日，原告从取得房屋产证之日起计算房屋占有使用费不合理；2、原告从苏越物流公司购买房屋时，苏越物流公司即告知原告其是涉案房屋的投资人之一，其的迁出由苏越物流公司负责，原告也通过仲裁方式要求苏越物流公司公司支付逾期交房违约金188950元，原告无权就同一损失再次要求赔偿；3、本案原告基于侵权法律关系提起诉讼，主要依据（2017）苏0506民初4269号和（2017）苏0506民初4270号两份民事判决书，该两个案件中，其作为原告起诉电科院，要求电科院赔偿经营损失和装修损失，法院系基于电科院不承认侵权事实和其提供证据不充分，驳回了其的诉讼请求，而上述两份判决书不能证明其存在侵权行为；4、根据已生效裁判文书，其占用了5幢楼的11间房屋，不是16间；5、原告于2015年10月28日强行取回了涉案房屋，现涉案房屋已由原告实际控制并阻止其进入，原告无权要求其支付房屋收回之后的房屋占有使用费；6、其于2008年向苏越物流公司投资1000000元，有权利获得苏越物流公司11间以上房屋，苏越物流公司与原告之间的买卖侵害了其的合法权益，其向姑苏区人民法院提起了诉讼，姑苏区法院的诉讼案件处理结果对本案诉讼起到决定性作用，本案应中止审理。

本院经审理认定事实如下：2012年12月4日，原告电科院（乙方）与苏越物流公司（甲方）签订《意向协议书》一份，约定甲方将其所拥有的位于的房屋、土地、设备等资产整体转让给乙方，转让价格3980万元，鉴于甲方资产设备均在使用和租赁，原则上资产办理转让变更手续后，应保证合同的延续性，维持原有状况至合同承租期到止。协议书第四条约定本协议签订后承租户到期后，甲方有责任主动配合乙方清退租户。乙方不承担甲方与原租户之间的经济及法律纠纷，以及本合同附件外的任何合同、承诺书、协议等文件。因有一承租户为我物流市场先期引领者，并前期投入我市场100万元，故没有承租合同，涉及到前期投资、房租事宜处理由甲方负责，与乙方无关。（此户情况详见附件）。《意向协议书》附件一《情况说明》载明：苏越物流公司现有一承租户梁斌扬系由吴中区运管处介绍进驻，项目中投资壹佰万元。08年1月进驻至今已五年，租赁门面十一间（至今房租租金未付），经营规模较大。现因苏越物流公司整体转让，使其经营无法进行。考虑到该公司今后生存，希地方政府部门能否考虑帮助寻找经营场地。已利苏越物流公司与电科院双方资产转让顺利进行。该《情况说明》由苏越物流公司于上述协议书订立之日出具。2013年1月29日，电科院与苏越物流公司签订《存量房买卖合同》三份，约定：电科院购买苏越物流公司名下位于苏州市吴中区（苏存吴合同201301290037）、4幢（苏存吴合同201301290046）、5幢（苏存吴合同201301290050）的房屋，其中：2幢房屋建筑面积5362.98平方米，房屋价款19543522元；4幢房屋建筑面积4360.25平方米，房屋价款11191859元；5幢房屋建筑面积4360.25平方米，房屋价款11157129元；三幢房屋总价款41892510元。电科院分别于2013年2月4日、2014年9月26日、2014年11月15日分三次支付了全部购房款。2013年7月18日，成扬公司向电科院发函称其系苏越物流公司的股东之一，苏越物流公司未经其他股东同意擅自出卖土地，要求主张优先购买权未果。2014年9月5日，上述三幢房屋的所有权转移登记至电科院名下。

2015年3月3日，电科院向苏州仲裁委员会提起仲裁，请求：1、裁决苏越物流公司向其交付苏州市吴中区越溪街道6号4幢、5幢两幢房屋；2、裁决苏越物流公司承担从2014年12月16日至实际交付房屋之日止按照两幢房屋总价款每日万分之一计算的逾期交房违约金暂计172087.2元（暂算至申请仲裁之日）。2015年3月25日，苏越物流公司提出仲裁反申请，请求裁决电科院向其支付逾期付款违约金1241694元。经合并审理，苏州仲裁委员会于2015年11月2日作出（2015）苏仲裁字第128号仲裁裁决书，裁决苏越物流公司向电科院支付逾期交房违约金188950元，驳回电科院的其他仲裁请求及苏越物流公司的仲裁反请求。该裁决为终局裁决，已生效。

2015年10月21日，电科院委托江苏简恒律师事务所发出律师函，要求6号4幢、5幢房屋的占用人员不迟于2015年11月10日迁出各自占用的房屋，逾期不履行后果自负。2015年10月28日，电科院禁止成扬公司的物流车辆进入6号的场地内，物流车辆许出不许进，双方遂发生纠纷并报警处理。苏州市公安局吴中分局越溪派出所出警，电科院称：电科院有整块土地及房屋的所有权证，大门为电科院在自己的房产、土地范围内建造，电科院从未收取过任何商户的租金及水电费，梁斌扬等人属于非法占用电科院4幢、5幢部分房屋，电科院已多次通知占用商户撤出，现南门只出不入。房屋占用期间，成扬公司法定代表人梁斌扬曾与电科院发生冲突。2016年5月10日，电科院与梁斌扬在苏州市人民检察院主持下签订刑事申诉和解协议书，内容如下：1.梁斌扬就毁坏电科院财物的行为向电科院表示道歉；2.梁斌扬承诺于2016年5月21日或5月22日在开发区工作人员见证下，拿走遗留在电科院的所有物品；3.梁斌扬承诺不继续在网上发帖控告电科院等信访；4.申诉人电科院对梁斌扬的道歉表示接受，并对梁斌扬故意毁坏财物的行为表示谅解，同意梁斌扬拿走遗留在电科院的所有物品；5.电科院向苏州市人民检察院提交书面的撤回不服不起诉决定的申诉请求。

2017年6月9日，成扬公司起诉电科院、苏越物流公司，要求电科院赔偿其经营损失，返还占有的其的物品或赔偿相应价款，案号为（2017）苏0506民初4269号；要求电科院赔偿装饰装修损失并赔偿另行租赁场地及管理费用，案号为（2017）苏0506民初4270号，因两案有关联性，本院受理后予以合并审理。成扬公司在上述两案中主张2015年10月28日凌晨，大量保安及身着民兵标记的人包围其经营场地，所有人员及车辆只许出，不许进。自2015年10月28日起，其经电科院允许方能进入自己的经营场地拿几件客户的货物，此后再也不能进入，大量货物等不知所踪，故要求电科院赔偿其经营损失等。电科院在上述案件审理中提交了七份书面租赁合同，其中一份租赁合同显示：丁建军以成扬物流公司（二部）的名义与苏越物流公司于2010年10月28日签订租赁合同，租赁期限为2010年12月1日至2013年11月31日，承租经营办公用房B幢（即4幢）18-22号，年租金75000元。苏越物流公司在上述案件审理中表示这份合同是丁建军使用的，与成扬公司无关，这份租赁合同的租金是正常缴纳、正常清退的。对此，成扬公司的法定代表人则表示丁建军签字的租赁合同是代表公司签订的，房子也是公司在使用，合同正常履行，正常缴纳租金。本案中，成扬公司认为根据苏越物流公司在上述案件中的陈述，4幢的五间房屋已清退，故电科院无权要求其支付房屋占有使用费。为查明成扬公司租赁房屋的范围及期限，上述案件审理中，本院至苏州仲裁委员会调取了租赁表格、承租户分布图、目前留存租户的明细，上述材料显示成扬公司（城南托运部）11间无租赁合同，5间门面租赁合同至2013年11月30日到期，其中5间门面房租赁情况与电科院提交的丁建军签订的租赁合同相互印证，苏越物流公司也确认该租赁合同即5间门面房的合同。上述案件中，本院根据双方提供证据及陈述确认：成扬公司合计向苏越物流公司承租门面16间，其中11间（面积1056平方米）没有书面合同，租金未交，应视为不定期租赁；其中5间（面积480平方米）有书面租赁合同，租期至2013年11月30日终止。本院认为上述房屋所有权转移登记给电科院后，定期租赁已到期，尽管成扬公司一直占用门面，但电科院与成扬公司之间并无租赁合意，未签订新的租赁合同，电科院也未收取租金，双方之间不存在租赁关系，即使不定期租赁，也因苏越物流公司出售不动产，电科院明确做出要求成扬公司撤出的意思表示而终止。故而，双方之间没有形成新的租赁关系，成扬公司无权一直占有使用被告的房屋。同时，成扬公司的法定代表人梁斌扬在上述案件2017年11月8日的庭审中表示涉案房屋内的物品，其不再取回，要求电科院依法赔偿。关于成扬公司要求电科院赔偿经营损失，返还占有的其的物品或赔偿相应价款，本院经审理认为电科院于2015年10月28日禁止成扬公司车辆和货物进入公司场所内，属于合法的自力救济行为，既非违约，又非侵权；成扬公司就其损失提供的证据不足，而就遗留物品，成扬公司在电科院采取措施时有自由取出的权利，且根据刑事和解协议书之约定，成扬公司法定代表人应于2016年5月21日或5月22日拿走所有遗留在电科院处的物品，但至今仍未取走，同时成扬公司在庭审中表示即便有物品存在也不同意取回，而要求赔偿，其主张的遗留物品折价损失与电科院的行为之间不存在因果关系。电科院的行为不构成侵权，不应承担侵权责任，成扬公司要求电科院赔偿经营损失、遗留物品损失的诉讼请求，予以驳回。就成扬公司赔偿装饰装修损失并赔偿另行租赁场地及管理费用的诉讼请求，本院经审理认为成扬公司以电科院违反房屋租赁合同为由要求电科院赔偿装修损失，但双方之间自电科院取得涉案房屋不动产权时就不存在房屋租赁关系，电科院要求成扬公司搬离并禁止继续使用房屋符合法律规定，由此导致的损失，应由成扬公司自行承担，故对成扬公司的诉讼请求予以驳回。后，成扬公司不服上述判决，提起上诉。苏州市中级人民法院维持（2017）苏0506民初4269号民事判决书的判决结果；（2017）苏0506民初4270号一案，因成扬公司未按期缴纳二审案件受理费，苏州市中级人民法院作出裁定，按成扬公司自动撤回上诉处理。

另，关于本案是否应中止审理，被告提供了梁斌扬与苏州市联运有限公司于2006年3月30日签订的《合作意向书》、统一收款收据、消防验收办证协议、民事起诉状，主张其法定代表人梁斌扬与苏州市联运有限公司共同投资建造了苏越物流公司的4幢和5幢房屋，现梁斌扬与苏州市联运有限公司、苏越物流公司合作协议纠纷一案，已由苏州市姑苏区人民法院立案受理，其诉请要求按照梁斌扬的投资份额对房屋收益进行分配，而该案可以确定其占用房屋是否有合法依据，如果合法，则本案原告的诉请不成立，鉴于两案的关联性，其认为本案应中止审理。被告提供的《合作意向书》载明：苏州市联运有限公司（甲方）同意梁斌扬（乙方）参与苏越物流公司工程项目建设，投资方式为商定为中心内货运配载市场门市部，乙方投资额为1000000元。乙方首期支付投资额的50%给甲方；配载市场为二幢楼，如现建一幢至基建结束，如建二幢到框架成型，乙方再支付余下的50%；乙方投入的资金所占配载市场总投资的笔录，待配载市场竣工决算，经过双方确认后，再计算乙方所占股比，等等。被告提供的民事起诉状载明梁斌扬的诉请为：要求苏州市联运有限公司支付梁斌扬在苏越物流公司货运配载市场合作投资分配款1000000元（暂估值，实际以原告投资货运配载市场4幢、5幢楼的竣工决算价及售价比例确定）。

以上事实，由原告提供的（2017）苏0506民初4269号民事判决书、（2017）苏0506民初4270号民事判决书、（2018）苏05民终2805号民事裁定书、（2018）苏05民终3108号民事判决书，被告提供的意向协议书、函、情况说明、江苏简恒律师事务所律师函、（2017）苏0506民初4269号及4270号的开庭笔录，民事起诉状、《合作意向书》、统一收款收据、消防验收办证协议以及本庭制作的质证笔录、庭审笔录予以佐证。

本院认为，根据被告提供的《合作意向书》及起诉状，梁斌扬与苏州市联运有限公司、苏越物流公司合作协议纠纷一案涉及梁斌扬出资建造房屋的1000000元资金占配载市场总投资的比例问题，并非确认被告系涉案房屋的所有权人或合法使用人，本案无需以梁斌扬与苏州市联运有限公司、苏越物流公司合作协议纠纷一案的审理结果作为裁判依据，故本院对被告要求中止审理的意见不予采信。

2014年9月5日，涉案房屋的所有权转移登记至电科院名下，电科院作为所有权人，自2014年9月5日起即享有对涉案房屋占有、使用、收益等权利，权利受到侵害的，可以请求损害赔偿。原告于2015年3月3日就其与苏越物流公司的房屋买卖纠纷提起仲裁，苏越物流公司因违反合同约定的交房义务而被苏州市仲裁委员会裁决支付逾期交房违约金，与本案原告主张的物权受到侵害系属两种法律关系，且两案的当事人亦有不同，被告抗辩原告重复主张损失，本院不予采信。

本案中，被告对占用5幢楼11间房屋并无异议，但认为根据苏越物流公司在（2017）苏0506民初4269号、4270号两个案件庭审中的陈述，4幢楼的5间房屋是正常缴纳租金、正常清退的，故原告不应向其主张5间房屋的占有使用费，而（2017）苏0506民初4269号、4270号案件的审理中，本院至苏州市仲裁委员会调取了目前留存租户的明细，其中载明了被告为上述5间房屋内的留存租户，被告的法定代表人梁斌扬在上述案件庭审中也认可丁建军与苏越物流公司签订的租赁合同中载明的5间房屋系由被告使用，现被告认为其已将5间房屋清退，没有依据，本院不予采信。

原、被告之间无租赁等法律关系，被告使用涉案房屋无合法依据，原告作为房屋的所有权人，要求被告承担侵权损害赔偿责任，于法有据。现原告主张其损失主要表现为租金损失，其提供丁建军以被告名义与苏越物流公司签订的租赁合同，主张按照15000元/年/间的标准计算房屋占用使用费，上述租赁合同约定的租赁期限为2010年12月1日至2013年11月31日，租赁标的即是本案所涉的4幢楼的5间房屋，而4幢、5幢楼均处于6号厂区内，每间房屋面积相等，原告主张按照15000元/年/间计算房屋占有使用费合理，本院予以采信。被告称原告于2015年10月28日采取措施，不允许其车辆等出入，故原告于2015年10月28日之后产生的损失系原告自己导致的，不应由其承担，而根据已生效法律文书查明的内容，成扬公司在电科院采取措施时有自由取出的权利，且被告的法定代表人梁斌扬在签订刑事和解协议时也明确于2016年5月21日或5月22日取回涉案房屋内的物品，并未表示原告阻碍被告取出物品，也未表示放弃涉案房屋内的物品，之后被告仍未取走涉案房屋内的物品，即涉案房屋仍处于由被告占用之状态，梁斌扬于2017年11月8日的庭审中明确表示放弃取走涉案房屋内的物品，原告以该日作为计算房屋占有使用费的截止点合理，本院予以确认。经核算，原告主张2014年9月5日起至2017年11月8日止的房屋占用使用费为762739.73元，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十七条之规定，判决如下：

被告苏州市成扬物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州电科院股份有限公司房屋占有使用费人民币762739.73元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币11427元，由被告苏州市成扬物流有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。

审　判　长　　吴明燕

人民陪审员　　毕　震

人民陪审员　　王松艳

二〇一九年三月二十四日

书　记　员　　吴彬峰