广州市广桐光蕊通信设备有限公司、广州园林建筑规划设计研究总院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终3048号

上诉人（原审被告）：广州市广桐光蕊通信设备有限公司，住所地：广东省广州市越秀区陵园西路1号之三首层。

法定代表人：程建强，职务：总经理。

委托诉讼代理人：邓峥嵘，广东一粤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈琳璇，广东一粤律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：广州园林建筑规划设计研究总院（原广州园林建筑规划设计院），住所地：广东省广州市越秀区陵园西路8号。

法定代表人：吴欣，职务：院长。

委托诉讼代理人：张冰，广东金桥百信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢晓文，广东金桥百信律师事务所实习人员。

原审第三人：吴汉新，男，1969年2月21日出生，汉族，住广东省罗定市。

上诉人广州市广桐光蕊通信设备有限公司（下简称广桐光蕊公司）因与被上诉人广州园林建筑规划设计研究总院（下简称园林设计院）、原审第三人吴汉新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人广桐光蕊公司上诉请求判令：1.撤销原审判决将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由园林设计院承担。事实与理由如下：

一、原审法院在未查清园林设计院对涉案房屋是否享有出租权这一基础事实的情况下作出原审判决，属于事实认定不清，应依法发回重审。原审中，园林设计院以其名义将涉案房屋出租给广桐光蕊公司并签订合同，但根据园林设计院提供的证据显示，涉案房屋的产权人是广州市市政管理局市园林局。园林设计院并非涉案房屋的产权人，虽然其提交了广州市林业和园林局的书面说明，但该单位也并非涉案房屋的产权人。即使广州市林业和园林局在书面说明里陈述其承接了广州市市政管理局市园林局的相关权益，但也是其一面之词，并无其它证据进行佐证。因此，园林设计院究竟是否有权对涉案房屋进行出租既是本案的基础事实，也是本案的争议焦点，必须予以查清。原审法院在园林设计院对此没有补充相应证据的情况下，没有依职权收集证据，也没有追加涉案房屋的产权人作为第三人参与诉讼以查清案件事实，明显属于基本事实认定不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款的规定，应当撤销原判决，发回重审；

二、由于吴汉新已经另案起诉园林设计院，而园林设计院的本案诉求又需以另案的审理结果为依据，故本案依法应中止审理，原审法院继续进行审理并作出判决，严重违反法定程序。原审中，吴汉新就涉案房屋的租赁事宜在原审法院另案起诉了园林设计院，案号是(2019)粤0104民初16136号（下简称16136号案），其主张对涉案房屋享有优先承租权以及继续承租涉案房屋。因此，园林设计院在本案中要求广桐光蕊公司返还房屋的请求是否应予支持需以16136号案的审理结果为依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第(五)款的规定，在16136号案尚未审结的情况下，应依法裁定中止审理本案。原审法院没有裁定中止审理本案，而是继续进行审理，严重违反法定程序，应将本案发回重审。

被上诉人园林设计院答辩称：答辩意见与一审庭审意见一致。

原审第三人吴汉新经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。

园林设计院于2018年9月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.广桐光蕊公司及吴汉新（含共同使用人）立即清空广州市越秀区陵园西路1号之三首层12平方米的房屋返还给园林设计院；2.广桐光蕊公司向园林设计院支付2018年1月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费（参照园林设计院与广桐光蕊公司双方签订的《租赁合同》中2017年租金，即每月17017元计算）及相应损失（从2018年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至清偿使用费之日止）；3.广桐光蕊公司缴纳的履约金20000元用于抵扣上述房屋占用费及相关损失。

原审法院经审理查明：广州市越秀区陵园西路1号之4首层东北边是登记在广州市林业和园林局名下的房产，建筑面积813.6平方米，用途为办公。

2018年8月17日，广州市林业和园林局出具《关于陵园西路1号之三首层物业使用的说明》，内容为：陵园西路1号-4号首层东北边为原广州市市政管理局市园林局物业，其中有12平方米的房屋，因历史上曾给下属单位广州园林建筑规划设计院作为晒图、复印室使用，1992年11月4日，原市园林局发文同意设计院将该房屋对外租赁，故广州园林建筑规划设计院使用至今。因原市政管理局市园林局已经多次机构改革，已不存在……我市实行大部制机构改革，组建广州市林业和园林局，故由我局作此说明。

2013年4月1日，园林设计院（为出租方）与广桐光蕊公司（为承租方）签订《租赁合同》，约定：出租方提供位于广州市陵园西路1号之三首层房屋一间，面积12平方米，租赁给承租方经营通讯器材、电器、摄影器材、复印、晒图、绿化工程等业务。租赁期共伍年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。承租方2013年向出租方交纳月租金共14000元，以后月租金每年递增5%（2014年每月14700元，2015年每月15435元，2016年每月16206元，2017年每月17017元）；月租金须于每月25日前由承租方向出租方财务交纳，逾期后每天须向出租方缴纳相当于每月租金的1‰滞纳金。（2013年1月至3日的租金由承租方在签约后十日内支付）。合同经双方签订十天内，承租方应向出租方交纳履约金2万元，履约金在合同期满后十天内由出租方退回给承租方。合同期满后，双方没有续签合同。

2016年5月1日，广桐光蕊公司与吴汉新签订《房屋租赁合同》，约定广桐光蕊公司将广州市陵园西路1号之三首层（阁楼不在租赁范围内）的房屋出租给吴汉新经营使用，租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止。

原审诉讼过程中，双方确认涉案房屋所在位置为房地产平面附图中南北长4.42米、东西宽3.42米的标注有“园林”的位置。

园林设计院表示：因园林设计院从2018年起打算收回涉案房屋，故没有收取广桐光蕊公司租金，自2018年1月1日起也没有催促过广桐光蕊公司交纳租金。

原审法院认为，园林设计院与广桐光蕊公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租期至2017年12月31日已届满，双方没有续签租赁合同，园林设计院现要求广桐光蕊公司腾空交还房屋合法有理，予以支持。因广桐光蕊公司将涉案房屋出租给吴汉新使用，作为实际使用人的吴汉新应负有与广桐光蕊公司共同交还房屋的义务。关于使用费问题，因广桐光蕊公司至今仍未交还房屋，根据公平合理等价有偿原则，园林设计院要求参照租赁合同约定的2017年租金标准计收2018年1月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费合法有理，予以支持。鉴于园林设计院确认广桐光蕊公司欠付2018年起的使用费是因其打算收回房屋而没有收取或进行催促，故园林设计院主张的按银行同期贷款利率计算的使用费损失缺乏依据，不予支持。关于履约保证金问题，在双方租赁关系已终止且广桐光蕊公司存在欠付使用费的情况下，园林设计院要求将广桐光蕊公司已缴的履约保证金抵扣应付的使用费合法有理，予以支持。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年8月14日判决如下：一、广州市广桐光蕊通信设备有限公司和吴汉新（含共同使用人）应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市陵园西路1号之三首层房屋（面积约12平方米）交还给广州园林建筑规划设计院；二、广州市广桐光蕊通信设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州园林建筑规划设计院支付2018年1月1日起至交还上址房屋之日止的房屋使用费（按每月17017元标准计，该房屋使用费应扣减广州市广桐光蕊通信设备有限公司已付的履约保证金20000元结算）；三、驳回广州园林建筑规划设计院的其他诉讼请求。案件受理费3540元，由广州园林建筑规划设计院负担50元，广州市广桐光蕊通信设备有限公司负担3490元。

经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院认为，本案的争议焦点是园林设计院是否有权要求广桐光蕊公司腾空交还涉案房屋并支付相应的使用费。

依据已查明的事实，通过与园林设计院签订《租赁合同》，广桐光蕊公司取得涉案房屋的承租权。在该《租赁合同》约定的租赁期限届满后，园林设计院未继续收取租金，并提起本案诉讼明确要求收回租赁物，可证实双方之间的租赁合同关系至约定履行期满之日终止。在合同终止的情况下，广桐光蕊公司作为承租人，负有将租赁物返还给出租人园林设计院的法定义务，在广桐光蕊公司未履行该项义务的情况下，园林设计院诉请广桐光蕊公司承担继续返还并支付返还前的使用费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。

广桐光蕊公司以园林设计院并非涉案房屋的产权人，园林设计院未举证证明其对涉案房屋享有出租权为由，对原审判决提出异议，并要求将本案发回重审，但如前所述，广桐光蕊公司系基于与园林设计院建立租赁合同关系的事实取得对涉案房屋的承租，在该合同关系依法终止的情况下，广桐光蕊公司依法应向合同相对方即园林设计院承担返还义务及逾期返还的民事责任，该项责任承担与园林设计院是否系涉案房屋的产权人无关，亦与园林设计院是否已证明其对涉案房屋享有合法出租权无涉，更何况园林设计院已经提供涉案房屋登记产权人出具的《关于陵园西路1号之三首层物业使用的说明》证实园林设计院享有合法出租权。因此，广桐光蕊公司的上诉理由明显不成立，应予驳回。

另，16136号案涉及吴汉新与园林设计院的优先承租权纠纷，与本案处理无涉，故广桐光蕊公司以本案需以16136号案处理结果为依据为由，申请中止本案审理，缺乏法律依据，不予采纳。

综上所述，上诉人广桐光蕊公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3490元，由上诉人广州市广桐光蕊通信设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　谭红玉

审判员　　韩志军

审判员　　姚伟华

二〇二〇年六月二十三日

书记员　　王文杰

唐颖琪