某某、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省盘锦市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽11民终1288号

上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1967年9月6日出生，住辽宁省锦州市凌河区。

上诉人（原审被告）：赵淑珍，女，汉族，1965年3月27日出生，住辽宁省锦州市凌河区。

委托诉讼代理人：王超（系二上诉人之子），男，汉族，1992年12月7日出生，住辽宁省盘锦市双台子区。

委托诉讼代理人：刘琳琳，辽宁仁同律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：盘锦蓝绘建筑勘察设计有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。

法定代表人：李旭，该公司经理。

委托诉讼代理人：董振权，辽宁圣代律师事务所律师。

原审第三人：盘锦科来华置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。

法定代表人：蔡家耀，该公司董事长。

上诉人***、赵淑珍因与被上诉人盘锦蓝绘建筑勘察设计有限公司（以下简称蓝绘设计公司），原审第三人盘锦科来华置业有限公司（以下简称科来华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***、赵淑珍向本院上诉请求：1、撤销（2019）辽1103民初3659号民事判决，驳回原审原告诉讼请求。2、涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。首先，原审判决认定：被上诉人预出售该抵账房，二上诉人通过苏哲（己故，为二上诉人亲家）知悉该房屋出售信息认定事实不清。苏哲告知二上诉人原审第三人出售房屋，二上诉人根本不知道该房屋抵顶给被上诉人，否则花同样的钱二上诉人为什么要买一个抵账房？其次：原审判决认定：被上诉人指示二上诉人与原审第三人签订商品房买卖合同，由二上诉人向原审第三人交付19万，其余88万由二上诉人交付于被上诉人认定事实不清。被上诉人没有提交任何证据证明被上诉人指示二上诉人与原审第三人签订商品房买卖合同，余款88万由二上诉人交付被上诉人。二上诉人从未与被上诉人协商过购房一事，二上诉人直接与原审第三人签订商品房买卖合同。再次：原审判决认定：二上诉人与原审第三人在得到被上诉人授意后。原审第三人向二上诉人出具了107万元的收款收据。该收据写明“实际收现金19万元，剩余工程款抵”认定事实不清。二上诉人并没有收到2016年2月3日的收据，只是在第一次庭审中二上诉人才第一次看到该收据。最后：二上诉人购房并实际占有该房屋后向被上诉人支付30万元的购房款，余款58万尚未支付认定事实不清。二上诉人将购房款项交与苏哲后，未向被上诉人交付任何款项。在第一次诉讼过程中被上诉人在上诉状中承认是苏哲将30万购房款交给了被上诉人。二、原审判决认定被上诉人与二上诉人为商品房买卖合同签约主体，法律关系认定错误。在第一次上诉审理过程中，原审第三人提交书面答辩状：第三人将收取88万的债权的权利转让给了被上诉人，可见第三人为房屋出售主体，建立房屋买卖关系的是二上诉人与原审第三人，其只是将收取88万元的债权转让给了被上诉人。三、原审判决错误的根本原因在于原审第三人将88万元债权转让给被上诉人后，被上诉人认可的债务人为苏哲。二上诉人通过亲家苏哲（己故）向原审第三人购买涉案房屋，将款项交与苏哲，完全由苏哲操作，二上诉人在收到原审第三人2016年12月3日出具的收据后完全有理由相信商品房买卖合同己履行完毕。即使如原审第三人所说，其只收到了苏哲转交的19万元，其余的88万元债权转让给了被上诉人。原一审中被上诉人代理人在庭审笔录中自述:苏哲是我们设计院领导的朋友，所以让苏哲给我们设计院88万元，己构成自认，故被上诉人所认可的还款人是苏哲而不是上诉人。二上诉人手中存有苏哲生前拍摄的欠付被上诉人68万元的欠条，该欠条形成时间是2016年2月26日，形成过程为：原审第三人于2016年2月26日收到苏哲转交的19万，另88万元债权转让给被上诉人，被上诉人确认债务人为苏哲。苏哲于2016年2月4日给被上诉人工作人员张爽（一审被上诉人证人）交付20万元，2016年2月25日二上诉人与原审第三人签订商品房买卖合同，2016年2月26日苏哲出具欠付被上诉人68万元欠条。2016年12月2日原审第三人给二上诉人出具收到全部款项的收据，再一次表明被上诉人确认的债务人是苏哲(否则应由二上诉人向被上诉人出具欠条）。但苏哲于2017年5月意外死亡，被上诉人不向苏哲的法定继承人主张权利，而向二上诉人主张权利，有违诚实信用原则。被上诉人并没有举出任何证据证明二上诉人欠其款项。综上：原审判决认为二上诉人向原审第三人支付19万，对于剩余房款交与被上诉人是明知的属无中生有，原审判决对关键事实凭空想象，对于债权转让给苏哲事实视而不见，应撤销原判。

蓝绘设计公司辩称，一、上诉人是与被上诉人协商购买的房屋，实际合同主体应为上诉人与被上诉人，原审第三人只是代为签署合同。1、原审第三人用房屋抵顶被上诉人设计费的事实合法存在，不再赘述。2、上诉人是通过其亲家苏哲介绍向被上诉人购买的。上诉人在一审时，先是谎称与我方不相识，从来没有见过我方人员。当证人出庭作证证实上诉人在购房前夕，曾经在苏哲的带领下，到过上诉人办公室与我方负责人商谈过后，上诉人马上又改口承认去过，确实见过我方负责人，但又辩解商谈的是别的事情。如果不是刻意隐瞒事实，为什么要说谎？正是通过双方协商才确定了房屋转让的意向。3、抵顶的案涉房屋是第三人与上诉人事先协商定好预留的特定房屋，位置也是相对较好的，上诉人不是任意在售楼处选定的房屋，原审出庭证人均以证实案涉房屋是其老板早已经明确抵顶给设计院的，而不是上诉人在售楼处自己随便挑选出来的房子。4、原审第三人与上诉人是受我方指令签订的购房合同，原审出庭证人王雪、王莉证实了当时签订合同是受其老板指示，要求把抵顶给被上诉人的特定房号房屋签售给上诉人的过程，以及当时只收取19万元现金，而出具107万元收据（后来为了房交会需要更换了收据），剩余用工程款抵顶的事实。二、上诉人理应向被上诉人支付剩余购房款。1、上诉人与原审第三人签订的认购单和《购房合同》中，明确约定“买受人应当在2016年2月25日前，一次性交齐全部购房款”。而上诉人却称他们是在2016年12月2日才收到的收据，对此前收据一概不知。这不能自圆其说。因为签订合同缴纳19万元后，他们就与盘锦红星国际广场物业管理有限公司签订了《委托经营管理合同》（上诉人提交的证据），说明上诉人此时已经取得了房屋实际控制权。如果没有抵顶工程款，第三人只收到19万元后，不可能将房屋交付上诉人。2、被上诉人已经收到上诉人委托苏哲转交的30万元购房款，上诉人也明确认可苏哲将30万元购房款交给了我方。鉴于购买房屋的实际权利人为上诉人，苏哲只是介绍人，苏哲的转款行为只能是委托付款，鉴于房款至今没有付清，故上诉人理应承担给付责任。

科来华公司未出庭应诉，提供书面答辩意见如下：上诉人买受盘锦红星国际广场1号馆1-1118号系答辩人抵顶设计费以顶账形式抵顶给了被上诉人，该房屋实际系被上诉人出售给了上诉人，被上诉人与上诉人进行的协商洽谈及收取房款。答辩人应被上诉人要求给上诉人开具的合同及收据。

蓝绘设计公司向一审法院起诉请求：1、判令二上诉人支付被上诉人购房款58万元；2、涉诉费用由二上诉人承担。

一审法院认定事实：蓝绘设计公司(与盘锦市建筑勘察设计研究院为同一民事主体，于2019年6月29日进行了名称变更)为科来华公司进行工程设计，科来华公司欠蓝绘设计公司设计费88万元。后经双方协商，科来华公司通过用其开发建设的红星国际广场1号馆1层1118号房屋抵顶的方式偿还欠蓝绘设计公司的设计费，用以抵顶房屋的价值为107万元，蓝绘设计公司需再向科来华公司支付19万元购房款。蓝绘设计公司预出售该顶账房，***、赵淑珍通过苏哲(已故，为***、赵淑珍的亲家)知悉该房屋出售信息。因上述顶账房未实际过户至蓝绘设计公司名下，蓝绘设计公司指示***、赵淑珍与科来华公司签订商品房买卖合同，由***、赵淑珍向科来华公司交付超过设计费的19万元，其余88万元由***、赵淑珍交付于蓝绘设计公司。***、赵淑珍与科来华公司在得到蓝绘设计公司的授意后，***、赵淑珍于2016年2月3日委托苏哲向科来华公司交付了19万元，科来华公司向***、赵淑珍出具了107万元的收款收据，该收据上明确写明“实际收现金19万元，剩余工程款抵”，***、赵淑珍与科来华公司于同年2月25日签订了《商品房买卖合同(预售)》并于当日进行了备案。***、赵淑珍购房并实际占有该房屋后向蓝绘设计公司支付了30万元的购房款，余款58万元尚未支付。

一审法院认为，本案的争议焦点问题包括：一、案涉房屋买卖合同的签约主体。所谓合同，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是缔约主体就其真实意思表示达成的合意。本案中，科来华公司欠蓝绘设计公司的设计费，将案涉房屋通过以物抵债的方式抵顶给蓝绘设计公司，以此方式来消灭双方的债权债务关系，该房屋抵顶给蓝绘设计公司后，蓝绘设计公司虽未办理相关产权证照，但科来华公司与蓝绘设计公司已达成合意，蓝绘设计公司有权就抵顶房屋进行处分。科来华公司与***、赵淑珍在蓝绘设计公司的指示下，***、赵淑珍与科来华公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，从表面上看，合同签订主体为***、赵淑珍与科来华公司，但该房屋已通过顶账的方式抵顶于蓝绘设计公司，科来华公司并无向***、赵淑珍出售该房屋的意思表示，其真实意思表示仅是代替蓝绘设计公司签订，该意思表示且为科来华公司与蓝绘设计公司一致的意思表示，对双方依法产生法律拘束力。***、赵淑珍对此合同的签订过程应是明知且认可的，理由在于：从合同的缔约过程看，案涉房屋价值为107万元，***、赵淑珍在向科来华公司交付房款的过程中仅交付了19万元，科来华公司在出具的收款收据上明确注明了剩余房款以工程款抵顶，而***、赵淑珍与科来华公司并不存在涉及工程的债权债务关系，由此可知，***、赵淑珍对剩余房款交付于蓝绘设计公司是明知的；从合同的履行看，***、赵淑珍在与科来华公司签订合同后，剩余房款中的30万元并非支付于科来华公司，而是支付于蓝绘设计公司。上述事实表明，***、赵淑珍认可科来华公司为代蓝绘设计公司签订合同，蓝绘设计公司为合同的实际签约主体。依照缔约时当事人的真实意思表示，可认定案涉房屋的真正签订主体为蓝绘设计公司与***、赵淑珍，科来华公司并非真正的合同主体。二、***、赵淑珍是否尚欠房款的问题。***、赵淑珍虽提供了科来华公司于2016年12月2日的收款收据，但与该收款收据同时出具的还有案涉房屋的内部认购协议书，该两份证据上显示的时间2016年12月2日明显与签订网签合同的时间2016年2月25日相悖，且在签订网签合同时间之后，该两份证据上同时注明了2016年度秋季房交会认定章，加之***、赵淑珍未提供其他证据证明已交纳全部购房款，可认定科来华公司陈述的向***、赵淑珍出具2016年12月2日的内部认购协议书及收款收据的目的在于***、赵淑珍参加房交会免交契税的说法成立，即该两份证据不能证明***、赵淑珍已支付了全额房款。如一所述，案涉房屋真正的买卖主体应为蓝绘设计公司与***、赵淑珍，***、赵淑珍不能提供证据证明已支付了全额房款，蓝绘设计公司自认***、赵淑珍其后向其支付了30万元，那么***、赵淑珍应向房屋的卖方即蓝绘设计公司支付该房屋的余款58万元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：***、赵淑珍于本判决生效后十日内支付蓝绘设计公司购房余款58万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费9600元，由***、赵淑珍负担。

二审中，***、赵淑珍提供五份新证据如下：证据一、蓝绘设计公司与尚好家装饰于2016年8月11日签订的协议（复印件）一份，证明蓝绘设计公司为尚好家公司提供办公场所，双方形成租赁关系，剩余租金6万元于2016年12月31日交到蓝绘设计公司。证据二、苏哲银行卡交易明细单，在2017年1月3日苏哲向张爽支付6万元，2016年2月4日，苏哲向张爽银行卡支付20万元，证明向蓝绘设计公司支付款项通过转账方式，而不是交付现金。证据三、2016年2月26日苏哲亲笔书写的欠蓝绘设计公司68万元欠条（复印件）一份。证据四、苏哲妻子张守珍的自述证词一份。证据五、苏哲笔记本上的两页记录。上述三份证据要证明苏哲与蓝绘设计公司有账目上的往来。笔记本上记录的蓝绘设计公司的65万，是苏哲欠蓝绘设计公司的钱，和证据三借条复印件可以相互印证是苏哲欠蓝绘设计公司的钱。经质证，蓝绘设计公司认为，租赁协议是复印件，真实性无法确认，协议的内容与本案也没有关联性。对银行流水没有异议，所证明的问题我方不予认可。二上诉人委托苏哲转交的现金30万元我方已经收到，我方承认这个事实。借条真实性我方无法认可，因为不是原件，代理人不清楚没法进行质证。对张守珍的证词不认可，张守珍没有出庭，对真实性无法确认；张守珍和本案存在直接的法律上的利害关系；她所述的证词内容与本案没有关联性。对笔记本的两页记录真实性提出异议，无法确定是苏哲本人所写，与本案没有关联性，蓝绘设计公司和苏哲之间不存在债权债务关系，蓝绘设计公司也不会因为债权债务对苏哲提起诉讼。科来华公司提供书面质证意见为：上诉人提交的新证据系上诉人、苏哲和蓝绘设计公司之间的关系，与科来华公司无关。经审查，本院认为,证据一能证明蓝绘设计公司与尚好家公司曾存在租赁关系，且有租金交付，但本案是房屋买卖合同纠纷，该证据与本案没有关联性。证据二能证明苏哲通过银行转账的方式向蓝绘设计公司的工作人员转账，本案是房屋买卖合同纠纷，交付方式与本案没有关联性，也无法证明给付的是本案的房款。证据三，该借条为复印件，真实性无法确认，蓝绘设计公司也不认可其与苏哲之间存在该笔借款，故本院认为证据三与本案无关联性。证据四，苏哲妻子张守珍的自述证词一份，因张守珍的证词内容与案涉内容无具体关联，故本院对该证据关联性不予认可。证据五无法证明是苏哲本人书写，从内容上看，也与本案无关联性。综上，对***、赵淑珍提供的上述五份证据，与本案无关联性，本院均不予采信。本院二审认定的事实与一审查明事实一致。

本院认为，本案的争议焦点是***、赵淑珍与蓝绘设计公司之间是否存在房屋买卖关系；如果存在房屋买卖关系，***、赵淑珍是否欠蓝绘设计公司房款及具体数额问题。

关于***、赵淑珍与蓝绘设计公司是否存在房屋买卖关系问题。通过科来华公司与蓝绘设计公司在一、二审中的陈述，科来华公司与蓝绘设计公司协商，将案涉房屋作价107万元，科来华公司用其抵顶欠付蓝绘设计公司的设计费88万元，蓝绘设计公司需向科来华公司支付差价款19万元。故***、赵淑珍称是在科来华公司的售楼处选定的该房屋的抗辩不能成立。关于***、赵淑珍主张是与科来华公司签订房屋买卖合同问题，据科来华公司陈述，科来华公司是受蓝绘设计公司的指示，与***、赵淑珍二人签订的房屋买卖合同，目的是为了减少房屋交易次数，减少交易费用。经审查，科来华公司的解释符合商品房买卖的交易惯例，本院予以采信。故***与赵淑珍通过其亲家苏哲介绍，从蓝绘设计公司处购买了案涉抵账房，一审法院认定该房屋买卖合同关系的真实主体是***、赵淑珍与蓝绘设计公司，并无不当。

关于***、赵淑珍是否欠蓝绘设计公司房款及数额问题。***、赵淑珍二人称已将案涉房款107万元全部交给其亲家苏哲，并委托苏哲办理交付房款的相关事宜，苏哲已将全部房款交予科来华公司，科来华公司为其出具收款收据。经审查，科来华公司分别于2016年2月3日、2016年12月2日为***、赵淑珍二人出具收款收据，科来华公司在2016年2月3日的收据上注明“实际收现金19万元，剩余工程款抵”，本案中，***、赵淑珍与科来华公司既无工程往来又无债权债务关系，只交付19万元房款就与科来华公司签订涉案房屋买卖合同，且无后续房款的交付，该份收据能够进一步证明***、赵淑珍二人购买的房屋正是蓝绘设计公司与科来华协商的抵账房屋。案涉房屋的房款为107万元，科来华公司收到19万元购房款，余下房款88万元***、赵淑珍二人应支付给蓝绘设计公司。至于科来华公司出具的2016年12月2日的收据，科来华称是为了配合***、赵淑珍二人参加房交会免交契税，结合房屋买卖合同的签订时间，本院认可该说法。因此，***、赵淑珍二人称已将全部购房款交予科来华公司的说法不能成立，二人未能提供确实有效的证据证明已向蓝绘设计公司足额支付了案涉房款。一审法院根据蓝绘设计公司自认收到30万元房款的事实，认定***、赵淑珍二人尚欠蓝绘设计公司58万元剩余房款，并无不当。

综上所述，上诉人***、赵淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二案审件受理费9600元，由上诉人***、赵淑珍负担。

本判决为终审判决。

审判长　费　旭

审判员　孙继晨

审判员　温　宇

二〇二〇年十一月十七日

书记员　宋　扬

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。