广州市建筑科学研究院有限公司与广州良业照明工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告广州市建筑科学研究院有限公司，住所地广州市白云区白云大道北833号。 法定代表人***。 委托代理人***，系广东华之杰律师事务所律师。 被告广州良业照明工程有限公司，住所地广州市天河区华利路59号东塔15层自编1501房。 法定代表人***。 委托代理人***，系该司职员。 原告广州市建筑科学研究院有限公司诉被告广州良业照明工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***、被告的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2012年11月签订《仓库租赁协议》，约定：原告将座落在天河区东圃镇新塘村北部宏图工业园北面总建筑面积为3164.944平方米的仓库及住宿楼出租给被告使用，租金合计每月47474元，物业管理费每月8862元，租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日止，租金按月结算，被告应于每月10日前以电汇形式缴付当月租金，如被告无故迟延缴付超过15日，按欠款额1%支付违约金，超过1个月，原告有权解除合同。协议签订后原告按约将仓库及住宿楼交付被告使用，但被告一直未按约支付租金及物业管理费。现诉至法院，请求判令：1、解除双方的《仓库租赁协议》，将讼争房屋交还原告；2、被告向原告支付2012年12月1日至2013年11月30日的租金（每月47474元）、管理费（每月8862元）及违约金，违约金以每月租金及管理费为本金计至2013年11月30日，从每个月26日起计至付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：一、同意解除合同及搬出讼争房屋，但希望原告提供合理的搬迁时间；二、请求原告提供仓库的产权证明；证明原告对讼争房屋有出租和收益的权利；三、对违约金有异议，合同约定违约金只是按照欠款额的1%计算即可，违约金最多不超过6760.32元，并不是每天计算违约金；四、我方没有支付租金及管理费是原告的过错，因原告一直不同意我方处置存放在仓库中的货物，导致我方无法获得货物款项。 经审理查明：2012年11月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《仓库租赁协议》，约定：甲方同意将座落在天河区东圃镇新塘村北部宏图工业园北面甲方所拥有之仓库及住宿（以下简称“涉案物业”）出租给乙方使用，仓库部分建筑面积为2825.1040平方米（粤房地权证穗字第××号），住宿部分建筑面积为339.84平方米（粤房地权证穗字第××号，自编4栋办公、住宅第三层339.84平方米）；即两部分总建筑面积为3164.944平方米，租价为15元／平方米／月，物业管理费为2.8元／平方米／月，上述建筑承租用途分别为仓储和住宿；双方议定上述仓库及住宅月租金合计为47474元，物业管理费每月为8862元，租赁期自2012年12月1日起至2013年11月30日止，共计12个月，租金按月结算，乙方于每月10日前以电汇形式缴付当月租金；甲方提供对仓库及住宅具有合法完整的粤房地权证复印件、单位营业执照副本复印件和法人代表复印件等有效证明文件并加盖公章，乙方应提供单位营业执照副本复印件和法人代表复印件等有效证明文件并加盖公章，并保证文件的真实合法性；甲方须于合同租赁起始日前向乙方交付符合合同及附件约定的仓库及住宅；乙方按时支付仓库及住宅租金；如乙方无故延迟交付租金和管理费超过15日的，则按欠款额1%支付违约金，并及时支付租金，乙方欠交租金和管理费超过1个月，甲方有权解除合同；欠交的租金、管理费和违约金，甲方有权从押金中扣除。 2013年4月16日、4月23日，原告向被告发出两份《催款函》，内容如下：。截止2013年4月，贵司共拖欠我公司5个月的租金和物业管理费，累计金额为人民币281680元，产生的违约金为2253元（2012年12月至2013年3月共计4个月）。并催促被告于2013年5月2日前支付以上款项。 2013年5月9日，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在十日内付清上述两份《催款函》所列款项。 2013年5月23日，被告向原告出具《承诺函》，承诺将于6月中旬前安排资金支付此前未缴纳的仓库租金款项。 2013年11月18日、11月26日，被告向原告发出《关于配合对租赁仓库中的设备统一处理的通知函》、《在此通知配合对租赁仓库中的设备统一处理的函》，函件内容为拟将仓库中的货物进行统一处置，所得款项将用于支付租金，请原告在处置中予以配合。 2013年12月2日，被告向原告发出《关于租赁合同到期设备处置事宜的通知函》，通知原告：一、不再续租上述仓库，请原告提供合理的时间让被告将货物、设备搬离原仓库；二、虽然双方对于租金等事宜产生纠纷，但原告无权扣留被告存放在仓库中的设备；三、被告现承接的项目、工程需要用到仓库中的设备，如原告继续阻拦而不予配合，从而造成被告的经济损失等，被告将采取法律途径追究原告的责任。 原告在庭审中承认收到上述三份函件，但表示从未阻挠过被告变卖仓库内的货物。 庭审中，原告确认被告支付的租赁保证金数额为84752元。 本院认为：原、被告所签订的《仓库租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实有效履行。 《仓库租赁协议》约定的租赁期限为2012年12月1日至2013年11月30日，被告自签约后即拖欠租金至今，已构成违约，原告诉请要求解除《仓库租赁协议》有合同及法律依据，本院予以支持，《仓库租赁协议》既已解除，被告继续使用涉案物业缺乏依据，应将涉案物业交还原告管业，至于搬迁时间，本院酌情判令被告15天内予以搬迁。 《仓库租赁协议》约定仓库月租金为47474元，物业管理费每月为8862元，即每月被告应向原告支付56336元，被告自签订《仓库租赁协议》后即拖欠支付租金及物业管理费，原告诉请要求被告2012年12月1日至2013年11月30日的租金及管理费有合同及法律依据，本院予以支持。但被告已向原告支付租赁保证金84752元，且在《仓库租赁协议》中也并未约定租赁保证金的处理方式，本院为免讼累，在本案中对租赁保证金迳行一并处理，租赁保证金可对被告应付的款项676032元（56336元／月×12月）进行充抵，因此被告仍应向原告支付591280元（676032-84752）。 关于违约金，《仓库租赁协议》约定“如乙方无故延迟交付租金和管理费超过15日的，则按欠款额1%支付违约金”，被告迟延交付租金和管理费超过15日，原告要求被告支付违约金有合同及法律依据，本院予以支持。双方对于违约金的标准及计算方法有争议，综合《仓库租赁协议》的约定及原告向被告发出的《催款函》中“产生的违约金为2253元（2012年12月至2013年3月共计4个月）”的表述，本院认定违约金的标准应为被告欠款总额的1%，因其中相当于84752元的租金及物业管理费已由租赁保证金进行充抵，不应计付违约金，被告应向原告支付违约金5912.80元（591280元×1%），对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 解除原告广州市建筑科学研究院有限公司与被告广州良业照明工程有限公司就座落在天河区东圃镇新塘村北部宏图工业园北面（粤房地权证穗字第××号）总建筑面积为3164.944平方米的仓库（建筑面积为2825.1040平方米）及住宿楼（建筑面积为339.84平方米）于2012年11月30日签订的《仓库租赁协议》，被告广州良业照明工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内将上述物业交还给原告广州市建筑科学研究院有限公司。 被告广州良业照明工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市建筑科学研究院有限公司支付租金及物业管理费591280元。 被告广州良业照明工程有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市建筑科学研究院有限公司支付违约金5912.80元。 驳回原告广州市建筑科学研究院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9940元，由原告广州市建筑科学研究院有限公司负担2140元，被告广州良业照明工程有限公司负担7800元，财产保全费5000元，由被告广州良业照明工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一四年一月二日 书记员*** *** 本判决书已于2014年1月2日送达