吉林省君临置业有限公司与吉林省双佳科技集团股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

长春净月高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉0194民初1052号

原告（反诉被告）：吉林省君临置业有限公司,住所地:长春市净月经济开发区福祉大路****。

法定代表人：宋宏，总经理。

委托代理人：陈姣姣，北京大成（长春）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：吉林省双佳科技集团股份有限公司，住所地，住所地：长春市朝阳区育民路与卓越大街交汇处中小企业服务大厦**iv>

法定代表人：朱琳，董事长。

委托代理人：张玲，该公司职员。

委托代理人：赫亮，北京市京师（长春）律师事务所律师。

原告（反诉被告）吉林省君临置业有限公司（以下简称君临置业公司）诉被告（反诉原告）吉林省双佳科技集团股份有限公司（以下简称双佳科技公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君临置业公司的法定代表人宋宏及委托代理人陈姣姣、被告（反诉原告）双佳科技公司的委托代理人张玲、朱蕾、赫亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）君临置业公司诉称，原、被告双方在2017年11月16日签订《君临智谷租赁协议》，约定被告承租原告的房屋用于办公，面积736.06平方米，租期三年，自2017年11月16日至2020年11月15日，租金标准为每日每平方米2元，被告应于租赁合同签订之日起7个工作日内，向原告一次性支付三年的租赁费用，合计1611972元。被告于2017年10月9日签约入驻，期间进行装修等工作，于2018年6月1日实际进场。但是被告在此期间一直未予支付租金以及物业费、水电费。原告同意顺延租期，从其实际入场之日（即2018年6月1日）开始计算，并于2019年5月23日发送催款通知，要求31日前支付2018年6月1日至2019年5月31日前的租金，否则双方合同解除，但是被告仍未付款。原告于2019年6月再次发送通知，确认双方合同已经解除，要求支付欠付租金、水电费、物业费。因被告未予付款，现特提起诉讼，请求判如所请，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金，共计537323.8元；2、请求判令被告立即腾退房屋，同时支付2019年6月1日起的房屋占用费用（2元/天/平方米至实际搬迁之日；3、请求判令支付原告垫付的物业费用68895.2元，水电费15513.02元；4、请求判令被告支付违约金：自2017年11月28日开始至实际支付之日，按照银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年7月10日为45098.95元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。

被告（反诉原告）双佳科技公司辩称，原告主张的租金和房屋占用费用缺乏事实基础，因为被告入驻的前提是原告或原告的指定人入股被告的公司，原被告之间不仅仅是租赁关系，被告租赁房屋是有前提的；被告从未知晓原告所谓的垫付物业费，也不知道物业公司是哪个公司，从未与被告联系过；由于被告入驻园区存在入股的前提，是原告先违约，违背了诚实信用原则，因此被告不应支付违约金；诉讼费应由原告承担。本案中本诉原告在签订《君临智谷租赁协议》时故意告知虚假情况属于欺诈行为。本案虽有双方签字的租赁协议，但该租赁协议并非本诉被告的真实意思表示。双方订立该租赁协议时，本诉原告存在故意欺诈行为。因本诉原告的欺诈行为，其应对本诉被告造成的损失承担赔偿责任。

反诉原告双佳科技公司诉称，反诉被告欲招商反诉原告入驻其开发建设的长春净月区国家电子商务示范基地君临智谷产业园，2017年3月反诉原被告经协商达成初步意向，反诉被告以三年房租投资的方式购买双佳科技股份，即反诉原告入园前三年不用交房租，该房租折价为反诉被告向反诉原告投资的股份认购款。双方就此事项经过多次谈判，于2017年7月达成了最后的协议条款。2017年8月反诉原告开始组织装修公司进场装修，但反诉被告要求双方先行签订租赁协议，后续再签订投资入股协议，故双方于2017年11月16日先行签订了《君临智谷租赁协议》。反诉原告一直催促反诉被告签署投资入股协议，但反诉被告以各种托辞推脱，2019年5月21日下午2时，双方就此事项举行碰头会，当场反诉被告负责人表示不再用房租入股，并要求反诉原告马上支付房租及物业费共计606219元，不然就要停水停电封门，反诉原告表示如果反诉被告不履行投资入股协议，反诉原告将不会在园区入驻，对于反诉被告单方毁约应给予相应的说法和合理的处理方式。反诉被告的产业园地点偏远，给付反诉原告的房租费用也明显高于周边的租金水平，远不及反诉原告原来的办公地点，反诉原告之所以同意入驻反诉被告产业园的前提是反诉被告以三年房租投资入股反诉原告。双方达成的合意亦是反诉被告以三年房租投资入股反诉原告，现反诉被告却明确表示不会对反诉原告投资入股，并要求反诉原告立即支付租金，可见反诉被告在与反诉原告签署《君临智谷租赁协议》时明显存在欺诈行为，根据《合同法》及《民法总则》的有关规定，该合同应予以撤销，同时因反诉被告的过错致使合同撤销，反诉被告应赔偿反诉原告因此造成的损失。反诉原告的损失具体包括：1、反诉原告投入的装修费用609507元（包括材料成本和人工成本等）；2、已发生的反诉原告工作地点搬迁及租用临时办公室和库房增加的办公成本96200元。反诉被告在园区很多施工条件没有按照要求达到装修标准就通知反诉原告可以进场，导致装修陆陆续续进行了10个月，原定的2017年10月份入园不断推迟，由于计划入驻被告产业园，反诉原告原有办公室到期没有再续租，公司又分散在几处地点租用临时办公室和库房，增加了办公成本损失达到96200元。现反诉原告为维护自身的合法权益，根据《民法总则》第一百四十八条、《合同法》第五十四条、第五十八条及《民事诉讼法》第五十一条的规定，特提起反诉，望法院查明事实，判如所请。反诉的诉讼请求：1、请求法院依法撤销反诉原被告2017年11月16日签订的《君临智谷租赁协议》；2、请求法院依法判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失705707元（其中装修费用609507元，成本增加费用96200元）；3、反诉被告承担反诉的诉讼费用。

反诉被告君临置业公司辩称：1、在本诉中，反诉被告已经提出相关证据证明双方的租赁合同已经解除，因此，反诉原告所提出的撤销租赁协议诉请不成立，同时，反诉原告应当立即腾退相应房屋；2、反诉原告所诉称的欺诈情形与事实不符，双方签订的租赁协议真实有效，并且已经实际履行；3、反诉原告所提出的经济损失主要为装修费用，根据租赁协议的约定，装修费用由反诉原告自行承担。

经审理查明，2017年11月16日，君临置业公司与双佳科技公司签订了《君临智谷租赁协议》，协议约定:君临置业公司向双佳科技公司出租办公用房，上述房屋坐落在长春市净月区君临东方B栋1单元4层411室，该房屋出租总面积736.06平方米，租赁用途为办公，租期三年，自2017年11月16日起至2020年11月15日止。租金标准为2元/日/平方米，全年租赁费用为537324元，房租以正式交付双佳科技公司使用时开始计算。双佳科技公司于租赁协议签订之日起7个工作日内向君临置业公司一次性支付三年的租赁费用，合计1611972元。另约定，双佳科技公司自行承担租赁期内承租场地发生的照明设施及相应的水电费、电话通讯费、采暖费、物业管理费等费用，物业共用部位产生的费用由君临置业公司承担。关于违约责任，双佳科技公司如逾期不支付租金满一个月的，君临置业公司可书面通知解除合同，并按照三十日内，每逾期一日，按欠交租金的千分之一交纳滞纳金，三十天以上，每逾期一日，按欠交租金的千分之三交纳滞纳金。在双佳科技公司拖欠租金满一个月，且君临置业公司已书面告知合同终止时，君临置业公司有权单方收回房产，逾期返还房屋的，每逾期一日，双佳科技公司应按2元/天/平方米向君临置业公司支付房屋占有使用费。关于装修，合同约定，合同终止后，君临置业公司不承担因场地装修所投入的费用而作任何经济补偿。君临置业公司在租赁协议的甲方处盖章，并由其法定代表人签字。双佳科技公司的法定代表人朱琳在丙方处签字。协议签订后，双佳科技公司入驻上述房屋，经君临置业公司同意对上述房屋进行了装修。2018年6月1日，双佳科技公司装修完毕并实际进场，君临置业公司同意顺延租期，从双佳科技公司实际入场之日（即2018年6月1日）开始计算租金。2019年5月23日，因双佳科技公司拖欠租金，君临置业公司发送催款通知。2019年6月21日，君临置业公司再次发送解除通知，确认双方合同已经解除，双佳科技公司表示于2019年6月末收到上述通知。

另查明，双方曾就君临置业公司以本案所涉房屋租金入股双佳科技公司事宜进行过多次协商，但双方最终未达成一致意见。

以上事实，有君临智谷租赁协议、物业费收据、水电费证明、通知单、解除通知、出库单、入库单、书面证明、微信聊天记录、电话录音、交易明细、水电费通知单、装饰工程施工合同、付款回单、收款证明、费用清单、照片、网银转账凭证、收条等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，足以认定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。君临置业公司与双佳科技公司签订《君临智谷租赁协议》，双方在合同中签字并加盖公章，系双方的真实意思表示，且该合同不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约行使权利，履行义务。双佳科技公司主张君临置业公司在签订合同时存在欺诈，其主张双方以合作作为租赁的前提，但其并未举证证明双方协商合作事宜系租赁协议的组成部分，故辩称君临置业公司存在欺诈行为没有事实依据，其主张撤销合同本院依法予以驳回。

关于君临置业诉请双佳科技公司支付租赁费及违约金的问题，本院认为，君临置业公司已将租赁房屋交付双佳科技公司占有、使用，双佳科技公司未依约支付租赁费的行为构成违约，故君临置业公司诉请双佳科技公司支付租赁费及违约金本院予以支持。关于租赁费金额，双方合同中有明确约定，2018年6月1日至2019年5月31日一年的租赁费为537324元，故君临置业公司诉请双佳科技公司支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金537323.8元本院予以支持。关于违约金，双方在合同中明确约定了违约金的计算方式，逾期不支付租金满一个月的，每逾期一日，按欠交租金的千分之一交纳滞纳金，三十天以上，每逾期一日，按欠交租金的千分之三交纳滞纳金，现君临置业公司诉请以欠交租金为基数，自2017年11月28日开始至实际支付之日，按照银行同期贷款利率计算，明显低于双方约定的标准，因双方约定于签约后七日交付租金，故君临置业公司诉请自2017年11月28日之日起计算利息符合约定，且利息损失系其实际损失，本院依法予以保护。

关于君临置业公司诉请双佳科技公司立即腾退房屋的诉请，因双方合同中明确约定在双佳科技公司逾期不支付租金满一个月的情况下，君临置业公司享有合同解除权，现君临置业公司已经将解除合同的书面通知送达给双佳科技公司，双佳科技公司庭审中亦承认已经收到上述通知，双方租赁合同解除。合同解除后，君临置业公司有权收回房产，其要求双佳科技公司腾退房屋有事实和法律依据，本院予以支持。

关于君临置业公司诉请双佳科技公司支付占用费用的问题，双方在合同中明确约定，逾期返还房屋的，每逾期一日，双佳科技公司应按2元/天/平方米向君临置业公司支付房屋占有使用费，该占有使用费的约定与租金价格一致，并不过高，双佳科技公司应按合同约定支付占用期间的使用费，故君临置业公司的该项诉请本院予以支持。又，因双佳科技公司自认2019年6月末收到解除合同通知，双方合同解除时间应为双佳科技公司收到解除通知的日期，君临置业公司诉请自2019年6月1日起按2元/天/平方米支付房屋占用费用，因占用费用与租金计价标准一致，故对2019年6月1日至6月末的租金不再重新调整，一并按占用费用计算。经本院核算，每日的房屋占用费用为1472.12元，故双佳科技公司应自2019年6月1日起至实际腾房之日止按日1472.12元的标准向君临置业公司支付占用使用费。

关于君临置业公司诉请的水费及物业费问题，双方的确在合同中约定了双佳科技公司自行承担租赁期内承租场地发生的照明设施及相应的水电费、电话通讯费、采暖费、物业管理费等费用，但君临置业公司并非物业管理费和水费的收费相对人，虽然提供了物业费收据，但未提供支付记录，且该物业公司与君临置业公司系关联公司，对其物业费收据不予认可，其主张物业费没有事实依据，本院不予支持。关于诉请的水费，君临物业公司未提供证据证明该项费用已经实际缴纳，对该项诉请不予支持。

关于双佳科技公司反诉君临置业公司赔偿装修费用609507元及成本增加费用96200元的问题，本院认为，双方在合同中明确约定，关于装修，合同终止后，君临置业公司不承担因场地装修所投入的费用而作任何经济补偿，故双佳科技公司赔偿装修费用的诉请没有事实依据，本院不予支持。关于双佳科技公司诉请成本增加费用96000元的问题，双佳科技公司增加的费用系其搬家费用及临时租用办公地点的费用，与君临置业公司无关，其该项诉请没有事实及法律依据，本院予以驳回。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告吉林省双佳科技集团股份有限公司于本判决生效后五日内向原告吉林省君临置业有限公司支付租赁费537323.8元及占用费用（占用费用计算方法：按每日1472.12元标准计算，自2019年6月1日起至实际腾房之日止）；

二、被告吉林省双佳科技集团股份有限公司于本判决生效后五日内向原告吉林省君临置业有限公司返还长春市净月区君临东方B栋1单元4层411室房屋；

三、被告吉林省双佳科技集团股份有限公司于本判决生效后五日内向原告吉林省君临置业有限公司支付违约金（以537324元为基数，自2017年11月28日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；

四、驳回原告吉林省君临置业有限公司其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告吉林省双佳科技集团股份有限公司的诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费11057元，减半收取为5528.5元，由原告吉林省君临置业有限公司承担528.5元，由被告吉林省双佳科技集团股份有限公司承担5000元，反诉案件受理费5428元，由反诉原告吉林省双佳科技集团股份有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审判员　　邱翠平

二〇一九年十月三十一日

书记员　　马金丽