某某、喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司等民事一审民事判决书

内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院 民事判决书 （2022）内0428民初4617号 原告：***，男，1984年7月13日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：***，女，1985年8月8日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：***，内蒙古义德律师事务所律师。 被告：喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗锦山镇河北村。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，1963年4月12日出生，汉族，公司职员，住内蒙古自治区赤峰市。 被告：***，男，1974年11月4日出生，蒙古族，职员，住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：***，女，1964年3月20日出生，蒙古族，职员，住内蒙古自治区赤峰市。 被告：赤峰新北房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗锦山镇河北村民委员会。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，女，1964年3月20日出生，蒙古族，职员，住内蒙古自治区赤峰市。 被告：***，男，1967年1月17日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：***，男，1991年3月1日出生，蒙古族，个体，住内蒙古自治区赤峰市。 被告：***，男，1966年4月2日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。 委托诉讼代理人：***，男，1991年3月1日出生，蒙古族，个体，住内蒙古自治区赤峰市。 原告***与被告喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司（简称兴北公司）、***、赤峰新北房地产开发有限责任公司（简称新北公司）、***、***商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人***，被告赤峰新北房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人***，被告***、被告***及二被告委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即返还楼房款（包括车库）125000元，违约金60000元，赔偿装修款70000元，合计255000元；2.诉讼费用由被告承担。变更诉讼请求为：1.解除原告与被告新北公司的合同；2.要求被告返还购房款125000元，给付违约金60000元，赔偿装修赔偿款43230元，给付鉴定费5000元，合计233230元。事实与理由：被告赤峰新北房地产开发有限责任公司（以下简称新北公司）是乃林镇景畔花园小区1号楼的开发单位，被告***借用新北公司资质对该楼房开发。被告喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司（以下简称兴北公司）是该楼房的施工单位，被告***、***是该楼房的实际施工人。2013年3月20日，被告***、***从新北公司***处以工程款抵顶景畔花园1号楼3单元4楼东户一处（含车库）。2015年10月28日，原告与被告新北公司签订了《商品房预订合同》，约定：新北公司将景畔花园小区1号楼3单元4楼东户住宅（9号车库）以18.5万元的价格出售给原告。原告先后付款12.5万元，余款6万元待房屋登记过户时付清，被告***、***在《商品房预订合同》上签了字，合同签订后被告立即将房屋交付原告使用，后原告装修居住至今。2022年春，原告到房地产登记部门办理楼房登记手续时发现，被告新北公司已将该房屋出售给案外人***，并已经办理了产权登记。 喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司辩称，这个跟我们建筑公司一点关系都没有，我们不承担责任。 ***辩称，一、被告接到的民事起诉状中2015年10月28日没有对该商品房的合同效力进行申请，直接要求返还房款，承担违约金装修款，原告没有主张合同效力的问题，原告的诉讼请求不能成立；二、涉案的楼房景畔小区1号楼3单元4楼东户及车库。涉案的楼房已经在（2021）内0428民初733号民事判决中抵顶了工程款，在该案的司法鉴定意见书中已经将原告所称的楼房抵工程款协议，在判决书中没有认定，***没有收到楼房及车库款，也没有将楼房出售，原告的损失是被告***、***造成的，***不承担责任，综上请求驳回原告的诉讼请求。原告提出解除合同，被告认为该项不能成立，因为被告***借用兴北建筑公司的资质进行开发，只有***有权利签订商品房预售合同，被告***、***只是实际施工人，没有权利签订商品房预售合同，双方用于订账的房子均签订商品房预售合同，原告的合同中的账是景畔小区售楼处的章，不是公司签订商品房预售合同的公章，除了打印部分，签售商品房的合同是由***的会计***签售，用于抵账的房子也均到售楼中心签订商品房销售合同，原告作为完全民事行为能力人，又在乃林本地生活，在价款上看一共向被告***、***缴纳125000元，不难看出他们之间是恶意串通，为什么还差80000元房款就能居住装修，其中交易不正常，至2015年至今已经是7年时间，正常的交易应当交全款才能居住、装修，此事早在2016年***向喀喇沁旗人民法院起诉原告搬离房屋，因为当时不能办理房产证，***后撤诉，原告已经知道该房屋存在问题，一直没有主张自身的权利，已经过了诉讼时效。且在公安机关对此案的调查中，对***的工作人员知道***购房过程，均到公安机关做过笔录，涉案房屋在2015年10月2日签订的商品房预定合同，原告所签的合同不是***及工作人员给的原告，也不是新北公司给的，也就是说被告***不承担任何责任。被告***、***称商品房预售合同是***为***、***提供的，缺乏证据证明，***予以否认，***未向***、***出示过该合同。***、***与原告签订商品房合同时***不知道，在签订合同前***已将为***办证的事情告知***、***，在喀喇沁旗人民法院（2021）内0428民初733号民事判决书中，双方鉴定报告中，他们已经签字证明这个合同不是***提供，还有证明房子在***购买之前***、***已经知道并帮忙办理出售给***，并该案已经在执行阶段。在2018年***发现***入住后向法院提起过排除妨害之诉，因为没有办理下来房产证，***当时已经知道房子有争议，但是一直没有主张过其权益，也没有提起诉讼，在***签订合同后，***也收到了***给的钥匙，还有新北公司未给***、***这份合同。***有刑事处罚，但是那个公章是乃林商贸城的，与此案无关。原告与***、***签订的商品房预售合同，签约的地点与公司及***均无关，公司和***也没有收到购房款，原告作为乃林本地居民对签订商品房预订合同应当自己进行一下了解，应当到售楼处签订合同。 赤峰新北房地产开发有限责任公司辩称，除了与***的答辩意见一致以外再增加以下答辩意见，1.新北公司的公章只用于签订正式的商品房合同时才使用，签订商品房预定合同用的是景畔花园售楼中心的章，原告依商品房预售合同主张权利，新北公司对于合同中的公章问题将向公安机关报案处理；2.公司只授权***与业主签订商品房预售合同，并由***收房屋预收款，其他人没有权利，综上请求驳回原告的诉讼请求。 ***辩称，原告现在居住的房子，已经是我们的抵顶房，我与原告签订正常买卖协议，属于正常交易，与我个人无关，应由开发公司承担责任。1.***、***从未将涉案房屋出售给***亦未帮助***办理了不动产权证件，从未将钥匙交给过***，相关陈述在行政撤销一案中的庭审笔录中有记录并作证；2.行政撤销一案中***自认房屋钥匙系***的会计***给付，本次诉讼中***及新北公司捏造事实；3.原告的购房合同***、***仅起到中间人的行为作用及原告直接与新北公司签订房屋买卖合同，新北公司直接将房款交由***、***二人，以抵顶所欠工程欠款，所以，新北公司一房二卖***、***并不知情，即使存在违约行为也是开发公司的违约行为，与***、***无关；4.***、***为原告出具收据恰好能够证实新北公司以不动产抵顶工程款一事。综上，***、***不应承担返还、违约及赔偿责任。 ***辩称，与***答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：***借用赤峰新北房地产开发有限责任公司资质开发乃林镇景畔花园小区。2013年6月10日，***与***、***签订《建设工程承包合同》，约定将乃林景畔花园1#住宅楼、临街二层楼承包给***、***，***、***借用喀喇沁旗兴北建筑工程有限责任公司负责施工。施工完成后，由于未能及时给付工程款，经双方协商，***于2015年3月20日向***、***出具楼房抵顶协议，用景畔花园部分楼房、商贸城部分大厅顶建筑工程款，其中包括本案的景畔花园小区1号楼3单元4楼东户及车库。2015年10月28日，***、***以新北房地产开发有限责任公司的名义与***签订《商品房预订合同》，将本案房屋及车库出售给了***，合同约定：“二、成交价格185000元，楼房交工时按房产核定面积按楼价多退少补；……五、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方相关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；六、违约责任：乙方中途违约，将扣除首次交款的30%，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起10日内退还乙方全部交款，并赔付30%毁约金（不可抗拒情况除外）……”合同底部赤峰新北房地产开发有限责任公司盖章处，盖有公司公章，***、***签字。合同签订当日，***给付50000元房款，***、***收款，向***出具了收据一枚并将房屋钥匙交付，***装修入住至今。2016年2月27日，***给付房款20000元、3月18日给付20000元、4月6日给付35000元，收款人均是***并向***出具收据三枚。***总计向***、***交付房款125000元。 2021年3月26日，***向本院提起诉讼，要求***、***、***排除妨害，将***所有的位于××镇××花园小区××号楼××单元××楼东户的楼房（建筑面积86.99平方米）归还。本院作出（2021）内0428民初1332号民事判决，认定事实：“2015年10月2日，原告***与新北房地产开发有限责任公司签订了《商品房预订合同》，新北房地产开发有限责任公司将位于××镇××花园小区××幢××单元××层东户的楼房卖给了原告***，面积86平方米，单价2400元／平方米，总价206400元。经***手向原告***出具了《商品房预订合同》及收款收据。新北房地产开发有限责任公司在《商品房预订合同》盖章处盖章，收款收据上载明：此款抵景畔花园工程款，未付现金。2020年12月11日，原告***与新北房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给原告***，新北房地产开发有限责任公司在本合同出卖人（签字或盖章）处盖章，***在法定代表人（签字或盖章）处盖章。新北房地产开发有限责任公司向原告***出具《产权证明》一份，请房产部门为原告***予以办理产权手续。喀喇沁旗不动产登记中心向原告***出具了《不动产首次登记证明单》。2021年4月8日，原告***取得了编号为蒙（2021）不动产权第0××1号不动产权证书，喀喇沁旗乃林镇中心区（景畔花园小区1幢03042＃）楼房，由***单独所有，房屋建筑面积为86.99㎡。另查明，2015年10月28日，被告***于新北房地产开发有限责任公司签订了《商品房预订合同》，新北房地产开发有限责任公司将位于××镇××花园小区××幢××单元××层东户的楼房及9号车库卖给了被告***，房屋面积86平方米，车库面积21平方米，成交价格为185000元。经***、***手，向被告***出具了《商品房预订合同》。新北房地产开发有限责任公司在《商品房预订合同》盖章处盖章，***、***在本合同上签字。被告***于当日给付了50000元房款，***、***收款，并向被告***出具了收据一枚。2016年2月27日，被告***给付了房款20000元、3月18日给付了20000元、4月6日给付了35000元，收款人均是***，并向被告***出具了收据三枚。至此，被告***总计向***、***交付了房款125000元。再查明，原告***系新北房地产开发有限责任公司股东。现涉案房屋由被告***、***居住。”判决：“一、被告***、***于本判决生效后十日内排除妨害，搬离出位于××镇××花园小区××幢××单元××层东户的楼房；二、驳回原告的其他诉讼请求。”现（2021）内0428民初1332号民事判决书已生效，对已生效判决查明的事实，本案依法予以认定。 依***的申请，本院委托赤峰大信资产评估有限公司对××镇××花园小区××号楼××单元××楼东户的装修费进行评估，赤大信评报字〔2023〕2-006号资产评估报告（摘要）：“评估基准日：2015年12月5日；评估结论：装修费评估值合计43230元。”***支付评估费5000元。 依赤峰新北房地产开发有限责任公司的申请，本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对2015年10月28日商品房预订合同中“赤峰新北房地产开发有限责任公司”印章印文的形成方式及与同名印章印文样本是否同一枚印章盖印进行鉴定，津天鼎〔2023〕文书鉴字第147号司法鉴定意见书鉴定意见为：检材印文是直接盖印形成；检材印文与样本印文一、二均不是同一枚印章盖印。新北公司支付评估费6630元。 本院认为，一、***、***依据与***签订的房屋抵账协议，将涉案房屋出售给了***，并接收了***给付的房款，与原告***达成了买卖房屋的一致意思表示，双方签订的房屋预订合同合法有效，双方均应按约履行。现涉案房屋已于2021年4月8日登记于***名下，导致涉案商品房预定合同客观不能履行，原告要求解除合同并要求被告***、***返还已付购房款125000元的请求，证据充分、有法可依，本院予以支持。原告主张实际损失43230元的请求，有赤大信评报字〔2023〕2-006号资产评估报告为证，本院予以认定。按合同约定的违约金计算方式以及原告已交付的购房款金额，被告应支付的违约金数额为37500元，现原告要求二被告按合同约定支付违约金60000元并支付实际损失43230元的请求属于重复主张，本院依法按原告主张的实际损失予以支持。二、涉案房屋因系抵账房，所有权于涉案合同签订时并未从新北公司转移，新北公司于2015年10月28日作为甲方与原告签订了房屋预定合同，现该合同不能履行，新北公司依法应承担上述违约责任。新北公司以《预订合同》上加盖的公章与在市场监管局备案公章不是同一枚公章为由，主张涉案合同无效并拒绝承担违约责任。本院认为，合同上公章与备案公章不一致并不必然导致合同无效。经本院审查，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，原告依据该合同已履行了大部分房款交付义务，被告***、***也以实际交付房屋，合同应认定有效，故本院对新北公司关于合同无效并不承担责任的辩解意见不予采信。三、原告要求被告***及兴北公司承担违约责任的请求，因无证据证明二被告系涉案合同的相对方，故要求其承担违约责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、解除被告赤峰新北房地产开发有限责任公司与原告***于2015年10月28日签订的《商品房预订合同》； 二、被告***、***于本判决生效后返还原告***购房款125000元，并赔偿装修损失43230元，合计168230元；被告赤峰新北房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带给付责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4723.45元，减半收取2361.73元，鉴定费5000元（***预交7562元，退回***200.27元），合计7361.73元，由原告***负担529.43元，被告***、***负担6832.3元，被告负担部分于本判决生效后立即给付原告，被告赤峰新北房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。鉴定费6630元（新北公司预交），由被告赤峰新北房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月十日 书记员***