湖南保利天创物业发展有限公司与李某1一审民事判决书

湖南省娄底市娄星区人民法院 民事判决书 （2023）湘1302民初4778号 原告：湖南保利天创物业发展有限公司，住所地:湖南省长沙市天心区韶山南路498号202房。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南晨晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南晨晖律师事务所律师。 被告：***，女，汉族，2006年7月11日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。 法定代理人：***，男，汉族，1960年8月25日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区，系***之父。 原告湖南保利天创物业发展有限公司（简称保利天创物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利天创物业公司的委托诉讼代理人***、被告***的法定代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利天创物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费5471.98元（从2020年3月8日起计算至2023年4月30日）以及违约金274元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告***答辩要点：1、物业费认可。物业费没有缴费是因为2018年楼下的房子返水到被告的房屋，造成房屋一定的损失，物业公司没有为这事处理。2、2020年的时候，302房业主打洞到被告房屋，致使墙体损坏，而物业一直没有解决且物业公司的经理未有答复，故案涉房屋一直处于闲置状态。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 2015年1月12日，湖南壹贰房地产开发有限公司（甲方）与长沙市天创物业管理有限责任公司（乙方）签订了《百弘学府城前期物业服务合同》，合同约定：“第七条物业服务费构成及收费方式…1、本物业服务费，由乙方按如下标准收费：（1）高层住宅、公寓：1.28元/月·平方米；（2）商业用房：2元/月·平方米；（3）办公用房：1.80元/月·平方米；（4）车位：地上车位30元/月·个、地下车位50元/月·个；2、…（2）物业服务费的交纳：首次物业服务费收取以交房通知书确定的交房日期为准。交房之日的次月起收取物业服务费（物业服务资金）由业主承担；3、物业服务费应按月交纳，业主逾期不交纳物业管理服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。” 被告***为百弘学府城小区Ｂ5栋301号房业主，2017年12月20日，被告***与长沙市天创物业管理有限责任公司签订《百弘学府城前期物业管理服务协议》并办理房屋交房手续，其房屋登记面积为113.88平方米。 合同签订后，原告保利天创物业按约对该小区提供物业服务，自2020年3月8日至2023年4月30日止，被告***累计拖欠原告保利天创物业管理费5539.12元（113.88平方米×1.28元／月·平方米×3年1个月22天）。 另查明，2018年9月29日长沙市天创物业管理有限责任公司在长沙市工商行政管理局天心分局登记变更企业名称为湖南保利天创物业发展有限公司。 上述事实，有原、被告身份信息、《百弘学府城前期物业服务合同》、《百弘学府城前期物业管理服务协议》、律师函、交房手续、照片及当事人的陈述等在案佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与湖南壹贰房地产开发有限公司签订的《百弘学府城前期物业服务合同》系前期物业合同，该协议中明确约定由原告保利天创物业对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉前期物业服务合同有效，对小区业主具有约束力。原、被告于2017年12月20日签订《百弘学府城前期物业管理服务协议》，原、被告双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告保利天创物业已经依照合同约定履行了维修、养护、管理和维护的主要义务，被告也享受了原告提供的物业服务，根据本案查明的事实及现有证据，被告拖欠原告的物业费用未及时交纳，被告存在违反合同约定的行为，被告应当按约定交纳物业服务费用。截至2023年4月30日止,被告***尚拖欠原告保利天创物业公司物业管理费5539.12元,但原告保利天创物业仅向本院主张管理费5471.98元,系对于自身权利的处分,故本院对于原告要求被告交纳物业费5471.98元的诉讼请求,本院予以支持。对原告要求被告承担违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。被告抗辩称原告未处理其他住户房屋返水和装修致使被告房屋损坏问题，该抗辩与本案不属同一法律关系,被告以此为由拒交物业费的辩论意见,不能成立,本院不予采纳。 需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效后十日内向原告湖南保利天创物业发展有限公司支付从2020年3月8日至2023年4月30日止欠缴的物业服务费5471.98元； 二、驳回原告湖南保利天创物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年九月二十一日 书记员***