洛阳沃虹石化设备有限公司与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省洛阳市涧西区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫0305民初2213号

原告（反诉被告）：洛阳沃虹石化设备有限公司，住所地：新安县洛新产业集聚区东大科技产业园W2-1。

法定代表人：李生波，职务：总经理。

委托诉讼代理人：远景、林泽宇，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告（反诉原告）：***，男，1977年6月3日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧西区。

委托诉讼代理人：刘志韫，河南智明律师事务所律师，代理权限：特别授权。

原告（反诉被告）洛阳沃虹石化设备有限公司诉被告（反诉原告）***为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）洛阳沃虹石化设备有限公司的委托诉讼代理人远景、林泽宇，被告（反诉原告）***的委托诉讼代理人刘志韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）洛阳沃虹石化设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告2018年签订的《厂房租赁合同》。2、依法判令被告返还原告已支付的厂房租金48.5万元及变压器押金3.8万元。3、本案的诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年签订厂房租赁合同，约定：被告***将其位于涧西区大所村的3间厂房及办公小楼二座出租给原告洛阳沃虹石化设备有限公司。其中1号厂房面积为1296平方米，2号厂房面积为972平方米，3号厂房面积为1080平方米，租赁期限5年。但由于3号车间及二座办公楼在签订合同时尚未建成，为了支持被告尽快完成，原告需预付3个车间的二年房租67万元及变压器押金5万元。具体付款细则约定：1、被告需在2018年5月1日前将3号厂房、办公楼、变压器交付原告使用；2、被告在2018年6月1日前提供原告租赁区域的环评要求的土地使用手续；3、原告在合同签订之日3日内付给被告28万元，建筑材料到场施工支付2万元，待被告交付3号厂房、办公楼、变压器以及提供环评要求的土地使用手续后，原告付清剩余款项（同时将三个厂房的租赁起始时间统一为2018年6月1日，之前的租金已结算）；同时约定若被告无法按时间提供环评所需的土地使用手续，被告需要退换原告已预付的全部租金，还需要赔偿给原告因环评不能正常办理导致的经营损失。但被告自2018年6月1日至今未能按约定提供环评所需的土地使用手续，导致原告一直不能进行生产经营，严重损害了原告的合法权益。而在此期间应被告要求，原告实际向被告陆续预支了48.5万元租金及变压器押金3.8万元，但却不能进行正常的生产经营活动。因此为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法公正判决。

针对洛阳沃虹石化设备有限公司的诉讼请求，***答辩如下：答辩人不应返还原告诉称的厂房租金48.5万元及变压器押金3.8万元，反而原告还应支付拖欠答辩人的租金。2017年答辩人与原告法定代表人李生波签订《厂房租赁合同》，双方约定答辩人将大所村企业建设用地上1＃厂房（72mＸ18m）及办公楼一幢租赁给原告，年租金14.5万元，先交定金3万，2017年4月1日入住后付清余款（先付后用）。答辩人提供给原告变压器使用，并未收取其押金，据原告讲述办理变压器使用手续时向电力部门交纳了押金，是否交纳或者交纳了多少押金，只有原告清楚。原告入驻1号厂房后，同年8月1日原告将紧邻1号厂房的2号厂房以每年租金9万元一并租用。2018年原告为扩大生产规模向答辩人提出扩大建设厂房，并与答辩人签订了《厂房租赁合同》，把拟建设的3号厂房年租金确定为10万，预付所租厂房两年房租67万元用于建设厂房，答辩人如期完工并于同年5月1日交付原告使用，6月1号经双方口头协商原告分别以10万元租金将新建成的4号、5号厂房一并租赁使用。按照约定从2018年6月1日截止到2019年6月1日原告应支付答辩人租金为：1号厂房（14.5万元每年）、2号厂房（9万元每年）、3号厂房（10万元每年）、4号厂房（10万元每年）、5号厂房（10万元每年）共计53.5万元，而原告仅支付上述年度租金周期的48.5万，尚欠5万元未支付。原告诉称的3.8万元变压器押金与原告无关，若真实存在原告退租需向供电部门办理相关变更手续，并取回押金。二、原告诉称不能办理环评手续要求答辩人退还预付租金48.5万理由也不能成立。答辩人已向原告如约提供土地手续，租赁厂房符合涧西区的土地利用总体规划，原告是否能够办理环保手续，何时办理出来，属于行政部门的审批管理，且与其生产的产品类型及工艺有关，原告不能因为其生产的产品不能通过环保要求或者自身生产经营过程中存在的市场风险而不支付相应房屋租金。查询原告电费结算清单可以看出其诉称因答辩人未提供土地手续影响其生产经营并非属实，从2018年6月至9月份其电费用量稳定在2万至3万之间，在10月份高达7万5千多元，11月至12月又稳定在2万至3万之间。原告还诉称2019年1月底已搬离也不属实，该月原告电费用量高达将近5万元，2月份也使用1万多元的电费。其用电量可以反映出生产经营与租赁的厂房绝对没有关系，原告使用租赁厂房期间处于正常的生产状态，原告提前搬离租赁厂房终止合同已构成根本违约，不但不依照合同赔偿答辩人损失支付违约金，还捏造事实，欲通过恶意诉讼把应付房租要回，于法于理均不成立，严重违反基本的诚信原则。另外，根据双方合同第五条的约定，若答辩人未完成合同该条的约定，在原告付至30万（即28万+2万）时就会停付剩余款项，而原告付至48.5万又未付至约定的67万，说明答辩人已完成约定，也说明双方已达成新的共识，原告租赁房屋为5间，年租金为53.5万元。综上，原告支付的租金48.5万经过双方的实际履行为转化为应付租金，原告在使用租赁的五间厂房期间并未提出异议，且根据2017年答辩人与原告法定代表人李生波签订《厂房租赁合同》约定，租金本来就是先付后用，原告支付的租金数额根本没有达到约定的应付金额。现原告在未与答辩人协商一致的情况下通过搬离行为单方表明退租终止合同已构成根本违约，答辩人将提出反诉予以主张权利。

被告***向本院提出反诉请求：1、请求判决驳回被反诉人的诉讼请求。2、请求判决解除双方的租赁关系。3、请求判决被反诉人支付拖欠反诉人租金暂计5万元（该租金计算自2018年6月1日至2019年6月1日，实际应支付租金以双方合同解除之日按照合同约定租金予以支付反诉人）。4、请求判决被反诉人向反诉人支付违约金133750元。5、请求判决被反诉人赔偿反诉人损失5000元。6、请求判决被反诉人自双方租赁关系解除之日与反诉人办理变压器户名的变更、房屋设施等交接手续。7、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：2017年***与洛阳沃虹石化设备有限公司的法定代表人李生波签订《厂房租赁合同》，双方约定***将大所村企业建设用地上1#厂房（72m×18m）及办公楼一幢租赁给洛阳沃虹石化设备有限公司，年租金14.5万元，先交定金3万，2017年4月1日入住后付清余款（先付后用）。***出资安装了变压器，洛阳沃虹石化设备有限公司向电业局交纳了3.8万的押金，同年6月1日洛阳沃虹石化设备有限公司开始入住1号厂房，同年8月1日双方协商将紧邻1号厂房的2号厂房以每年租金9万元出租给洛阳沃虹石化设备有限公司使用。

2018年洛阳沃虹石化设备有限公司为扩大生产规模向***提出扩大建设厂房，并与***签订了《厂房租赁合同》，把拟建设的3号厂房年租金确定为10万，预付两年房租67万元用于建设厂房，但仅支付了48.5万元。***如期完工并于同年5月1日交付洛阳沃虹石化设备有限公司使用，6月1日经双方口头协商洛阳沃虹石化设备有限公司分别以10万元租金将新建成的4号、5号厂房一并租赁使用。

2019年6月份，***到厂房去查看发现洛阳沃虹石化设备有限公司已搬离所租赁的五个厂房，并且把厂房内的天车运行系统、门锁等予以毁坏。根据双方合同约定租期5年，任何一方违约提出终止将赔偿叁个月房租，而洛阳沃虹石化设备有限公司并未向***协商一致的情况下通过搬离行为单方表明退租构成违约。另外，根据双方关于租金约定从2018年6月1日截止到2019年6月1日洛阳沃虹石化设别有限公司应支付租金为：1号厂房（14.5万元每年）、2号厂房（9万元每年）、3号厂房（10万元每年）、4号厂房（10万元每年）、5号厂房（10万元每年）共计53.5万元，而洛阳沃虹石化设备有限公司仅支付上述年度租金周期的48.5万，尚欠5万元未支付。洛阳沃虹石化设备有限公司在未与***协商解除租赁关系的情况下，私自办理所租赁房屋，且不履行交接手续并给***造成损失，其单方退租行为明确表示不履行合同，构成根本违约，***有权要求解除合同。洛阳沃虹石化设备有限公司违反诚信和约定，依法应向***支付叁个月房屋的违约金及赔偿损失，双方在租赁关系未解除之前，***无法出租房屋，洛阳沃虹石化设备有限公司无论是否使用租赁房屋都应支付相应租金。为维护自身合法权益，提起反诉。

针对***的反诉请求，洛阳沃虹石化设备有限公司辩称，一、本案由于被告未按《厂房租赁合同》约定期限办理土地使用手续，导致原告不能办理环评手续，被涧西环保局处罚、设备被查封，无法继续履行租赁合同。期间原告曾与被告多次协商解除合同，退还已预交的租赁费用，被告同意解除合同，但不同意退还租赁费。原告为了减少损失，于2019年1月搬离向被告租赁的厂房，搬离时已向被告提前告之。实际双方2019年1月已解除租赁关系。二、原告不存在拖欠被告租金的事实，被告反诉原告支付拖欠的租金完全是恶意反诉。首先，本案中原告向被告已支付的48.5万元是预付被告的租金，对此被告在反诉状中也予以认可。根据合同第五条约定预付的是第1#、2#车间第二年、第三年租金，3#车间第一年、第二年租金。即1#车间2018年6月1日至2020年5月30日租金，2#车间2018年8月1日至2020年7月31日租金，3#车间2018年5月1日至2020年4月30日的租金。该预付租金支付是有条件的，根据原被告双方签订的《厂房租赁合同》第五条房租支付第4项明确约定“被告在2018年6月1日前提供环评要求的原告租赁区域的土地使用手续”，第6项明确约定“被告无法如约提供环评所需的土地手续，被告承诺在约定之日3日内退还原告已预付的全部租金”。故本案是附条件的租赁合同，被告在2018年6月1目之前无法提供办理环评要求的土地使用权证等手续，该租赁合同就不具备履行的条件，被告应当返还原告已预付的全部租金。被告做为违约方，在租赁条件不能达到双方约定的情况下，租赁合同是无法继续履行的，被告本无权收取未履行期限的租金。其次，原告在2018年6月11日因未办理环评手续，被涧西环保分局处罚停止生产、设备被查封后即停产，此时原告预交的租赁费的1#厂房刚开始使用11天，2#、3#厂房租赁期限还未开始，原告就已不能生产，租赁合同已不能履行。故被告反诉要求原告支付未使用车间的租赁费没有任何事实和法律依据。再次，原告从未与被告口头协商租赁被告的4号和5号厂房，也未签订任何租赁协议，被告反诉要求原告支付4号和5号厂房的租赁费没有任何事实和法律依据。三、原告在未实际使用厂房的情况下就预付了租赁费，原告在搬离之前并不欠付被告任何租赁费用，本案是被告根本违约导致原告无法使用租赁厂房，对此原告不存在任何过错，更不存在任何违约行为。原告有权依据双方的合同约定要求被告退还预付租金。依据《厂房租赁合同》第八条第2款“租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失（如环评不能正常办理），由甲方负一切责任给予赔偿”，可见土地使用权证是环评办理的必备条件，本案也正是由于被告没有依约办理土地使用权证导致环评不能办理，造成了原告不能生产的巨大损失，该损失本应由违约方被告给予赔偿。被告作为违约方要求守约方原告支付违约金并赔偿5000元损失没有任何事实与法律依据。四、本案中变压器系原告出资办理，变压器登记在原告名下即属于原告财产，被告在未退还原告变压器费用的情况下，无权要求原告办理变压器户名的变更手续。综上，原、被告双方均同意解除厂房租赁合同，该租赁合同符合解除的条件。被告反诉原告支付拖欠租金、支付违约金和损失，办理变压器变更等手续没有任何事实与法律依据，应当依法驳回反诉。

当事人围绕诉讼请求和事实理由向法庭提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：

2018年2月，***（甲方）与洛阳沃虹石化设备有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在涧西区大所村，租赁范围：甲方出租乙方的厂房坐落在涧西区大所村，租赁范围：1、3个车间面积分别为1296平方米（1#）、972平方米（2#）、1080平方米（3#）。厂房类型为钢构结构。2、办公小楼二楼（3m×6m办公室7间，6m×6m办公室2间，厕所一间；办公室6间）。二、厂房起付日期和租赁期间1、1#厂房租赁自2017年6月1日起，至2022年5月31日止。租赁期5年。2、2#车间租赁自2017年8月1日起，至2022年7月31日止。租赁期5年。3、3#车间租赁自2018年5月1日起，至2023年4月30日止。租赁期5年。4、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金1、甲乙双方约定，1#厂房租赁年租金为14.5万元；2#厂房租赁年租金为9万元；3#厂房租赁年租金为10万元。五、房租支付由于3#车间和第二座办公还未建设，甲乙双方经过友好协商，为了支持甲方能尽快完成建设，乙方预付3个车间房租二年（即1#、2#车间的第二年和第三年租金以及3#车间的第一年和第二年租金，共67万；另预付5万元以便甲方申请变压器，此款项抵扣后期三个车间总房租两个月。付款约定如下：1、甲方保证3#车间在2018年5月1日前交付使用。2、新建办公楼在2018年5月1日前交付使用。3、变压器在2018年5月1日前交付使用。4、甲方在2018年6月1日前提供环评要求的乙方租赁区域的土地使用手续。5、乙方在合同签订之日3日内付给甲方28万，建筑材料到场开始施工再付给甲方2万；以上1-4条全部完成后付清约定剩余款项（到时把三个车间租赁起始月日时间拉齐，统一为6月1日。具体房费按实际时间计算）。6、如甲方无法如约提供环评所需的土地手续，甲方承诺在约定之日3日内退还甲方已预付的全部租金。”

双方签订《厂房租赁合同》之后，洛阳沃虹石化设备有限公司向***支付租金，具体如下：2018年2月5日通过李生波中国建设银行账户向张鹏转账28万元，2018年2月6日向张鹏转账5000元，2018年3月10日向杨巧红转账20000元，2018年5月8日向杨巧红转账4万元，2018年5月15日向杨巧红转账5万元，2018年7月7日两次向杨巧红转账4万元(共计8万元），2018年8月19日向杨巧红转账1万元；以上款项共计48.5万元，***对收到以上款项没有异议。

庭审中，原告向法庭提交洛阳市环保局涧西分局向洛阳沃虹石化设备有限公司下达的《责令改正决定书》一份，载明“经调查，你单位存在下列违法事实：未依法报批建设项目环境影响评价文件，擅自开工建设。以上事实，有《调查询问笔录》、《现场检查笔录》为证。根据《中华人民共和国环境影响评价法》第三条第一款的规定，现责令你单位立即改正违法行为。改正内容和要求如下：立即停止生产。”

后洛阳沃虹石化设备有限公司搬离***提供的厂房。关于搬离时间，洛阳沃虹石化设备有限公司称其于2019年1月15日全部搬离，***称其于2019年6月底彻底搬离。2019年7月，***将涉案厂房另行出租给别的公司。

本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。洛阳沃虹石化设备有限公司与***均向法庭主张解除双方签订的《厂房租赁合同》，本院依法解除该合同。洛阳沃虹石化设备有限公司主张***返还预付租金的依据系《厂房租赁合同》关于“如甲方无法如约提供环评所需的土地手续，甲方承诺在约定之日3日内退还甲方已预付的全部租金”的约定。关于该约定中“环评所需的土地手续”，双方对此理解存在争议。洛阳沃虹石化设备有限公司称因***未能提供土地使用权证，导致无法办理环评手续；***称已向对方提供产权证明，未能办理环评手续系对方原因所致。根据《责令改正决定书》载明的内容，洛阳沃虹石化设备有限公司被责令停止生产的原因系“未依法报批建设项目环境影响评价文件，擅自开工建设”，洛阳沃虹石化设备有限公司并未提交证据证明其未能办理环评手续系***提交的土地使用手续不符合约定所致。此外，根据庭审查明的事实，虽然洛阳沃虹石化设备有限公司于2018年6月11日被环保局责令停止生产，但其在2018年7月7日、2018年8月19日继续向***支付租金，且洛阳沃虹石化设备有限公司自2018年6月11日之后仍然在占有使用***所提供的厂房、办公楼，故洛阳沃虹石化设备有限公司仍应按照约定支付相应的租金。庭审中双方均同意解除《厂房租赁合同》，***认可洛阳沃虹石化设备有限公司于2019年6月底全部搬离，且其于2019年7月将涉案厂房另行出租，故本院确认洛阳沃虹石化设备有限公司应当支付2019年6月底之前的租金。关于租金数额，计算如下：1号厂房每年租金14.5万元，则2018年6月1日至2019年6月底的租金为15.71万元；2号厂房每年租金9万元，则自2018年8月1日至2019年6月底的租金为8.25万元；3号厂房每年租金10万元，则自2018年5月1日至2019年6月底的租金为11.67万元；以上共计35.63万元。***称双方对4号厂房和5号厂房达成口头协议，约定每年租金10万元，未向法庭提交证据，且洛阳沃虹石化设备有限公司不予认可，本院不予支持。综上，***应返还洛阳沃虹石化设备有限公司租金12.87万元（48.5万元-35.63万元）。关于双方提出的变压器押金及户名变更问题，双方均未提交有关该变压器的证据，故对双方有关变压器的诉求，本案不予处理，双方可自行协商，协商不成可另行起诉。***主张洛阳沃虹石化设备有限公司支付违约金和赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）洛阳沃虹石化设备有限公司与被告（反诉原告）***签订的《厂房租赁合同》；

二、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）洛阳沃虹石化设备有限公司预付的租金12.87万元；

三、驳回原告（反诉被告）洛阳沃虹石化设备有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。

本案本诉受理费9030元减半收取4515元，保全费3270元，反诉受理费2038元，共计9823元，由洛阳沃虹石化设备有限公司负担7217元、***负担2606元.

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　王志国

二〇一九年八月十六日

书记员　　杨静静