洛阳沃虹石化设备有限公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫03民终5644号

上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳沃虹石化设备有限公司。住所地河南省新安县洛新产业集聚区东大科技产业园W2-1。

法定代表人：李生波，该公司总经理。

委托诉讼代理人：远景，河南坤达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林泽宇，河南坤达律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1977年6月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。

委托诉讼代理人：刘志韫，河南智明律师事务所律师。

上诉人洛阳沃虹石化设备有限公司（以下简称沃虹公司）因与上诉人***租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2213号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沃虹公司法定代表人李生波及其委托诉讼代理人远景、林泽宇，上诉人***及其委托诉讼代理人刘志韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

沃虹公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用均由***承担。事实与理由：1．原审法院关于举证责任的分配划分错误，***并未举证证明其在2018年6月1日前提供沃虹公司租赁区域的环评要求的土地使用手续，***违约在前；2．沃虹公司于2019年1月15日搬离***的厂房，一审中沃虹公司申请了搬运司机出庭作证，其证实了沃虹公司确于2019年1月15日搬离***的厂房，并经当庭质证，其证言应依法采纳。***虽辩称沃虹公司于2019年6月搬离厂房，但并未提供相应的证据，故而一审法院关于沃虹公司搬离***厂房的时间认定错误。

***答辩称：沃虹公司诉称因***不能提供环评手续导致其不能生产经营，应由沃虹公司举证。沃虹公司生产经营因此环评手续的提供及是否通过环评，责任均不在***。李希铜等证人证言可以看出沃虹公司是在6月底搬离的。在一审中沃虹公司所提供的证人证言仅能证明沃虹公司在1月份后仍在生产经营，故其在1月份搬离并不属实。

***上诉请求：撤销原审判决第二项、第四项，并改判沃虹公司支付***租金94580元、违约金133750元，改判沃虹公司配合***办理变压器户名变更手续；本案一审、二审诉讼费用由沃虹公司承担。事实与理由：1．沃虹公司租赁使用***五跨车间，共计面积伍仟二百余平米，应支付***年租金535000元，一审认定沃虹公司租赁***1号、2号、3号厂房的事实错误；2．沃虹公司通过搬离厂房的行为明确表示不履行合同，其行为视为提前终止合同，构成根本违约，应依约、依法支付违约金，一审法院认为***主张违约金没有事实及法律依据错误；3．沃虹公司所使用的变压器系***所有的以洛阳立信热工设备有限公司为原户名的250KW变压器，沃虹公司不再租赁房屋应配合***变更回原户名，作为房屋租赁附属设施便于以后承租企业的使用，属于善意合同相对人应尽的义务。

沃虹公司答辩称：***所说的四五号厂房既没有签订任何的租赁协议，也没有实际使用。根据一审中沃虹公司提交的证据以及***提交的证据，***提交的证据中也显示了从1月份之后厂房的电费明显下降，也充分印证了1月15日之后，沃虹公司已经搬离了租赁的厂房，双方实际合同已经无法履行。在此期间，沃虹公司与***也多次沟通了房租的退还事宜，但是***拒绝返还。在沟通的过程中，***对厂房的搬离以及办理相关的手续是认可的。

沃虹公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除***、沃虹公司2018年签订的《厂房租赁合同》。2.依法判令***返还沃虹公司已支付的厂房租金485000元及变压器押金38000元。3.本案的诉讼费、保全费均由***承担。

***向一审法院提出反诉请求：1.请求判决驳回沃虹公司的诉讼请求。2.请求判决解除双方的租赁关系。3.请求判决沃虹公司支付拖欠***租金暂计5万元（该租金计算自2018年6月1日至2019年6月1日，实际应支付租金以双方合同解除之日按照合同约定租金予以支付***）。4.请求判决沃虹公司向***支付违约金133750元。5.请求判决沃虹公司赔偿***损失5000元。6.请求判决沃虹公司自双方租赁关系解除之日与***办理变压器户名的变更、房屋设施等交接手续。7.本案诉讼费用全部由沃虹公司承担。

一审法院认定事实：2018年2月，***（甲方）与沃虹公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在涧西区大所村，租赁范围：1、3个车间面积分别为1296平方米（1#）、972平方米（2#）、1080平方米（3#）。厂房类型为钢构结构。2、办公小楼二楼（3m×6m办公室7间，6m×6m办公室2间，厕所一间；办公室6间）。二、厂房起付日期和租赁期间1、1#厂房租赁自2017年6月1日起，至2022年5月31日止。租赁期5年。2、2#车间租赁自2017年8月1日起，至2022年7月31日止。租赁期5年。3、3#车间租赁自2018年5月1日起，至2023年4月30日止。租赁期5年。4、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金1、甲乙双方约定，1#厂房租赁年租金为14.5万元；2#厂房租赁年租金为9万元；3#厂房租赁年租金为10万元。四、房租支付由于3#车间和第二座办公还未建设，甲乙双方经过友好协商，为了支持甲方能尽快完成建设，乙方预付3个车间房租二年（即1#、2#车间的第二年和第三年租金以及3#车间的第一年和第二年租金，共67万）；另预付5万元以便甲方申请变压器，此款项抵扣后期三个车间总房租两个月。付款约定如下：1、甲方保证3#车间在2018年5月1日前交付使用。2、新建办公楼在2018年5月1日前交付使用。3、变压器在2018年5月1日前交付使用。4、甲方在2018年6月1日前提供环评要求的乙方租赁区域的土地使用手续。5、乙方在合同签订之日3日内付给甲方28万，建筑材料到场开始施工再付给甲方2万；以上1-4条全部完成后付清约定剩余款项（到时把三个车间租赁起始月日时间拉齐，统一为6月1日。具体房费按实际时间计算）。6、如甲方无法如约提供环评所需的土地手续，甲方承诺在约定之日3日内退还乙方已预付的全部租金。双方签订《厂房租赁合同》之后，沃虹公司向***支付租金，具体如下：2018年2月5日通过李生波中国建设银行账户向张鹏转账28万元，2018年2月6日向张鹏转账5000元，2018年3月10日向杨巧红转账20000元，2018年5月8日向杨巧红转账4万元，2018年5月15日向杨巧红转账5万元，2018年7月7日两次向杨巧红转账4万元(共计8万元），2018年8月19日向杨巧红转账1万元；以上款项共计48.5万元，***对收到以上款项没有异议。庭审中，沃虹公司向法庭提交洛阳市环保局涧西分局向沃虹公司下达的《责令改正决定书》一份，载明“经调查，你单位存在下列违法事实：未依法报批建设项目环境影响评价文件，擅自开工建设。以上事实，有《调查询问笔录》、《现场检查笔录》为证。根据《中华人民共和国环境影响评价法》第三条第一款的规定，现责令你单位立即改正违法行为。改正内容和要求如下：立即停止生产。”后沃虹公司搬离***提供的厂房。关于搬离时间，沃虹公司称其于2019年1月15日全部搬离，***称其于2019年6月底彻底搬离。2019年7月，***将涉案厂房另行出租给别的公司。

一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。沃虹公司与***均向法庭主张解除双方签订的《厂房租赁合同》，一审法院依法解除该合同。沃虹公司主张***返还预付租金的依据系《厂房租赁合同》关于“如甲方无法如约提供环评所需的土地手续，甲方承诺在约定之日3日内退还甲方已预付的全部租金”的约定。关于该约定中“环评所需的土地手续”，双方对此理解存在争议。沃虹公司称因***未能提供土地使用权证，导致无法办理环评手续；***称已向对方提供产权证明，未能办理环评手续系对方原因所致。根据《责令改正决定书》载明的内容，沃虹公司被责令停止生产的原因系“未依法报批建设项目环境影响评价文件，擅自开工建设”，沃虹公司并未提交证据证明其未能办理环评手续系***提交的土地使用手续不符合规定所致。此外，根据庭审查明的事实，虽然沃虹公司于2018年6月11日被环保局责令停止生产，但其在2018年7月7日、2018年8月19日继续向***支付租金，且沃虹公司自2018年6月11日之后仍然在占有使用***所提供的厂房、办公楼，故沃虹公司仍应按照约定支付相应的租金。庭审中双方均同意解除《厂房租赁合同》，***认可沃虹公司于2019年6月底全部搬离，且其于2019年7月将涉案厂房另行出租，故一审法院确认沃虹公司应当支付2019年6月底之前的租金。关于租金数额，计算如下：1号厂房每年租金14.5万元，则2018年6月1日至2019年6月底的租金为15.71万元；2号厂房每年租金9万元，则自2018年8月1日至2019年6月底的租金为8.25万元；3号厂房每年租金10万元，则自2018年5月1日至2019年6月底的租金为11.67万元；以上共计35.63万元。***称双方对4号厂房和5号厂房达成口头协议，约定每年租金10万元，未向法庭提交证据，且沃虹公司不予认可，一审法院不予支持。综上，***应返还沃虹公司租金12.87万元（48.5万元-35.63万元）。关于双方提出的变压器押金及户名变更问题，双方均未提交有关该变压器的证据，故对双方有关变压器的诉求，本案不予处理，双方可自行协商，协商不成可另行起诉。***主张沃虹公司支付违约金和赔偿损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除沃虹公司与***签订的《厂房租赁合同》；二、***于本判决生效之日起十日内返还沃虹公司预付的租金12.87万元；三、驳回沃虹公司的其他诉讼请求；四、驳回***的其他反诉请求。案件本诉受理费9030元减半收取4515元，保全费3270元，反诉受理费2038元，共计9823元，由沃虹公司负担7217元、***负担2606元。

本院经审理查明的事实与一审认定基本事实一致。

本院认为，2018年2月***与沃虹公司签订《厂房租赁合同》，在合同履行过程中，洛阳市环保局涧西分局向沃虹公司下达的《责令改正决定书》一份，责令沃虹公司停止生产。沃虹公司上诉主张称因***未能提供土地使用权证，导致其无法办理环评手续。沃虹公司被责令停止生产的原因系“未依法报批建设项目环境影响评价文件，擅自开工建设”，沃虹公司并未提交证据证明其未能办理环评手续系***提交的土地使用手续不符合规定所致，本院对于其该项上诉请求不予支持。在一审审理中***与沃虹公司均同意解除《厂房租赁合同》，沃虹公司上诉称其于2019年1月15日全部搬离，但未提供证据加以证明，***自认沃虹公司于2019年6月底彻底搬离，本院采信***的主张。***上诉主张沃虹公司使用4号厂房和5号厂房，每年租金10万元，但未提交证据加以证明，且沃虹公司不予认可，本院不予支持。关于双方提出的变压器押金及户名变更问题，双方已另行解决，本案不予处理。***主张沃虹公司支付违约金和赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，洛阳沃虹石化设备有限公司和***的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14814元，由洛阳沃虹石化设备有限公司负担7215元、***负担7599元。

本判决为终审判决。

审判长　　王春峰

审判员　　姬秋萍

审判员　　范振洋

二〇一九年十一月二十六日

书记员　　张丽梅