江苏某物业发展有限公司、陈某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰州市高港区人民法院 民事判决书 （2024）苏1203民初2177号 原告：江苏某物业发展有限公司,住所地泰州市。 法定代表人：鲍某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏江豪海信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏江豪海信律师事务所律师。 被告：陈某某，男，1968年11月13日出生，汉族，住泰州市医药高新区。 原告江苏某物业发展有限公司（以下简称物业公司）与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年9月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人***、被告陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告向原告支付所欠2008.2.1-2024.12.31的物业管理费6420元及逾期支付物业费的违约金9922元（同意法院酌情减少）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年10月20日，原告与前业主签订《前期物业服务协议》，约定了物业管理费用的收费标准、双方权利义务等。原告并于2011年8月30日、2012年12月20日、2015年7月12日，2018年6月4日、2019年11月26日、2023年4月28日与某小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告系原告所服务小区某小区6幢4单元101室的业主，房屋建筑面积为95.98㎡。合同签订后，原告依约履行了合同的各项服务，但被告却无故拖延缴纳相关费用，已构成违约。经原告多次催要，却一直未交。根据合同的约定，业主或物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费和相关费用的，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。截至2024年12月31日被告一共欠交物业费6420元、违约金9922元，合计16342元。 陈某某辩称，我是某小区6幢4单元101室业主。2008年至今我未交过物业费。理由是，原告电梯打扫不干净，我家热水器、进户门坏了，我找物业修理他们不给修，尤其是2015年至前两年期间我家楼下开一饭店，其未按规定安装排烟净化器，导致我家不敢开窗，严重影响了我家生活。我虽找过物业但其未能尽到管理职能，迟迟未能解决，故我认为原告物业管理不到位，最多我只能给付7折的物业费。另在有的物业管理服务合同中，业主委员会仅有盖章未有代表人签字，该合同应无效。我从未与原告签订过物业管理服务合同，相关收费标准没有人告知我，物业公司未向我催要过物业费、无权要求我承担逾期违约金。 本院经审理认定事实如下：某小区6幢4单元101室原业主为冯某某，2004年10月其与江苏某物业发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定协议至业主委员会与物业管理企业签订物业服务协议时止，并对多层物业服务费标准按0.3元/月/㎡计算进行了约定。2005年被告购得该房屋，房屋建筑面积为95.98㎡。 2011年8月30日，某小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》1份，约定由原告为某小区提供管理服务，委托管理期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止；服务费收费标准为某小区1-6号每月0.3元/㎡……均由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取；物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。 2012年12月、2015年7月、2018年6月4日，某小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，内容与之前相同。 2019年11月26日，某小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为某小区提供物业管理服务，委托管理期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止。其中约定对某小区6号楼按每月0.4元/㎡收取物业服务费。 2023年4月28日某小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，委托管理期限自2023年5月1日起至2025年12月8日止，其余内容与上一期基本相同，同时在合同中约定2022年7月1日-2023年4月30日间的物业服务内容与服务标准、收费标准按原合同执行。 2022年11月11日，原告向“某小区6楼107室”邮寄《催缴通知书》，催缴2008年2月1日至2022年12月31日的物业服务费5500元（未含违约金）。 原告提供物业服务期间基本完成了物业管理义务。期间7、8年左右被告为楼下所开饭店排烟不达标影响被告生活事宜曾多次寻求原告处理，但未能解决。双方亦为进户门、太阳能热水器维修等发生过争议，被告自2008年至今未缴纳物业费。 另查明2021年12月30日原告曾向泰州医药高新技术产业开发区人民法院起诉被告陈某某，要求其给付2008年2月至2021年12月期间的物业费，后原告撤回起诉，该院作出(2021)苏1291民初3720号准予撤诉的民事裁定书。 以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、物业管理服务合同、物业联系单、催缴通知单书、国内挂号信函收据、欠缴物业服务费用明细表、业主档案资料表、泰州市不动产登记簿证明、裁定书等证据及原、被告的陈述在卷佐证。 本院认为，良好的小区环境需要物业服务企业和业主共同建立、治理和维护。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告江苏某物业发展有限公司与前业主签订了《前期物业服务合同》，2005年被告购得某小区6幢四单元101室房屋，其作为现任业主，在接受了原告提供的物业服务后，依法应当承担物业费。2011年后原告与某小区业主委员会多次签订《物业管理服务合同》服务合同期限延续至今，合同系各方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法对泰州市某小区内所有业主具有约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业服务费用。原告主张2020年前物业服务费按0.3元/月/㎡、2020年1月之后按0.4元/月/㎡，房屋面积按95.98㎡计算，该计算方式符合约定亦未超出合同的标准，本院予以支持。被告自2008年2月开始未缴纳物业服务费，在《物业管理服务合同》中约定物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴纳服务截止日的次月为缴纳时间，故原告有权要求被告支付2008年2月1日至2024年12月31日止的物业服务费；关于物业费用数额，考虑到在其中约7、8年期间被告多次向原告主张楼下饭店排烟问题迟迟未得到解决，导致被告生活不便亦是事实，虽该问题主要责任不在于原告，但原告作为物业服务企业未尽到多方协调尽量降低业主生活受影响的职能，本院酌情考虑该八年期间的物业服务费予以减少收取，至于被告认为其进户门及热水器的维修问题，该部分属于业主自己专有部分，在出现问题物业公司无法协助的情况下应由业主自己寻求解决方法，被告据此要求扣减物业费的主张本院不予采信。综合考虑该小区的物业整体服务情况，2008年2月1日-2024年12月31日期间物业费，按上述计算标准本院酌情由被告向原告支付5200元。关于原告要求被告支付逾期违约金的主张，因被告未按时缴纳物业费事出有因、且原告2021年催交通知亦非向被告发出，因此对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。 本院需要指出的是，在物业管理过程中，业主和原告都应按约履行各自义务，积极处理日常生活中可能存在的涉物业问题，若部分业主均以存在各种问题为由拒交物业费，会造成物业服务运行经费不足，损害全体业主的利益。当然，原告也应当不断加强物业服务，提高服务水平，最大程度使业主满意，共建文明、诚信、融洽的小区氛围。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条第一款、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条之规定，判决如下： 一、被告陈某某于本判决生效之日起十日内支付原告江苏某物业发展有限公司2008年2月1日至2024年12月31日期间的物业服务费5200元； 二、驳回原告江苏某物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计32元，由原告江苏某物业发展有限公司承担20元，被告陈某某承担12元（此款原告已预交，被告应承担部分在履行上述判决义务时一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年十一月四日 书记员*** 法律提示： 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：判决所依据的法律条文 一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。 第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。