江苏香江物业发展有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1291民初3721号 原告：江苏香江物业发展有限公司,统一社会信用代码91321291732273987L，住所地泰州市泰高路*******。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：许月，江苏江豪海信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，江苏江豪海信律师事务所律师。 被告：***，女，1964年12月28日出生，汉族，住泰州市海陵区。 被告：***，男，1969年1月21日出生，汉族，住泰州市海陵区。 原告江苏香江物业发展有限公司（以下简称物业公司）与被告***、***物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人许月到庭参加了诉讼，被告***、***经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠物业费用5271元（自2014年1月1日至2021年12月31日）、逾期支付物业费违约金2466元（同意法院酌情减少），合计7737元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年11月11日，原告与案外人***就泰州医药高新技术产业开发区西湖*****1幢1**501室房屋签订了《前期物业服务协议》，约定了物业管理费用的收费标准及双方的权利义务等。后原告分别于2010年1月4日、2011年8月30日、2012年12月20日、2015年7月12日、2018年6月4日、2019年11月26日与西湖**业主委员会签订了《物业管理服务合同》。被告系原告所服务小区西湖*****1幢1**501室业主，该房屋建筑面积129.19平方米。合同签订后，原告依约履行了而合同的各项服务，但被告作为小区业主，接受了原告的服务，却无故拖延交纳物业管理服务费及相关费用，构成违约。经原告多次催要，被告却一直未交。根据合同第六条第四点的约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五比例交纳违约金。截至2021年12月31日，被告欠缴原告物业费5271元、违约金2466元，合计7737元，被告拖欠物业管理费的行为已严重影响原告的正常经营活动。为维护自身合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。 ***、***均未答辩。 本院经审理认定事实如下：原告与案外人***就泰州医药高新技术产业开发区西湖*****1幢1**501室房屋签订了《前期物业服务协议》。后原告分别于2010年1月4日、2011年8月30日与西湖**业主委员会签订了《物业管理服务合同》2份。 2012年12月20日，西湖**业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》1份，约定有原告为西湖**小区提供管理服务，委托管理期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止；服务费收费标准为西湖**1-6号、***2、3、5、6、7（1、2**）、8、10、12号楼每月0.3元/㎡（拆迁户建筑面积45560.61㎡），其他普通多层商品住宅楼（包括***7号楼3、4**）每月0.4元/㎡……均由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取；物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴费服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。 2015年7月12日，西湖**业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》1份，约定有原告为西湖**小区提供管理服务，委托管理期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；服务费收费标准为西湖**1-6号、***2、3、5、6、7（1、2**）、8、10、12号楼每月0.3元/㎡（拆迁户建筑面积45560.61㎡），其他普通多层商品住宅楼（包括***7号楼3、4**）每月0.4元/㎡……均由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取；物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴费服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。 2018年6月4日，西湖**业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为西湖**提供物业管理服务，委托管理期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止。服务费收费标准为西湖**1-6号、***2、3、5、6、7（1、2**）、8、10、12号楼每月0.3元/㎡（拆迁户建筑面积45560.61㎡），其他普通多层商品住宅楼（包括***7号楼3、4**）每月0.4元/㎡……均由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取；物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴费服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。 2019年11月26日，西湖**业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为西湖**提供物业管理服务，委托管理期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止。服务费收费标准为西湖**1-5号、***2、3、5、6、7（1、2**）、8、10、12号楼每月0.3元/㎡（拆迁户建筑面积45560.61㎡），西湖**6号楼每月0.4元/㎡,其他普通多层商品住宅楼（包括***7号楼3、4**）每月0.5元/㎡……均由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取；物业服务费缴纳为每年缴纳一次，上次缴费服务截止日的次月为缴纳时间；对不按本合同约定收费标准和收费时间交纳物业服务费和相关费用的业主或物业使用人，物业公司有权要求其补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。 2021年4月15日，原告出具《催缴通知书》并向被告寄送，催缴2014年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费5270元（未含违约金）。 原告提供的泰州市不动产（房屋）登记簿证明、房屋产权查询截图显示，被告***、***系案涉房屋的现产权人，该房于2013年12月25日变更登记，该房建筑面积为129.19平方米，房屋总层数为5层，用途为成套住宅。 以上事实，有前期物业服务协议、物业管理服务合同、催缴通知单书、国内挂号信涵收据、工作记录、泰州市不动产登记簿证明、截图等证据及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告与西湖**业主委员会签订的物业管理服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法对泰州市西湖**小区内所有业主具有约束力。作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用，经书面催交后，业主在合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。原告要求被告支付自2014年1月1日至2021年12月31日欠缴的物业服务费，于法有据，本院予以支持。关于欠缴的物业服务费用，按照房屋建筑面积、收费标准计算，被告应支付的自2014年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费为5348.47元（129.19平方米×0.4元/月/平方米×66个月+129.19平方米×0.5元/月/平方米×30个月），原告自愿按5271元收取上述期间的物业欠费，系其对自身权利的处分，本院予以尊重。考虑到原告的物业服务存在不到位的情况，本院酌情减少10%的物业服务费，故被告需支付原告的物业服务费用为4743.9元。原告根据约定按照日万分之五的标准主张违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定违约金为237.2元。 被告***、***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对该二被告诉讼权利的放弃，应承担于己不利的法律后果，不影响本案的缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十三条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百六十五条之规定，判决如下： 一、被告***、***于本判决生效之日起十日内支付原告江苏香江物业发展有限公司2014年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费4743.9元及违约金237.2元，合计4981.1元； 二、驳回原告江苏香江物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告***、***负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二二年二月二十五日 法官助理　*** 书 记 员　吴　凡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。