某某与海南珠江物业酒店管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

海南省海口市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）琼01民终3944号

上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1981年6月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。公民身份号码：×××。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南珠江物业酒店管理有限公司，住所地海南省海口市龙昆北路2号龙珠大厦21层。统一社会信用代码：914600002012855246。

法定代表人：郑清，董事长。公民身份号码：×××。

委托诉讼代理人：程鑫，海口海组法律服务中心法律顾问，海口市龙华区正义社区居委会推荐。

委托诉讼代理人：吴尚武，男，该公司员工。

上诉人**因与被上诉人海南珠江物业酒店管理有限公司（以下简称珠江物业）物业服务合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0105民初8405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人**上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初8405号民事判决第三、四项判决，查清事实发回重审或者依法改判；2.本案一审、二审的诉讼费由珠江物业承担。

事实和理由：1.**合法通过北京市东城区人民法院拍卖获得南坡公寓北区4-B6-701和702室两套房屋所有权，在**向珠江物业出示有效的房屋所有权证明后珠江物业以房屋闲置过久存在安全隐患为由长达三个月不向**提供用电，违反《中华人民共和国电力法》第二十九条、第六十四条、第六十五条规定，拒绝供电或者中断供电违法侵犯公民用电权利，导致**无法正常居住和使用所有权房屋，故珠江物业应承担**被限电三个月期间的生活租赁住房费用和损失。

2根据物业管理条例第十一条第四款规定，选聘和解聘物业服务企业需要由业主共同决定。2016年4月**拍得涉案房屋所有权期间，珠江物业与该小区的物业服务合同还在合同约定的履约期内。故不存在一审说明的**需要与珠江物业重新签订物业服务合同的法律必要。

3.根据物业管理条例三十四条、三十五条、三十六条，珠江物业与南坡公寓小区签订的物业服务合同，海口市南坡公寓业主委员会与珠江物业2015年3月13日签订的《海南公寓物业服务合同》第二章委托管理事项第五条约定内容，珠江物业有义务保障南坡公寓每位业主正常生活秩序，在发现存在安全隐患或者故障时应及时提供维修服务。**作为涉案房产所有权人，有权要求珠江物业在物业服务合同履约期内对珠江物业长达三个月不提供供电服务造成的损失主张自己的合法权益。故根据《物业服务合同》第八章违约责任第三十九条约定主张珠江物业承担**损失的赔偿责任，赔偿**生活租赁房屋居住所产生的租赁费6900元和经济损失6600元，并免除违约终止服务期间的物业管理费。

4.珠江物业在**三番五次“主动请求”缴纳产权归属期物业管理费和相关水电费及主动协商原产权人历史欠费情况下依然无视**合法请求，在**自行推闸供电证明无任何安全隐患情况下仍然拉闸限电**南坡公寓产权房屋长达三个月的事实存在，故应支持**主张因珠江物业侵犯公民用电权利“拉闸限电”导致**生活租赁房屋居住所产生的租赁费6900元和经济损失6600元，并免除违约终止服务期间的物业管理费。

5.**已经于2016年8月6日珠江物业的限电胁迫下和12345指派的公安民警主持协调下缴纳10000元物业管理费给珠江物业，珠江物业出示涉案房屋原产权人历史欠费综合服务费总额21523.91元与实际欠缴费总额不符，故应扣减**已经缴纳的物管费10000元。

6.根据海口市2010年印发的《城市生活垃圾处理费征收使用管理事实办法》和海府办（2010）363号规定，珠江物业向**每月收取7元/房屋垃圾处理费属于违规，故应退还**。

7.**根据《中华人民共和国宪法》主张作为南坡公寓业主对公共资金及公共收益使用的知情权，珠江物业在一审过程中仅提供南坡公寓拆迁款移交证据，但并没有公示南坡公寓拆迁款自存入其共管银行帐户后的银行流水明细，故依法应予以支持。

8.珠江物业针对涉案房产自2007年起欠缴物管费长达十几年都未依法主张权益，且其与南坡公寓物业服务合同已经过2009年、2012年、2015年三个合同期。故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条普通诉讼时效规定，**在一审庭审中主张诉讼时效抗辩应予以支持。同时在一审庭审过程中**明确质疑珠江物业单方提供的催收物业欠费证据的真实性和合法性，故应依法判定珠江物业单方提供的催收物业费证据无效，其主张的原产权人欠款缴物业管理费懈怠管理已经超过法定诉讼时效。

被上诉人珠江物业辩称，一、驳回**的上诉请求，维持原判；二、二审诉讼费由**承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，**称一审法院适用法律错误，没有法律依据。

一、涉案房产2007年4月至2016年6月物业综合服务费21523.91元和利息（自2016年7月1日至实际履行之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算），应由**承担。2016年3月28日，北京市东城区人民法院下达海南省海口市××路、702号房产的司法《拍卖公告》，涉案房屋将在2016年4月18日10时至2016年4月19日10时止在北京市东城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上(网址:)进行公开拍卖活动。该《公告》第二条明确告知“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。特别提醒，竞买人需详细咨询房产过户的相关政策，过户风险自行承担”。第六条明确告知“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。第七条明确告知“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”。该涉案房产评估价格为人民币894900元，北京市东城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台第一次拍卖流产，第二次拍卖，竞买人**以人民币762400元价格竞得上述房屋（每平方米3555.47元），当时该栋楼房产售价在每平方米5000左右，因涉案房产存在瑕疵（2007年4月至2016年6月尚欠物业综合服务费21523.91元，自2016年7月1日至实际履行之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算），显而易见，涉案房产的物业综合服务费应由**承担。珠江物业一直主张其权益，向**多次催交所欠物业综合服务费及滞纳金。

二、**诉请赔偿拉闸期间生活房租6900元及赔偿经济损失6600元没有事实和法律依据。1.**系通过拍卖形式继受取得海南省海口市××路、702号房产先前业主长期闲置近10年的空房，无人居住，一直处于停电状况。涉案房产的入户总开关设施因长久未有人维护，已不能正常使用。2.**在继受取得之前，北京市东城区人民法院已在淘宝网司法拍卖平台上贴出的《公告》其中第七条明确告知“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，但**在取得该物业后作为新的业主在接收该物业时并未依上述规定到珠江物业处结清物业服务费、水电费。3.**作为新的业主在接收该物业时已明确知晓南玻公寓4-B6栋701、702房屋存在欠付物业管理费、水电费的情况下，没有及时到珠江物业处结清，也没有与珠江物业重新签订物业管理合同，珠江物业作为小区的管理者，出于对小区安全管理的考虑，在未知南玻公寓4-B6栋701、702房屋是否符合通水电之前，未及时通水电，主观上没有过错，没有违反法律、法规的规定，也未违反物业服务合同的约定，在**没有缴清先前业主欠付的物业费、与珠江物业签订了新的物业管理服务合同及明确告知**可通水电的情况下，珠江物业暂缓通水电的情况下，会引起**生活不便，但未造成**损失，**的损失与珠江物业未及时通水电没有法律的因果关系，因此，**诉请要求珠江物业赔偿拉闸期间生活房租6900元及赔偿经济损失6600元没有事实和法律依据。

三、珠江物业收取**垃圾处理费合法。依据2011年12月9日，海口市环境卫生管理局下达的《关于征收城市生活垃圾处理费的通知》之规定，珠江物业不需退还**垃圾处理费308元，收取该费合法。

四、珠江物业已依法为业主公示了日常维修养护费和详细使用记录、公共区域管理收入明细和使用记录。珠江物业根据1995年6月15日，海南省物价局下达琼价营字（1995）154号《关于南玻公寓小区物业管理服务收费标准的批复》、《海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》等有关规定，依法收取物业费。珠江物业已依法为业主公示了日常维修养护费和详细使用记录、公共区域管理收入明细和使用记录。

五、珠江物业已与南玻公寓第一届业主委员会公示南玻公寓小区土地征收补偿款有关记录，该款已汇入该业主委员会。

六、珠江物业对南玻公寓小区4台水泵保养已尽力做了修复和更换。1998年8月10日、1998年11月26日，开发商海南南玻实业发展有限公司与珠江物业先后签订《房屋及附属设施设备破损登记》、《南玻现代公寓物业交接备忘录》，当时供水泵设备有不同标度的漏水、偏心、阀心脱落等问题、部分分楼供水阀缺手柄。珠江物业做了修复和更换，使小区供水正常至今。

七、珠江物业一直主张其合法权益，追讨涉案房屋物业综合服务费及滞纳金，未过法定诉讼时效。1.2007年4月至2016年5月，珠江物业多次向涉案房产业主华南煤炭销售运输公司催告缴费通知（一审证据3），珠江物业一直主张其合法权益。2.2016年6月至今珠江物业多次向**催告缴费。2016年12月1日**诉珠江物业物业管理纠纷一案，在一审法院开庭，珠江物业向法院提起反诉，**庭审时提出撤诉申请，申请撤回对珠江物业的起诉，一审法院准许**撤回起诉（一审证据4）。珠江物业一直主张其合法权益，追讨涉案房屋物业综合服务费及滞纳金。3.法院拍卖《公告》第七条明确告知：涉案房可能存在物业费、水电费，均由竞买人交纳。

**向一审法院起诉请求：1.请依法判决珠江物业赔付**拉闸限电期间生活住房租赁费6900元。2.请依法判决珠江物业赔付**拉闸限电期间4-B6-701、702房经济损失费6600元。3.请依法判决珠江物业免除**被拉闸限电期间4-B6-701、702房产生的物业管理费。4.请依法判决珠江物业退还2016年5月至2018年3月止违法收取**701和702房7元/月垃圾处理费，合计308元。5.请依法判决珠江物业公示0.2元/m日常维修养护费余额和详细使用记录。6.请依法判决珠江物业公示在管理南玻公寓小区期间公共区域管理收入明细和使用记录。7.请依法判决珠江物业公示南玻公寓小区土体征收补偿款在珠江物业银行账户的管理使用记录。8.请依法判决珠江物业对南玻公寓小区四台水泵因保养不当损坏承担修复责任。9.请依法判决珠江物业对南玻公寓小区消防设施连续三年检测不合格、设备过期承担养护修复责任。10.请依法判决所有诉讼费用由珠江物业承担。

珠江物业向一审法院反诉请求：1.判决**支付珠江物业2007年4月至2016年6月物业综合服务费21523.91元，滞纳金36218.81元，合计57742.72元；2、诉讼费由**承担。

一审法院认定的事实：北京市东城区人民法院于2013年12月19日查封了被执行人华南煤炭销售运输公司名下位于海南省海口市××路、702号的房产，并委托北京银通安泰房地产评估有限公司对上述房产进行了评估，房屋评估价值为人民币894900元。该院经淘宝网平台第二次拍卖上述房产，**参与了房屋拍卖活动并取得了（2013）东执字第2300-1号拍卖成交确认书。2016年4月27日，北京市东城区人民法院下达了（2013）东执字第2300号执行裁定书，确认登记于被执行人华南煤炭销售运输公司名下的位于海南省海口市××路、702号房产房屋的所有权归买受人**所有。珠江物业认为上述房产存在未缴纳物业费及水电费的情况，费用应由买受人承担，对其管辖内上述房屋实施了停水、停电行为。其后**、珠江物业就恢复正常供水供电及缴费的问题协商未果，为正常使用房屋，**向珠江物业缴交了10000元保证金并出具承诺书，承诺由**向珠江物业预缴10000元的综合服务费，对欠费的问题其将通过诉讼确认合理后再缴纳。珠江物业在收到**缴纳的费用后恢复了对上述房产的供水供电。

一审法院认为，一、关于**诉请要求珠江物业赔偿拉闸期间生活房租费6900元及赔偿经济损失6600元是否应予以支持的问题。首先，**系通过拍卖形式继受取得海南省海口市××区、702房屋所有权的，由于南玻公寓4-B6栋701、702房先前业主长期没有居住，一直闲置，且时间较长，水电也一直处于停止使用状态；其次，**在继受取得之前，北京市东城区人民法院已在淘宝网司法拍卖网络平台上贴出的“公告”其中第7条已明确告知“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，但**在取得该物业后作为新的业主在接收该物业时并未依上述规定到珠江物业结清物业服务费、水电费；再次，**作为新的业主在接收该物业时已明确知晓南玻公寓4-B6栋701、702房屋存在欠付物业管理费、水电费的情况下，没有及时到珠江物业处结清，也没有与珠江物业重新签订物业管理合同，珠江物业作为小区的管理者，出于对小区安全管理的考虑，在未知南玻公寓4-B6栋701、702房屋是否符合通水电之前，未及时通水电，主观上没有过错，没有违反法律、法规的规定，也未违反物业服务合同的约定，在**没有缴清先前业主欠付的物业费、以珠江物业订立了新的物业管理服务合同及明确告知珠江物业可通水电的情况下，珠江物业暂缓通水电的情况下，会引起**生活不便，但未造成**损失，**的损失与珠江物业未及时通水电没有法律的因果关系，因此，**诉请要求珠江物业赔偿拉闸期间生活房租费6900元及赔偿经济损失6600元，没有事实和法律依据，依法不予支持，应予以驳回。

二、关于**诉请要求免除被拉闸限电期间4-B6-701、702房产生的物业管理费及退还2016年5月至2018年3月止违法收取**701和702房7元/月垃圾处理费308元，是否应予以支持的问题。首先，珠江物业对海口市龙华区正义路5号南玻公寓收取物业管理费的依据为海南省物价局琼价营字（1995）154号《关于南玻公寓小区物业管理服务收费标准的批复》，其收取物业管理费，有规定作为依据，不存在乱收费问题，其次，未及时给南玻公寓4-B6栋701、702房开通水电，原因系该房屋长期没人居住，存在安全隐患，出于管理者的考虑，与**在取得该物业后应该不该交物业管理费没有法律上的关系；再次，**作为新业主接管了南玻公寓4-B6栋701、702房后，在使用后主动交纳2016年5月至2018年3月7元/月垃圾处理费308元，不存在违法、违规及不合理收费的问题，**诉请要求免除拉闸期间物业管理费及退还已交纳的垃圾处理费，没有事实和法律依据，不应支持。

三、关于**请求珠江物业公示日常养护费管理记录、公用区域管理收入管理记录、土地征收补偿款的管理使用记录等的主张。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料”。鉴于收支账目、收支凭证资料较多且应妥善保管，珠江物业应在其办公场地提交上述资料供**查阅。关于小区土地征收补偿款的管理和使用记录的情况，根据珠江物业提交的补偿款移交公示与**提交的共管资金账户协议书、移交征收补偿款情况通告内容一致，珠江物业已对土地征收补偿款的情况进行公布，故无须再判决公布相关资料。

四、关于**诉请要求珠江物业对南玻公寓小区四台水泵因保养不当损坏承担修复责任及对南玻公寓小区消防设施连续三年检测不合格、设备过期承担养护修复责任，**不能代表全体业主行使诉求，消防是否合格由消防职能部门根据《中华人民共和国消防法》进行监督管理，不属于人民法院的受案范围，应予以驳回。

五、关于珠江物业反诉要求**支付2007年4月至2016年6月物业综合服务费21523.91元，滞纳金36218.81元,合计57742.72元，是否应予以支持的问题。首先，**作为拍卖一方的买受人对北京市东城区人民法院已在淘宝网司法拍卖网络平台上贴出“公告”内容已了解清楚，拍卖前也实地知晓拍卖物的现状，其“公告”的第7条已明确告知“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”，**作为该房屋的买受人在拍卖成交，继受取得标的物的情况下，没有按时缴清此前欠付的物管费，已构成不履行告知义务；其次，珠江物业系依据海南省物价局琼价营字（1995）154号《关于南玻公寓小区物业管理服务收费标准的批复》对小区内的物业进行收费管理，海口市龙华区正义路5号南玻公寓4-B6栋701、702房屋在**未接手前欠付2007年4月至2016年6月物业综合服务费21523.91元，事实清楚，现珠江物业反诉要求**支付有事实和法律依据，依法应予以支持，要求支付滞纳金36218.81元过高，应从**实际接手之日起2016年7月1日至实际付清之日止中国人民银行一年期贷款利率计算为宜，多出部分不予支持，应予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、珠江物业于本判决生效之日起十日内在本小区公告栏内公布日常维修养护费的使用情况；二、珠江物业于本判决生效之日起十日内在本小区公告栏内公布公共区域管理收入的使用情况；三、**应于本判决发生法律效力起10日内支付物业管理费21523.91元和利息（自2016年7月1日至实际履行之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）给珠江物业；四、驳回**的其他诉讼请求；五、驳回珠江物业的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费146元（**已预交），反诉案件受理费621.70元（珠江物业已预交），共计767.70元，由**负担671.70元，珠江物业负担96元。

当事人在二审中没有新的证据提交。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，珠江物业作为案涉小区的物业管理单位，有权依法对小区的物业进行管理。案涉房屋在**竞买之前长期闲置无人居住，且在原业主长期拖欠物业费不交的情况下，珠江物业从小区物业安全考虑，对案涉房屋停水停电属正常的物业管理行为，并无过错。由于执行法院在案涉房屋的拍卖公告中已经明确案涉房屋是现状拍卖，拍卖成交后的过户税费及其可能存在物业费、水电费等欠费均由买受人承担。**报名参加竞买，应视为接受拍卖公告所确定的条件，故其应当承担原业主所欠的物业费。因此，珠江物业要求**交纳原业主所欠物业费后才能开通水电，合理合法。在**未交纳原业主拖欠的物业费之前，珠江物业有权拒绝新业主开通水电的请求。因此，**以珠江物业拒不开通水电导致其不能入住而在外租房，应由珠江物业赔偿其租房损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。在**竞买案涉房屋之前，因原业主下落不明，珠江物业将缴费通知张帖在案涉房屋门口上，应视为其已经向案涉房屋的业主主张权利，故其反诉要求**交纳原业主拖欠的物业费并不超过诉讼时效，**上诉认为珠江物业的反诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。因**在珠江物业的要求下，交纳了一万元的保证金，然后珠江物业开通了水电，故该一万元应在应交的物业费中扣减。一审判决未予扣减，确有不当，本院应予纠正。**应交的物业费为21523.91－10000=11523.91元。**的该项上诉请求合理，应予支持。珠江物业根据海口市环境卫生管理局的相关文件收取业主的垃圾处理费，目的是保证小区环境整洁，为小区业主提供良好的生活环境，其收费合理有据，**请求珠江物业退还其交纳的小区垃圾处理费308元理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，**的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

1维持海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初8405号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；

2变更海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初8405号民事判决第三项为：**应于本判决发生法律效力之日起10日内向海南珠江物业酒店管理有限公司支付物业管理费11523.91元和利息（自2016年7月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算）。

一审案件本诉受理费146元，反诉受理费621.7元，由**负担400元，海南珠江物业酒店管理有限公司负担367.7元。二审案件受理费146元，由**负担100元，海南珠江物业酒店管理有限公司负担46元。

本判决为终审判决。

审 判 长　李家林

审 判 员　刘思其

审 判 员　陈　璐

二〇一九年十月十四日

法官助理　王　悦

书 记 员　陈宁婴

速 录 员　庄翠玲

附相关法律法规条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。