广东南方都市报经营有限公司、广东省拍卖行有限公司等拍卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民事判决书 （2022）粤01民终21210号 上诉人（原审原告，反诉被告）：广东南方都市报经营有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中289号新闻中心A座10楼1001室。 法定代表人：***，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：***，女，1973年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。 委托诉讼代理人：***，广东百科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东百科律师事务所实习人员。 原审第三人：广东省拍卖行有限公司，住所地广州市天河区华穗路263号2605房。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职员。 原审第三人：惠州市英托实业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇体育路（体育馆旁）。 法定代表人：***。 上诉人广东南方都市报经营有限公司（以下简称南方都市报公司）因与被上诉人***及原审第三人广东省拍卖行有限公司（以下简称省拍卖行）、惠州市英托实业有限公司（以下简称英托公司）拍卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初47214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。上诉人南方都市报公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***的委托诉讼代理人***、***，原审第三人省拍卖行的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。原审第三人英托公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 南方都市报公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判南方都市报公司无需向***赔偿房屋上涨差价损失；2.本案一、二审的诉讼费由***承担。事实与理由：一、一审判决对案件的定性错误，南方都市报公司通过拍卖转让的是房产权益而非案涉房屋的物权，南方都市报公司与***形成债权转让合同关系，而非房屋买卖合同关系。二、一审判决计算受让人的预期利益损失不当，受让人的损失为无法缔约的损失，而非缔约后无法履行的损失，应参照缔约过失承担责任，受让人损失应依预期受让债权的违约赔偿计算为宜。南方都市报公司在委托拍卖前已将标的物的已知瑕疵全部告知了竞买人，包括但不限于“拍卖标的是房产权益、未办理至委托人名下、开发商有可能不与买受人签署《商品房买卖合同》”。拍卖会资料已多次提示***作为竞买人务必对拍卖标的有清楚了解，并充分考虑自身解决问题及承担风险和费用的能力。在本案中，***在明知上述风险的情况下仍然参与竞拍，说明其有能力承担开发商后期可能不能依约签订买卖合同的风险并做好了承担风险的准备。***欲通过竞拍房产权益实现购房目的，其竞拍价是远低于一般的商品房交易价格，对于退还购房款之外的损失均属***应自行承担的拍卖风险。至于房产权益对应的房产被法院查封一事，南方都市报公司在委托拍卖前并不知情，***也没有提供证据证明南方都市报公司明知并故意隐瞒这一瑕疵。对于拍卖时的未知瑕疵及英托公司不与***签署《商品房买卖合同》正是竞买人应当承担的拍卖风险。换言之，若涉案房产不存在查封情形，英托公司仍然有可能不与***签订《商品房买卖合同》、无法过户，***此时则应自行承担拍卖风险。退一步讲，根据《广告版面与商品房互换合同》约定，英托公司无法向南方都市报公司交付2套合计价值1092576元房产权益的违约责任为20万元，该违约责任已在（2020）粤1303民初76号生效民事判决书中予以确认。***作为竞买人，竞拍标的为取得该债权，而非直接取得房产物权，其预期利益不应超过上述债权的违约赔偿数额，按比例计算违约金数额不应超过103425元。三、***在自行承担拍卖风险的基础上应就其未及时减损承担相应责任。拍卖成功后，***未能在《拍卖成交确认书》约定的时间内与英托公司签订《商品房买卖合同》，***在未能签订《商品房买卖合同》的情况下，一直要求南方都市报公司与英托公司进行协调，从未按照《拍卖成交确认书》第九条第5项的约定要求南方都市报公司退还拍卖款项。直至2019年12月25日，英托公司告知案涉房产存在法律诉讼问题，南方都市报公司建议***申请退款，但***未听从这一建议。2021年2月3日，南方都市报公司、***及省拍卖行三方会议，南方都市报公司再次提出退还***的购房款并建议其依法通过法律诉讼程序解决争议，***却怠于申请退款。南方都市报公司认为，自2019年12月25日起之后产生的损失是***怠于行使权利造成的，应由其在自行承担拍卖风险的基础上独自承担未及时减损产生的相应责任。四、一审判决采信新建小区一手房备案价为标准计算房屋上涨差价损失不合常理。***要求按一手房评估并赔偿差价的请求是不符合常理的。一审法院通过摇珠方式先后委托两家评估公司进行评估，但两家评估公司均以开发商对一手房的售价具有很大的自主性，不具备公信力和说服力以及市场可比性为由退案。但一审判决采信的恒德花苑备案价就是开发商根据自主经营权制定的一手房销售指导价，一审判决采信这个毫无关联性的备案价不妥。综上所述，一审判决对案件定性错误、计算受让人的预期利益损失不当，将***应当自行承担的拍卖风险认定为南方都市报公司的违约责任并要求按一手房备案价进行赔偿等等，请二审改判。 ***答辩称：1.南方都市报公司与***之间属于房屋买卖合同民事法律关系，理由如下：（1）双方在拍卖成交确认书第一条中明确约定标的物为：xx号洋房（毛坯）。同时，在南方都市报公司提交的关于拍卖标的物的文件中，明确约定了拍卖标的物是房产。拍卖成交确认书也对涉案房产的作用、面积、产权转移登记方式进行了约定，符合房屋买卖合同的情形。（2）在南方都市报公司的一审起诉状中，南方都市报公司明确陈述拍卖成交的是包括涉案房产在内的12套房产，这是南方都市报公司对转让标的的自我确认。（3）虽然南方都市报公司在有关文件中提到涉案房产属于抵债权益，这只是对房产来源的描述。根据民法典相关规定，提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或者理解与其重大利益关系条款的，该条款不成为合同内容。同时，根据民法典的相关规定，对格式合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在2020年，南方都市报公司仍起诉英托公司，要求英托公司支付广告费等费用，说明南方都市报公司始终认为转让给***的是房产，而非权益。综上所述，南方都市报公司与***之间属于房屋买卖合同民事法律关系，并非南方都市报公司主张的权益转让。2.南方都市报公司与***所签署的拍卖成交确认书是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。南方都市报公司因违约所产生的法律责任是违约责任，而非缔约过失责任。3.***竞得涉案房产后，南方都市报公司并未按照约定向***提供书面通知，也未协助***与开发商办理有关手续。同时，隐瞒了涉案房产在拍卖时已被法院查封的事实，严重违反合同约定，***在合同履行中不存在任何过错，因此南方都市报公司主张***未及时减损且要求减轻南方都市报公司的违约责任，该主张没有事实及法律依据。4.一审采信***提供的证据作为判令南方都市报公司承担违约责任的依据，法律适用准确。 原审第三人省拍卖行答辩称：南方都市报公司委托我方拍卖涉案标的物时并未提前告知涉案房屋已被查封，房屋被查封属于竞买须知中特别告知中的未知情况，我方对于该问题不予负责。且根据成交确认书第四条及竞买须知第十条约定，我方无需对此承担责任。 南方都市报公司于2021年12月13日向一审法院提起诉讼请求：判令南方都市报公司退还***已支付的购房款565000元。 ***向一审法院提出反诉请求：1.判令解除南方都市报公司与***之间的买卖关系。2.判令南方都市报公司和第三人省拍卖行在《广州日报》专版向***公开赔礼道歉（内容需经***审查认可）。3.判令南方都市报公司返还***购房款565000元。4.判令第三人省拍卖行返还***拍卖佣金16950元。5.判令南方都市报公司赔偿***房屋上涨差价损失1037058元（参照xx房的备案单价乘以114.09平方米减去已付购房款）。6.判令南方都市报公司赔偿***自2017年2月16日至南方都市报公司实际履行返还、赔偿义务之日止（租金按照2100元/月计算）。7.判令第三人省拍卖行对上述第3项返还义务和第5、6项赔偿义务承担连带责任。 一审法院经审理查明，2016年11月9日，第三人省拍卖行出具拍卖会资料（包括《竞买须知》、《拍卖会特别告知及说明》和《附注》）其中《竞买须知》载明：2、竞买人应在拍卖会前仔细察看拍卖标的物品……本公司拍卖之物品均依其现状拍卖，本公司所提供的有关资料仅供参考，并对拍卖标的的真伪或品质不作承诺保证。竞买人在竞投前应仔细审视拍卖标的现状及一切瑕疵，若一旦参加应价竞投，即视为认可该拍卖标的之现状，对自己竞投的行为承担法律责任，不能以任何理由提出退货或拒付价款，拍卖人不承担瑕疵担保责任。8、本公司对拍卖标的均按标的现状进行拍卖，拍卖资料提供标的的参考建筑面积仅供各竞买人参考……。10、非因拍卖人的原因造成拍卖标的不能及时移交或办理权属过户登记的，本公司不承担任何责任。《拍卖会特别告知及说明》载明：2、标的来源和处置权：委托人对拍卖标的拥有处置权，本场拍卖会标的均为委托人与房产标的开发商广告互换受让的商品房权益，标的成交后的移交手续按目录“附注”约定执行。3、委托人与拍卖人在此特别告知：委托人与拍卖人均已依法履行告知义务，谨慎告知标的已知情况（含已知瑕疵）及现状，对所拍卖标的情况（含未知情况和未知瑕疵）及品质问题不予负责。竞买人务必对拍卖标的有清楚了解，并充分考虑自身解决问题及承担风险和费用的能力，竞买人须确认自身是否符合房产所在地政府部门制订的有关房产买卖政策条件，方可举牌应价，即视作竞买人接受和认可本拍卖资料特别告知及说明的有关规定。***在“本须知及拍卖会特别告知及说明事项已阅，无异议”下方签名。《附注》一栏载明：1、按标的现状拍卖，委托人、拍卖人对标的物的瑕疵不承担保证责任。3、拍卖标的为委托方的广告费置换房产权益，未办理至委托人名下。拍卖成交后由买受人根据委托方提供书面通知与房产标的开发商签订《商品房买卖合同》，由开发商视同一般购房者协助办理商品房鉴证、开发票、办产权证等相关手续。4、买受人与标的开发商签订《商品房买卖合同》的购房价款以委托方与开发商互换的广告金额为准，不以拍卖成交价为购房价款，两价款的差额造成买受人（买方）交易税费的差额风险全部由买受人承担。5、买受人付清价款后60个工作日内，由买受人根据委托方提供书面通知与房产标的开发商签订《商品房买卖合同》。若委托方出具书面通知予开发商后，其不与买受人签署《商品房买卖合同》，经委托方协调后仍无法签订《商品房买卖合同》的，买方可提出退还房产（权益）给委托方并要求委托方退还房款（含拍卖佣金），则委托方须在收到乙方提出的退房退款书面申请当天起30个工作日内不计息退还已缴纳的购房款。 2016年11月9日，***（买受人）与第三人省拍卖行（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，约定：一、成交的拍卖物：xx洋房（毛坯），参考建筑面积114.09平方米，成交价565000元，拍卖佣金16950元，总金额581950元。七、买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分；拍卖人在拍卖前宣布的拍卖规则，与本拍卖成交确认书有不同规定的，以本拍卖成交确认书的规定为准。九、其他约定：1、按标的现状拍卖，委托人、拍卖人对标的物的瑕疵不承担保证责任，标的公示的面积仅供参考，最终产权面积以房管部门确认为准。3、拍卖标的为委托方的广告费置换房产权益，未办理至委托人名下，拍卖成交后由买受人根据委托方提供书面通知与房产标的开发商签订《商品房买卖合同》，由开发商视同一般购房者协助办理商品房鉴证、开发票、办产权证等相关手续。因房产买卖而产生的税费由签订《商品房买卖合同》的双方各自依法承担。4、买受人与标的开发商签订《商品房买卖合同》的购房价款以委托方与开发商互换的广告金额为准，不以拍卖成交价为购房价款，两价款的差额造成买受人（买方）交易税费的差额风险全部由买受人承担。5、买受人付清价款后60个工作日内，由买受人根据委托方提供书面通知与房产标的开发商签订《商品房买卖合同》。若委托方出具书面通知予开发商后，其不与买受人签署《商品房买卖合同》，经委托方协调后仍无法签订《商品房买卖合同》的，买方可提出退还房产（权益）给委托方并要求委托方退还购房款（含拍卖佣金），则委托方须在收到乙方提出的退房退款书面申请书当天起30个工作日内不计息退还已缴纳的购房款。 一审另查明，2012年8月17日，南方都市报公司（乙方）与第三人英托公司（甲方）签订《南方都市报广告版面与商品房互换合同》，约定：甲方将其开发的位于惠州市××区金秋大道的房产项目xx两套单元，建筑面积为113.81平方米/套，单套价值546288元，总价值1092576元。乙方将其所经营报纸《南方都市报》总价值1092576元的广告版面提供给甲方用于发布广告，作为乙方获得上述同等价值房产完整产权的对价。本协议签订后，乙方可随时要求甲方按照乙方的指示办理房屋产权过户手续，但在产权未过户到乙方名下时乙方也可以随时通知甲方以自己名义与乙方书面认可的第三方实际购房者签署《商品房买卖合同》，如果甲方出售的房产被查封或存在第三人对它主张权利而引发的相关诉讼，甲方应承担全部法律责任且应赔偿该出售房产的价款给乙方。在向实际购房者转让用于互换的房产时，甲方应视同一般购房者协助第三方办理商品房买卖合同、鉴证、发票、产权证等所有、相关手续。如乙方通过拍卖方式确定实际购房者的，在产权未过户到乙方名下之前，甲方须配合乙方并提供以双方名义共同出具的委托拍卖证明，委托由乙方指定的具备合法拍卖资质的拍卖机构对该房产进行公开拍卖，所得款项归乙方所有，甲方应根据拍卖结果协助实际购房者办理相关房产交易手续。 2013年8月12日，第三人英托公司出具《关于更换房号说明》，载明御景华庭1栋502和602两套房被卖出，为了弥补报社，现另给出御景华庭3栋1302和3栋1402房，单套建筑面积均为114.09平方米，总价不变。 2020年5月21日，惠州市惠阳区不动产登记部门出具《不动产登记结果》，显示涉案房屋的权利人为第三人英托公司，建筑面积113.51平方米，用途为住宅，自2015年12月2日起，涉案房屋陆续被多个法院查封。 2021年2月3日，南方都市报公司、***和第三人省拍卖行参加会议，会议内容形成《三方会议纪要》，载明：对***拍下的房产未能如期过户的相关问题：三方一致达成内容：1、确认标的物无法交付（房屋目前已被多家法院查封）；2、***未在支付房款后60天内收到委托人的通知书，再由***凭通知手续与开发商签订《商品房买卖合同》；3、确认以下事实：2019年12月25日，买受人和委托人曾在南方都市报公司社会议室面谈，委托人告知买受人当时房产存在法律诉讼问题，建议买方申请退款，或继续等待诉讼结果。 ***为证明涉案房屋处于查封状态，提交了惠州市房地产交易市场综合监督平台打印的资料，显示涉案房屋的开发商为第三人英托公司，处于查封状态。南方都市报公司和第三人省拍卖行对该证据真实性无异议。 ***为证明涉案房屋同地段同楼层的房屋备案价格，提交了惠州市房地产交易市场综合监督平台打印的资料，显示恒德花苑（***称该楼盘距离涉案房屋1.3公里）2幢2单元14层01号房（建筑面积80.47平方米）备案价格为119.87万元，14层02号房（建筑面积80.47平方米）备案价格为118.87万元，14层03号房（建筑面积96.86平方米）备案价格为131.45万元，14层04号房（建筑面积105.18平方米）备案价格为147.74万元。南方都市报公司和第三人省拍卖行质证称，对该证据真实性合法性无异议，关联性有异议，涉讼房屋周边的价格不能等同于涉讼房屋价值。 一审再查明，南方都市报公司曾于2020年起诉英托公司、广东恒基伟业控股集团有限公司，认为《南方都市报广告版面与商品房互换合同》无法实现，要求英托公司支付广告费1092576元及违约金200000元，并要求广东恒基伟业控股集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任。广东省惠州市惠阳区人民法院于2020年11月10日作出（2020）粤1303民初76号民事判决书，判决英托公司在判决发生法律效力之日起十五内支付广告费1092576元及违约金200000元给广东南方都市报经营有限公司；广东恒基伟业控股集团有限公司对英托公司的上述债务承担连带清偿责任。 一审诉讼过程中，***申请对惠州市××区金秋大道御景华庭3栋1402房的市场价值（按照一手楼价格）进行评估（评估时点按《三方会议纪要》的时间即2021年2月3日）。一审法院通过摇珠方式摇珠确定由惠州市宝质土地房地产与资产评估有限公司进行评估。惠州市宝质土地房地产与资产评估有限公司于2022年3月8日致函一审法院，称开发商在具体某个时间点对一手房售价制定具有很大的自主权和灵活性，其司作为第三方中介机构难以对其一手房市场价值进行评估鉴定，申请退案。后***再次申请摇珠。一审法院再次通过摇珠方式摇珠确定由惠州市建诚房地产土地与资产评估有限公司进行评估。惠州市建诚房地产土地与资产评估有限公司于2022年4月8日致函一审法院，称因一手房售价是开发商定价，不具备公信力和说服力以及市场可比性，不符合房地产估价规范的价值定义，并将委托材料予以退回。后***撤回其评估申请。 一审庭审中，第三人省拍卖行表示：我方在正常情况下会对房产进行查册，但因为涉案标的是商品房权益而非房产，故我方无法查询，我方只审查委托拍卖人是否有权将涉案房屋进行拍卖，但对于房屋的权属不会进行审查。***表示：我要求第三人省拍卖行承担连带责任是依据《中华人民共和国拍卖法》第六条和第五十八条而主张。 一审法院认为，《拍卖成交确认书》的当事人虽是***和第三人省拍卖行，但拍卖委托方是南方都市报公司，其通过委托拍卖的方式与***形成房屋买卖合同关系，因此，南方都市报公司与***之间的买卖合同权利义务对双方均有约束力。双方的买卖关系是真实合法的，是有效的买卖关系，南方都市报公司称双方之间的买卖关系无效缺乏依据，一审法院不予接纳。 根据《拍卖成交确认书》的约定，南方都市报公司应在***付清价款后60个工作日内，向***提供书面通知，由***凭该通知与开发商签订《商品房买卖合同》。但南方都市报公司并未履行该义务，客观上也因涉案房屋处于查封状态而无法实现房屋的过户。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”因此，一审法院对***要求解除南方都市报公司、***之间的买卖关系合法有理，一审法院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”***已实际支付购房款565000元，南方都市报公司对此应予以退还。由于***对合同无法实现不负有过错，且南方都市报公司的违约行为导致***存在客观上的损失，***现要求南方都市报公司赔偿***房屋上涨差价损失合法合理，一审法院予以支持。在诉讼过程中，***申请对涉案房屋的一手房价格进行评估，但先后摇珠的评估机构均表示无法进行评估，后***撤回评估申请。在没有其它可供参考的市场价格且南方都市报公司未有反驳证据或更具参考性的价格的情况下，***要求参照惠州市房地产交易市场综合监督平台打印资料显示的涉案房屋周边的恒德花苑的同层接近面积房屋的备案价格具有合理性，一审法院予以支持。 关于南方都市报公司主张的租金损失，该损失虽为合同履行后可以获得的利益，但并非违约方即南方都市报公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，且双方并未明确约定房屋交付期限，因此，一审法院对***主张的租金损失不予支持。 关于南方都市报公司主张的公开赔礼道歉，本案是买卖合同纠纷案件，南方都市报公司的赔礼道歉主张是基于侵权而提出，与本案不属于同一法律关系，一审法院对***该项反诉请求不予支持。 关于南方都市报公司要求第三人省拍卖行承担退还拍卖佣金和连带责任的主张，根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”***未举证证明第三人省拍卖行有“明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的”的行为或明知涉案房屋查封仍进行拍卖的情况，一审法院对***该两项反诉请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条的规定，于2022年6月29日判决如下：一、广东南方都市报经营有限公司与***之间关于广东省惠州市××区金秋大道御景华庭3栋1402房的买卖关系于本判决发生法律效力之日解除；二、广东南方都市报经营有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向***返还房款565000元；三、广东南方都市报经营有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向***赔偿房屋上涨差价损失1037058元；四、驳回***的其他反诉请求。案件本诉受理费9450元，由广东南方都市报经营有限公司负担；反诉受理费10333.6元，由广东南方都市报经营有限公司负担9609元，***负担724.6元。 本院二审期间，南方都市报公司提交：1.本院（2017）粤01民终1203号民事判决书，拟证明：同类案件在同一法院的生效判决书，证明一审判决对案件定性错误、计算受让人的预期利益损失不当，南方都市报公司与***之间形成的并非房屋买卖合同关系，不应赔偿房屋上涨差价损失。2.御景华庭预售许可证；3.恒德花园预售许可证；4.房天下APP显示的御景华天下小区放盘价；5.御景华庭小区门口房产中介挂牌的放盘价；6.房产中介人员确认御景华庭2001房放盘价8500元/平方米；7.御景华庭小区周边照片，有菜地和物流花园差别较大。证据2-7共同拟证明：案涉房产与一审判决采信的恒德花苑小区差别极大，除了二手房与新房、建筑年代的差别，更是超越了同一地段、同一规模、同一档次、同一户型等可供参考范围，二者根本不具有可比性和关联性。 ***质证称：南方都市报公司所提交的7份证据均不属于二审新证据，对于7份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。且，一审法院多次释明南方都市报公司提供证据或申请鉴定，但南方都市报公司未按照规定举证。 原审第三人省拍卖行质证称：对于上述7份证据均不发表意见。 经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。 二审另查明：涉案《成交确认书》第二条约定：“买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金116390元。…买受人逾期付清款项的，拍卖人应通知买受人在确定的期限内支付。买受人经通知仍不能在确定的期限内支付的，则无权要求返还定金。…” 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、本案案由的确定；二、南方都市报公司应否赔偿***的损失，以及损失的确定。 关于焦点一。本案为南方都市报公司委托省拍卖行对涉案房屋进行公开拍卖，之后由***竞得，据此，省拍卖行与***签订成交确认书。该买卖方式既有一般买卖合同的属性，又因缔约过程采用了拍卖的方式，与拍卖程序直接相关，使其具有独有的特性，根据《最高人民法院<关于民事案件案由规定>》的规定，拍卖过程发生的各类纠纷，应按拍卖合同纠纷确定案由。本案因拍卖成交后履行过程中发生的纠纷，案由不应定为房屋买卖合同纠纷，应确定为拍卖合同纠纷。除了适用《中华人民共和国民法典》相关规定，还应适用《中华人民共和国拍卖法》相关规定。 关于焦点二。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”本案中，涉案房屋在2016年11月9日拍卖成交之前约一年即2015年12月2日早已被法院查封，一方面，南方都市报公司在拍卖前未能核实涉案房屋存在法律上不能交易的障碍仍委托省拍卖行予以公开拍卖；另一方面，在拍卖成交后南方都市报公司未积极与开发商英托公司及相关债权人协商或采取有效措施消除该障碍，导致***未能与开发商签订涉案房屋买卖合同，交易目的落空。可见南方都市报公司未尽到其应尽的责任，依据上述法律规定，南方都市报公司应承担相应责任。 关于***诉请的房屋上涨差价损失应否支持的问题。本院分析认为，其一，如上所述，南方都市报公司将存在交易障碍的标的物予以公开拍卖，南方都市报公司该违约行为导致双方之间的合同无法履行，对此，南方都市报公司应依约承担违约责任。其二，关于***诉请的房屋上涨损失。从《拍卖成交确认书》约定看，如***无法成功签订《商品房买卖合同》的，可以提出退还房款（含拍卖佣金）。除此之外，无其他***作为买受人可据以主张的损失赔偿约定，更无关于房屋上涨损失的约定。而从《拍卖须知》《拍卖成交确认书》内容看，“标的物拍卖标的为委托方的广告费置换房产权益，未办理至委托人名下。拍卖成交后由买受人根据委托方提供书面通知与房产标的开发商签订《商品房买卖合同》，由开发商视同一般购房者协助办理商品房鉴证、开发票、办产权证等相关手续”，“买受人付清价款后60个工作日内，由买受人根据委托方提供书面通知与房产标的开发商签订《商品房买卖合同》。若委托方出具书面通知予开发商后，其不与买受人签署《商品房买卖合同》，经委托方协调后仍无法签订《商品房买卖合同》的，买方可提出退还房产（权益）给委托方并要求委托方退还房款（含拍卖佣金）…”可见，拍卖成交后可能存在不能依约签订买卖合同的风险，对此，***作为竞买人在知晓该风险后仍参加竞拍，应视为其自愿承担相应的风险。故房屋上涨利益并非***签订合同时可期待的利益。因此，***主张房屋上涨差价损失缺乏法律和合同依据。但是，本案南方都市报公司存在明显的违约行为，如以合同未约定为由完全不予支持***的违约损害赔偿，显然有违公平、诚信原则。本院结合《成交确认书》第二条“买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金116390元。…买受人逾期付清款项的，拍卖人应通知买受人在确定的期限内支付。买受人经通知仍不能在确定的期限内支付的，则无权要求返还定金。…”的约定，酌定南方都市报公司按照买受人违约所需承担违约责任的约定，向***赔偿定金数额的损失116390元。对于***诉请超出部分，本院不予支持。 至于南方都市报公司二审提交的证据，除了本院（2017）粤01民终1203号民事判决书系类案，可作为本案的参考外，其他的证据均不能证明南方都市报公司的主张，本院不予采信。 综上所述，南方都市报公司部分上诉请求成立，本院予以支持；其他不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初47214号民事判决第二项； 二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初47214号民事判决第一项、第四项； 三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初47214号民事判决第三项为：广东南方都市报经营有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向***赔偿损失116390元； 四、驳回***其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费9450元，由广东南方都市报经营有限公司负担；反诉受理费10333.6元，由广东南方都市报经营有限公司负担5307元，***负担5026.6元。二审案件受理费14133元，由广东南方都市报经营有限公司负担2628元，***负担11505元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十二月二十六日 法官助理*** 书记员***