某某、广东南方都市报经营有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民事判决书 （2023）粤0111民初5537号 原告：***，男，汉族，1967年10月14日出生，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：***，广东为峰（白云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东为峰（白云）律师事务所实习人员。 被告：广东南方都市报经营有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中289号新闻中心A座10楼1001室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：颐和地产集团有限公司，住所地广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1990年3月14日出生，系公司员工。 被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1991年9月12日出生，系公司员工。 原告***与被告广东南方都市报经营有限公司（以下简称南方都市报）、颐和地产集团有限公司（以下简称颐和公司）、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2023年2月13日受理后，依法组成合议庭，适用普通诉讼程序公开开庭审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告南方都市报的委托诉讼代理人***，被告颐和公司的委托诉讼代理人***，被告东湛公司的委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.解除对位于广州市花都区颐和盛世E区17栋3002房的查封；2.请求三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年7月17日，原告以850632元的价格购买被告东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世E区17栋3002房，与被告东湛公司签订《花都颐和盛世认购书》，原告于2020年7月17日付清全部购房款及住房维修资金、代办费用。后原告多次要求被告东湛公司签署商品房买卖合同并办理网签，被告东湛公司拖延，才被告知涉案房屋已被查封。原告提起案外人执行异议，被驳回，遂提起本案执行异议之诉，以维护原告的合法权益。 被告南方都市报辩称：一、原告与被执行人之间不存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系。1.原告未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其异议主张无法成立，涉案《花都颐和盛世认购书》不具备真实性、合法性。2.退一步而言，即便认定该认购书是真实的，南方都市报亦认为该认购书只是双方买卖房屋的意向书，并非合法有效的商品房买卖合同。3.原告无法证实其名下是否有其他房产及是否支付了全部购房款。二、因原告自身原因未办理过户登记的不能排除强制执行。综上，恳请驳回原告的诉讼请求。 被告颐和公司辩称，根据原告举证结合最高院执异的相关规定以及保护消费者购房人的立法原意，原告的物权权利足以排除相关执行案件的执行，本案应当判决解除涉案房产查封以维护购房人的合法权益。 被告东湛公司辩称，对原告的诉讼请求没异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： ***向本院提出执行异议，本院作出（2022）粤0111执异418号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，遂提起本案诉讼。 上述裁定查明：南方都市报与颐和公司、东湛公司合同纠纷一案，本院于2020年11月27日作出（2020）粤0111民初15749号民事判决书。判决生效后，南方都市报向本院申请执行，本院于2021年3月5日立案执行，案号为（2021）粤0111执5484号。执行过程中，本院于2021年6月8日作出（2021）粤0111执5484号执行裁定，查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街12号1103房、广州市花都区颐和盛世五街19号1704房、广州市花都区颐和盛世五街20号3002房。2022年7月19日查册的广州市不动产登记查册表记载：位于广州市花都区颐和盛世五街20号3002房的权利人为东湛公司，建筑面积为158.69平方米，共有方式为单独所有，不动产权证书号为粤（2018）广州市不动产权第08039896号等。 ***为证实涉案房屋是由其妹妹转名给其，就此提交两份《颐和盛世认购书》，分别载明：认购时间为2016年12月15日，（甲方）发展商东湛公司，（乙方）认购方***，认购单元为颐和盛世E区17栋3002房，建筑面积158.11平方米，地产价格1481016元，乙方选择银行按揭（毛坯），获一口价优惠后总房价850632元，实行一口价计价方式，双方确定互不追究面积补差额，互不进行多退少补。乙方于签署认购书时交付定金2万元；乙方于签署认购书之日起五日内，即2016年12月20日前付清首期房款，即成交总房价的30%（260632元）及第三条所列2-5项的综合费用，除首期款外，剩余房款金额须于2016年12月20日前办完全部按揭贷款手续并支付；乙方向中国银行申办额度59万元商业或公积金贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年8月30日交付乙方使用。2020年7月17日，（甲方）发展商东湛公司，（乙方）认购方***，认购单元为颐和盛世E区17栋3002房，建筑面积158.11平方米，认购价850632元，实行一口价计价方式，双方确定互不追究面积补差额，互不进行多退少补。乙方于签署认购书时交付定金2万元；乙方于签署认购书之日起五日内，即2020年7月22日前付清全部房款，即850632元；该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于20年12月30日前交付乙方使用。 ***主张其已付清房款，为此提交加盖东湛公司财务专用章的收款收据，其中时间为2020年7月17日收款收据载明：今收到***交来购颐和盛世E区17栋3002单元房款850632元、代办费用等1080元、维修资金16602元，备注换收据。南方都市报质证认为收据有异议，关联性有异议。颐和公司对此无异议。东湛公司确认已收齐***支付的全部购房款，具体付款情况为：2016年12月15日转账2万元；2017年7月18日转账300632元，剩余的款项用现金的方式支付，就此提交支付凭证，其中2017年7月18日支付凭证落款处***签名。 ***还提交受理告知书、复函。南方都市报质证认为真实性、合法性、关联性没异议，证明内容有异议，于2021年11月涉案房屋被查封后才提出网签，不符合正常的购房行为，无法证实其认购书的真实性。颐和公司、东湛公司对此证据无异议。 ***自述其家庭名下未有房屋，现已具备购房资格，为此提交广州市自然人不动产信息查询结果、截图、结婚证，2023年1月10日广州市自然人不动产信息查询结果显示***、***查无不动产登记结果记录。 关于未能办理过户手续的原因，***表示其妹妹***当时购买已办理网签手续，后取消网签，由于购房价格低于备案价格，就没有办理网签。东湛公司表示***的更名申请，有标注已办网签，由于限购政策没有办法过户，2018年申请更名后，由于备案价格低于购买价格，无法办理网签，在2021年政策发生变化后，涉案房屋被查封。涉案房屋没有交付给原告使用，不清楚未交付的原因。 另查明，根据广州市住房和城乡建设局的官方网站行业数据信息显示，花都区颐和盛世五街20号与颐和盛世花园E区17栋为同一地址。 本院认为：本案的争议焦点为***就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。***提出的异议是否成立，须审查其是否同时符合上述规定的三个条件。 第一，《颐和盛世认购书》的签署时间在本院查封涉案房屋之前。《颐和盛世认购书》虽非规范文本的商品房销售合同，但其内容已载明了当事人名称、商品房基本状况、位置、房号、价款、付款方式、交付时间等，已具备商品房买卖合同基本条款，结合***之后的付款行为，应认定为合法有效的合同。 第二，***主张其已付清全部购房款，对此提交东湛公司出具收款收据予以证明，东湛公司确认***付清购房款的事实并提交部分支付凭证，***据此主张已付清案涉房屋的购房款，本院予以采信。 第三，***购买案涉房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。 由此，***提出的异议满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，其权利可以排除执行，***请求停止对案涉房屋的查封，本院亦予以支持。 关于本案诉讼费用的承担，本案系因东湛公司未履行义务引起，由此产生的诉讼费用应由东湛公司承担。东湛公司抗辩不应由其承担诉讼费的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 解除广州市白云区人民法院（2021）粤0111执5484号案中对广州市花都区颐和盛世五街20号3002房（广州市花都区颐和盛世E区17栋3002房）房屋的查封。 案件受理费12306.32元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担并在本判决生效之日起五日内向原告***迳付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提出上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年五月十六日 书记员***