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某某与天津市塘沽经济开发区建设工程公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

来源：中国裁判文书网
天津市滨海新区人民法院
民事判决书
（2017）津0116民初20834号
原告：***，男，1972年2月4日出生，汉族，个体，户籍住址天津市开发区，现住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：***，天津滨郝律师事务所律师。
被告：天津市塘沽经济开发区建设工程公司，住所地天津市滨海新区塘沽塘汉路99号，统一社会信用代码******************99K。
法定代表人：***，总经理。
委托诉讼代理人：***，天津滨新律师事务所律师。
原告***与被告天津市塘沽经济开发区建设工程公司（以下简称工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，首先适用简易程序，后依法转入普通程序，于2017年3月16日、2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告***、委托诉讼代理人***、被告工程公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告房屋修缮费用15000000元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2005年，原、被告签订《厂房租赁契约》。原告承租该厂房时，房屋为年久失修的旧厂房，根本无法使用，原告陆续对房屋及水电设施等进行修缮、装修等各项费用达1827万元。根据法律相关规定以及合同约定，应由被告承担上述维修、修缮义务。但被告拒绝对房屋进行修缮也拒绝支付费用，故起诉。
工程公司辩称，原告主张15000000元修缮费用明显过高，因原告已经实际使用该房屋长达12年，于2017年5月2日才将大部分房屋返还原告，经双方协商，被告要求原告保留室内装修的完好无损，同时将室内全部设施均保持现状交给被告，满足上述条件后，被告同意给原告一定的补偿，但15000000元金额过高。原告围绕其诉讼请求提供如下证据：1、《厂房租赁契约》；2、2006年10月20日作出的外墙整修工程决算书及收据；3、2007年5月15日作出的屋面翻修工程决算书及收据；4、2010年6月18日作出的水电安装工程投标报价及收据；5、2012年8月15日作出的外墙整修工程决算书及收据；6、2014年6月5日作出的屋面、外墙、室内防水工程决算书及收据；7、司法鉴定意见书；8、调解协议；9、民事判决书；10、照片10张。证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，租赁期限10年，被告负责对厂房的主体结构进行维修，并承担正常的房屋维修费用，同时应保证该出租房上下水、地热水、暖气、电正常使用；原告在承租厂房期间多次对厂房外墙、屋面进行整修及水、电、防水设施进行施工，共产生费用15431870元，此费用应由被告承担；2013年被告起诉原告，在该案中通过司法鉴定，原告对承租厂房内部进行装修及修缮折旧价格为9082870元；同时双方达成调解协议，被告同意按照评估结论的装修价值对原告予以补偿，该协议双方当事人未签字,但在（2016）津0116民初28472号案件中，双方当事人均对此协议的真实性予以确认；2017年5月2日，原告将承租厂房返还给被告，并按被告要求将室内全部设施一并交付。原告提供的上述证据，经被告质证对证据1、证据7、证据8、证据9、证据10均没有异议，对证据2至证据6不予认可，认为没有付款的银行凭证，但认可原告对厂房进行修缮的事实。结合被告的质证意见，原告提供的证据1、证据7、证据8、证据9、证据10可以作为认定本案事实的依据。原告提供的证据2至证据6，只能证明原告对厂房进行修缮的事实，不能证明其修缮费用数额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，原告与被告签订《厂房租赁契约》。约定被告自愿将坐落在塘沽河北路的厂房出租给原告使用，租赁期限自2005年7月1日至2015年7月1日，租期为10年，年租金450000元；被告负责对厂房的主体结构进行维修，并承担正常的房屋维修费用；本契约在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决等内容。原告当庭陈述：“签订合同之后，双方口头约定因被告没有维修资金，由原告对厂房进行维修，维修费从房租中扣除。故原告自2006年起多次对厂房墙体进行修缮，共支付修缮费用15431870元。原告每次修缮均告知了被告，被告对此从未提出异议”。被告当庭陈述认可原告对房屋进行修缮的事实。2013年8月份，工程公司起诉***，在该案中，原、被告达成调解意向，在调解协议中约定：原、被告双方同意共同委托评估鉴定机构对***针对坐落于塘沽河北路××号房屋的1-5层所做的装修进行价值评估；原、被告在审理法院主持下对评估结论进行质证，并由审理法院确认评估结论；工程公司按照双方认可的评估结论得出的***对租赁房屋进行装修的价值对***予以补偿，***同期间内向工程公司支付该协议所确定的欠付租金及房屋使用费等内容。该协议双方并未签字，但已部分履行，且双方当事人对该协议的真实性均予以确认。根据协议约定，***提出评估申请。天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司出具津滨海（2013）建鉴字第020号司法鉴定意见书，司法鉴定结果为：坐落在塘沽河北路××号房屋的装修费用合计为11353587元。工程公司对该鉴定报告提出异议并申请重新鉴定，该评估机构又出具津滨海（2013）建鉴字第020-1号司法鉴定意见书，司法鉴定结果为：坐落在塘沽河北路××号房屋的装修折旧价格合计为9082870元。由于工程公司未按照调解协议约定补偿装修费用，导致协议未全部履行完毕。该案以工程公司撤诉结案。2015年11月4日和2016年10月9日，工程公司起诉***，要求***腾房并支付租金、违约金及使用费。本院作出（2015）滨塘民初字第9815号民事判决书和（2016）津0116民初28472号民事判决书，判决***将其承租的坐落于塘沽河北路××号1-5层房屋腾空，并给付工程公司租金、利息及使用费，上述两判决均已生效。工程公司当庭陈述，上述两案累计租金、利息及使用费至今约8000000元左右。2017年1月13日，***提起本次诉讼。诉讼过程中，原、被告庭下进行多次沟通与协商，口头商定原告***于2017年5月2日将所承租房屋返还被告工程公司，保留原装修的完好无损，并将房屋全部设施原封不动予以交付，满足此条件后被告同意给付原告一定的补偿。2017年5月2日，原告将符合被告要求的承租房屋返还给被告。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据合同约定，被告负责对厂房的主体结构进行维修，并承担正常的房屋维修费用。原告在使用租赁物期间，对所承租的厂房墙体进行了实际修缮，被告亦认可原告对房屋实际修缮的事实，但认为原告主张的15000000元修缮费数额明显过高。依据合同约定，原告在修缮厂房中产生的修缮费用应由被告承担。诉讼过程中，原、被告通过多次口头沟通与协商，达成合意，即原告在被告限定的时间内将其承租的厂房在保留原装修完好无损、并将房屋全部设施原封不动的状态下交付给被告，被告同意给付原告一定的补偿。上述协商内容，系双方当事人的真实意思表示，且符合合同条款中若发生争议双方采取协商办法解决的约定，本院予以确认。现原告已按被告要求的标准将租赁物返还给被告，被告亦应按其同意的条件给予原告损失补偿。关于损失补偿数额事宜。基于原告对承租厂房墙体进行实际修缮的事实，必然产生维修费用，依据合同约定此费用应由被告承担。结合双方当事人达成的补偿意向，本院酌情认定被告工程公司给付原告损失补偿7950000元。综上所述，原告主张赔偿房屋修缮费用7950000元的主张成立。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告天津市塘沽经济开发区建设工程公司于本判决生效之日起十日内给付原告***损失补偿款7950000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111800元，原告负担52546元（已交付），被告负担59254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长***代理审判员***人民陪审员***
二〇一七年五月二十七日书记员***