某某、广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤01民初1272号

原告：***，男，住广东省佛山市南海区。

委托诉讼代理人：付国章，广东正平天成律师事务所律师。

被告：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原广州市茶滘农村信用合作社)。住所地：广东省广州市荔湾区。

负责人：刘润彬，该行行长。

委托诉讼代理人：苗诗琦，该行经理。

委托诉讼代理人：凌宝锐，广东银沐律师事务所律师。

被告：佛山市南海南矿集团实业公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：雷振立。

第三人：佛山华南工程咨询有限公司（原南海市华南工程造价咨询有限公司）。住所地：广东省佛山市。

法定代表人：吕巧璇。

第三人：佛山市南海区南矿集团工业公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：吴国华，该公司总经理。

第三人：佛山市南海区南矿集团公司。住所地：广东省佛山市南海区。

法定代表人：雷振立。

原告***与被告广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）、佛山市南海南矿集团实业公司（以下简南矿实业公司）、第三人佛山华南工程咨询有限公司（以下简称华南工程咨询公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年9月10日公开开庭进行审理。原告***的委托诉讼代理人付国章，被告农商行的委托诉讼代理人凌宝锐到庭参加诉讼。被告南矿实业公司，第三人华南工程咨询公司、南矿工业公司、南矿集团经本院合法传唤在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.解封位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银江阁2701房、2702房、2703房产并终结对上述房产的执行；2.农商行荔湾支行、南矿实业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：农商行荔湾支行申请法院查封***所有的房产，侵犯了***的合法权益。佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园银江阁2701号、2702号及2703号房产产权属于***所有，***已全额支付购房款，上述房产已于2007年11月交付给***使用，***对上述房产进行了装修并使用至今，由于南矿实业公司的原因，至今未能及时办理房产证，按相关法律规定，在购房者已支付大部分购房款且对房产实际支配的前提下，应认定房产归购房者所有，农商行荔湾支行无权申请法院查封***所有的房产。1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。***与南矿实业公司签订书面的《商品房购销合同》的时间为2000年12月18日，农商行荔湾支行向法院申请查封时间是2015年4月9日。2.在法院2015年4月9日查封之前，***已合法占有该不动产。***于2007年11月7日完成交接收楼手续，于2008年11月完成装修并入住至今。3.***已支付全部价款。根据南矿实业公司与华南工程咨询公司于2000年12月18日签定的《关于审计业务补充协议书》的约定，南矿实业公司由于没有资金支付华南工程咨询公司的业务审计费用，以银海花园银江阁2701号、2702号、2703号共三套房产作为抵偿业务审计费用，华南工程咨询公司取得上述房产后，华南工程咨询公司以协议方式作价给原法定代表人***，同时指定以***的名义与南矿实业公司签订房品房买卖合同及办理购房手续，***在补偿其他股东房价款的差价后取得上述房产的所有权，***取得上述房产完全有事实及法律依据。4.案涉房产未办理备案登记的责任在南矿实业公司，***无过错。案涉房产于2010年才完成大确权，2000年12月18日签订《商品房购销合同》时，无法进行备案，大确权后，南矿实业公司又以公司资金链断裂无法开具发票为由，拒不配合***办理备案及过户手续。

农商行荔湾支行辩称：一、案涉房屋登记在南矿实业公司名下，即公示表明南矿实业公司是案涉房屋的所有权人。南矿实业公司作为被执行人拒不履行生效判决确定的义务，经农商行荔湾支行的申请，执行依法查封、拍卖登记在被执行人名下的涉案房产以清偿债务，符合法律规定。二、***主张的审计协议及房屋买卖合同无法确认真实性。1.主张其涉案房屋为南矿实业公司抵偿华南工程咨询公司业务审计费债权。但***只提供《审计业务补充协议书》、《关于审计业务补充协议书》，无业务审计主合同文件，无法确认业务审计费的真实性。2.《关于审计业务补充协议书》提及“在签订商品房售房合同后，双方各开具发票、收据冲数，余款在工程决算结清后支付”，但未见相关发票、收据凭证，***提供的证据不足以证明其已履行房屋买卖合同的房款支付义务。3.《商品房购销合同》第三十一条规定，合同生效90日内向南海市房地产交易所申请登记备案。第三十二条规定，合同一式三份，甲乙双方各执一份，黄岐房管所执一份。但***并未提供合同登记备案的资料情况。农商行荔湾支行无法核实其交易真实性。三、以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条、第二十九条的规定。本案中，***主张涉案三套房产为南矿实业公司抵偿华南工程咨询公司的业务审计费用，经与内部股东协商并补偿后，南矿实业公司指定了***为涉案房套房产的房屋买卖合同签署方。假设***主张是真实的，上述协议和约定，本质也是为了消灭南矿实业公司的债务。基于债的平等性原则，***、华南工程咨询公司的债权并不较农商行荔湾支行的债权具有优先实现的价值，且以物抵债的私下约定亦未让***对涉案房产取得物权期待权等优先权利。

南矿实业公司、华南工程咨询公司、南矿工业公司、南矿集团经本院合法传唤没有到庭，亦无提交答辩意见。

经审理，本院认定事实如下：本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决判令，南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以(2001)穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出(2001)穗中法执字第1629号执行裁定，于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司(原名称：南海市南矿集团实业公司)名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括涉案的南海区黄岐银海花园银江阁2701号、2702号、2703号房产。

另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案被告农商行荔湾支行。

又查明，2000年12月18日，***与南矿实业公司签订《商品房购销合同》，约定南矿实业公司将其名下位于佛山市南海区大沥镇黄岐银海花园银江阁2701号、2702号、2703号出售给***，购房总价分别为280461元、329809元、127814元。同日，华南工程咨询公司与南矿实业公司签订《关于审计业务补充协议书》，约定因南矿实业公司无能力支付业务审计费，南矿实业公司以银海花园银江阁2701号、2702号、2703号共三处房产以原价七五折结算，总价款为人民币738084元。在签订商品房售房合同后，双方各开发票、收据冲数，余款在工程结清后支付。2007年11月7日，南矿实业公司将佛山市南海区大沥镇黄岐银海花园银江阁2701号、2702号、2703号房交付***使用。

2021年5月31日，南矿实业公司向本院出具《情况说明》，重申该公司与华南工程咨询公司签订《关于审计业务补充协议书》，南矿实业公司以银海花园银江阁2701号、2702号、2703号共三处房产以人民币738084元抵偿部分业务审计费用。以及华南工程咨询公司于2008年6月6日出具《证明》显示，华南工程咨询公司曾委托原法定代表人***与南矿实业公司签订购买案涉房屋的《商品房购销合同》，上述合同因保管不慎而遗失，华南工程咨询公司重新委托其原法定代表人***以***名义补办上述商品房购销合同及相关后续房产手续。南矿实业公司因资不抵债，无法开具相应的销售发票，未能协助华南工程咨询公司办理不动产权证。后因本院依法查封南矿实业公司名下佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园相关房产及土地，至此，南矿实业公司尚未能协助华南工程咨询公司办理房屋过户手续。

***提交招商银行转账汇款凭证，用以证实其于2008年4月1日分别汇款给吕巧璇168800元、吴平华75300元。***称上述款项是其取得案涉房产后按股权比例支付给华南工程咨询公司其他股东的对价。

再查，在国家企业信用信息公示系统查询华南工程咨询公司股东信息，没有查到该公司有股东吴平华。

本院于2021年6月30日作出（2021）粤01执异220号执行裁定书，裁定：驳回案外人***的异议请求。***不服提起本案诉讼。

***向本院提交以下材料作为证据：证据1.（2021）粤01执异220号及快递单，拟证明***不服（2021）01粤执异220号执行裁定，在法定期限内向法院起诉。证据2.《商品房购销合同》三份，拟证明***于2000年12月18日与南矿实业公司签订《商品房购销合同》，约定***向南矿实业公司购买涉案三套房产，合同就价款总额、付款方式、交付时间及违约责任等进行了约定。3.《关于审计业务补充协议书》、《审计业务补充协议书》该协议签订主体为南矿实业公司与华南工程咨询公司，该协议的内容为审计费用的中间结算，协议约定“核增或核减金额待工程决算甲方、乙方以及施工单位三方确认后，总效益审计费相应调整，多退少补”，且协议约定有附件《南海市华南工程造价咨询有限公司银海大厦结算表》；证据4.华南工程咨询公司出具的《证明》，证据3、4共同拟证明：（1）华南工程咨询公司是专业从事建筑工程造价预决算审计的专业机构，南矿集团所开发的案涉项目的工程造价预决算审计是由华南工程咨询公司依相关合同所完成，南矿集团应付华南工程咨询公司审计费是项目工程造价审核应支付的费用；（2）南矿集团应付华南工程咨询公司总费用合计为11243309.93元，大于其用于物业抵债金额738084元；（3）案涉三套房产的价款总额738084元是以南矿实业公司欠付华南工程咨询公司审计费冲抵，案涉房产的价款全部付清、***取得以物抵债房产的来源合法有据。证据5.转账汇款回单、华南工程咨询公司章程、《关于对南海市第二审计师事务所脱钩转制的批复》及《会议纪要》，拟证明原***取得案涉房产，按股权比例以银行转账汇款方式向华南工程咨询公司其他原股东支付了对价，其中：支付股东吕巧璇168800元，支付股东吴平华75300元。证据6.银海花园物业交接书，拟证明南矿实业公司于2007年11月7日将案涉三套房产交付给***。证据7.前期物业服务合同、装修安全责任书、有线电视申请表、物业费水电费等缴费凭证；证据8.物业公司证明，证据7、8共同拟证明：（1）***收楼后实际占有、使用案涉三套房产；（2）***在使用案涉三套房产期间，已交清全部物业管理费、水电费、电梯费等全部费用。农商行荔湾支行质证认为：1.对证据1真实性、合法性、关联性予以确认。2.对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认。***与南矿实业公司在本案中均与农商行荔湾支行存在利益冲突，其双方合同交易文件，农商行荔湾支行无法确认。3.对证据3、4，均不认可真实性、合法性、关联性。其一，无审计业务主合同以及业务审计费金额核算的文件，无法确认业务审计费的真实性。其二，补充协议书提及“在签订商品房售房合同后，双方各开具发票、收据冲数，余款在工程决算结清后支付”，但未见相关发票、收据凭证。4.对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认。其一，***提供的审计业务补充协议以及购房合同均发生在2000年，而其提供的转账记录时间为2008年。其二，其转账记录仅载明现金汇款，不清楚转账用途和原因。其三，网上查询吴平华并非华南工程咨询公司股东。另外，对《关于对南海市第二审计师事务所脱钩转制的批复》及《会议纪要》，认可其真实性、合法性，不认可关联性。文件仅明确了华南工程造价公司的来源，及当时***为在职的基建审计人员，与涉案房产、房款支付无关。5.对证据6的真实性、合法性、关联性均不予确认。***与南矿实业公司在本案中均与农商行荔湾支行存在利益冲突，其双方合同交易文件，农商行荔湾支行无法确认。6.证据7均为***与案外第三人的往来文件。因农商行荔湾支行不清楚物业以及案外第三人情况，其真实性由法院认定。不认可证据7的合法性和关联性，***未能证明房屋买卖合同签订及房款支付的事实，其无权占有涉案房屋。另，供电局日常开具发票抬头是业主本人的，但***提供发票购买方显示名称“0900”并非***。7.对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，均为***与案外第三人的往来文件。

此外，***以另案起诉确权为由申请本案中止审理。

本院认为：本案争议焦点在于***是否享有足以排除强制执行的民事权益。***提交的《关于审计业务补充协议书》、《审计业务补充协议书》复印件的签订主体为南矿实业公司与华南工程咨询公司，该协议的内容为审计费用的中间结算，协议约定“核增或核减金额待工程决算甲方、乙方以及施工单位三方确认后，总效益审计费相应调整，多退少补”，且协议约定有附件《南海市华南工程造价咨询有限公司银海大厦结算表》，但***亦未提交审计合同、《南海市华南工程造价咨询有限公司银海大厦结算表》、最终结算文件等证明基础债权债务关系和最终结算金额的事实。农商行荔湾支行对上述协议的真实性不予确认。即使上述证据属实，以房抵审计款的合意亦发生在南矿实业公司与华南工程咨询公司之间。***虽然提交了华南工程咨询公司向南矿实业公司出具的《证明》原件，但从***未能提供《商品房购销合同》原件，自2000年《商品房购销合同》、《关于审计业务补充协议书》、《审计业务补充协议书》签订至今南矿实业公司也未配合***办理过户手续来看，不能证明***与南矿实业公司达成以房抵债的合意，***对涉案房屋查封前未能办理过户手续亦有过错。综上，***提交的证据未形成完整的证据链条，不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。至于***以另案起诉确权为由申请本案中止审理，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，本院不予接纳。

综上所述，原告***的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费11181元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。

审判长　闫　娜

审判员　郑怀勇

审判员　何　佐

二〇二一年九月二十七日

书记员　冯冠豪

徐毅敏