某某与武汉机场路发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市黄陂区人民法院 民事判决书 （2013）鄂黄陂盘民初字第00237号 原告***（反诉被告），男，1974年10月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人，系武汉市黄陂区洪进废品回收站业主， 委托代理人***，湖北天泓律师事务所律师（一般授权）。 被告武汉机场路发展有限公司（反诉原告，以下简称机场路公司）。 法定代表人***，该公司总经理。 委托代理人***，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。 委托代理人***，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。 原告***（反诉被告）诉被告机场路公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员***担任审判长，人民陪审员***、***参加的合议庭，于2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理***，被告机场路公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***诉称：2008年12月26日，原告***和被告机场路公司签订《***门房及场地租赁合同》，双方口头约定租赁期间为五年，期满可以续签，原告在该场地内建设了三栋平房，并对地面进行了硬化。2012年3月27日，被告以书面合同期满，要求原告腾退不果为由，诉至人民法院。经一审判决、二审调解，原告退出该承租场地，对于原告在承租期间，在场地内建设的平房如何补偿，双方约定再行诉讼解决。此后，原、被告双方共同委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对该房屋进行了评估，评估价值为170600元，评估费用先由原告垫付。 原告认为，原告在承租期间，相信被告会长期将场地交由原告使用，故在该场地内进行了大额投资，建设了本案所涉房屋。现该房屋在使用未到三年的情况下，被告就与原告解除了租赁合同，收回了场地及建设在场地上的房屋，致使原告经济遭受损失。对此损失，被告应当对原告予以补偿。现原告与被告共同委托对该房屋价值进行评估，但被告在评估报告送达后，至今未向原告支付补偿费用。是此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付房屋补偿费170600元，评估费用1000元，共计171600元；2、本案诉讼费由被告负担。 原告***为支持其本诉请求理由，向本院提交了如下证据： 证据一：（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书，证明原、被告约定对涉案房屋另行诉讼解决。 证据二：评估报告，证明涉案房屋经评估价格为170600元。 被告机场路公司辩称：1、原、被告之间的合同约定租赁期为三年，租赁期满之后原告在场地内搭建的房屋归被告所有。合同期满之后，被告通知原告不再续签，要求原告腾退，但原告未腾退，被告遂向法院提起诉讼。原告起诉并无依据。 2、关于房屋造价问题，在我公司起诉原告一案中，双方争议的房屋为一栋，但评估报告中的房屋为三栋，与事实不符。 被告机场路公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据： 证据一：租赁合同、转让申请，证明双方约定租赁期满之后，租赁场地内搭建的房屋或其它建筑设施，归被告所有。 证据二：（2012）鄂黄陂盘民初字第00088号民事判决书、上诉状、（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书，证明原、被告争议的是否应予以补偿的房屋是一栋一层房屋。 被告机场路公司反诉称：反诉被告***和反诉原告机场路公司于2008年12月26日签订《***门房及场地租赁合同》，约定反诉被告在2008年12月26日至2011年12月25日期间承租反诉原告所有的武汉市黄陂区***花坊大门口两栋平方（64.39平方米）及空闲场地（720平方米），并约定合同期满之后，反诉原告按照当时建筑物现状拥有场地内建筑物的权属。2012年7月19日，反诉原告书面致函反诉被告，将《***门房及场地租赁合同》约定的合同权利义务转让给武汉市黄陂区洪进废品收购站，反诉原告予以同意。合同履行期间，反诉被告未经合法手续，于2009年私自在承租场地内搭盖平房一层337平方米用作仓库，并占用反诉原告另外3000余平方米空地堆放物品。2011年9月，因反诉被告在使用租赁房屋及场地过程中存在安全隐患，反诉原告决定合同期满之后再不续租，故反诉原告在合同期满前三个月提前通知反诉被告，要求反诉被告在合同期满之后腾退，但反诉被告拒不腾退。反诉原告遂诉至法院要求反诉被告腾退房屋，后该案经武汉市中级人民法院调解结案。调解内容为：反诉被告先行腾退房屋，一栋平房是否应由反诉原告补偿以及如何补偿另行诉讼解决。调解书生效后，反诉被告在2013年8月29日才搬离租赁场地，但2011年12月26日至2013年8月的租赁费原告未予支付，同时反诉被告在空闲场地上留置的废弃物，需反诉原告支付40000元左右的费用才能清理干净。是此，反诉原告特向法院提起反诉，要求依法判令：1、反诉被告向反诉原告支付2011年12月26日起至2013年8月29日期间场地占用费28105元；2、反诉被告承担废品清理费用40000元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原告***对反诉辩称：1、根据（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书，反诉被告自调解书生效之日起15日内腾退门房及场地，双方已就租赁费达成调解意见，为16800元，再计算租赁费应从调解书生效之后即2012年12月1日开始计算。 2、废弃物应由被告自行清理，费用由被告承担，被告反诉无依据。 3、诉讼费如何承担由法院决定。 反诉原告机场路公司为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据： 证据一：场地占用费计算公式，证明反诉被告自2011年12月26日截至2012年3月26日的场地占用费为16800元，2012年3月27日至2013年8月29日的场地占用费为11305元。 证据二：江汉区城管局委托书、垃圾清运协议、清运款申请、发票，证明反诉原告支出垃圾清理费用40000元。 反诉被告***为支持其反诉答辩意见，向本院提交了如下证据： 证据一：（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书，证明双方约定在调解书生效之日起15日内腾退房屋，场地使用费为16800元，场地占用费应从2012年12月1日算起。 证据二：房屋交接协议，证明原、被告办理完交接手续之后的费用与原告无关。 经庭审质证，被告机场路公司对原告***就本诉提交的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议；对证据二有异议，双方达成一致意见的评估对象为一栋一层平房，评估报告超出了委托范围，只对评估报告中面积为195平方米的砖木三等厂房的评估价格75100元无异议。 原告***对被告机场路公司就本诉提交的证据发表如下质证意见：对证据一租赁合同的证明目的有异议，双方约定合同期满之后，租赁场内搭建的房屋或其他建筑设施归被告所有的，并不包含涉案房屋，对转让申请无异议；对证据二无异议。 反诉被告对反诉原告就反诉提交的证据发表如下质证意见：对证据一有异议，租赁费应从2012年12月1日开始计算；对证据二有异议，垃圾清运费为反诉原告自行支出的费用，是反诉原告自己造成的损失，与反诉被告无关。 反诉原告对反诉被告就反诉提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，在调解书生效之日起至实际腾退之日止的场地占用费应再另行计算；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该协议并未说明交接之后的所有费用与反诉被告无关。 对上述各方均无异议的证据本院依法予以采信，对有争议的证据本院认证如下：对原告***就本诉提交的证据二，因原告***在租赁期间，实际上在承租场地内建造了三栋房屋，而非一栋，被告在庭审过程中也未否认该三栋房屋不是由原告建造，并且评估报告系原、被告双方委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司作出，鉴定机构和鉴定人员均具有相应的资质，对该证据本院予以采信。 对被告机场路公司就本诉提交的证据二系双方自愿签订，该协议合法有效，本院予以采信。 对反诉原告机场路公司就反诉提交的证据一，因双方在（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书中已就2012年11月15日之前的场地使用费达成一致调解意见，故本案中，场地使用费应从双方约定的腾退日期起即2012年12月1日起开始计算。对该证据中的场地使用费计算标准本院予以采信；证据二系反诉原告为清理场地内废品而支出的费用，但双方在腾退房屋之时并未对该费用进行约定，反诉原告在自行清理废品之后，要求反诉被告承担该费用，并无依据，故对证据二本院不予采信。 对反诉被告***就反诉提交的证据一、证据二本院予以采信。 经审理查明：2008年12月26日，原告***与被告机场路发展公司签订《***门房及场地租赁合同》一份，约定原告承租被告位于武汉市黄陂区***花坊大门口两栋平房共计64.39平方米、大门对面偏右一亩场地和门房后53平方米场地（位于上述两块土地之内）用于仓储，租赁期限为2008年12月26日起至2011年12月25日止，租金为第一年14863元、第二年15863元、第三年16863元，原告在被告提供的场所范围内，按划定区域建立厂棚，合同期满后被告按当时建筑物现状拥有其权属。2010年7月19日，原告向被告提交《租赁合同转让申请》，申请将原告的合同权利义务转让给武汉市黄陂区洪进废品回收站（被告***系该回收站业主），被告于当日同意了被告提出的申请。2008年7月20日，武汉市黄陂区洪进废品回收站向被告出具了《租赁合同权利和义务承诺书》，承诺将履行合同的全部权利和义务。 合同履行期间，原告***自行出资在承租的场地内搭盖了住宅一栋、厂房两栋，并铺设了两块混凝土地面，该房屋未在建筑规划部门办理相关手续。2012年3月，被告向武汉市黄陂区法院提起诉讼，要求：1.确认双方签订的《***门房及场地租赁合同》终止；2.判令***立即腾退其占用的***门房及场地；3.判令***恢复占用场地原状；4.判令被告支付租赁期满后占用***门房及场地的使用费16863元（应支付至被告腾退被租赁房屋及场地时止）；5.判令被告承担本案诉讼费用。2012年11月15日，武汉市中级人民法院出具的（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书对双方诉争的事项进行了调解，内容为：1、双方于2008年12月26日签订的《***门房及场地租赁合同》于2011年12月25日终止；2、***于本调解书生效之日起十五日内，腾退其占用的***门房及场地；3、***支付机场路公司***门房及场地使用费16800元；4、双方同意在案涉承租场地上另行建造的厂房一栋本案不予处理，由***另行起诉；5、案件受理费由***负担。 2013年6月21日，经双方委托，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对原告搭盖的三栋房屋及两块混凝土地面进行了评估，评估结果为：砖木三等一层住宅建筑面积为53.3平方米，价格20500元；砖木三等一层厂房面积为195平方米，价格75100元；一层简易厂房面积为210.12平方米，价格69300元；混凝土地面面积91平方米，价格3600元；混凝土地面面积53平方米，价格2100元，五项总价合计为170600元。原告为此次评估支出评估费用1000元。 2013年8月29日，原告腾退了承租场地，被告为清理场地内废品自行支出清运费40000元。同时，（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书生效之后，原告并未向被告支付场地使用费。 原告认为被告应向其支付房屋补偿费，是此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付房屋补偿费170600元，评估费用1000元，共计171600元；2、本案诉讼费由被告负担。 反诉原告机场路公司认为反诉被告2011年12月26日至2013年8月的租赁费反诉被告未予支付。同时，反诉被告在空闲场地上留置的废弃物，需反诉原告支付40000元左右的费用才能清理干净。是此，反诉原告特向法院提起反诉，要求依法判令：1、反诉被告向反诉原告支付2011年12月26日起至2013年8月29日期间场地占用费28105元；2、反诉被告承担废品清理费用40000元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 本院认为：原告***和被告机场路公司签订的《***门房及场地租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，依法应予以保护。在合同履行期间，原告***出资，自行在承租场地内搭建房屋三栋，并浇筑了两块混凝土地皮。根据合同第五条第一款之规定，原告有权在被告提供场所范围内，按划定区域建立厂棚。且对于原告建造房屋的行为，被告直至诉讼之前均没有明确提出异议，因此，原告在合同履行期间搭建房屋的行为视为已经过原告的认可。由于该房屋并未向有关部门办理相应的审批建造手续，且双方在合同中并未对房屋建造费用由谁承担进行约定，本院认为双方应按照各自的过错对原告房屋损失，依责分担。关于双方的过错问题，由于原告在没有取得合法的建筑手续情况下擅自建设违法建筑，其自身应当承担主要过错责任，即60%的责任。被告在应当知道原告在承租土地上的建造行为的情况下，仍采取了放任的态度，故被告应承担次要过错责任，即40%的责任。原告所建房屋及浇筑的混凝土路面，评估总价格为170600元，故原告应自行承担102360元（170600元×60%）的损失，被告应补偿原告68240元（170600元×40%）的损失。 关于反诉原告主张的场地使用费，因在（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书中双方已就约定的房屋腾退日期之前的场地使用费达成调解协议，故其主张的场地使用费应从约定的房屋腾退日期即2012年12月1日开始计算，算至反诉被告腾退场地之日即2013年8月29日止。反诉原告按照合同约定的第三年的租金标准16800元／年主张场地使用费并无不当，故反诉被告应向反诉原告支付2012年12月1日至2013年8月29日的场地使用费12473元（16800元／年÷365天／年×271天）。 反诉原告主张的废品清理费40000元，因双方在腾退房屋之时并未对该费用进行约定，反诉原告在自行清理废品之后，要求反诉被告承担该费用，并无依据，故对反诉原告的此项诉讼请求本院不予支持。 据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告武汉机场路发展有限公司向原告***支付房屋补偿费68240元。 二、原告***向被告武汉机场路发展有限公司支付2012年12月1日至2013年8月29日的场地使用费12473元。 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 四、驳回被告武汉机场路发展有限公司的其他反诉请求。 五、上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3735元、评估费1000元、反诉费1868元，合计6603元，由原告***负担3961元，被告武汉机场路发展有限公司负担2642元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一四年三月四日 书记员***