武汉机场路发展有限公司与某某租赁合同纠纷一案二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院 民事判决书 （2014）鄂武汉中民终字第00583号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉机场路发展有限公司，住所地武汉市东西湖区常青花园3区12村15栋。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托代理人：***，湖北山河律师事务所律师。 委托代理人：***，湖北山河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1974年10月5日出生，汉族，湖北省孝昌县人。 委托代理人：***，湖北天泓律师事务所律师。 上诉人武汉机场路发展有限公司（以下简称机场路公司）因与被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2013）鄂黄陂盘民初字第00237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 2013年8月，***诉至一审法院，请求判令机场路公司支付房屋补偿费170600元、评估费用1000元，共计171600元，并承担本案诉讼费用。机场路公司反诉请求判令***支付2011年12月26日起至2013年8月29日期间场地占用费28105元及废品清理费用40000元，并承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明，2008年12月26日，***与机场路公司签订《***门房及场地租赁合同》一份，约定***承租机场路公司位于武汉市黄陂区***花坊大门口两栋平房共计64.39平方米、大门对面偏右一亩场地和门房后53平方米场地（位于上述两块土地之内）用于仓储，租赁期限为2008年12月26日起至2011年12月25日止，租金为第一年14863元、第二年15863元、第三年16863元，***在机场路公司提供的场所范围内，按划定区域建立厂棚，合同期满后机场路公司按当时建筑物现状拥有其权属。2010年7月19日，***向机场路公司提交《租赁合同转让申请》，申请将***的合同权利义务转让给武汉市黄陂区洪进废品回收站（***系该回收站业主），机场路公司于当日同意了***提出的申请。2008年7月20日，武汉市黄陂区洪进废品回收站向机场路公司出具了《租赁合同权利和义务承诺书》，承诺将履行合同的全部权利和义务。 合同履行期间，***自行出资在承租的场地内搭盖了住宅一栋、厂房两栋，并铺设了两块混凝土地面，该房屋未在建筑规划部门办理相关手续。2012年3月，机场路公司向武汉市黄陂区法院提起诉讼，请求：1．确认双方签订的《***门房及场地租赁合同》终止；2．判令***立即腾退其占用的***门房及场地；3．判令***恢复占用场地原状；4．判令***支付租赁期满后占用***门房及场地的使用费16863元（应支付至机场路公司腾退被租赁房屋及场地时止）；5．判令***承担本案诉讼费用。2012年11月15日，武汉市中级人民法院出具的（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书对双方诉争的事项进行了调解，内容为：1、双方于2008年12月26日签订的《***门房及场地租赁合同》于2011年12月25日终止；2、***于本调解书生效之日起十五日内，腾退其占用的***门房及场地；3、***支付机场路公司***门房及场地使用费16800元；4、双方同意在案涉承租场地上另行建造的厂房一栋本案不予处理，由***另行起诉；5、案件受理费由***负担。 2013年6月21日，经双方委托，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对***搭盖的三栋房屋及两块混凝土地面进行了评估，评估结果为：砖木三等一层住宅建筑面积为53.3平方米，价格20500元；砖木三等一层厂房面积为195平方米，价格75100元；一层简易厂房面积为210.12平方米，价格69300元；混凝土地面面积91平方米，价格3600元；混凝土地面面积53平方米，价格2100元，五项总价合计为170600元。***为此次评估支出评估费用1000元。 2013年8月29日，***腾退了承租场地，机场路公司为清理场地内废品自行支出清运费40000元。同时，（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书生效之后，***并未向机场路公司支付场地使用费。 一审法院认为，***和机场路公司签订的《***门房及场地租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，依法应予以保护。在合同履行期间，***出资，自行在承租场地内搭建房屋三栋，并浇筑了两块混凝土地皮。根据合同第五条第一款之规定，***有权在机场路公司提供场所范围内，按划定区域建立厂棚。且对于***建造房屋的行为，机场路公司直至诉讼之前均没有明确提出异议，因此，***在合同履行期间搭建房屋的行为视为已经过机场路公司的认可。由于该房屋并未向有关部门办理相应的审批建造手续，且双方在合同中并未对房屋建造费用由谁承担进行约定，双方应按照各自的过错对***房屋损失，依责分担。关于双方的过错问题，由于***在没有取得合法的建筑手续情况下擅自建设违法建筑，其自身应当承担主要过错责任，即60%的责任。机场路公司在应当知道***在承租土地上的建造行为的情况下，仍采取了放任的态度，故机场路公司应承担次要过错责任，即40%的责任。***所建房屋及浇筑的混凝土路面，评估总价格为170600元，故***应自行承担102360元（170600元×60%）的损失，机场路公司应补偿***68240元（170600元×40%）的损失。 关于机场路公司主张的场地使用费，因在（2012）鄂武汉中民终字第00685号民事调解书中双方已就约定的房屋腾退日期之前的场地使用费达成调解协议，故其主张的场地使用费应从约定的房屋腾退日期即2012年12月1日开始计算，算至***腾退场地之日即2013年8月29日止。机场路公司按照合同约定的第三年的租金标准16800元／年主张场地使用费并无不当，故***应向机场路公司支付2012年12月1日至2013年8月29日的场地使用费12473元（16800元／年÷365天／年×271天）。 机场路公司主张的废品清理费40000元，因双方在腾退房屋之时并未对该费用进行约定，机场路公司在自行清理废品之后，要求***承担该费用，并无依据，故对机场路公司的此项诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、机场路公司向***支付房屋补偿费68240元。二、***向机场路公司支付2012年12月1日至2013年8月29日的场地使用费12473元。三、驳回***的其他诉讼请求。四、驳回机场路公司的其他反诉请求。五、上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3735元、评估费1000元、反诉费1868元，合计6603元，由***负担3961元，机场路公司负担2642元。 判后，机场路公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回***的一审诉讼请求，支持机场路公司的一审反诉请求。事实和理由：1、生效法律文书已明确双方争议房屋只有一栋，而鉴定单位对三栋房屋及两块混凝土地面进行评估，存在鉴定内容超范围情形，依法应重新鉴定，一审未委托重新鉴定系程序错误；2、双方合同已明确约定，租赁期满后，***在租赁场地内修建的房屋归机场路公司所有，但一审判决忽略该项约定，判决机场路公司承担部分房屋修建费用，系认定事实错误；3、***未履行腾退义务导致机场路公司支出垃圾清运费40000元，***应承担该项损失，一审判决驳回该项反诉请求系认定事实错误。 ***答辩，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，***和机场路公司签订的《***门房及场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同第五条第一款约定，***有权在机场路公司提供场所范围内，按划定区域建立厂棚。据此，***自行在承租场地内搭建房屋三栋，并浇筑了两块混凝土地皮，机场路公司对此未明确提出异议，故***在合同履行期间搭建房屋的行为视为已经过机场路公司的认可。由于该房屋并未向有关部门办理相应的审批建造手续，且双方在合同中并未对房屋建造费用由谁承担进行约定，一审认定***擅自建设违法建筑承担60%的责任，机场路公司放任***行为承担40%的责任并无不当，本院予以维持。 关于机场路公司称鉴定单位存在超范围鉴定的情形，应重新鉴定的上诉理由。鉴定单位系根据***、机场路公司双方的委托，对3栋房屋及附属物进行鉴定，鉴定范围已经过双方确认，并非超范围鉴定。机场路公司的该项上诉理由没有事实依据，本院不予支持。 关于机场路公司称合同已明确约定，租赁期满后，***在租赁场地内修建的房屋归机场路公司所有的上诉理由。合同第四条第二款约定“合同期满，（机场路公司）按当时建筑物现状，拥有其权属”，现因诉争建筑物未办理审批建造手续，机场路公司并不能拥有建筑物权属，机场路公司不能依该约定主张建筑物归其所有。机场路公司的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于机场路公司称***未履行腾退义务，应承担垃圾清运费40000元的上诉理由。因双方在腾退房屋之时并未对该费用进行约定，机场路公司也未催告***搬走相关物品，其自行清理废品之后，要求***承担该费用，并无依据，故对机场路公司的此项上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5603元，由武汉机场路发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一四年八月二十日 书记员***