某某、天颂建设集团有限公司等案外人执行异议之诉二审民事判决书

浙江省台州市中级人民法院 民事判决书 （2024）浙10民终523号 上诉人（一审被告、申请执行人）：某某建设集团有限公司，住所地浙江省温岭市太平街道。 法定代表人：严某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：吴某某，女，1983年11月出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：***，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：台州某某某某置业有限公司，住所地浙江省温岭市城西街道。 法定代表人：吴某，该公司董事长。 上诉人某某建设集团有限公司（以下简称天颂公司）与被上诉人吴某某、原审第三人台州某某某某置业有限公司（以下简称贝利公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温岭市人民法院（2023）浙1081民初10334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年2月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人天颂公司的委托诉讼代理人***、被上诉人吴某某的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，原审第三人贝利公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 天颂公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴某某的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原判认定“自2021年7月起，原告吴某某一方曾多次要求第三人贝利公司提供相关资料以便办理过户手续，均未果”的事实不清，缺乏证据证明。被上诉人提供的微信聊天记录，自2021年8月27日之后到案涉房屋查封时间近2年，均没有聊天记录，何来多次？在这两年时间内，被上诉人均没有通过积极行为向原审第三人要求办理过户手续或者通过法律途径实现过户手续，明显不符合社会生活实践，明显属于被上诉人方自身怠于及时办理案涉房屋产权变更登记，自身存在重大过错未及时主张权利。二、原审法院没有查明，案涉不动产早已符合办理过户登记情形，且与被上诉人同类型同时期购买的不动产均已办理了过户登记，唯独被上诉人没有办理过户登记，被上诉人加入的出租群有二十多户，被上诉人对办理不动产登记过户的进展明显有充分知情。自2021年8月27日后，被上诉人消极不作为，属于其自身过错导致未办理案涉房屋产权变更登记。三、原判认为“原告吴某某作为普通的民事主体，并非法律方面的专家学者，在其已经履行催告义务的情况下，其未通过诉讼方式行使其权利，并不能认定其存在过错”，缺乏法律依据，违反了民法典所确立的民事主体在民事活动中的法律地位一律平等的基本原则，创设了普通的民事主体和法律方面的专家学者两类不同的主体，赋予了不同的民事权利能力和民事行为能力的，明确适用法律错误。综上所述，原判认定事实不清，适用法律明显错误，被上诉人因自身原因未办理过户登记，不享有排除执行的权益，应依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人吴某某辩称，根据一审提供的微信聊天记录，足以证实吴某某在2021年以后多次与贝利公司联系要求办理过户手续，最终贝利公司以相关的证件资料丢失为由拒绝办理过户手续，吴某某穷尽了方法。作为普通老百姓，吴某某认为房屋已实际交付，并不知道可以通过诉讼的方式来争取权利，吴某某对目前的结果没有过错，本案不属于吴某某自身原因未办理过户登记。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人贝利公司未作答辩。 吴某某向一审法院起诉请求：1．停止对登记在第三人贝利公司名下的位于温岭市大溪镇方山大道386号豪成贝利商业广场1幢120室的不动产【产权证号：浙（2017）温岭市不动产权第XXXX号】的强制执行；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年5月6日，原告吴某某向第三人贝利公司转账50000元，备注为吴某某定金。2020年5月10日，原告吴某某与第三人贝利公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2020331081XS0015040）一份，合同约定原告购买坐落于大溪镇方山大道386号豪成贝利商业广场1幢120室的房屋，购房款总价为600000元，于2020年5月10日签订《商品房买卖合同》前一次性支付。合同并约定第三人贝利公司于2020年5月10日前将上述商品房交付原告使用。同日，原告吴某某向户名为贝利公司（销售），账号为×××的账户转账支付550000元。同日，贝利公司向吴某某开具总额为600000元的浙江增值税普通发票一张。2020年6月15日，原告吴某某委托***在其与摩登公司的《商业房屋租赁合同》上签字，将案涉不动产租赁给摩登公司经营。2021年1月31日，原告吴某某收到摩登公司法定代表人***转账25338.53元。自2021年7月起，原告吴某某一方曾多次要求第三人贝利公司提供相关资料以便办理过户手续，均未果。案涉不动产目前登记在贝利公司名下，属单独所有，房屋用途为商业。 另查明，天颂公司与贝利公司、浙江佳源钱塘房地产集团有限公司（以下简称钱塘公司）建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2023年3月28日作出（2023）浙1081民初1869号民事判决：一、贝利公司于本判决生效之日起十日内向天颂公司支付保修金2699915.89元，并赔偿该款自2023年3月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算的逾期付款损失；二、钱塘公司就上述债务在贝利公司不能清偿部分的二分之一范围内承担赔偿责任。钱塘公司不服该判决，提出上诉。因未在指定期限内预交二审案件受理费，本院于2023年4月23日作出（2023）浙10民终1110号民事裁定：本案按钱塘公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。因贝利公司、钱塘公司未履行付款义务，天颂公司向一审法院申请执行。该院于2023年6月1日立案执行。在执行过程中，一审法院于2023年6月20日作出（2023）浙1081执3374号执行裁定书，查封案涉不动产。原告提出执行异议，请求解除对案涉不动产的查封。一审法院于2023年9月12日作出（2023）浙1081执异125号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为案涉不动产至今未办理过户登记是否归责于原告吴某某，原告吴某某就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人贝利公司于2020年5月10日签订《浙江省商品房买卖合同》，并按约支付了全部购房款。后原告将案涉不动产租赁给摩登公司经营，可认定为原告对案涉不动产已具有事实上的管理和支配权。被告认为，案涉不动产至今未办理过户的原因在于原告，故不能排除执行。原告为此提供了微信聊天记录、亲属关系证明等，用以证明因第三人贝利公司的过失，导致原告未能办理过户登记手续。从微信聊天记录可以看出，自2021年7月份开始，原告一方曾多次联系第三人贝利公司的工作人员，让其提供办理案涉不动产过户登记手续所需要的资料，但第三人贝利公司一直未能提供相关资料，导致原告吴某某未能办理案涉不动产的过户登记手续。至于被告关于原告未通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的抗辩，该院认为，原告吴某某作为普通的民事主体，并非法律方面的专家学者，在其已经履行催告义务的情况下，其未通过诉讼方式行使其权利，并不能认定其存在过错。综上，案涉不动产未能过户至原告名下，并非因原告自身的原因所致。本案符合上述规定的四项要件，原告享有对案涉不动产的物权期待权，故对原告提出的要求停止执行案涉不动产的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项的规定，判决如下：停止对登记在第三人贝利公司名下的坐落于温岭市大溪镇方山大道386号豪成贝利商业广场1幢120室【不动产权证号：浙（2017）温岭市不动产权第XXXX号】的不动产的执行。一审案件受理费9800元，由原告吴某某负担4900元，第三人贝利公司负担4900元。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与一审判决所认定的案件事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为吴某某对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益，核心问题是案涉不动产未办理过户登记是否归责于吴某某的自身原因。对于不动产买卖关系中的上述“自身原因”，应侧重考察买受人的主观状态。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。本案中，在案证据可以证明吴某某在2021年7、8月份期间频繁联系贝利公司销售人员，要求查找相关资料以便办理过户登记，销售人员查找未果后承诺挂失补办，后销售人员离职，期间吴某某亦曾联系贝利公司的内勤未果。以上情形，足以证实吴某某主观上的积极状态。对于之后的两年时间内，吴某某未能提交其主张权利的相关证据，但不能因此否定吴某某前期的积极行为，且吴某某在销售人员自述已离职的情况下未再联系销售人员，也符合常理。同时，相关资料遗失系案涉房屋未能办理过户登记的客观原因，该原因自始存在，且不可归责于吴某某，不应苛求吴某某必须通过诉讼、仲裁等方式向贝利公司主张权利。 综上所述，本案房屋未办理过户，不应归责于吴某某自身原因，天颂公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人某某建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二○二四年三月十四日 书记员***