重庆建工集团股份有限公司、海南美龙投资有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 (2025)琼01执复123号 海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼01执复123号 复议申请人（申请执行人）：重庆建工集团股份有限公司,住所地重庆市两江新区金开大道1596号。统一社会信用代码：915000002028257485。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：李某，重庆建工集团股份有限公司海南分公司员工。 被执行人：海南美龙投资有限公司,住所地海口市美兰区演丰镇龙窝水库西侧。统一社会信用代码：914600007987125831。 法定代表人：***,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司经理。 复议申请人重庆建工集团股份有限公司（以下简称重庆建工公司）不服海口市琼山区人民法院（以下简称琼山区法院）作出的（2025）琼0107执异221号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 琼山区法院在执行申请执行人重庆建工公司与被执行人海南美龙投资有限公司（以下简称美龙公司）建设工程合同纠纷一案中，被执行人美龙公司于2024年11月11日对法院超标的部分查封提出书面异议。琼山区法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并作出（2024）琼0107执异507号执行裁定，申请执行人重庆建工公司与被执行人美龙公司均不服，向本院申请复议，本院复议后作出（2025）琼01执复75号执行裁定，撤销（2024）琼0107执异507号执行裁定，发回琼山区法院重新审查。琼山区法院重新立案审查，作出（2025）琼0107执异221号执行裁定书，裁定：一、撤销对异议人（被执行人）美龙公司名下位于海口市美兰区演丰镇龙窝水库西侧海南美龙生态园住宅小区3栋别墅（A3栋、C69栋、D16栋）和48套公寓（75＃楼103房、3XXXX房、3XXXX房、4XXXX房、807房；76＃楼102房、106房、405房、407房、702房；77＃楼109房、216房、306房、315房、402房、405房、4XXXX房、407房、418房、515房、805房；78＃楼103房、105房、109房、110房、111房、202房、210房、212房、302房、303房、306房、313房、401房、412房、506房、609房、811房、812房；79＃楼302房、303房、401房、402房、403房、4XXXX房、501房、502房、507房）查封的执行行为；二、驳回异议人（被执行人）美龙公司的其他异议请求。重庆建工公司不服，向本院申请复议。 琼山区法院查明，原告（反诉被告）重庆建工公司与被告（反诉原告）美龙公司、被告（反诉第三人）海南宜人房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，2018年2月12日，海南省高级人民法院（以下简称海南高院）作出（2015）琼环民初字第7号民事调解书确认：一、本调解协议签订后，即视为重庆建工公司已经将涉案工程全部合格移交给美龙公司，且保修期届满。二、双方确认在美龙公司借给重庆建工公司的500万元借款抵扣工程款后，美龙公司已支付的涉案工程款为119,685,936.46元。双方确认涉案工程结算价为1.8亿元。三、美龙公司应支付的工程款支付的时间和重庆建工公司相应申请法院解除对美龙公司房屋查封的时间如下：1.双方签订调解协议后，美龙公司向重庆建工公司提交书面解封40套公寓房的清单（如解除别墅查封则解除一栋别墅相当于解除4套公寓房），重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋及已查封的美龙公司银行账户；美龙公司应于2018年1月31日前支付重庆建工公司工程款2000万元，从2018年2月12日起未支付部分以月息2%按日计息；2.美龙公司向重庆建工公司支付2000万元后，向重庆建工公司提交下一批解封30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋的查封；3.美龙公司向重庆建工公司支付总额3500万元的工程款后，再向重庆建工公司提交解封下一批30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋的查封；4.美龙公司向重庆建工公司支付总额5000万元的工程款后，再向重庆建工公司提交解封下一批30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋的查封；5.在重庆建工公司收到全部工程结算款后七个工作日内，申请解除对美龙公司全部房屋的查封；6.上述公寓楼、别墅解封后，如被案外人另行查封，由美龙公司承担全部责任，美龙公司不得以此为由拒付应付的工程款；7.无论美龙公司是否出售上述重庆建工公司申请解封的房屋，或出售多少房屋，美龙公司均应无条件在本调解书生效后五个月内付清全部工程款。四、美龙公司逾期支付任何一期款项均视为美龙公司违约，美龙公司应以未付金额为基数按日1‰向重庆建工公司支付逾期未付部分款项的违约金，直到付清全部所欠工程款。同时，重庆建工公司可申请法院强制执行，评估、拍卖美龙公司的房屋等等。五、重庆建工公司应在本调解书生效之日起积极配合美龙公司组织涉案工程的竣工验收；美龙公司尽快将美龙公司直接发包单位应编制的竣工档案资料及美龙公司应提交的资料完整合格的送达重庆建工公司，并及时将2015年11月24日向重庆建工公司借走的验收资料仅限美龙公司现存的盖章后返还给重庆建工公司（详见《资料转借证明》）。重庆建工公司在收到美龙公司提供的资料后整理形成一套完整的工程竣工档案资料并交给美龙公司，以完成工程档案验收；同时重庆建工公司应在美龙公司提供竣工验收申请书后7个工作日内完成对美龙公司交给重庆建工公司资料的签字盖章工作。本协议签订后，在收到美龙公司合格完善的竣工资料后，重庆建工公司必须在6个月内整理完善，达到资料符合验收的标准。如因重庆建工公司原因不能达到资料合格标准，重庆建工公司应以6000万元为基数按日1‰向美龙公司支付违约金；如因美龙公司原因不能达到资料合格标准，延误验收时间，应由美龙公司承担全部责任，并顺延重庆建工公司提交验收资料的时间。六、本调解书生效后，重庆建工公司应积极配合美龙公司办理商业配套楼施工许可证、竣工验收等各项施工手续，但重庆建工公司只负责配合美龙公司办理相关手续并盖章，不承担其他责任。七、上述协议履行完毕后，工程结算价款全部结清，双方之间的一切债权债务全部终结。本案本诉受理费850551.13元，减半收取为425275.57元，由重庆建工公司负担，财产保全费5000元由重庆建工公司负担。反诉诉讼费减半收取为266800元由美龙公司负担。鉴定费110万元，由重庆建工公司负担55万元，美龙公司负担55万元。 2015年8月5日，海南高院根据重庆建工公司的申请，作出（2015）琼民保字第9号民事裁定，查封被告美龙公司名下位于海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧，海南美龙生态园预售证[2011]海房预字第0057号项下住宅小区15栋别墅和125套公寓。 美龙公司于2018年2月13日向重庆建工公司海南分公司汇付500万元工程款，于2018年4月23日汇付500万元工程款，于2018年4月25日汇付1000万元工程款。 2018年7月24日，重庆建工公司向海南高院申请强制执行，请求美龙公司向重庆建工公司支付欠付工程款40314046元及利息和违约金、诉讼工程鉴定费55万元。海南高院于2018年7月24日立案受理。 2018年7月30日，海南高院作出（2018）琼执15号执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下位于海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧海南美龙生态园的15套别墅（A3栋、A5栋、A6栋、A19栋、B25栋、B28栋、B36栋、B42栋、C10栋、C66栋、C67栋、C69栋、C71栋、C74栋、D16栋）和125套公寓（75＃楼：206、3XXXX、302、303、3XXXX、4XXXX、407、502、506、509、608、609、701、703、707、708、709、802、805、807房；76＃楼：102、201、303、306、307、401、403、405、4XXXX、407、506、701、702、706、707；77＃楼：105、106、108、109、111、112、116、208、213、215、216、217、218、306、307、315、317、318、402、403、405、4XXXX、407、418、502、505、510、515、602、610、615、616、710、712、803、805、806、807号；78＃楼：102、110、111、112、113、103、105、108、109、207、302、303、306、313、401、407、408、410、411、412、502、508、509、510、602、608、609、810、811、812、813房；79＃楼：101、102、103、105、201、202、203、205、206、207、302、303、3XXXX、401、402、403、4XXXX、501、502、506、507房）。 2019年12月15日，美龙公司向海南高院提交《增加担保物的申请书》，以项目销售公司将法院已查封的部分房产进行销售为由，申请将美龙公司未售房产别墅7套及高尔夫洋房11套作为另外增加的担保物，避免已销售但被法院查封的房屋被司法拍卖。2019年12月17日，海南高院作出（2018）琼执15号之一执行裁定，查封被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼7栋别墅（B35栋、C51栋、C52栋、C53栋、C54栋、D49栋、D50栋）和11套公寓（75#楼103房；76#楼：106房、205房、207房；77#楼417房；78#楼：202房、210房、211房、212房、213房、506房）。 2019年12月30日，海南高院作出（2018）琼执15号之一执行裁定书，裁定海南高院（2015）琼环民初字第7号民事调解书由海口市中级人民法院（以下简称海口中院）执行。海口中院于2020年2月24日立案执行。 2020年1月至12月期间，美龙公司陆续向重庆建工公司付款33114072元，重庆建工公司主动向海口中院书面申请解除相应涉案房产的查封。2020年6月3日，海口中院作出（2020）琼01执70号执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75#楼802房；76#楼406、701、707房；77#楼505、602、615、616房；78#楼509房共计9套公寓的查封。2020年9月19日，海口中院作出（2020）琼01执70号之一执行裁定，解除对被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75#楼407房；76#楼403、506、706房；77#楼108、116、217、218、307、510、712、803房；78#楼102、510、813房；79#楼101、506房共计17套公寓的查封。 2021年1月21日、4月23日，海口中院分别作出（2020）琼01执70号之二、之四执行裁定，拍卖、变卖美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区B36栋、C10栋和C74栋三栋别墅。2021年1月21日，海口中院作出（2020）琼01执70号之三执行裁定，拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区78#楼110房、111房、112房、113房、108房、212房、213房、408房、508房、608房、502房、810房。77#楼105房、106房、112房、208房、213房、215房、502房、403房、610房、417房、806房、807房、710房。79#楼201房、202房、203房、206房、207房、102房、103房、105房。75#楼206房、701房、502房、805房、506房、707房、608房、509房、609房、708房、709房。 2021年7月29日，海口中院作出（2020）琼01执70号之五执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下的13栋别墅（A3栋、A5栋、A6栋、A19栋、B25栋、B28栋、B42栋、C10栋、C66栋、C67栋、C69栋、C71栋、D16栋）和99套公寓（75＃楼：206、3XXXX、302、303、3XXXX、4XXXX、502、506、509、608、609、701、703、707、708、709、805、807房；76＃楼：102、201、303、306、307、401、405、407、702；77＃楼：105、106、109、111、112、208、213、215、216、306、315、317、318、402、403、405、4XXXX、407、418、502、515、610、710、805、806、807号；78＃楼：110、111、112、113、103、105、108、109、207、302、303、306、313、401、407、408、410、411、412、502、508、602、608、609、810、811、812；79＃楼：102、103、105、201、202、203、205、206、207、302、303、3XXXX、401、402、403、4XXXX、501、502、507房）。 2021年7月29日，海口中院作出（2020）琼01执70号之六执行裁定书，载明：2021年5月13日，海南美龙生态园住宅小区B36栋别墅以4963461.84元变卖成交；C74栋别墅以3469700.88元变卖成交，买受人分别于2021年6月20日、27日缴纳变卖款项，遂裁定解除对B36栋、C74栋别墅的查封。 2021年11月8日，海口中院作出（2020）琼01执70号之七执行裁定书，载明：1、2021年9月8日，海南美龙生态园住宅小区75#楼701房以797576元拍卖成交;2、2021年9月17日，海南美龙生态园住宅小区78#楼112房以613179元拍卖成交;78#楼113房以613179元拍卖成交；3、2021年9月22日，海南美龙生态园住宅小区75#楼206房以657185元拍卖成交；75#楼502房以774545元拍卖成交;75#楼506房以774545元拍卖成交;77#楼105房以630868元拍卖成交;77#楼208房以430289元拍卖成交;4、2021年10月18日，海南美龙生态园住宅小区79#楼201房以639002.4元拍卖成交;79#楼202房以639002.4元拍卖成交；79#楼206房以639002.4元拍卖成交；79#楼203房以639002.4元拍卖成交；79#楼207房以639002.4元拍卖成交。上述13套涉案房产的买受人已将竞买款项缴纳至法院指定账户，遂裁定解除海南美龙生态园住宅小区75#楼206、502、506、701房；77#楼105、208房；78#楼112、113房；79#楼201、202、203、206、207房的查封。 2021年12月6日，海口中院作出（2020）琼01执70号之八执行裁定，拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区C51栋、C54栋别墅。 2021年12月23日，海口中院根据重庆建工公司的申请，作出（2020）琼01执70号之九执行裁定，解除海南美龙生态园住宅小区76#楼205、207房的查封。 2021年12月24日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十执行裁定书，载明：2021年11月22日，海南美龙生态园住宅小区75#楼509房以774545元变卖成交;75#楼708房以790557元变卖成交;75#楼709房以798375元变卖成交;75#楼805房以808484元变卖成交;77#楼403房以707851元变卖成交;77#楼417房以685491元变卖成交;77#楼502房以739774元变卖成交;78#楼801房以749377元变卖成交，买受人已将变卖款缴纳至法院指定账户，遂裁定解除海南美龙生态园住宅小区75#楼509、708、709、805房；77#楼403、417、502房；78#楼810房的查封。 2022年1月17日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十一执行裁定书，载明：2021年12月30日，买受人以变卖价3617100.72元购买海南美龙生态园住宅小区C10栋别墅并已向法院汇款，遂解除海南美龙生态园住宅小区C10栋别墅的查封。 2022年2月18日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十二执行裁定，载明：2021年11月22日，海南美龙生态园住宅小区75#楼707房以797576元变卖成交；78#楼213房以643552元变卖成交，买受人已向法院缴纳变卖款，遂解除海南美龙生态园住宅小区75#楼707房；78#楼213房的查封。 2022年3月28日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十三执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区77#楼807房以766173元变卖成交；77#楼215房以642920元变卖成交；75#楼608房以786060元变卖成交；78#楼502房以740496.80元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区77#楼807房、215房；78#楼502房；75#楼608房的查封。 2022年4月28日，海口中院因案外人异议成立，作出（2020）琼01执70号之十四执行裁定，解除海南美龙生态园住宅小区78#楼207房；D50栋别墅的查封。 2022年4月28日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十五执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区77#楼106房以630868元变卖成交；79#楼105房以607889.6元变卖成交；79#楼102房以607889.6元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区79#楼105房、102房；77#楼106房的查封。 2022年5月26日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十六执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区C51栋别墅于2022年3月24日以4317288.80元拍卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区C51栋别墅的查封。 2022年8月24日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十七执行裁定，载明：2021年12月4日海南美龙生态园住宅小区75#楼609房以786060元变卖成交；2021年12月22日海南美龙生态园住宅小区77#楼806房以766173元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区75#楼609房；77#楼806房的查封。 2022年9月2日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十八执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区79#楼103房以607889.60元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区79#楼103房的查封。 2022年9月8日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十九执行裁定，载明：2022年8月25日海南美龙生态园住宅小区C54栋别墅以3665667.2元拍卖成交，买受人已缴纳全部拍卖款项，遂解除海南美龙生态园住宅小区C54栋别墅的查封。 2023年2月28日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼的4栋别墅（B35栋、C52栋、C53栋、D49栋）和7套公寓（75#楼103房；76#楼106房；78#楼202房、210房、211房、212房、506房）。 2023年5月25日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十一执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区77#楼610房以518701元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区77#楼610房的查封。 2023年9月13日，海口中院因案外人执行异议成立，作出（2020）琼01执70号之二十二执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼A19栋别墅的查封。 2023年10月31日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十三执行裁定，拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区商住楼D49栋别墅。该裁定中载明该别墅首封为海口中院（2019）琼01执754号案件，本案为第一顺位轮候查封。 2023年11月8日，海口中院依重庆建工公司的申请，作出（2020）琼01执70号之二十四执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼C52栋别墅的查封。 2024年1月16日，海口中院因案外人执行异议成立，作出（2020）琼01执70号之二十五执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75#楼703房、303房、77#楼111房的查封。 2024年1月23日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十六执行裁定，载明：2024年1月10日海南美龙生态园住宅小区D49栋别墅以311万元拍卖成交，买受人***已向法院缴纳拍卖款项，遂解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区D49栋别墅的查封。 2024年2月4日，美龙公司向海口中院提交《查封房置换申请书》，申请以其名下一栋未售酒店（建筑面积6050平方米）置换已销售但被查封的案涉54套房产：7XXXX、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼：102、106、405、702；77＃楼：109、216、306、402、405、4XXXX、407、418、515、805房；78＃楼：103、105、109、110、111、210、212、302、303、306、313、401、410、411、609、811房；79＃楼：302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房；别墅A3、A5、A6、B25、B28、B42、C53、C69、C71、D16。 2024年2月20日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十七执行裁定，查封被执行人美龙公司所有的海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋及其应分摊土地使用权（建设规模：新建1栋，地上7层，总建筑面积6052.02平方米）。 2024年3月11日，海口中院依重庆建工公司的申请，作出（2020）琼01执70号之二十八执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼C71栋别墅和78#楼410房的查封。 2024年3月27日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十九执行裁定书，裁定海南高院（2015）琼环民初字第7号民事调解书由琼山区法院执行。琼山区法院于2024年7月1日立案执行。 2024年7月2日，琼山区法院根据申请执行人重庆建工公司的申请，作出（2024）琼0107执2701号执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区C53栋的查封。 2024年7月5日，琼山区法院根据申请执行人重庆建工公司的申请，作出（2024）琼0107执2701号之一执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区78＃楼411房的查封。 2024年7月22日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之二执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼10栋别墅（A3栋、A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋、C67栋、C69栋、D16栋）和61套公寓（75＃楼301、302、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼102、201、303、306、307、401、405、407、702房；77＃楼109、112、213、216、306、315、317、318、402、405、4XXXX、407、418、515、710、805房；78＃楼103、105、108、109、110、111、302、303、306、313、401、407、408、412、508、602、608、609、811、812房；79＃楼205、302、303、3XXXX、401、402、403、4XXXX、501、502、507房），查封期限三年。 2024年9月25日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之三执行裁定书，拍卖、变卖被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区76#楼201房、303房、306房、307房、401房；77＃楼317房、318房；78＃楼211房、602房；79＃楼205房、3XXXX房。 2024年11月5日，海南明正房地产评估有限公司根据琼山区法院委托作出明正评字[2024]第1102号《涉执房地产处置司法评估报告》，结论为美龙生态园住宅小区C67栋在价值时点的市场价值总额为356.87万元，市值单价每平方米13351元。 2024年11月18日，海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司根据琼山区法院委托作出海南瑞衡房估报字[2024]第1011号《涉执房地产处置司法评估报告》，结论为：海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋（不含一层）房地产（建筑面积为5424.78平方米）在价值时点2024年10月22日的房地产市场价值总额为47526498元，评估价值单价每平方米8761元。 2024年11月20日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之四执行裁定，拍卖、变卖被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区C67栋别墅。 2025年1月3日，琼山区法院根据案外人***提交的海南高院（2024）***317号民事判决，作出（2024）琼0107执2701号之五执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75＃楼302房的查封。 2025年1月10日，琼山区法院根据案外人***提交的海南高院（2024）琼民再55号民事判决，作出（2024）琼0107执2701号之六执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区78＃楼407房的查封。 2025年1月10日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之七执行裁定，以买受人***于2025年1月3日以最高变卖价737384元竞得79＃楼305房并已缴纳购房全款为由，解除对海南美龙生态园住宅小区79＃楼305房的查封。 2025年1月10日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之八执行裁定，以买受人***于2025年1月3日以最高变卖价733236.12元竞得海南美龙生态园住宅小区76＃楼401房并已缴纳购房全款为由，解除对海南美龙生态园住宅小区76#楼401房的查封。 关于上诉人重庆建工公司与被上诉人***、***、***、***、***、美龙公司执行异议之诉五案，海南高院于2024年11月19日分别作出（2024）***314号、315号、316号、318号、319号民事判决，准许执行海南美龙生态园住宅小区A5栋、B25栋、B42栋、B28栋、A6栋别墅。 2025年1月24日，海南汇德土地房地产资产评估造价测绘有限公司根据琼山区法院委托作出汇德评报字[2025]第HDZP014A40号《市场价值评估项目资产评估报告》，结论为：海南美龙生态园住宅小区A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋共6栋（建筑面积合计为2109.02平方米）房地产在2024年12月18日的市场价值合计为41206300元，其中A5栋评估总价9990200元；A6栋评估总价10337700元；B25栋评估总价5511300元；B28栋评估总价6056400元，B42栋评估总价5390200元，C66栋评估总价3920500元。 2025年2月12日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之九执行裁定，以买受人***于2025年1月21日以2854960元的最高价竞得海南美龙生态园住宅小区C67栋别墅并已缴纳购房全款为由，解除对被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区C67栋别墅的查封。 2025年2月19日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之十执行裁定，以海南高院（2024）琼民再55号民事判决书判令不得执行海南美龙生态园住宅小区78＃楼407房产为由，解除对海南美龙生态园住宅小区78＃楼407房的查封。 2025年2月20日，琼山区法院作出（2024）琼0107执2701号之十一执行裁定，拍卖、变卖被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋别墅。 另查，2021年5月27日，海口中院作出（2020）琼01执70号《确认债务、利息、违约金通知书》，载明截至2021年5月27日，美龙公司共计支付本案案款53114072元，尚应支付给重庆建工公司共计53419383.54元（其中包含美龙公司应付第一期2000万的本金1341364元，之后其他期的本金40314063.54元，以及相应的利息、违约金）。 重庆建工公司在本案诉讼过程中，分别于2016年5月23日、2016年10月21日、2017年5月3日向祥浩工程造价咨询有限公司海南分公司支付鉴定费共计110万元。重庆建工公司在本案执行过程中，于2023年5月5日向海南瑞寰土地房地产资产评估咨询有限公司评估公司支付A3等七栋别墅第一次评估费14万元；因美龙公司不配合评估公司进入室内评估，重庆建工公司应琼山区法院要求于2024年8月-12月期间，找开锁公司开锁、换锁，共计花费4280元。 自2021年7月19日，海口中院及琼山区法院从执行拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区房屋的所得款项中支付相关执行费用后，陆续向重庆建工公司支付剩余案款，其中于2021年7月19日支付8123252.35元；于2021年12月30日支付7740257.68元；于2022年1月27日支付9140424.7元；于2022年7月21日支付9161548.17元；于2022年11月8日支付5425598.34元；于2022年12月14日支付90814.51元；于2023年6月13日支付473364.57元；于2023年8月25日支付603407元；于2024年2月6日支付200万元；于2025年1月23日支付1270620元；于2025年2月20日支付2604960元。 再查，目前仍被海口中院及琼山区法院查封的美龙公司名下的房产有：海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋、别墅10栋（A3栋、A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B35栋、B42栋、C66栋、C69栋、D16栋）、公寓64套（75＃楼103、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼102、106、201、303、306、307、405、407、702房；77＃楼109、112、213、216、306、315、317、318、402、405、4XXXX、407、418、515、710、805房；78＃楼103、105、108、109、110、111、202、210、211、212、302、303、306、313、401、408、412、506、508、602、608、609、811、812房；79＃楼205、302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房）。其中的77＃楼112、213、710房、78＃楼108、408、508、608房经中院委托拍卖、变卖后流拍。2022年1月23日，海南天悦拍卖有限公司作出（2020）琼01执70号流拍小结（变卖），载明77＃楼112房变卖价格466478元；77＃楼213房变卖价格425791元；77＃楼710房变卖价格521433元；78＃楼108房变卖价格466970元；78＃楼408房变卖价格528365元；78＃楼508房变卖价格552983元；78＃楼608房变卖价格519248元。其中的76＃楼201、303、306、307房、77＃楼317、318房、78＃楼211、602房、79＃楼205房经琼山区法院委托拍卖、变卖后流拍。2024年9月30日，琼山区法院作出的（2024）琼0107执2710号变卖公告载明：76＃楼201房变卖价格728803.80元；76＃楼303房变卖价格731236.68元；76＃楼306房变卖价格731236.68元；76＃楼307房变卖价格743487.84元；77＃楼317房变卖价格732494.16元；77＃楼318房变卖价格755854.56元；78＃楼211房变卖价格728111.88元；78＃楼602房变卖价格758993.76元；79＃楼205房变卖价格732904.92元。以上流拍的16套公寓的变卖价格合计10124392.28元。 在异议审查过程中，重庆建工公司向琼山区法院提交《美龙公司未付本金及利息、违约金计算表》，载明截至2025年3月31日，被执行人美龙公司欠付的本金34347937.25元，利息及违约金22908235.2元。 针对上述已查封的不动产，重庆建工公司表示虽然海南院于2019年12月17日作出(2018)琼执15号之一执行裁定，查封美龙公司名下B35别墅。但查封材料送至住建部门时，发现该房产已备案至案外人名下，未实际查封，不应计入查封的房产价值范围。经查，B35栋别墅已于2025年3月27日登记在案外人名下，房屋状态为现房无查封、无抵押。 再查明，C69、D162栋别墅及75#楼301房、76#楼102房、106房、77#楼315房、78#楼110房、111房、210房、212房、79#楼507房9套公寓已由重庆建工公司与美龙公司共同销售完毕，重庆建工公司已收到C69栋别墅销售款4000000元、D16栋别墅销售款3268320元；75#楼301房销售款808080元、76#楼102房销售款779840元、106房销售款779840元、77#楼315房销售款817520元、78#楼110房销售款788400元、111房销售款788400元、210房销售款807360元、212房销售款814880元、79#楼507房销售款1013100元；另外B35栋别墅销售款4000000元，以上重庆建工公司共收到销售款18665740元。经琼山区法院向其释明，重庆建工公司表示暂不申请解除上述已售不动产的查封措施。 琼山区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。本案审查的重点是目前被执行人美龙公司名下仍被查封的房产价值是否明显超过美龙公司欠付的金额。 一、关于美龙公司欠付金额的问题。根据（2015）琼环民初字第7号民事调解书确认的协议内容，美龙公司应按未支付部分工程款以月息2%按日计息，并应以未付金额为基数按日1‰向重庆建工公司支付逾期未付部分款项的违约金，直到付清全部所欠工程款；鉴定费110万元由重庆建工公司负担55万元，美龙公司负担55万元。海口中院在执行本案过程中，于2021年5月27日作出（2020）琼01执70号《确认债务、利息、违约金通知书》，确认截至2021年5月27日，美龙公司尚应支付给重庆建工公司共计53419383.54元（其中包含美龙公司应付第一期2000万的本金1341364元，之后其他期的本金40314063.54元，以及相应的利息、违约金）。自2021年7月19日至2025年2月20日，海口中院及琼山区法院在对美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区部分房产拍卖、变卖后，陆续将扣除相关执行费用后的案款支付给重庆建工公司。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十一条“债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，参考重庆建工公司对美龙公司截至2025年3月31日未付本金及利息、违约金的计算结果，截至2025年3月31日，美龙公司的欠付金额包括本金34347937.25元、利息及违约金22908235.2元、鉴定费550000元、评估费140000元、换锁费4280元，合计57950452.45元（注：准确数据由执行实施部门核算为准）。 二、关于被查封的美龙公司的房产价值问题。本案中，目前仍被海口中院及琼山区法院查封的美龙公司名下的房产有：海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋、别墅10栋（A3栋、A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B35栋、B42栋、C66栋、C69栋、D16栋）、公寓64套（75＃楼103、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼102、106、201、303、306、307、405、407、702房；77＃楼109、112、213、216、306、315、317、318、402、405、4XXXX、407、418、515、710、805房；78＃楼103、105、108、109、110、111、202、210、211、212、302、303、306、313、401、408、412、506、508、602、608、609、811、812房；79＃楼205、302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房）。上述房地产的价值从以下几方面确定： 1、对流拍房地产价值的确定。76＃楼201、303、306、307房；77＃楼112、213、317、318、710房、78＃楼108、211、408、508、602、608房；79＃楼205房共16套公寓，经拍卖、变卖后流拍，该16套公寓的房地产价值按变卖价格确定合计10124392.28元。 2、对已评估尚未处置的房地产价值的确定。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条第一款“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，考虑到尚需从拍卖价款中支付2025年4月1日至款项付清之日止的利息、违约金，以及美龙公司应承担的过户费用等执行费用，已评估尚未处置的房地产的价值按第二次拍卖的最低起拍价即评估价格的56%[100×70%×（1－20%）]确定。美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋（不含一层）房地产的市场价值经评估为47526498元；A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋共6栋别墅的房地产市场价值经评估合计41206300元。以上经鉴定的房产评估价共计88732798元，按56%确定房地产价值为49690366.88元。 3、未评估的房地产价值的确定。未评估的1栋别墅和48套公寓，同一类型中有拍卖、变卖的以成交价或变卖价确定，尚未拍卖、变卖的参照评估价的56%确定。 （1）A3栋别墅的房地产价值根据A5（评估价9990200元）、A6（A6评估价10337700元）评估价的均值10163950元的56%确定为5691812元。 （2）公寓75＃楼609房（建筑面积101.02平方米）的变卖价为786060元，75＃楼305、4XXXX、807房的建筑面积与609房一致，以该变卖价786060元确定每套房的价值，3套房的房地产价值合计2358180元。75＃楼103房（建筑面积97.51平方米）以609房的变卖单价7781.23元为标准计算的房地产价值为758747.74元。75＃楼未评估的4套公寓的房地产价值合计3116927.74元。 （3）公寓76＃楼401房（建筑面积100.99平方米）的变卖价为733236.12元，76＃楼405、407、702房的面积与401房相当，以该变卖价733236.12元确定每套房的价值，3套房的房地产价值合计2199708.36元。76＃楼未评估的4套公寓的房地产价值合计2932944.48元。 （4）77＃楼610房（建筑面积75.89平方米）的变卖价为518701元，以变卖单价6834.91元为标准计算77＃楼109房（建筑面积66.66平方米）的房地产价值为455615.1元；77＃楼216房（建筑面积101.75平方米）的房地产价值为695452.09元；77＃楼306、402、405、4XXXX、407、418、805房的建筑面积均为102.3平方米，每套房的房地产价值699211.29元，7套房的房地产价值合计4894479.03元；77＃楼515房（建筑面积102.17平方米）的房地产价值为698322.75元。77＃楼未评估的10套公寓的房地产价值合计6743868.97元。 （5）78＃楼112房（建筑面积98.55平方米）的拍卖价为613179元，以拍卖单价6222元为标准计算78＃楼未评估房屋的房地产价值。78＃楼103、109房的建筑面积均为64.39平方米，该两套房的房地产价值合计801269.16元；78＃楼105房（建筑面积66.74平方米）的房地产价值计415256.28元；78＃楼202、302、401房的建筑面积均为102.42平方米，该三套房的房地产价值合计1911771.72元。78＃303、609房的建筑面积均为68.24平方米，该两套房的房地产价值合计849178.56元；78＃楼306、506房的建筑面积均为75.98平方米，该二套房的房地产价值合计945495.12元；78＃楼313、412、811、812房的建筑面积均为102.29平方米，该四套房的房地产价值合计2545793.52元。78＃楼未评估的14套公寓的房地产价值合计7468764.36元。 （6）79＃楼305房的变卖价格为737384元，79＃楼302、303、401、402、403、4XXXX、501、502房的建筑面积基本一致，每套房的房地产价值均以737384元确定，79＃楼未评估的8套公寓的房地产价值合计5899072元。 上述1栋别墅和40套公寓未评估的房地产价值合计31853389.55元。 4、B35栋别墅虽已登记在案外人名下，但重庆建工公司认可已收到该栋别墅销售款。故由重庆建工公司与美龙公司共同销售的C69、D16二栋别墅及75#楼301房、76#楼102房、106房、77#楼315房、78#楼110房、111房、210房、212房、79#楼507房9套公寓加上B35栋别墅的销售款项合计为18665740元，该上述房产重庆建工公司尚未申请解除查封措施，故重庆建工公司已收到销售款应计入查封财产价值。 综上，被查封的房地产价值总计110333888.71元（流拍的房地产价值10124392.28元＋已评估未处置的房地产价值49690366.88元＋未评估的房地产价值31853389.55元+双方共同销售的房产价值18665740元）。 三、关于是否超标的查封。美龙公司被查封的房产价值110333888.71元，美龙公司欠付金额57950452.45元，差额52383436.26元为超标的查封部分房产价值。美龙公司主张本案严重超标的查封，理由成立，琼山区法院予以采纳。 四、关于美龙公司主张解封的房产是否支持的问题。美龙公司欠付金额57950452.45元，超标的查封部分房产价值52383436.26元。美龙公司申请解封10栋别墅和44套公寓，其中别墅C53栋、C71栋和公寓78＃楼410、411房，法院早已依重庆建工公司的申请解除查封，美龙公司在本案中仍申请解封上述房产，没有事实依据，琼山区法院不予支持。别墅A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋经海南高院终审判决准予执行，且琼山区法院于2025年2月20日以（2024）琼0107执2701号之十一执行裁定拍卖、变卖，美龙公司主张解除查封，琼山区法院亦不予支持。其余美龙公司申请解封的3栋别墅和42套公寓的房地产价值合计41852235.75元[美龙公司申请解封的A3栋别墅房地产价值5691812元；美龙公司申请解封的公寓75＃楼103、3XXXX、4XXXX、807房的房地产价值合计3116927.74元；公寓76＃楼405、702房的房地产价值合计1466472.24元；77＃楼109房的房地产价值为455615.1元；77＃楼216房的房地产价值为695452.09元；77＃楼306、402、405、4XXXX、407、418、805房的房地产价值合计4894479.03元；77＃楼515房的房地产价值为698322.75元；78＃楼103、109房的房地产价值合计801269.16元；78＃楼105房的房地产价值为415256.28元；78＃楼302、401房的房地产价值合计1274514.48元；78＃楼303、609房的房地产价值合计849178.56元；78＃楼306房的房地产价值472747.56元；78＃楼313、811房的房地产价值合计1272896.76元；79＃楼302、303、401、402、403、4XXXX、501、502房的房地产价值合计5899072元；C69、D16二栋别墅及75#楼301房、76＃楼102房、106房、78＃楼110、111、210、212房、79＃楼507房已共同对外销售款项13848220元），未超过超标的查封部分房产的价值52996615.26元，琼山区法院予以支持。鉴于尚余10531200.51元（52383436.26－41852235.75元）超标的查封部分房产的价值，琼山区法院一并撤销除流拍的16套公寓之外剩余的6套公寓（76＃楼407房；77＃楼315房；78＃楼202、412、506、812房）的查封措施。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定：撤销对异议人（被执行人）海南美龙投资有限公司名下位于海口市美兰区演丰镇龙窝水库西侧海南美龙生态园住宅小区3栋别墅（A3栋、C69栋、D16栋）和48套公寓（75＃楼103房、3XXXX房、3XXXX房、4XXXX房、807房；76＃楼102房、106房、405房、407房、702房；77＃楼109房、216房、306房、315房、402房、405房、4XXXX房、407房、418房、515房、805房；78＃楼103房、105房、109房、110房、111房、202房、210房、212房、302房、303房、306房、313房、401房、412房、506房、609房、811房、812房；79＃楼302房、303房、401房、402房、403房、4XXXX房、501房、502房、507房）查封的执行行为；驳回异议人（被执行人）海南美龙投资有限公司的其他异议请求。 重庆建工公司向本院申请复议，请求:1.裁定将被执行人美龙公司提出的对法院超标的部分查封执行异议[案号：（2025）琼0107执异221号]的审查移送至海口中院管辖；2.裁定中止美龙公司提出的对法院超标的部分查封执行异议，待琼山区法院（2025）琼0107执异228号案件作出生效执行裁定后恢复审理；3.撤销琼山区法院（2025）琼0107执异221号执行裁定书第一项；4.驳回美龙公司的全部异议请求。事实及理由：一、原执行裁定程序违法。1.管辖权问题。（1）异议事项的实质是对原执行法院行为的异议。根据（2025）琼0107执异221号裁定及（2025）琼01执复75号裁定书载明的事实，被执行人美龙公司于2024年2月4日向海口中院提交了查封房置换申请书，申请以其名下一栋未售酒店置换已查封的54套房产，海口市中院于2024年2月20日作出（2020）琼01执70号之二十七执行裁定，仅查封了置换房产（商住楼），但未解除原54套房产的查封。2024年3月27日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十九裁定，将海南高院（2015）琼环民初字第7号民事调解书指定给琼山区法院执行。然而美龙公司于2024年11月11日提出的对法院超标的部分查封执行异议，其核心诉求仍是要求解除上述54套房产的查封，该异议实质是针对海口中院未解除查封的执行行为，而非琼山区法院新的执行行为。（2）管辖应依据异议指向的行为主体确定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。”本案中，被执行人美龙公司的异议针对的是海口中院未解除查封的行为，且琼山区法院为海口中院下级法院，故依法应由海口中院管辖。同时海口中院作为原执行法院，对案件背景、查封过程及转换申请的审查情况更为熟悉，由其审查异议更有利于查明事实、提高效率。2.中止审理问题。申请执行人重庆建工公司与被执行人美龙公司建设工程合同纠纷一案在琼山区法院执行，案号：（2024）琼0107执2701号。2025年6月17日，琼山区法院重新立案受理了美龙公司提出的法院在（2024）琼0107执2701号执行案件中超标的部分查封的执行异议，该案已作出执行裁定[（2025）琼0107执异221号]，重庆建工公司提出了复议申请。2025年7月2日琼山区法院又受理了美龙公司提出的中止对（2024）琼0107执2701号案件执行，其缺乏执行依据的执行异议。案号：（2025）琼0107执异228号。（2025）琼0107执异221号执行异议系对（2024）琼0107执2701号案件中执行行为的异议，而（2025）琼0107执异228号执行异议系对（2024）琼0107执2701号案件中执行依据的异议。如（2025）琼0107执异228号审理后认为被执行人美龙公司异议成立，应中止（2024）琼0107执2701号案件的执行程序，那（2025）琼0107执异221号执行异议则无审理的必要。故（2025）琼0107执异221号执行异议的审理，应以（2025）琼0107执异228号案件的审理结果为依据，而现该案并未审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第五款：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审查的”的规定，应中止美龙公司对法院超标的部分查封执行异议的审理。3.原执行裁定违反“一事不再理”的司法原则。最高人民法院已于2023年9月26日作出（2023）最高法执复29号裁定，驳回了美龙公司针对本案提出的相同异议请求。此次美龙公司提出的执行异议申请解封的房屋范围与上述裁定驳回的其申请范围基本重合，琼山区法院不仅受理了该异议，还作出了与最高人民法院相悖的裁定，严重违反了“一事不再理”的司法原则，程序违法。4.原执行裁定超越了异议请求。原执行裁定撤销了对76＃楼407房；77＃楼315房；78＃楼202、412、506、812房等6套公寓的查封，但该6套公寓并未在美龙公司的异议请求范围内，原执行裁定此举违反了“不告不理”的基本原则，属于程序违法。 二、原执行裁定事实认定错误。1.未考虑税务划款问题。截至2025年3月31日，美龙公司尚欠复议申请人57950452.45元，如按原裁定执行，扣除B35栋别墅（未实际查封），仅保留查封1栋商住楼（暂按初次评估价计算）、6栋别墅及流拍的16套公寓折后价值合计也仅为59814759.16元，仅超出债务1864306.71元。而在原执行裁定审理过程中，执行成功处置了B25、C66两套别墅，复议申请人在沟通划款时，琼山区法院执行法官告知复议申请人，琼山区法院收到了海南省海口市城西税务局要求在美龙公司处置的财产中优先划扣欠付的税款4408002元及滞纳金的函，琼山区法院将优先向税务局划扣美龙公司欠付的税款及滞纳金，但原执行裁定并未扣减该部分金额，如按原裁定执行，则美龙公司剩余的房产价值根本无法覆盖复议申请人的债权，严重损害了复议申请人的合法权益。2.未综合考虑美龙公司的其他债务。最高人民法院（2023）最高法执复29号裁定明确指出，美龙公司在海口中院尚有18宗未执行案件，执行标的额达58372659.83元，加上本案中截至2025年3月31日美龙公司尚欠复议申请人的57950452.45元，其待执行债务总额为116323112.28元。即使按照琼山区法院的计算方式，查封房产的总价值仅为107994506.4元，尚不足以覆盖全部任务，不存在超标的查封的情形。最高人民法院正是以此为由驳回了美龙公司的异议请求。原执行裁定未综合考虑美龙公司的整体债务情况，导致事实认定错误。3.商住楼评估价值不具参考性且处置权存在争议。首先，海南美龙生态园住宅商住楼（配套商业及宿舍）属于烂尾楼，尚未办理竣工验收备案手续，相关产权指标至今未明确，目前无法办理产权证。在此情况下，海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司出具了市场47526498元初次评估报告，复议申请人以其缺乏事实依据，评估结论不具参考价值为由提出异议，后该评估进入了专业技术评审阶段，各专业技术人员现场勘察后认可了复议申请人的观点，故2025年3月初琼山区法院向海口市住房和城乡建设局及海口市自然资源和规划局发函询问商住楼的相关产权指标，但至今各个指标也尚未明确，是否能够出具相关产权指标也未可知。同时，由于该商住楼无法办理产权证，将极大影响正在进行的司法拍卖，若流拍，复议申请人也不愿意接受无法办证的该商住楼以房抵债，最终将导致该商住楼无法处置，故其价值不应计入查封财产范围。4.部分房产已由双方共同销售，不应重复计入价值范围。原执行裁定查明目前查封的C69、D16等2栋别墅及75#楼301房、76#楼102房、106房、77#楼315房、78#楼110房、111房、210房、212房、79#楼507房等9套公寓已由双方共同销售。销售款的80%已划转复议申请人，且相关房款复议申请人已在美龙公司应付款中予以扣除，但因美龙公司不配合办理备案登记手续，为防止美龙公司违法另售，故对上述房产暂时未申请解封。该部分房产实际已无需处置，但原执行裁定却仅以复议申请人尚未申请解封为由，将上述房屋重复计入复议申请人查封的房产价值范围，无事实与法律依据。5.轮候查封的房产不应计入价值范围。75#楼103房、78#楼506房系轮候查封，其依法不应计入查封房产价值范围，原执行裁定对该事实认定错误。6.未实际查封的房产不应计入价值范围。原执行裁定已查明B35别墅房屋状态为已登记在案外人名下，现房无查封、无抵押，但原执行裁定却以复议申请人尚未申请解封为由，将未查封的B35别墅计入查封的房产价值范围，无事实和法律依据。7.房产估值方式缺乏科学性。首先，原执行裁定单纯以同栋楼已评估房产的单价来计算未评估房产的价值，未考虑楼层、户型、装修、市场环境等因素的影响。例如，A5、A6、B25、B28、B42等5栋别墅，2023年6月1日评估报告确定的评估价值与2024年12月18日评估报告确定的评估价值相比，仅一年半时间就平均降低了20.66%。原执行裁定对75#楼、77#楼、78#楼参考的评估单价均是按照2020年11朋19日评估报告进行确认的，距今已有4年半之久，忽略了近年来房地产市场行情���幅降低的客观现实，偏离了当前的市场价值。其次，对原执行裁定审查时已民流拍的16套公寓，原执行裁定按照流拍的价格计算房产价值，并未将房屋变现过程中必然产生的税费、评估费、拍卖费、执行费等费用予以扣除，估值不符合实际情况，应扣减相应部分。再次，对原执行裁定审查时已评估未处置的6栋别墅，原执行裁定称考虑了美龙公司未履行2025年4月1日至款项付清之日止，以及相关税费执行费，按照评估价格的56%确定房产价值，但实际价值却远远不够，以B25别墅为例，其评估价为5511300元，在原执行裁定审理过程中变卖成交，成交价为3527232元，但该套别墅经税务核定仅需要扣减的税款就37万多元，按评估价的56%确定的房产价值为3086328元，扣减税款后（成交价-税款-确定的房产价值）剩余的款项仅为7万元左右，还不够扣减评估费、执行费、拍卖费，根本无法预留出2025年4月1日之后的利息及违约金的额度。故未处置的6套别墅按评估价的56%确定房产价值，并不能预留出美龙公司未履行部分2025年4月1日至款项付清之日止的利息及违约金。应扣减相应部分。8.未考虑利息增加的影响。截至2025年3月1日，美龙公司尚欠57950452.45元，如按原裁定执行，不考虑税务划扣，扣除未实际查封的B35别墅，仅保留查封1栋商住楼、6栋别墅及流拍的16套公寓折后价值合计也仅为59814759.16元，仅超出债务1864306.71元。而美龙公司每月利息高达103万余元，超出的部分仅能覆盖一个多月的利息。一旦解封，美龙公司极有可能寻事转移财产，导致复议申请人债权无法实现。9.未考虑目前司法拍卖流拍率高的影响。在本案执行中，从2020年年底至2024年3月，海口中院共挂网拍卖41套公寓、6套别墅，其中成交34套公寓、6栋别墅，流拍7套公寓，流拍率为14.89%；2024年7月至今，琼山区法院共挂网拍卖11套公寓、6栋别墅，在复议申请人主动降价的情况下才仅在变卖阶段成交了2套公寓、2栋别墅，流拍率76.47%，原执行裁定无视目前司法拍卖流拍率高的影响，对本案查封房产大量解封，必将导致复议申请人在之后的执行中，大部分债务无法得到清偿。严重损害复议申请人的合法权益。综上，（2025）琼0107执异221号裁定程序违法，事实认定错误，严重损害了复议申请人的合法权益，请求依法撤销，驳回美龙公司的异议请求。 本院审查查明的事实与琼山区法院查明的事实一致。另查明，2025年7月1日，美龙公司向琼山区法院提出执行异议，异议请求：1.中止对（2024）琼0107执2701号案件的执行程序；2.暂停对（2015）琼环民初字第7号民事调解书的执行；3.驳回申请执行人关于违约金等款项的执行申请；4.对执行款项执行回转。琼山区法院立案受理，案号为（2025）琼0107执异228号，该案尚未审查终结。 本院认为，一、关于异议审查管辖权问题。本案审查的是被执行人美龙公司提出的超标的查封异议，异议指向的是执行法院对相关房产的查封行为，而案涉房产历经海南省高级人民法院首次查封、续封，本院续封，并最终由琼山区法院再次续封，因此，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定的情形，琼山区法院作为执行法院立案受理美龙公司提出的执行异议并未违反相关规定，重庆建工公司关于本案异议应由本院管辖的复议主张不能成立，本院不予支持。 二、关于本案是否应中止审查的问题。重庆建工公司以美龙公司向琼山区法院就执行依据提出异议为由，主张本案应中止审查等待另案审查结果，经查，美龙公司另案异议请求事项与本案异议请求事项并不存在冲突，琼山区法院对另案立案审查后亦未来函要求本案应中止审查等待另案审查结果。因此，对于重庆建工公司的这一复议主张本院不予支持。 三、关于本案异议审查是否违反“一事不再理”原则的问题。重庆建工公司以美龙公司曾提出过超标的查封的异议请求，最高人民法院已于2023年9月26日作出（2023）最高法执复29号执行裁定书驳回其异议请求为由，主张琼山区法院受理美龙公司此次提出的异议违反“一事不再理”原则，程序违法。根据审查查明的事实，本案在最高人民法院作出上述裁定后，本院及琼山区法院继续对美龙公司名下被查封房产进行拍卖、变卖，并将拍卖、变卖取得的执行案款陆续向重庆建工公司支付清偿美龙公司尚欠债务。现美龙公司以其已按照相关部门于2024年针对购房人X访达成的解决方案，向法院提供一栋未售酒店置换已销售但被法院查封的房产，法院在查封置换房产后却未解除相关房产查封为由，主张法院超标的查封而提出执行异议，因此，美龙公司是基于新事实、新情况提出执行异议，琼山区法院受理本案执行异议并未违反“一事不再理”原则。 四、关于琼山区法院（2025）琼0107执异221号执行裁定是否超越异议请求的问题。美龙公司提出本案执行异议的首要主张是认为执行法院超标的查封其名下房产，进而要求法院解除对3栋别墅以及48套公寓的查封。因此，执行异议审查的对象是执行法院作出的查封行为是否存在超标的情形，执行异议审查须对执行行为的合法性做全面审查，琼山区法院经审查确认本案查封存在超标的情形，由于美龙公司提出异议时请求解除查封的房产中有部分此前已经根据重庆建工公司的申请解除查封、还有部分经海南省高级人民法院终审判决准予执行，因此，琼山区法院支持了美龙公司异议请求中列出的房产中3栋别墅以及42套公寓的解封诉求，同时鉴于剩余查封房产仍然存在超标的查封情形，根据执行情况酌情解除了另外6套公寓的查封，琼山区法院对于执行行为是否存在超标的查封情形的审查以及处理结果并无不当。 五、关于琼山区法院（2025）琼0107执异221号执行裁定认定事实是否错误的问题。 1.对于B35别墅应否计入查封房产价值的问题。琼山区法院已经查明“B35栋别墅已于2025年3月27日登记在案外人名下，房屋状态为现房无查封、无抵押”，因此，B35栋别墅并未被查封，琼山区法院将该套房产列入查封房产范围一并计算查封房产价值有误，本院予以纠正，扣除B35栋别墅的房产价值后，本案查封房产的价值应为106333888.71元（110333888.71元-4000000元）。 2.关于美龙生态园住宅小区商住楼评估价值是否具备参考性的问题。在执行过程中，评估机构已对美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋（不含一层）房地产的市场价值进行评估，评估价值为47526498元，目前该评估价值并未经法定程序被撤销或修改，琼山区法院以该评估价值进行参考并无不当。重庆建工公司称案外人就上述房产处置权提出异议，但案外人异议目前未有生效法律文书支持，重庆建工公司的复议理由不能成立。 3.对于双方共同销售的房产是否应计入查封房产价值的问题。经查，C69、D162栋别墅及75#楼301房、76#楼102房、106房、77#楼315房、78#楼110房、111房、210房、212房、79#楼507房9套公寓已由重庆建工公司与美龙公司共同销售完毕，重庆建工公司也已收到相应的销售款，但至今未向琼山区法院申请解除查封，因此，上述房产至今仍然处于查封状态，琼山区法院将上述房产列入查封房产范围与事实相符，并无不当。 4.关于房产估值方式是否合理、适当的问题。琼山区法院在对查封房产进行价值确认时，对16套流拍房地产价值按变卖价格确定；考虑到尚需从拍卖价款中支付2025年4月1日至款项付清之日止的利息、违约金，以及美龙公司应承担的过户费用等执行费用，对已评估尚未处置的房地产价值按第二次拍卖的最低起拍价即评估价格的56%[100×70%×（1－20%）]确定；对未评估的房地产价值按同一类型中有拍卖、变卖的以成交价或变卖价确定，尚未拍卖、变卖的参照评估价的56%确定；对双方共同销售尚未解除查封的房产按重庆建工公司已收到销售款计算。综上，琼山区法院在对查封房产估值时已经考虑到后续执行产生的利息、违约金及执行费用等因素，并根据实际情况分别以成交价、变卖价、变卖流拍价或相应评估价的第二次拍卖的最低起拍价作为参考价，该估值方式并无不当。重庆建工公司以B25别墅为例，主张琼山区法院对相关查封房产的估值方式不具有科学性，但按照重庆建工公司所述，B25别墅的评估价为5511300元，按评估价的56%确定的房产价值为3086328元，而该房产在异议审查过程中变卖成交，其成交价为3527232元，即被估值的房产实际成交价已经高于琼山区法院按评估价的56%确定的房产价值，因此，琼山区法院按照此估值方式计算预留的查封房产今后处置取得的款项还有可能高于原估值数额。重庆建工公司的相关复议理由不能成立，本院不予支持。 5.关于本案是否存在超标的查封的情形。如前所述，本案目前查封房产的价值共计106333888.71元，而美龙公司欠付金额57950452.45元，查封房产价值与欠付金额之间差额48383436.26元，因此，本案存在超标的查封的情形，琼山区法院认定超标的查封正确。琼山区法院作出的（2025）琼0107执异221号执行裁定书，裁定解除查封的房产的价值共计45785893.43元[其中：美龙公司申请解封的3栋别墅和42套公寓的房地产价值合计41852235.75元；琼山区法院酌定解除查封的6套公寓的房地产价值合计3933657.68元（76＃楼407房733236.12元；77＃楼315房817520元；78＃楼202房1911771.72元÷3＝637257.24元、412房2545793.52元÷4＝636448.38元、506房945495.12元÷2＝472747.56元、812房2545793.52元÷4＝636448.38元）]，上述解除查封房产的价值未超出超标的查封部分房产的价值，琼山区法院的处理结果并无不当，本院予以维持。 综上所述，复议申请人重庆建工公司提出的复议主张不能成立，本院不予支持；琼山区法院作出的（2025）琼0107执异221号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回重庆建工集团股份有限公司的复议申请,维持海口市琼山区人民法院（2025）琼0107执异221号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年八月二十九日 书记员*** 附法律法规条文： 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省海口市中级人民法院2025年8月29日印制 （共印9份）