重庆建工集团股份有限公司、海南美龙投资有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 (2025)琼01执复75号 海南省海口市中级人民法院 执行裁定书 （2025）琼01执复75号 复议申请人（申请执行人）：重庆建工集团股份有限公司,住所地重庆市两江新区金开大道1596号。统一社会信用代码：915000002028257485。 法定代表人：***，董事长。 复议申请人（被执行人）：海南美龙投资有限公司,住所地海口市美兰区演丰镇龙窝水库西侧。统一社会信用代码：914600007987125831。 法定代表人：***,执行董事兼总经理。 复议申请人重庆建工集团股份有限公司（以下简称重庆建工公司）、海南美龙投资有限公司（以下简称美龙公司）不服海口市琼山区人民法院（以下简称琼山法院）作出的（2024）琼0107执异507号执行裁定（以下简称507号裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 琼山法院在执行申请执行人重庆建工公司与被执行人美龙公司建设工程合同纠纷一案中，被执行人美龙公司于2024年11月11日对法院超标的部分查封提出书面异议。琼山法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并作出507号裁定，裁定：一、撤销对异议人（被执行人）美龙公司名下位于海口市美兰区演丰镇龙窝水库西侧海南美龙生态园住宅小区3栋别墅（A3栋、C69栋、D16栋）和48套公寓（75＃楼103房、3XXXX房、3XXXX房、4XXXX房、807房；76＃楼102房、106房、405房、407房、702房；77＃楼109房、216房、306房、315房、402房、405房、4XXXX房、407房、418房、515房、805房；78＃楼103房、105房、109房、110房、111房、202房、210房、212房、302房、303房、306房、313房、401房、412房、506房、609房、811房、812房；79＃楼302房、303房、401房、402房、403房、4XXXX房、501房、502房、507房）查封的执行行为；二、驳回异议人（被执行人）美龙公司的其他异议请求。 琼山法院查明，原告（反诉被告）重庆建工公司与被告（反诉原告）美龙公司、被告（反诉第三人）海南宜人房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，2018年2月12日，海南高院作出（2015）琼环民初字第7号民事调解书确认：一、本调解协议签订后，即视为重庆建工公司已经将涉案工程全部合格移交给美龙公司，且保修期届满。二、双方确认在美龙公司借给重庆建工公司的500万元借款抵扣工程款后，美龙公司已支付的涉案工程款为119,685,936.46元。双方确认涉案工程结算价为1.8亿元。三、美龙公司应支付的工程款支付的时间和重庆建工公司相应申请法院解除对美龙公司房屋查封的时间如下：1.双方签订调解协议后，美龙公司向重庆建工公司提交书面解封40套公寓房的清单（如解除别墅查封则解除一栋别墅相当于解除4套公寓房），重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋及已查封的美龙公司银行账户；美龙公司应于2018年1月31日前支付重庆建工公司工程款2000万元，从2018年2月12日起未支付部分以月息2%按日计息；2.美龙公司向重庆建工公司支付2000万元后，向重庆建工公司提交下一批解封30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋的查封；3.美龙公司向重庆建工公司支付总额3500万元的工程款后，再向重庆建工公司提交解封下一批30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋的查封；4.美龙公司向重庆建工公司支付总额5000万元的工程款后，再向重庆建工公司提交解封下一批30套公寓楼的清单，重庆建工公司收到清单后七个工作日内向法院申请解除该部分房屋的查封；5.在重庆建工公司收到全部工程结算款后七个工作日内，申请解除对美龙公司全部房屋的查封；6.上述公寓楼、别墅解封后，如被案外人另行查封，由美龙公司承担全部责任，美龙公司不得以此为由拒付应付的工程款；7.无论美龙公司是否出售上述重庆建工公司申请解封的房屋，或出售多少房屋，美龙公司均应无条件在本调解书生效后五个月内付清全部工程款。四、美龙公司逾期支付任何一期款项均视为美龙公司违约，美龙公司应以未付金额为基数按日1‰向重庆建工公司支付逾期未付部分款项的违约金，直到付清全部所欠工程款。同时，重庆建工公司可申请法院强制执行，评估、拍卖美龙公司的房屋等等。五、重庆建工公司应在本调解书生效之日起积极配合美龙公司组织涉案工程的竣工验收；美龙公司尽快将美龙公司直接发包单位应编制的竣工档案资料及美龙公司应提交的资料完整合格的送达重庆建工公司，并及时将2015年11月24日向重庆建工公司借走的验收资料仅限美龙公司现存的盖章后返还给重庆建工公司（详见《资料转借证明》）。重庆建工公司在收到美龙公司提供的资料后整理形成一套完整的工程竣工档案资料并交给美龙公司，以完成工程档案验收；同时重庆建工公司应在美龙公司提供竣工验收申请书后7个工作日内完成对美龙公司交给重庆建工公司资料的签字盖章工作。本协议签订后，在收到美龙公司合格完善的竣工资料后，重庆建工公司必须在6个月内整理完善，达到资料符合验收的标准。如因重庆建工公司原因不能达到资料合格标准，重庆建工公司应以6000万元为基数按日1‰向美龙公司支付违约金；如因美龙公司原因不能达到资料合格标准，延误验收时间，应由美龙公司承担全部责任，并顺延重庆建工公司提交验收资料的时间。六、本调解书生效后，重庆建工公司应积极配合美龙公司办理商业配套楼施工许可证、竣工验收等各项施工手续，但重庆建工公司只负责配合美龙公司办理相关手续并盖章，不承担其他责任。七、上述协议履行完毕后，工程结算价款全部结清，双方之间的一切债权债务全部终结。本案本诉受理费850551.13元，减半收取为425275.57元，由重庆建工公司负担，财产保全费5000元由重庆建工公司负担。反诉诉讼费减半收取为266800元由美龙公司负担。鉴定费110万元，由重庆建工公司负担55万元，美龙公司负担55万元。 2015年8月5日，海南高院根据重庆建工公司的申请，作出（2015）琼民保字第9号民事裁定，查封被告美龙公司名下位于海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧，海南美龙生态园预售证[2011]海房预字第0057号项下住宅小区15栋别墅和125套公寓。 2018年2月13日，美龙公司向重庆建工公司海南分公司汇付500万元工程款，于2018年4月23日汇付500万元工程款，于2018年4月25日汇付1000万元工程款。 2018年7月24日，重庆建工公司向海南高院申请强制执行，请求美龙公司向重庆建工公司支付欠付工程款40314046元及利息和违约金、诉讼工程鉴定费55万元。海南高院于2018年7月24日立案受理。2018年7月30日，海南高院作出（2018）琼执15号执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下位于海南省海口市演丰镇龙窝水库西侧海南美龙生态园的15套别墅（A3栋、A5栋、A6栋、A19栋、B25栋、B28栋、B36栋、B42栋、C10栋、C66栋、C67栋、C69栋、C71栋、C74栋、D16栋）和125套公寓（75＃楼：206、3XXXX、302、303、3XXXX、4XXXX、407、502、506、509、608、609、701、703、707、708、709、802、805、807房；76＃楼：102、201、303、306、307、401、403、405、4XXXX、407、506、701、702、706、707；77＃楼：105、106、108、109、111、112、116、208、213、215、216、217、218、306、307、315、317、318、402、403、405、4XXXX、407、418、502、505、510、515、602、610、615、616、710、712、803、805、806、807号；78＃楼：102、110、111、112、113、103、105、108、109、207、302、303、306、313、401、407、408、410、411、412、502、508、509、510、602、608、609、810、811、812、813房；79＃楼：101、102、103、105、201、202、203、205、206、207、302、303、3XXXX、401、402、403、4XXXX、501、502、506、507房）。2019年12月15日，美龙公司向海南高院提交《增加担保物的申请书》，以项目销售公司将法院已查封的部分房产进行销售为由，申请将美龙公司未售房产别墅7套及高尔夫洋房11套作为另外增加的担保物，避免已销售但被法院查封的房屋被司法拍卖。2019年12月17日，海南高院作出（2018）琼执15号之一执行裁定，查封被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼7栋别墅（B35栋、C51栋、C52栋、C53栋、C54栋、D49栋、D50栋）和11套公寓（75#楼103房；76#楼：106房、205房、207房；77#楼417房；78#楼：202房、210房、211房、212房、213房、506房）。 2019年12月30日，海南高院作出（2018）琼执15号之一执行裁定书，裁定海南高院（2015）琼环民初字第7号民事调解书由海口中院执行。海口中院于2020年2月24日立案执行。 2020年1月至12月期间，美龙公司陆续向重庆建工公司付款33114072元，重庆建工公司主动向海口中院书面申请解除相应涉案房产的查封。2020年6月3日，海口中院作出（2020）琼01执70号执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75#楼802房；76#楼406、701、707房；77#楼505、602、615、616房；78#楼509房的查封。2020年9月19日，海口中院作出（2020）琼01执70号之一执行裁定，解除对被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75#楼407房；76#楼403、506、706房；77#楼108、116、217、218、307、510、712、803房；78#楼102、510、813房；79#楼101、506房共计17套公寓的查封。 2021年1月21日、4月23日，海口中院分别作出（2020）琼01执70号之二、之四执行裁定，拍卖、变卖美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区B36栋、C10栋和C74栋三栋别墅。 2021年1月21日，海口中院作出（2020）琼01执70号之三执行裁定，拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区78#楼110房、111房、112房、113房、108房、212房、213房、408房、508房、608房、502房、810房。77#楼105房、106房、112房、208房、213房、215房、502房、403房、610房、417房、806房、807房、710房。79#楼201房、202房、203房、206房、207房、102房、103房、105房。75#楼206房、701房、502房、805房、506房、707房、608房、509房、609房、708房、709房。 2021年7月29日，海口中院作出（2020）琼01执70号之五执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下的13栋别墅（A3栋、A5栋、A6栋、A19栋、B25栋、B28栋、B42栋、C10栋、C66栋、C67栋、C69栋、C71栋、D16栋）和99套公寓（75＃楼：206、3XXXX、302、303、3XXXX、4XXXX、502、506、509、608、609、701、703、707、708、709、805、807房；76＃楼：102、201、303、306、307、401、405、407、702；77＃楼：105、106、109、111、112、208、213、215、216、306、315、317、318、402、403、405、4XXXX、407、418、502、515、610、710、805、806、807号；78＃楼：110、111、112、113、103、105、108、109、207、302、303、306、313、401、407、408、410、411、412、502、508、602、608、609、810、811、812；79＃楼：102、103、105、201、202、203、205、206、207、302、303、3XXXX、401、402、403、4XXXX、501、502、507房）。 2021年7月29日，海口中院作出（2020）琼01执70号之六执行裁定书，载明：2021年5月13日，海南美龙生态园住宅小区B36栋别墅以4963461.84元变卖成交；C74栋别墅以3469700.88元变卖成交，买受人分别于2021年6月20日、27日缴纳变卖款项，遂裁定解除对B36栋、C74栋别墅的查封。 2021年11月8日，海口中院作出（2020）琼01执70号之七执行裁定书，载明：1、2021年9月8日，海南美龙生态园住宅小区75#楼701房以797576元拍卖成交;2、2021年9月17日，海南美龙生态园住宅小区78#楼112房以613179元拍卖成交;78#楼113房以613179元拍卖成交；3、2021年9月22日，海南美龙生态园住宅小区75#楼206房以657185元拍卖成交；75#楼502房以774545元拍卖成交;75#楼506房以774545元拍卖成交;77#楼105房以630868元拍卖成交;77#楼208房以430289元拍卖成交;4、2021年10月18日，海南美龙生态园住宅小区79#楼201房以639002.4元拍卖成交;79#楼202房以639002.4元拍卖成交；79#楼206房以639002.4元拍卖成交；79#楼203房以639002.4元拍卖成交；79#楼207房以639002.4元拍卖成交。上述13套涉案房产的买受人已将竞买款项缴纳至法院指定账户，遂裁定解除海南美龙生态园住宅小区75#楼206、502、506、701房；77#楼105、208房；78#楼112、113房；79#楼201、202、203、206、207房的查封。 2021年12月6日，海口中院作出（2020）琼01执70号之八执行裁定，拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区C51栋、C54栋别墅。 2021年12月23日，海口中院根据重庆建工公司的申请，作出（2020）琼01执70号之九执行裁定，解除海南美龙生态园住宅小区76#楼205、207房的查封。 2021年12月24日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十执行裁定书，载明：2021年11月22日，海南美龙生态园住宅小区75#楼509房以774545元变卖成交;75#楼708房以790557元变卖成交;75#楼709房以798375元变卖成交;75#楼805房以808484元变卖成交;77#楼403房以707851元变卖成交;77#楼417房以685491元变卖成交;77#楼502房以739774元变卖成交;78#楼801房以749377元变卖成交，买受人已将变卖款缴纳至法院指定账户，遂裁定解除海南美龙生态园住宅小区75#楼509、708、709、805房；77#楼403、502房；78#楼810房的查封。 2022年1月17日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十一执行裁定书，载明：2021年12月30日，买受人以变卖价3617100.72元购买海南美龙生态园住宅小区C10栋别墅并已向法院汇款，遂解除海南美龙生态园住宅小区C10栋别墅的查封。 2022年2月18日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十二执行裁定，载明：2021年11月22日，海南美龙生态园住宅小区75#楼707房以797576元变卖成交；78#楼213房以643552元变卖成交，买受人已向法院缴纳变卖款，遂解除海南美龙生态园住宅小区75#楼707房；78#楼213房的查封。 2022年3月28日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十三执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区77#楼807房以766173元变卖成交；77#楼215房以642920元变卖成交；75#楼608房以786060元变卖成交；78#楼502房以740496.80元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区77#楼807房、215房；78#楼502房；75#楼608房的查封。 2022年4月28日，海口中院因案外人异议成立，作出（2020）琼01执70号之十四执行裁定，解除海南美龙生态园住宅小区78#楼207房；D50栋别墅的查封。 2022年4月28日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十五执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区77#楼106房以630868元变卖成交；79#楼105房以607889.6元变卖成交；79#楼102房以607889.6元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区79#楼105房、102房；77#楼106房的查封。 2022年5月26日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十六执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区C51栋别墅于2022年3月24日以4317288.80元拍卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区C51栋别墅的查封。 2022年8月24日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十七执行裁定，载明：2021年12月4日海南美龙生态园住宅小区75#楼609房以786060元变卖成交；2021年12月22日海南美龙生态园住宅小区77#楼806房以766173元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区75#楼609房；77#楼806房的查封。 2022年9月2日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十八执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区79#楼103房以607889.60元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，遂解除海南美龙生态园住宅小区79#楼103房的查封。 2022年9月8日，海口中院作出（2020）琼01执70号之十九执行裁定，载明：2022年8月25日海南美龙生态园住宅小区C54栋别墅以3665667.2元拍卖成交，买受人已缴纳全部拍卖款项，遂解除海南美龙生态园住宅小区C54栋别墅的查封。 2023年2月28日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼的4栋别墅（B35栋、C52栋、C53栋、D49栋）和7套公寓（75#楼103房；76#楼106房；78#楼202房、210房、211房、212房、506房）。 2023年5月25日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十一执行裁定，载明：海南美龙生态园住宅小区77#楼610房以518701元变卖成交，买受人已向法院支付购房款，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区77#楼610房的查封。 2023年9月13日，海口中院因案外人执行异议成立，作出（2020）琼01执70号之二十二执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼A19栋别墅的查封。 2023年10月31日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十三执行裁定，拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区商住楼D49栋别墅。该裁定中载明该别墅首封为海口中院（2019）琼01执754号案件，本案为第一顺位轮候查封。 2023年11月8日，海口中院依重庆建工公司的申请，作出（2020）琼01执70号之二十四执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼C52栋别墅的查封。 2024年1月16日，海口中院因案外人执行异议成立，作出（2020）琼01执70号之二十五执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75#楼703房、303房、77#楼111房的查封。 2024年1月23日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十六执行裁定，载明：2024年1月10日海南美龙生态园住宅小区D49栋别墅以311万元拍卖成交，买受人***已向法院缴纳拍卖款项，遂解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区D49栋别墅的查封。 2024年2月4日，美龙公司向海口中院提交《查封房置换申请书》，申请以其名下一栋未售酒店（建筑面积6050平方米）置换已销售但被查封的案涉54套房产：7XXXX、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼：102、106、405、702；77＃楼：109、216、306、402、405、4XXXX、407、418、515、805房；78＃楼：103、105、109、110、111、210、212、302、303、306、313、401、410、411、609、811房；79＃楼：302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房；别墅A3、A5、A6、B25、B28、B42、C53、C69、C71、D16。 2024年2月20日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十七执行裁定，查封被执行人美龙公司所有的海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋及其应分摊土地使用权（建设规模：新建1栋，地上7层，总建筑面积6052.02平方米）。 2024年3月11日，海口中院依重庆建工公司的申请，作出（2020）琼01执70号之二十八执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼C71栋别墅和78#楼410房的查封。 2024年3月27日，海口中院作出（2020）琼01执70号之二十九执行裁定书，裁定海南高院（2015）琼环民初字第7号民事调解书由琼山法院执行。该院于2024年7月1日立案执行。 2024年7月2日，琼山法院根据申请执行人重庆建工公司的申请，作出（2024）琼0107执2701号执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区C53栋的查封。 2024年7月5日，琼山法院根据申请执行人重庆建工公司的申请，作出（2024）琼0107执2701号之一执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区78＃楼411房的查封。 2024年7月22日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之二执行裁定，续行查封被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区商住楼10栋别墅（A3栋、A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋、C67栋、C69栋、D16栋）和61套公寓（75＃楼301、302、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼102、201、303、306、307、401、405、407、702房；77＃楼109、112、213、216、306、315、317、318、402、405、4XXXX、407、418、515、710、805房；78＃楼103、105、108、109、110、111、302、303、306、313、401、407、408、412、508、602、608、609、811、812房；79＃楼205、302、303、3XXXX、401、402、403、4XXXX、501、502、507房），查封期限三年。 2024年9月25日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之三执行裁定书，拍卖、变卖被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区76#楼201房、303房、306房、307房、401房；77＃楼317房、318房；78＃楼211房、602房；79＃楼205房、3XXXX房。 2024年11月5日，海南明正房地产评估有限公司根据本院委托作出明正评字[2024]第1102号《涉执房地产处置司法评估报告》，结论为美龙生态园住宅小区C67栋在价值时点的市场价值总额为356.87万元，市值单价每平方米13351元。 2024年11月18日，海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司根据本院委托作出海南瑞衡房估报字[2024]第1011号《涉执房地产处置司法评估报告》，结论为：海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋（不含一层）房地产（建筑面积为5424.78平方米）在价值时点2024年10月22日的房地产市场价值总额为47526498元，评估价值单价每平方米8761元。 2024年11月20日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之四执行裁定，拍卖、变卖被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区C67栋别墅。 2025年1月3日，琼山法院根据案外人***提交的海南高院（2024）琼民终317号民事判决，作出（2024）琼0107执2701号之五执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区75＃楼302房的查封。 2025年1月10日，琼山法院根据案外人***提交的海南高院（2024）琼民再55号民事判决，作出（2024）琼0107执2701号之六执行裁定，解除被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区78＃楼407房的查封。 2025年1月10日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之七执行裁定，以买受人***于2025年1月3日以最高变卖价737384元竞得79＃楼305房并已缴纳购房全款为由，解除对海南美龙生态园住宅小区79＃楼305房的查封。 2025年1月10日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之八执行裁定，以买受人***于2025年1月3日以最高变卖价733236.12元竞得海南美龙生态园住宅小区76＃楼401房并已缴纳购房全款为由，解除对海南美龙生态园住宅小区76#楼401房的查封。 上诉人重庆建工公司与被上诉人***、***、***、***、***、美龙公司执行异议之诉五案，2024年11月19日，海南高院分别作出（2024）琼民终314号、315号、316号、318号、319号民事判决，准许执行海南美龙生态园住宅小区A5栋、B25栋、B42栋、B28栋、A6栋别墅。 2025年1月24日，海南汇德土地房地产资产评估造价测绘有限公司根据本院委托作出汇德评报字[2025]第HDZP014A40号《市场价值评估项目资产评估报告》，结论为：海南美龙生态园住宅小区A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋共6栋（建筑面积合计为2109.02平方米）房地产在2024年12月18日的市场价值合计为41206300元，其中A5栋评估总价9990200元；A6栋评估总价10337700元；B25栋评估总价5511300元；B28栋评估总价6056400元，B42栋评估总价5390200元，C66栋评估总价3920500元。 2025年2月12日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之九执行裁定，以买受人***于2025年1月21日以2854960元的最高价竞得海南美龙生态园住宅小区C67栋别墅并已缴纳购房全款为由，解除对被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区C67栋别墅的查封。 2025年2月19日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之十执行裁定，以海南高院（2024）琼民再55号民事判决书判令不得执行海南美龙生态园住宅小区78＃楼407房产为由，解除对海南美龙生态园住宅小区78＃楼407房的查封。 2025年2月20日，琼山法院作出（2024）琼0107执2701号之十一执行裁定，拍卖、变卖被执行人美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋别墅。 另查，2021年5月27日，海口中院作出（2020）琼01执70号《确认债务、利息、违约金通知书》，载明截至2021年5月27日，美龙公司共计支付本案案款53114072元，尚应支付给重庆建工公司共计53419383.54元（其中包含美龙公司应付第一期2000万的本金1341364元，之后其他期的本金40314063.54元，以及相应的利息、违约金）。 重庆建工公司在本案诉讼过程中，分别于2016年5月23日、2016年10月21日、2017年5月3日向祥浩工程造价咨询有限公司海南分公司支付鉴定费共计110万元。重庆建工公司在本案执行过程中，于2023年5月5日向海南瑞寰土地房地产资产评估咨询有限公司评估公司支付A3等七栋别墅第一次评估费14万元；因美龙公司不配合评估公司进入室内评估，重庆建工公司应本院要求于2024年8月-12月期间，找开锁公司开锁、换锁，共计花费4280元。 自2021年7月19日，海口中院及琼山法院从执行拍卖、变卖海南美龙生态园住宅小区房屋的所得款项中支付相关执行费用后，陆续向重庆建工公司支付剩余案款，其中于2021年7月19日支付8123252.35元；于2021年12月30日支付7740257.68元；于2022年1月27日支付9140424.7元；于2022年7月21日支付9161548.17元；于2022年11月8日支付5425598.34元；于2022年12月14日支付90814.51元；于2023年6月13日支付473364.57元；于2023年8月25日支付603407元；于2024年2月6日支付200万元；于2025年1月23日支付1270620元；于2025年2月20日支付2604960元。 异议审查期间，重庆建工公司向琼山法院提交《美龙公司未付本金及利息、违约金计算表》，载明截至2025年3月31日，被执行人美龙公司欠付的本金34347937.25元，利息及违约金22908235.2元。 再查，目前仍被海口中院及琼山法院查封的美龙公司名下的房产有：海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋、别墅10栋（A3栋、A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B35栋、B42栋、C66栋、C69栋、D16栋）、公寓64套（75＃楼103、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼102、106、201、303、306、307、405、407、702房；77＃楼109、112、213、216、306、315、317、318、402、405、4XXXX、407、418、515、710、805房；78＃楼103、105、108、109、110、111、202、210、211、212、302、303、306、313、401、408、412、506、508、602、608、609、811、812房；79＃楼205、302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房）。其中的77＃楼112、213、710房、78＃楼108、408、508、608房经中院委托拍卖、变卖后流拍。2022年1月23日，海南天悦拍卖有限公司作出（2020）琼01执70号流拍小结（变卖），载明77＃楼112房变卖价格466478元；77＃楼213房变卖价格425791元；77＃楼710房变卖价格521433元；78＃楼108房变卖价格466970元；78＃楼408房变卖价格528365元；78＃楼508房变卖价格552983元；78＃楼608房变卖价格519248元。其中的76＃楼201、303、306、307房、77＃楼317、318房、78＃楼211、602房、79＃楼205房经本院委托拍卖、变卖后流拍。2024年9月30日，本院作出的（2024）琼0107执2710号变卖公告载明：76＃楼201房变卖价格728803.80元；76＃楼303房变卖价格731236.68元；76＃楼306房变卖价格731236.68元；76＃楼307房变卖价格743487.84元；77＃楼317房变卖价格732494.16元；77＃楼318房变卖价格755854.56元；78＃楼211房变卖价格728111.88元；78＃楼602房变卖价格758993.76元；79＃楼205房变卖价格732904.92元。以上流拍的16套公寓的变卖价格合计10124392.28元。 琼山法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。本案审查的重点是本案仍在查封的被执行人美龙公司的房产是否明显超过美龙公司的欠付金额。 一、关于美龙公司欠付金额的问题。根据（2015）琼环民初字第7号民事调解书确认的协议内容，美龙公司应按未支付部分工程款以月息2%按日计息，并应以未付金额为基数按日1‰向重庆建工公司支付逾期未付部分款项的违约金，直到付清全部所欠工程款；鉴定费110万元由重庆建工公司负担55万元，美龙公司负担55万元。海口中院在执行本案过程中，于2021年5月27日作出（2020）琼01执70号《确认债务、利息、违约金通知书》，确认截至2021年5月27日，美龙公司尚应支付给重庆建工公司共计53419383.54元（其中包含美龙公司应付第一期2000万的本金1341364元，之后其他期的本金40314063.54元，以及相应的利息、违约金）。自2021年7月19日至2025年2月20日，海口中院及琼山法院在对美龙公司名下海南美龙生态园住宅小区部分房产拍卖、变卖后，陆续将扣除相关执行费用后的案款支付给重庆建工公司。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十一条“债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，参考重庆建工公司对美龙公司截至2025年3月31日未付本金及利息、违约金的计算结果，截至2025年3月31日，美龙公司的欠付金额包括本金34347937.25元、利息及违约金22908235.2元、鉴定费55万元、评估费14万元、换锁费4280元，合计57950452.45元（注：准确数据由执行实施部门核算为准）。 二、关于被查封的美龙公司的房产价值问题。本案中，目前仍被海口中院及琼山法院查封的美龙公司名下的房产有：海南美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋、别墅10栋（A3栋、A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B35栋、B42栋、C66栋、C69栋、D16栋）、公寓64套（75＃楼103、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房；76＃楼102、106、201、303、306、307、405、407、702房；77＃楼109、112、213、216、306、315、317、318、402、405、4XXXX、407、418、515、710、805房；78＃楼103、105、108、109、110、111、202、210、211、212、302、303、306、313、401、408、412、506、508、602、608、609、811、812房；79＃楼205、302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房）。上述房地产的价值从以下几方面确定： 1、对流拍房地产价值的确定。76＃楼201、303、306、307房；77＃楼112、213、317、318、710房、78＃楼108、211、408、508、602、608房；79＃楼205房共16套公寓，经拍卖、变卖后流拍，该16套公寓的房地产价值按变卖价格确定合计10124392.28元。 2、对已评估尚未处置的房地产价值的确定。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条第一款“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”的规定，考虑到尚需从拍卖价款中支付2025年4月1日至款项付清之日止的利息、违约金，以及美龙公司应承担的过户费用等执行费用，已评估尚未处置的房地产的价值按第二次拍卖的最低起拍价即评估价格的56%[100×70%×（1－20%）]确定。美龙生态园住宅小区商住楼（配套商业及宿舍）1栋（不含一层）房地产的市场价值经评估为47526498元；A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋共6栋别墅的房地产市场价值经评估合计41206300元。以上经鉴定的房产评估价共计88732798元，按56%确定房地产价值为49690366.88元。 3、未评估的房地产价值的确定。未评估的4栋别墅和48套公寓，同一类型中有拍卖、变卖的以成交价或变卖价确定，尚未拍卖、变卖的参照评估价的56%确定。（1）A3栋别墅的房地产价值根据A5（评估价9990200元）、A6（A6评估价10337700元）评估价的均值10163950元的56%确定为5691812元。B35栋别墅的房地产价值以2021年7月B36栋别墅的变卖成交价4963461.84元确定。C69栋别墅的房地产价值以C67栋别墅的拍卖成交价2854960元确定。D16栋别墅的房地产价值以D49栋别墅的拍卖成交价311万元确定。未评估的四栋别墅的房地产价值合计16620233.84元。（2）公寓75＃楼609房（建筑面积101.02平方米）的变卖价为786060元，75＃楼301、3XXXX、4XXXX、807房的建筑面积与609房一致，以该变卖价786060元确定每套房的价值，4套房的房地产价值合计3144240元。75＃楼103房（建筑面积97.51平方米）以609房的变卖单价7781.23元为标准计算的房地产价值为758747.74元。75＃楼未评估的5套公寓的房地产价值合计3902987.74元。（3）公寓76＃楼401房（建筑面积100.99平方米）的变卖价为733236.12元，76＃楼405、407、702房的面积与401房相当，以该变卖价733236.12元确定每套房的价值，3套房的房地产价值合计2199708.36元。76＃楼102、106房（建筑面积97.48平方米）的房地产价值以401房的变卖单价7260.48元为标准计算的房地产价值合计1415503.18元。76＃楼未评估的5套公寓的房地产价值合计3615211.54元。（4）77＃楼610房（建筑面积75.89平方米）的变卖价为518701元，以变卖单价6834.91元为标准计算77＃楼109房（建筑面积66.66平方米）的房地产价值为455615.1元；77＃楼216房（建筑面积101.75平方米）的房地产价值为695452.09元；77＃楼306、402、405、4XXXX、407、418、805房的建筑面积均为102.3平方米，每套房的房地产价值699211.29元，7套房的房地产价值合计4894479.03元；77＃楼315、515房的建筑面积均为102.17平方米，每套房的房地产价值为698322.75元，2套房的房地产价值合计1396645.5元。77＃楼未评估的11套公寓的房地产价值合计7442191.72元。（5）78＃楼112房（建筑面积98.55平方米）的拍卖价为613179元，以拍卖单价6222元为标准计算78＃楼未评估房屋的房地产价值。78＃楼103、109房的建筑面积均为64.39平方米，该两套房的房地产价值合计801269.16元；78＃楼105房（建筑面积66.74平方米）的房地产价值计415256.28元；78＃110、111房的建筑面积均为98.55平方米，该两套房的房地产价值合计1226356.2元；78＃210、212房的建筑面积均为101.86平方米，该两套房的房地产价值合计1267545.84元。78＃楼202、302、401房的建筑面积均为102.42平方米，该三套房的房地产价值合计1911771.72元。78＃303、609房的建筑面积均为68.24平方米，该两套房的房地产价值合计849178.56元；78＃楼306、506房的建筑面积均为75.98平方米，该二套房的房地产价值合计945495.12元；78＃楼313、412、811、812房的建筑面积均为102.29平方米，该四套房的房地产价值合计2545793.52元。78＃楼未评估的18套公寓的房地产价值合计9962666.4元。（6）79＃楼305房的变卖价格为737384元，79＃楼302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房的建筑面积基本一致，每套房的房地产价值均以737384元确定，79＃楼未评估的9套公寓的房地产价值合计6636456元。上述52套未评估的房地产价值合计48179747.24元。 被查封的房地产价值总计107994506.4元（流拍的房地产价值10124392.28＋已评估未处置的房地产价值49690366.88元＋未评估的房地产价值48179747.24元）。 三、关于是否超标的查封。美龙公司被查封的房产价值107994506.4元，美龙公司欠付金额57950452.45元，差额50044053.95元为超标的查封部分房产价值。美龙公司主张本案严重超标的查封，理由成立，该院予以采纳。 关于美龙公司主张解封的房产是否支持的问题。美龙公司欠付金额57950452.45元，超标的查封部分房产价值50044053.95元。美龙公司申请解封10栋别墅和44套公寓，其中别墅C53栋、C71栋和公寓78＃楼410、411房，法院早已依重庆建工公司的申请解除查封，美龙公司仍要求解封没有事实依据；别墅A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋经海南高院终审判决准予执行，且该院于2025年2月20日以（2024）琼0107执2701号之十一执行裁定拍卖、变卖，美龙公司主张解除查封，本院不予支持；其余美龙公司申请解封的3栋别墅和42套公寓的房地产价值合计39401824.97元[美龙公司申请解封的A3栋别墅房地产价值5691812元；C69栋别墅房地产价值2854960元；D16栋别墅房地产价值311万元；美龙公司申请解封的公寓75＃楼103、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房的房地产价值合计3902987.74元；公寓76＃楼405、702房的房地产价值合计1466472.24元；76＃楼102房、106房的房地产价值合计1415503.18元；77＃楼109房的房地产价值为455615.1元；77＃楼216房的房地产价值为695452.09元；77＃楼306、402、405、4XXXX、407、418、805房的房地产价值合计4894479.03元；77＃楼515房的房地产价值为698322.75元；78＃楼103、109房的房地产价值合计801269.16元；78＃楼105房的房地产价值为415256.28元；78＃楼110、111房的房地产价值合计1226356.2元；78＃楼210、212房的房地产价值合计1267545.84元；78＃楼302、401房的房地产价值合计1274514.48元；78＃楼303、609房的房地产价值合计849178.56元；78＃楼306房的房地产价值472747.56元；78＃楼313、811房的房地产价值合计1272896.76元；79＃楼302、303、401、402、403、4XXXX、501、502、507房的房地产价值合计6636456元），未超过超标的查封部分房产的价值50044053.95元，该院予以支持。鉴于尚余10642228.98元（50044053.95元－39401824.97元）超标的查封部分房产的价值，本院一并撤销除流拍的16套公寓之外剩余的6套公寓（76＃楼407房；77＃楼315房；78＃楼202、412、506、812房）的查封措施。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定一、撤销对美龙公司名下位于海口市美兰区演丰镇龙窝水库西侧海南美龙生态园住宅小区3栋别墅（A3栋、C69栋、D16栋）和48套公寓（75＃楼103房、3XXXX房、3XXXX房、4XXXX房、807房；76＃楼102房、106房、405房、407房、702房；77＃楼109房、216房、306房、315房、402房、405房、4XXXX房、407房、418房、515房、805房；78＃楼103房、105房、109房、110房、111房、202房、210房、212房、302房、303房、306房、313房、401房、412房、506房、609房、811房、812房；79＃楼302房、303房、401房、402房、403房、4XXXX房、501房、502房、507房）查封的执行行为；二、驳回美龙公司的其他异议请求。 美龙公司向本院申请复议，请求：请求撤销(2024)琼0107执异507号裁定书第二项，裁定支持复议申请人海南美龙投资有限公司的全部执行异议请求。 事实与理由:一、507号裁定对美龙公司欠付金额及超标的查封部分房产价值事实认定错误，原执行中法院计算的本金和利息顺序错误，应当予以纠正，经计算美龙公司欠付债务已全部还清。 1、海口市中级人民法院(2020)琼01执70号一案，执行法官作出的《确认债务、利息、违约金通知书》中将违约金与利息重复叠加计算，月利率高达5%，年利率高达60%，严重违反法律和司法解释的规定，不应该重复计取。 第一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)第二十九条之规定,“出借人与借款人既约定了逾期利息，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”。而对照至本案，调解书既约定了逾期付款需支付每月2%的利息(年利率24%),又约定了逾期付款需支付每日1%的违约金(年利率36%)，二者相加，年利率已高达60%，已明显违反了上述规定。 第二、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条及《最高人民法院关于印发的通知》第十一条第三款的规定，一方当事人违约，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人之间就违约金数额的约定，超过一方因违约造成的损失的30%的，一般可以认定为违约金过高。而本案中，调解书约定的利息及违约金金额已达60%，明显已经超过造成执行人的损失。同时，若海口中院仍按照违约金、利息、本金的清偿顺序，美龙公司绝大部分执行款均抵充了违约金及利息。如此，是在过分加重美龙公司的责任，扩大美龙公司的损失，已经导致美龙公司濒临破产，陷入困境，无法正常经营。《确认债务、利息、违约金通知书》中将违约金与利息重复叠加计算，合计的月利率高达5%，年利率高达60%，严重违反法律和司法解释的规定，不应该重复计取。 2、《确认债务、利息、违约金通知书》中违约金起算时间点存在严重错误，应当予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，“调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。调解书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”经美龙公司调取(2015)琼环民初字第7号卷宗，涉案民事调解书于2018年2月28日送达给重庆建工集团,于2018年3月22日送达给海南宜人房地产开发有限公司。根据现有卷宗送达回证显示，涉案民事调解书的生效时间为2018年3月22日，而不是2018年2月12日。那么，根据涉案民事调解书的约定:“无论被告是否出售上述原告申请解封的房屋，或出售多少房屋，被告均应无条件在本调解书生效后五个月内付清全部工程款。”。故根据现有卷宗材料显示，美龙公司应当在2018年8月21日前付清全部工程款。因此，海口中院做出的《确认债务、利息、违约金通知书》中附表对于本金40314063.54元的备注认定:“违约金应从2018年7月12日(即调解书生效后5个月)起算"，严重违反事实及法律规定，应当予以纠正。 3、有充分证据证实:重庆建工公司已经自认美龙公司偿还的6000万元款项应当优先抵充工程款本金,《确认债务、利息、违约金通知书》却按先偿还违约金、再偿还利息、最后偿还工程款本金的债务清偿顺序来抵充债务，与重庆建工公司自认的先偿还工程款本金、再偿还利息、最后偿还工程款违约金的还款顺序相违背,应予以纠正。 第一、2018年7月23日，重庆建工公司自己提交的《执行申请书》,其中事实和理由部分明确自认事实表明:“根据调解书确定的上述义务，被申请人美龙公司仅在2018年2月13日支付500万元、在2018年4月23日支付500万元、在2018年4月26日支付1000万元，至今欠付工程款40314046元，利息723333.33元”。重庆建工公司提交的证据《关于催收逾期工程款利息及违约金的通知》中亦按照先偿还工程款本金进行计算。由此可见，申请执行时，重庆建工公司已经自认:美龙公司偿还的款项应当优先抵充工程款本金。 第二、在美龙公司支付了近6000万元款项给重重庆建工公司后，重庆建工公司才于2020年9月28日为美龙公司开具了金额为59245164元的增值税发票，该发票的服务名称明确写为“建筑服务*工程款”。故重庆建工公司开具“建筑服务*工程款”增值税发票的自认行为，亦充分证明其自己也将美龙公司偿还的59245164元款项视为偿还工程款本金。 因此，《确认债务、利息、违约金通知书》抛开重庆建工公司自认本案先偿还工程款本金、再偿还利息、最后偿还工程款违约金的还款顺序这个事实，按照先偿还违约金、再偿还利息、最后偿还工程款本金的清偿顺序来抵充债务，缺乏事实依据。现美龙公司计算，依据申请执行人自认的先偿还工程款本金、再偿还利息、最后偿还工程款违约金的还款顺序。截止至2018年4月25日，美龙公司偿还完第一笔2000万本金，仅欠利息706667元未还;截止至2021年6月26日，美龙公司已经偿还完40314064元本金，仅欠违约金18086793元未还。以上利息及违约金合计18793460元(具体计算方式见执行异议证据七)。而2021年6月26日后，美龙公司陆续又被执行48537103.72元，故美龙公司认为海口中院已经超额执行。故本案按照先抵充本金、再抵充利息、最后抵充违约金的顺序进行清偿后，美龙公司早已偿还本案全部债务，甚至已经超额执行29743643元，应执行回转本金29743643元给美龙公司。 4、退一步来讲，即便不认定重庆建工公司自认先偿还工程款本金的冲抵顺序,《确认债务、利息、违约金通知书》按先偿还违约金、再偿还利息、最后偿还工程款本金的债务清偿顺序来抵充债务也完全违反现行法律及司法解释，且与最高人民法院类案的裁判规则相悖，应予以纠正。 第一、《中华人民共和国民法典》第五百六十一条的规定:“债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的,除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称合同法解释二)第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充:(一)实现债权的有关费用;(二)利息;(三)主债务。根据上述法律及司法解释规定，只有利息在主债务偿还之前，违约金并不在主债务偿还之前，且利息是主债权的法定孳息，从属于主债权，但违约金是基于双方约定形成的一项赔偿责任，具有补偿与惩罚的双重性质，违约金与利息的概念、性质均不相同，因此违约金并不能等同于利息。本案中，在双方当事人没有就偿还顺序进行约定的情况下,违约金的偿还顺序应排在工程款主债务之后。因此，本案应当按照先偿还利息、再偿还本金、最后偿还违约金的清偿顺序来抵充债务，海口中院《确认债务、利息、违约金通知书》按先偿还违约金、再偿还利息、最后偿还工程款本金的债务清偿顺序来抵充债务，没有任何法律和事实依据。 第二、根据最高人民法院案例及司法实践，违约金的偿还顺序在主债务之后。(2020)最高法民申1437号《民事裁定书》认为:“第三,违约金是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时,应当向对方当事人支付一定数额的金钱,具有补偿与惩罚的双重性质.违约金与利息的概念、性质均不相同，违约金的清偿顺序不能适用合同法解释二第二十一条的规定。案涉《合作征地协议书》并没有约定违约金和股权转让款的清偿顺序，***、***主张先偿还违约金没有合同依据及法律依据，本院不予支持。原审法院认定***在***、***起诉后归还的人民币1660.90万元应先偿还股权转让款，再归还违约金,理据充足，并无不当,本院予以维持。”可见，最高人民法院在审判实践中也认为,违约金与利息的概念、性质均不相同，在当事人没有约定清偿顺序的情况下，违约金的清偿顺序不能适用合同法解释二第二十一条规定的利息清偿顺序排在主债务(本金)之前,清偿顺序是应该排在主债务(本金)之后。 第三、最高人民法院类似的案例和裁判规则已经十分明显的证实:本案应当按照先抵充利息、再抵充本金、最后抵充违约金的顺序进行清偿，《确认债务、利息、违约金通知书》按先偿还利息、再偿还违约金、最后偿还工程款本金的债务清偿顺序来抵充债务，不仅没有任何法律和事实依据，更是与最高人民法院类案的裁判规则相悖。 按照先抵充利息、再抵充本金、最后抵充违约金的清偿顺序，现美龙公司计算得出:截止至2020年1月21日，美龙公司偿还完第一笔2000万本金及对应利息。截止至2021年9月17日，美龙公司偿还完剩余40314064元本金，仅欠违约金18059592元未还（具体计算方式见证据《美龙公司按照先偿还利息、再偿还工程款、最后偿还违约金的还款顺序，截止至2023年8月的还款统计表》）。而2021年9月17日后，美龙公司陆续又被执行47126348.72元，故美龙公司认为海口中院已经超额执行了美龙公司的财产。因此，即便本案按照先抵充利息、再抵充本金、最后抵充违约金的顺序进行清偿后,实际也早已偿还本案全部债务，甚至已经超额执行29066756元，应执行回转本金29066756元给美龙公司。 综上，原《确认债务、利息、违约金通知书》的内容与重庆建工公司的自认行为、现行法律及司法解释以及最高人民法院类案的裁判规则均相违背，依法应当予以撤销。同时，无论是按照先偿还工程款本金、再偿还利息、最后偿还工程款违约金的债务清偿顺序来抵充债务，还是按照先偿还利息、再偿还工程款本金、最后偿还工程款违约金的债务清偿顺序来抵充债务，本案均存在超额执行的情况。因此，507号裁定认定美龙公司欠付金额为57950452.45元是错误的，无论是按照先偿还工程款本金、再偿还利息、最后偿还工程款违约金的债务清偿顺序来抵充债务，还是按照先偿还利息、再偿还工程款本金、最后偿还工程款违约金的债务清偿顺序来抵充债务，美龙公司均已清偿完毕本案全部债务，甚至有超额执行的情况;而507号裁定第27页认定美龙公司被查封的房产价值为107994506.4元，故超标的查封部分房产价值为107994506.4元。 二、别墅A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋应当依法解除查封，507号裁定不予支持解除对以上别墅的查封，没有事实与法律依据。 507号裁定将别墅A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋列为“已评估尚未处置的房地产”，说明:在查证以上5栋别墅的房产价值未超过扣除507号裁定撤销查封的房产价值后剩余超标查封房产价值时，人民法院应当依美龙公司申请解除对以上5栋别墅的查封。 承前所述，超标的查封部分房产价值为107994506.4元，507号裁定准许解除查封的3栋别墅和42套公寓的房地产价值合计39401824.97元(别墅A3栋、C69栋、D16栋;公寓75#楼103、3XXXX、3XXXX、4XXXX、807房;公寓76#楼102、106房等)、准许解除的6套公寓价值10642228.98元(76#楼407房;77#楼315房;78#楼202、412、506、812房)。那么扣除以上房产价值后，剩余超标的查封部分房产价值为57950452.45元(107994506.4元-39401824.97元-10642228.98元);又，507号裁定第24页载明A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋、C66栋共6栋别墅的房地产市场价值经评估合计41206300元，那么鉴于A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋共5栋别墅的房产价值(小于41206300元)未超过剩余超标的查封部分房产价值57950452.45元，因此，别墅A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋应当依法解除查封。 综上所述，(2024)琼0107执异507号裁定书对美龙公司欠付金额及超标的查封部分房产价值事实认定错误，原执行中法院计算的本金和利息顺序错误，应当予以纠正，经计算美龙公司欠付债务已全部还清;别墅A5栋、A6栋、B25栋、B28栋、B42栋应当依法解除查封。请求依法支持美龙公司的复议请求，以维护司法公平正义及美龙公司的合法权益。 重庆建工公司向本院申请复议，1、撤销海南省海口市琼山区人民法院(2024)琼0107执异507号执行裁定书第一项;2、驳回美龙公司的异议请求。 事实与理由:一、原执行裁定程序违法。1、原执行裁定违反“一事不再理”的司法原则。最高人民法院已于2023年9月26日作出(2023)最高法执复29号裁定，驳回了美龙公司针对本案提出的相同异议请求。此次美龙公司再次提出的执行异议申请解封的房屋范围与上述裁定驳回的其申请范围基本重合，琼山法院不仅受理了该异议，还作出了与最高人民法院相悖的裁定，严重违反了“一事不再理”的司法原则，程序违法。2、原执行裁定超越了异议请求。原执行裁定撤销了对76#楼407房、77#楼315房、78#楼202房、412房、506房、812房等6套公寓的查封，但该6套公寓并未在美龙公司的异议请求范围内。原执行裁定此举违反了“不告不理”的基本原则，属于程序违法。 二、原执行裁定事实认定错误。1、未综合考虑美龙公司的其他债务。最高人民法院(2023)最高法执复29号裁定明确指出，美龙公司在海南省海口市中级人民法院尚有18宗未执行案件，执行标的额达58,372,659.83元，加上本案中截至2025年3月31日美龙公司尚欠申请人的57,950,452.45元，其待执行债务总额为116,323,112.28元。即使按照海南省海口市琼山区人民法院的计算方式，查封房产的总价值仅为107,994,506.4元，尚不足以覆盖全部债务，不存在超标的查封的情形。最高人民法院正是以此为由驳回了美龙公司的异议请求。原执行裁定未综合考虑美龙公司的整体债务情况，导致事实认定错误。2、商住楼评估价值不具参考性且处置权存在争议。首先，海南美龙生态园住宅小区商住楼(配套商业及宿舍)属于烂尾楼，尚未办理竣工验收备案手续，相关产权指标至今未明确，目前无法办理产权证。在此情况下，海南瑞衡资产评估土地房地产估价有限公司出具的市场价值47,526,498元的初次评估报告缺乏事实依据，不具参考性，申请人就此提出了异议并进入专业技术评审程序。各专业技术人员勘察现场后认可了申请人的观点，目前琼山法院已向相关行政主管部门发函，但尚未得到明确答复，故该商住楼的评估还未得出最终结果。同时，由于该商住楼无法办理产权证，将极大影响正在进行的司法拍卖，若流拍，申请人也不愿意接受无法办证的该商住楼以房抵债，最终将导致该商住楼无法处置，故其价值不应计入查封财产范围。其次，琼山法院于2025年4月1日受理了第三人***对商住楼处置的异议，案号为(2025)琼0107执异124号，其认为琼山法院对商住楼的查封属于轮候查封，无权处置商住楼，现因商住楼处置权存在争议，故其价值也不应计入查封财产范围。3、部分房产已由双方共同销售。2020年1月6日，美龙公司向申请人出具承诺书，约定将已查封的10栋别墅和42套公寓(包括C69、D16等2栋别墅及75#楼301房、76#楼102房、106房、77#楼315房、78#楼110房、111房、210房、212房、79#楼507房等9套公寓)由双方共同销售，销售款的80%划转申请人。相关房款已在美龙公司应付款中扣除，但因美龙公司不配合办理备案登记手续，为防止美龙公司违法另售，故对上述房产暂时未解封。该部分房产实际已无需处置，其相应价值不应重复计入查封财产范围。4、轮候查封的房产不应计入价值范围。申请人对75#楼103房、78#楼506房系轮候查封，其依法不应计入申请人查封的房产价值范围，原执行裁定对该事实认定错误。5、未实际查封的房产不应计入价值范围。虽然海南省高级人民法院于2019年12月17日作出(2018)琼执15号之一执行裁定，查封美龙公司名下B35别墅，但该房产并未实际查封到，其依法不应计入申请人查封的房产价值范围，原执行裁定对该事实认定错误。6、房产估值方式缺乏科学性。原执行裁定单纯以同栋楼已评估房产的单价来计算未评估房产的价值，未考虑楼层、户型、装修、市场环境等因素的影响。例如，A5、A6、B25、B28、B42等5栋别墅，2023年6月1日海南瑞寰房估报字[2023]第06030号报告确定的评估价值与2024年12月18日汇德评报字【2025】第HDZP014A40号报告确定的评估价值相比较，仅一年半的时间就平均降低了20.66%。原执行裁定对75#楼、77#楼、78#楼参考的评估单价均是按照2020年11月19日海南瑞寰房估报字[2020]第12025号评估报告进行确认的，距今已有4年半之久，忽略了近年来房地产市场行情大幅降低的客观现实，严重偏离了当前的市场价值。7、未考虑目前司法拍卖流拍率高的影响。在本案执行中，从2020年年底至2024年3月，海口中院共挂网拍卖41套公寓、6栋别墅，其中成交34套公寓、6栋别墅，流拍7套公寓，流拍率为14.89%;2024年7月至今，琼山法院共挂网拍卖11套公寓、6栋别墅，在申请人主动降价的情况下才仅成交了2套公寓,流拍9套公寓、6栋别墅,流拍率为88.24%，原执行裁定无视目前司法拍卖流拍率高的影响，对本案查封房产大量解封，必将导致申请人在之后的执行中，大部分债务无法得到清偿，严重损害申请人的合法权益。8、未考虑违约金增加的影响。截至2025年3月31日，美龙公司尚欠申请人57,950,452.45元，如按原执行裁定执行扣除B35栋别墅(未实际查封)，仅保留查封1栋商住楼(暂按初次评估价计算)、6栋别墅及流拍的16套公寓，其折后价值合计也仅为59,814,759.16元，仅超出债务1,864,306.71元。而美龙公司每月违约金高达103余万元，超出的部分仅能覆盖一个多月的违约金。一旦解封，美龙公司极有可能迅速转移财产，导致申请人债权无法实现。 综上，琼山法院(2024)琼0107执异507号裁定程序违法，事实认定错误，严重损害了申请人的合法权益。为维护司法公正，保障债权人利益，恳请贵院依法撤销该裁定，驳回美龙公司的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。一、507号裁定依据（2015）琼环民初字第7号民事调解书、本院（2020）琼01执70号《确认债务、利息、违约金通知书》、《中华人民共和国民法典》第五百六十一条关于债权清偿顺序的规定和重庆建工公司对美龙公司截至2025年3月31日未付本金及利息、违约金的计算结果，综合认定债权金额为57950452.45元。但在计算查封财产是否明显超标的时，除了计算本案执行案件债权金额外，还应综合考虑后续房产处置需要一定时间以及这期间必然会产生的利息，还有违约金、税费和部分房产价值差异等因素，并预留相应价值的房产予以查封。 二、507号裁定对查封的房地产区分类型进行了价值判断。重庆建工公司在复议申请中提及B35栋别墅未实际查封，并且C69、D162栋别墅及75#楼301房、76#楼102房、106房、77#楼315房、78#楼110房、111房、210房、212房、79#楼507房9套公寓已与美龙公司共同销售，其相应价值不应重复计入查封财产范围。琼山法院应召集双方当事人对该情况进行核实。如上述房产确已进行销售，且销售款已汇入重庆建工公司清偿债务，则向重庆建工公司释明，是否解除对上述房产的查封，如不解除，将上述房产计入查封财产价值内进行计算。 综上，海口市琼山区人民法院（2024）琼0107执异507号裁定认定事实不清，证据不足。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销海口市琼山区人民法院（2024）琼0107执异507号执行裁定； 二、发回海口市琼山区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年六月三日 书记员***（代） 附适用法律条文： 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： ...... （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； ...... 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省海口市中级人民法院2025年6月3日印制 （共印7份）