徐州某建设工程有限公司、江苏某置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省徐州市铜山区人民法院 民事判决书 （2023）苏0312民初10685号 原告：徐州某建设工程有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏楚地律师事务所律师。 被告：江苏某置业有限公司，住所地江苏省徐州市高新区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某，该公司员工。 原告徐州某建设工程有限公司与被告江苏某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年8月17日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐州某建设工程有限公司的委托诉讼代理人***、被告江苏某置业有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州某建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法裁决被告按合同约定为我公司办理退房手续返还购房款928248.00元并支付92824.80元违约金及损失(依928248.00元为基数，按照每日万分之五的违约金追究被告违约责任，从2023年1月5日计算至实际履行之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。开庭时，原告增加一项诉讼请求：请求人民法院依法判决解除原被告双方于2022年1月13日签订的徐州安全科技产业园高标准产房销售合同。事实与理由：我公司于2022年11月30日收到中业慧谷一徐州安全科技产业园项目E区上房通知书，房号为X区X栋X层X，原合同约定2022年6月30日前交付，现出卖人延期交房约150天，根据合同条款第八条第(2)小条约定“逾期超过90日后买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”，我公司已于2022年12月5日发函正式通知被告决定退房，请被告按合同约定30日内为我公司办理退房手续、返还购房款928248.00元并支付92824.80元违约金。原告为维护其合法权益特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉请。 被告江苏某置业有限公司辩称：被告不同意原告要求解除销售合同的诉请，因为依据合同，原告无权解除销售合同。一、被答辩人无权解除退房及要求答辩人返还购房款，理由具体如下：首先，答辩人已于2022年11月30日将符合合同约定条件的房屋交付给被答辩人，虽然存在逾期交付情形，但逾期交付核心原因是由于新冠××疫情及政府大气污染治理管控等不可抗力因素导致的经常性停工，以上管控措施均是答辩人无法预测、无法避免、不能克服情形；其次，扣减因不可抗力影响的逾期交付天数，答辩人实际无需承担违约责任，未达到合同约定的被答辩人享有的解除条件，即被答辩人不享有合同解除权，亦无权要求答辩人予以退房并返还购房款。具体分述如下：1、因政府大气污染治理导致停工计81天。2020年下半年至2022年冬季期间，为控制大气管控污染，提高空气质量，徐州市政府多次采取大气治理管控措施并发布相关文件，发文多次明确要求水泥、砖瓦搅拌等上游材料企业实施停产措施，工地实施停工或停止渣土、土石方、拆除等施工作业措施，答辩人因此多次被迫停止施工，直接影响项目施工进度，进而最终影响交付时间。因政府对大气污染的管控措施以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是答辩人不能预见、不能避免且不能克服的政府行为，应属于不可抗力因素，根据答辩人提供的逾期交付停工文件统计表，答辩人受大气管控影响的天数为77天，对受大气污染管控停工的天数应当予以扣除。2、因新冠××疫情影响工期计90天。（1）众所周知，新冠病毒××疫情属于公众所知悉的社会安全卫生事件，自发生以来疫情反复无常，政府管控措施一直存在，特别在2022年3月、4月期间，徐州疫情再次爆发，徐州市实行最严格的疫情防控措施，其中在2022年3月更是发布《徐州市疫情防控通告》(2022年第12号)，通告明确在全市区域停止一切非必要流动和活动，自通告发布后答辩人一直处于完全停工状态，施工所需材料、设备根本无法进入徐州地界，直至2022年4月底才办理复工手续，陆续复工；（2）因为疫情管控措施持续存在，解封以后，政府后续管控中对来(返)徐人员实行3+11、14+7等健康管理措施，导致外地运输车辆不肯来徐，材料无法进入施工现场，且管控措施要求每天连续核酸检测、经常性工地封闭管理、限制人员流动、车辆进出等措施，以上疫情管控措施不仅让答辩人工地经常性停工，更因日常核酸等占用工人施工时间，降低施工效率；且疫情稍呈现传播态势，相关部门即发布封闭管理或暂停、限制施工通知，导致被答辩人基于房产开发所需的人员、物资、交通等方面客观上受到疫情防控措施的影响，最终导致项目施工处于间歇性停工或低效施工状态，影响交付时间；（3）答辩人此前也咨询过徐州住建部门，住建口头回复可以扣减最高不超过4个月的疫情影响时间，且江苏省其他市如镇江、南通等市住建部门也发布官方文件，明确因疫情影响房屋交付时间可以顺延2个月，且开发商予以免责。结合徐州住建回复及答辩人实际受疫情影响天数，认为因疫情受影响的天数按90天予以扣除。3、根据答辩人与被答辩人签署的《徐州安全科技产业园高标准厂房销售二条》第七条约定，如遇政府政策原因或遭遇不可抗力、疫情等原因，答辩人可据实予以延期交付。4、退一步而言，此前也有类案在贵院审理并判决，法院对答辩人上述因疫情及大气管控等逾期的主张所认可天数是76天，其中大气管控天数是26天，因疫情原因影响天数是50天。故即使依据类案法院已判决认定，答辩人逾期天数也未超过90天，亦未达到合同约定的买受人享有合同约定解除权的条件。综上，《中华人民共和国民法典》第五百九十条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。答辩人逾期交付存在法定和约定的免责事由，对因受到疫情及政府大气管控措施影响的交付时间应予以免责，不可抗力因素天数扣除后，合同约定解除条件并未成就，故被答辩人无权要求退房。二、被答辩人要求答辩人按日万分之五承担违约金及损失无事实和法律依据，理由如下：根据销售合同第八条约定，出卖人逾期交房在90日内的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。根据上述陈述，答辩人因不可抗力导致的逾期责任应予以减免，即使答辩人需要因逾期交付而承担逾期违约金，也应该是按日万分之一标准，而非被答辩所要求的日万分之五。三、合同是否达到退房条件，法院应当从鼓励诚信及交易原则，根据违约方的过错程度、违约行为形态、违约行为后果等综合考量，不能机械以合同文本为依据判定解除。在本案中，因受到大气环境管控及疫情因素影响是答辩人无法掌控的，并非答辩人故意或恶意违约，且在逾期交房后一直在积极组织推动工程竣工，促成办理验收手续，最终于2022年11月30日将符合合同约定交付条件的案涉房屋交给被答辩人，被答辩人购房目的已经实现。综上，为了被答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明：2022年1月13日，原告徐州某建设工程有限公司与被告江苏某置业有限公司签订了合同编号为E6-20211214-XG307的《徐州安全科技产业园高标准厂房销售合同》，购买被告江苏某置业有限公司建设的位于徐州市高新区第二工业园银山东麓、漓江路南侧、连霍高速北侧X区X栋X层X号的厂房，工程编号为E6#1-307，原告徐州某建设工程有限公司先后向被告某公司分别支付购房定金100000元、购房款500000元和328248元，合计928248元，被告某公司于2021年12月24日向原告徐州某建设工程有限公司开具等额收据。上述合同第七条约定交付期限：出卖人应当在2022年6月30日前，将单体验收合格后的厂房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，如政府政策原因或遭遇不可抗力、疫情等。合同第八条约定出卖人逾期交房的违约责任：除第七条所列明原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该套厂房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在90日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该套厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾90天部分出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该套厂房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 2022年11月28日，被告某公司向原告徐州某建设工程有限公司邮寄《上房通知书》，原告公司于2022年11月30日签收该邮件。2022年11月30日，案涉厂房项目由建设单位某公司组织工程竣工验收，某公司（建设单位）、徐州长城基础工程有限公司（勘察单位）、江苏中甲工程设计有限公司（设计单位）、江苏某工程咨询有限公司（监理单位）、中海外开发建设集团有限公司（施工单位）共五方验收单位均在《单位工程竣工验收证明书》上加盖单位印章，工程竣工验收合格。 因受大气管控影响，2021年12月4日，某公司以响应政府大气管控文件要求为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明某公司向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送载有“自2021年12月5日起暂停相关施工作业”的工程联系单，附徐州市大气污染防治联席会议办公室2021年12月4日下发的《关于启动重污染天气黄色预警的通知》，并抄送施工单位中海外开发建设集团有限公司。2021年12月9日，某公司以响应政府大气管控文件要求为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明某公司向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送载有“自2021年12月10日起停止全部施工作业”的工程联系单，附徐州市大气污染防治联席会议办公室2021年12月9日下发的《关于启动重污染天气橙色预警的通知》，并抄送施工单位中海外开发建设集团有限公司。 2021年12月14日，某公司以响应政府大气管控文件要求为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明某公司向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送载有“自2021年12月14日起停止暂停工地施工”的工程联系单，附徐州市大气污染防治联席会议办公室2021年12月14日下发的《关于启动重污染天气黄色预警的通知》，并抄送施工单位中海外开发建设集团有限公司。 2021年12月16日，某公司以响应政府大气管控文件要求为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明某公司向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送载有“自2021年12月16日起继续停止工地施工，并加强施工现场扬尘管理”的工程联系单，附徐州市大气污染防治联席会议办公室2021年12月16日下发的《关于升级重污染天气等级至橙色预警的通知》，并抄送施工单位中海外开发建设集团有限公司。2022年1月7日，某公司以响应政府大气管控文件要求为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明某公司向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送载有“落实文件要求于2022年1月7日起暂停施工，加强施工现场扬尘管理”的工程联系单，附徐州市大气污染防治联席会议办公室2022年1月7日下发的《关于启动重污染天气黄色预警的通知》，并抄送施工单位中海外开发建设集团有限公司。2022年1月13日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发《关于解除本轮重污染黄色预警的通知》。 2022年2月14日，某公司以响应政府大气管控文件要求为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明某公司向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送载有“落实文件要求于2022年2月14日起暂停施工”的工程联系单，附徐州市大气污染防治联席会议办公室2022年2月14日下发的《关于启动重污染天气黄色预警的通知》，并抄送施工单位中海外开发建设集团有限公司。经计算,2021年12月4日至2022年2月14日，工程联系单及附件大气防治文件中要求工地停工的管控天数合计为26天。 因受新冠疫情影响，2022年3月27日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第8号），要求市、县（区）两级疫情防控应急处置机制立即启动，全面开展流行病学调查、核酸采样检测和隔离管控，并严格落实相关场所管控及环境消杀等防疫措施；2022年3月28日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第9号），由于我市发现新增阳性感染者其活动轨迹涉及市区多个场所，要求严格落实相关场所管控及环境消杀等防疫措施。2022年3月29日，某公司以受到疫情影响暂停施工为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明“于2022年3月29日起通知施工单位暂停所有部位（工序）施工”，并抄送中海外开发建设集团有限公司。2022年4月20日，某公司以受到疫情影响暂停施工为事由向监理单位江苏某工程咨询有限公司发送工程联系单，其中载明“现徐州安全科技产业园E地块高标准厂房及室外配套工程项目已经具备复工条件”，并抄送中海外开发建设集团有限公司。2022年4月21日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第58号），根据市疫情防控指挥部《关于进一步明确封控区、管控区解除管控措施工作流程的通知》要求，铜山辖区的乡镇、街道被列入管控区、管控区、防范区；2022年4月22日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第59号），根据市疫情防控指挥部《关于进一步明确封控区、管控区解除管控措施工作流程的通知》要求，铜山辖区的乡镇、街道继续被列入管控区、管控区、防范区；2022年4月28日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第62号），要求严控各类活动、避免人员聚集、作好返岗筛查；2022年7月4日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第69号），本采集起止时间为16时至21时，做到应检尽检；2022年7月5日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第71号），通告显示，7月4日0-24时出现新增本土无症状感染者，7月5日对铜山区部分镇街开展核酸检测，样本采集起止时间为早上5时至上午11时；2022年7月6日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第72号），通告显示，7月5日0-24时出现新增无症状感染者；2022年7月7日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第74号），通告显示，2022年7月6日0-24时出现新增本土无症状感染者；2022年7月8日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第75号），通告显示，2022年7月7日0-24时出现新增本土无症状感染者；2022年7月9日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第76号），通告显示，2022年7月8日0-24时出现新增本土无症状感染者，7月10日对铜山区部分镇街开展核酸检测，样本采集起止时间为早上6时至中午12时；2022年7月10日，徐州市新冠××疫情防控指挥部发布《徐州市疫情防控通告》（2022年第77号），通告显示，2022年7月9日0-24时出现新增本土无症状感染者，继续严格落实风险区分类管理措施。另在计算新冠疫情防控的影响日期时，不应机械参考政府防疫部门颁发的文件、通知，因涉案项目牵涉人员、机械、部门众多，在疫情防控期间务工人员返徐、工程材料加工购买、交通物流均受到限制，也必然在客观上影响到涉案工地的施工进度，在我省的南通市、镇江市均有相关部门发文对房地产开发项目的工期予以顺延，其中南通市在封控、管控基础上顺延60日，镇江市考虑疫情及高速公路管控影响，顺延工期2个月。综上因素，因新冠疫情防控中封闭或集中隔离、核酸检测影响工地作业天数约为50天。 另查明，2022年5月30日，案涉厂房项目施工单位中海外发建设集团有限公司向原告某公司出具《工期延误申请及情况说明》，其中载明：“自我司进场以来，由于疫情管控、环保扬尘管控影响等多种非我司原因造成的工期延误，故向贵司提出工期延期申请及情况说明”、“项目工程进度严重滞后，属原总包合同的第7条第7.7款的“不可抗力”因素，并非我司原因造成，我司现特向贵司申请本工程工期顺延至2022年11月28日并申请对延误的工期等顺延事项免责”。2022年11月29日，某公司与中海外开发建设集团有限公司的人员在安科园A12会议室五楼大会议室开展徐州安科园E地块材料调差事项专题会，并形成《会议纪要》。其中议定事项第二条载明“该项目自开工以来，因疫情、设计变更、电力单位进场迟缓等原因，导致该项目施工工期已超合同工期，现经双方协商一致，就本项目工期延误事宜，双方互不索赔及追究责任。借款结息日截止到2022年11月30日。”据此中海外开发建设集团有限公司共计延长工期434天。 本案争议的焦点为：本案中原、被告签订的售房合同是否达到解除条件。本院认为，首先，被告公司的厂房已达到上房条件。根据被告提供的《单位工程竣工验收证明书》，涉案工程验收及竣工日期为2022年11月30日，施工、监理、设计、勘察、建设单位均在该验收证明书上签字盖章。依据原、被告订立的销售合同约定，被告应当将单体验收合格后的厂房交付原告使用，本院依法认定被告在通知原告办理上房手续时，涉案厂房已经验收合格。 其次，大气质量管控措施及新冠疫情均构成被告履约的不可抗力。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定；不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据被告某公司提供的政府部门大气质量管控文件，可以证明在双方签订合同之后，政府有关部门因大气质量管控下发了相应的文件，在不同时期实施了不同的管控措施。因无法预见到具体的管控级别及因受到管控而停工的具体天数，且部分期间管控次数较多、期限长，对于施工企业，该管控确属无法避免、不能克服的情形，故对于被告某公司配合政府部门管控大气质量的合理的停工天数，应作为被告履约的不可抗力，在计算被告逾期交房天数时予以扣除。新冠××疫情虽在订立合同时尚在持续中，但是国家对于新冠疫情的防控举措、新冠疫情在本地区的扩散发展以及对于生产加工、物流货运产业的影响，被告均无法预测，故因新冠疫情的管控政策导致的停工，应作为被告履约的不可抗力，在计算被告逾期交房天数时予以扣除。结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》关于“4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”故此本院认为被告通知原告于2022年11月30日办理上房交付手续并未达到合同中约定的解除条件。 最后，认定约定解除条件是否成就，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚信原则及鼓励交易原则，根据违约方的过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等因素综合考量。本案中，大气环境管控及疫情因素的影响是被告无法掌控的，被告并非恶意或故意违约，在项目施工单位中海外开发建设集团有限公司逾期四百余天的情况下，被告公司并未追究施工单位逾期责任。且在逾期交房后，被告一直在积极组织推动工程尽快竣工，促成办理验收手续。现被告也在积极与业主协商处理交房事宜，并愿意赔偿逾期交房的违约金。现案涉房屋已具备合同约定的交付条件，被告购房的合同目的已能实现。在此情况下再解除合同，不仅会造成案涉房屋交易成本大为增加，涉案厂房的交易处于不稳定状态，还有悖于促进交易、维护交易的法律价值的实现，故从调整与平衡合同双方之间的利益出发，基于实体处理公平，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持，案涉合同应予继续履行。原告因逾期上房造成相关损失，可另案提起合同违约损害诉讼。本案诉讼费酌情由被告江苏某置业有限公司承担。 综上，《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告徐州某建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费13990元，减半收取6995元，由被告江苏某置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向江苏省徐州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二三年九月十三日 法官助理*** 书记员***