山东省双邦经贸有限公司、威海某某小额贷款有限公司等返还原物纠纷民事二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鲁10民终249号 上诉人（原审第三人）：山东省双邦经贸有限公司，住所地山东省济南市历下区解放路43号银座数码广场1-145-3。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东海明达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：威海**小额贷款有限公司，住所地山东省威海市环翠区北滨北路15-1号综合服务区ZF-02号201室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，***元（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***元（威海）律师事务所律师。 原审被告：光大证券股份有限公司，住所地上海市静安区新闸路1508号。 法定代表人：***，总裁。 原审被告：光大证券股份有限公司威海海滨北路证券营业部，住所地山东省威海市环翠区竹岛街道海滨北路-98-302。 主要负责人：**，总经理。 原审被告：威海华立房地产开发有限公司，住所地山东省威海市海滨北路-103-4号。 诉讼代理人：山东利得清算事务有限公司，系威海华立房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：邱彬，山东**（威海）律师事务所律师。 上诉人山东省双邦经贸有限公司（以下简称双邦公司）因与被上诉人威海**小额贷款有限公司（以下简称**公司）及原审被告光大证券股份有限公司（以下简称光大证券）、光大证券股份有限公司威海海滨北路证券营业部（以下简称光大证券威海营业部）、威海华立房地产开发有限公司（以下简称华立公司）返还原物纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2022）鲁1002民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 双邦公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判继续履行双邦公司与光大证券之间的租赁合同，驳回**公司要求光大证券搬离以及要求交付租金的诉讼请求。事实和理由：一审事实不清，适用法律错误，程序不当。1.一审判决认定华立公司与双邦公司签订于2015年12月1日租赁合同不真实，明显与事实不符。其一，该租赁合同形成的前提是华立公司与双邦公司存在借款关系，双方借款合同真实，且有银行转账记录，公司财务账目清晰，以借款抵顶租金符合真实情况。其二，双邦公司提供历年物业费、水费、电费等相关租赁事实单据。其三，双邦公司与**公司自2018年签订租赁协议，**公司也自2018年使用案涉房产，双邦公司提供了2018年双方银行转账记录，2018年各方之间尚未存在诉讼，不可能在当时制订虚假合同。以上证据足以认定华立公司与双邦公司2015年12月1日签订的租赁合同真实有效。二、一审认定**公司享有案涉房产的认定程序不当，占用费数额不当。其一，**公司对案涉物权的取得，是通过法院拍卖程序取得，在执行过程中，双邦公司及华立公司均提过执行异议，执行程序对租赁关系及租赁方装修问题，未予处理，显然不当。且根据民事诉讼法有关规定，裁定应当送达当事人才能生效，应当以裁定送达之日计算。而迄今为止执行裁定未送达华立公司，一审在对执行裁定送达**公司的时间未予查明的情况下，直接以裁定中注明的2020年6月29日计算占用费，显然不当。其二，即使**公司取得案涉房产部分物权，也应当适用“买卖不破租赁”原则，保护原有租赁合同，双邦公司2015年12月1日签订租赁合同在先，光大证券威海营业部一直是实际使用人和租赁方，华立公司因管理问题代双邦公司与光大证券签订租赁合同，光大证券已予以说明，因为管理问题对租赁合同形式及主体的处理不影响合同效力。其三，占用费计算单价不当，华立公司与光大证券于2016年7月8日及2017年8月1日签订两份合同，既有租赁合同，又有物业合同，而双邦公司与光大证券签订租赁合同，没有物业合同，双方口头约定租金19万元/年时包含4.8万元/年物业费、三个车位费、外部广告牌使用费及物业公司为光大证券单独提供室内清洁费在内，因此一审认定占用费标准为19万元/年不当，实际租金应当刨除上述费用。 **公司辩称，1.双邦公司对一审判决第一、二项内容不具有上诉权利。双邦公司在本案中的诉讼地位为“第三人”，**公司对双邦公司并无诉讼请求，只因本案审理中涉及双邦公司与华立公司签订的以租抵债协议的认定问题，故在原一审程序中，法院主动追加了双邦公司为本案第三人。双邦公司对以租抵债协议真实与否的认定具有利害关系，但其与本案其他事实的审理和认定并无利害关系，其无权就本案占用费计算标准以及起算时间等问题提出异议，更不能将其作为上诉理由。因此，双邦公司要求撤销一审第一、二项判决内容超出了其作为第三人的权利范围，该两个判项的履行义务人均未提上诉，故该两项判决内容应予维持。2.双邦公司与华立公司2015年12月1日签订的“以租抵债协议”系虚假合同，一审中**公司已进行了充分论证。其一，该合同签订时，***同时系双邦公司和华立公司的法定代表人及实际控制人，实际掌握两家公司印章。其二，合同约定的租赁物面积与实际面积不一致，相差近500平方米，且约定的租赁物范围不明确，“302”具体是哪一部分，双邦公司和华立公司均未给出合理解释和说明。其三，约定的租金标准远低于市场以及实际出租标准，华立公司出租给双邦公司的租金标准只有出租给光大证券租金标准的36%左右。其四，该协议约定抵顶借款的金额与华立公司提交的借款凭证不一致，且以租抵债的租金数额与债权本息严重不符，相差一千多万元。其五，合同签订后，华立公司继续以自身名义与包括光大证券在内的所有租户建立租赁关系并收取租金且列为华立公司收入，并未转付给双邦公司。其六，华立公司重整计划草案中***立公司破产重整前后收取租金的租赁物范围与该协议约定一致，且载明该些收入均为华立公司的收入，被列入破产财产，双邦公司对此并未提出异议。其七，双邦公司虽主张与**公司签订了租赁合同，但**公司法定代表人***当庭否认了该合同的真实性，称从未签订过租赁合同，故该合同不能作为认定“以租抵债协议”真实性的理由。综上，一审判定该以租抵债协议系虚假合同具有事实和法律依据。3.本案历经原一审、二审及重审一审等三个程序，双邦公司从未提交过“历年物业费、水费、电费等相关单据”，华立公司与光大证券签订租赁合同并收取租金，却未将租金转交给双邦公司，即使双邦公司能够提交相关物业费和水电费的单据，也无法证实其与租户之间的租赁关系。此外，一审判决并未以2020年6月29日为起算点计算占用费，双邦公司和华立公司并未提交其提起执行异议的证据，应自行承担不利后果，即使其提起了执行异议，也是原执行程序中应当处理的问题，与本案没有关联性。案涉租赁物的年租金为19万元，这是华立公司与光大证券威海营业部提交证据确认过的无争议事实，双邦公司无权就该事实进行抗辩。综上，请求驳回上诉，维持原判。 华立公司述称，虽然一审被告是华立公司，双邦公司作为第三人参加诉讼，但实际上是双邦公司对案涉房屋的在先租赁权与**公司的所有权存在冲突，一审判决实质上否定了双邦公司继续履行租赁合同的实体权利，故双邦公司就本案有上诉权。 光大证券威海营业部述称，其同意按照法院认定的主体继续交纳占用费。对双邦公司在上诉中提及的各项服务及费用，光大证券威海营业部予以认可。双方确实对此有口头约定，并实际提供了相关服务。另，一审判决判令光大证券威海营业部在一个月内搬离，时间太紧张，搬不完，但可以支付搬离之前的房租。 光大证券未予述辩。 **公司向一审法院起诉请求：确认华立公司与双邦公司之间的租赁合同无效，确认双邦公司与光大证券威海营业部之间签订的租赁合同无效；判令华立公司、光大证券、光大证券威海营业部立即腾空威海市××路××号××室房屋；判令华立公司、光大证券、光大证券威海营业部自2020年6月29日起至实际腾空房屋之日止按每天每平方米2元的标准计付房屋占有使用费；案件受理***立公司、光大证券、光大证券威海营业部负担。 一审法院认定事实：一、**公司取得案涉房屋事实。案涉房屋位于威海市××路××号××室，***在华立公司名下，建筑面积为1219.94平方米。2016年1月6日，**公司与华立公司签订《最高额抵押合同》，约定以案涉房屋为***4000万元之内的借款提供抵押担保，双方于2016年7月6日办理了抵押登记，抵押人为华立公司，抵押权人为**公司。***先后向**公司借款2500万元，但未能按时偿还，**公司根据合同约定申请仲裁，威海仲裁委员会于2018年12月31日作出（2018）威仲字第1046号裁决，裁决***偿还借款本金2500万元及相应利息；**公司对抵押房屋享有优先受偿权。因***未履行仲裁裁决确定的债务，**公司向威海市中级人民法院申请强制执行，威海市中级人民法院指定一审法院执行，一审法院依法对案涉房屋进行评估和拍卖，流拍后于2020年6月29日作出（2020）鲁1002执1236号执行裁定，确认案涉房屋归**公司所有，抵偿相应债务，2021年11月12日，案涉房屋变更登记至**公司名下。 二、案涉房屋租赁事实。2016年7月8日、2017年8月1日，华立公司先后与光大证券、光大证券威海营业部签订案涉房屋租赁合同及补充协议（以下简称第一份合同），约定华立公司将案涉房屋的一部分（建筑面积330平方米）出租给光大证券威海营业部使用，租期五年（2016年7月8日-2021年7月7日），年租金为19.2万元，每年支付一次，收款账户名称为华立公司。事后，光大证券威海营业部如约向华立公司账户支付了五年租金。 上述租赁合同期满后，双邦公司于2021年8月1日以自己的名义与光大证券威海营业部签订了一份新的房屋租赁合同（以下简称第二份合同），约定光大证券威海营业部继续租赁上述房屋，租期五年（2021年8月1日-2026年7月31日），前三年每年租金19万元，后两年每年租金19.57万元。合同签订后，光大证券威海营业部继续使用案涉房屋至今，该合同租金因收取主体尚未确定而暂未支付。 三、案涉房屋另一租赁事实。华立公司与双邦公司在原一审时向一审法院提交了又一份房屋租赁合同（以下简称第三份合同），该合同落款时间为2015年12月1日，早于上述抵押合同签订时间和抵押登记时间，出租人为华立公司，承租人为双邦公司，内容为华立公司将包括案涉房屋在内的多处房屋同时出租给双邦公司使用，租期二十年（2015年12月1日-2035年11月30日），每年租金140万元，租金全部用于抵顶华立公司欠付双邦公司的借款本息1578万元。 **公司否认该合同真实性，**公司质证后认为，***既是华立公司控股股东和法定代表人，又是双邦公司控股股东和法定代表人，在双方签订抵押借款合同期间、合同履行期间、仲裁机构审理期间、法院执行期间、本案诉前调解期间长达六年的时间里，华立公司与双邦公司从未提及此合同，该合同应为事后补签的虚假合同，华立公司与双邦公司恶意制造抵押不破租赁事实，不仅不能采信，还应该予以司法制裁。 四、华立公司破产事实。2021年2月3日，一审法院作出（2021）鲁1002破申1号民事裁定，受理债权人对华立公司的重整申请，同时指定山东利得清算事务有限公司担任华立公司管理人。2021年11月18日，管理人向第二次债权人会议提交《威海华立房地产开发有限公司重整计划草案》，重整计划载明，管理人将华立公司收取的案涉房屋租金包括2020年6月29日之后的租金列入华立公司破产财产，同时认定案涉房屋不属于破产财产。华立公司重整计划草案获表决通过，一审法院于2021年11月18日裁定批准，终结华立公司重整程序，重整计划现处于执行期间。在华立公司重整程序期间，管理人未通知双邦公司继续履行第三份合同。 五、其他有关事实。光大证券威海营业部向华立公司支付的前五年租金，全部发生于一审法院裁定华立公司破产重整之前，**公司主张其取得案涉房屋所有权之后华立公司收取的2020年6月29日至2021年7月31日期间租金构成不当得利，属于共益债务，应该由华立公司全部返还给**公司，但**公司未向华立公司管理人申报过该债权。华立公司和双邦公司成立时和案涉房屋发生上述抵押和租赁时，两公司的控股股东和法定代表人均为***。 一审法院认为，因案涉事实发生于民法典施行前，故本案应适用旧法规定。物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。担保法司法解释进一步规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。可见，抵押权与租赁权在性质上是相容的，二者发生冲突时，是抵押不破租赁还是租赁不能对抗抵押，应根据二者成立的时间顺序确定权利顺位，并非一概租赁优先。民法典承袭了物权法基本精神，值得关注的是抵押不破租赁规则增加了租赁物需要转移占有这一条件。故，本案争议焦点一是第三份合同是否真实，二是案涉三份合同能否约束**公司，三是华立公司、光大证券威海营业部应否腾房，四是第二份合同的房屋占有使用费收取主体如何确定，现逐一评析如下： 一、关于第三份合同是否真实的问题。在**公司高度怀疑第三份合同真实性的情况下，华立公司和双邦公司虽然能够提供证据证实华立公司向双邦公司借款的事实，但不能提供充分证据证明第三份合同真实，就**公司质疑的上述问题也不能作出合理解释，***兼任两公司法定代表人的事实确实处于该合同落款时段内，华立公司和双邦公司未能就此完成自己的举证责任，**公司有理由认为第三份合同为事后补签的虚假合同，该合同真实性确实存疑，本院不予采信，华立公司和双邦公司主张的租赁早于抵押的事实，本院不予认定。合同真实性无法确认时，合同效力自然无需评判。 二、关于案涉三份合同能否约束**公司的问题。案涉房屋登记于华立公司名下，第一份合同光大证券威海营业部的合同相对方是华立公司，收取五年全部租金的主体也是华立公司，华立公司收取租金后从未将租金交付双邦公司抵债，以上事实足以说明光大证券威海营业部是通过华立公司取得案涉房屋，所以，即使第三份合同真实，也仅对华立公司和双邦公司有约束力，无法证明光大证券威海营业部是通过双邦公司转租而取得案涉房屋。华立公司将案涉房屋先后出租给双邦公司和光大证券威海营业部，构成一房两租，即使第三份合同真实，第一份合同与第三份合同也是两份独立的合同，第一份合同因为到期而失效；第三份合同因华立公司进入破产程序以后管理人没有通知双邦公司继续履行而自动解除；第二份合同签订于案涉房屋所有权发生转移之后，双邦公司未经新的房屋所有权人**公司许可而擅自以自己名义出租，构成无权处分，在**公司不予追认的情况下该合同对**公司不产生约束力，综上，上述三份合同均不能约束**公司。 三、关于华立公司、光大证券威海营业部应否腾房的问题。根据物权法的规定，房屋所有权具有独占性和排他性。根据以上事实可知，**公司抵押权设立先于光大证券威海营业部租赁权，光大证券威海营业部租赁权不得对抗**公司抵押权，光大证券威海营业部对案涉房屋的占有属于无权占有，**公司作为新的房屋所有权人有权要求所有侵权人包括华立公司、双邦公司和光大证券威海营业部腾房，华立公司、双邦公司和光大证券威海营业部无权拒绝。光大证券威海营业部因为提前腾房造成的损失，应由华立公司、双邦公司或者光大证券威海营业部自己承担，不应归责于**公司。 四、关于第二份合同的房屋占有使用费收取主体如何确定的问题。第一份合同初期以光大证券名义签订，事后光大证券将合同权利和义务全部转让给了光大证券威海营业部，且取得华立公司同意，案涉房屋实际承租人一直是光大证券威海营业部，租金也是光大证券威海营业部支付的，光大证券威海营业部虽然只是光大证券分支机构，但有意愿也有能力支付第二份合同租金，**公司无需起诉光大证券。 租金或者房屋占有使用费应该归房屋所有权人所有。光大证券威海营业部支付第一份合同约定的五年租金时，案涉房屋所有权尚未发生转移，也不存在司法冻结等履行障碍，光大证券威海营业部根据合同约定支付给华立公司是正当的，房屋所有权转移后无需重复履行。光大证券威海营业部根据第二份合同占有使用案涉房屋时房屋所有权已经发生转移，光大证券威海营业部应该向新的所有权人**公司支付房屋占有使用费，不应该支付给华立公司或者双邦公司。为减少诉累，**公司诉讼中自愿参照第二份合同约定的平均租金标准（建筑面积330.00平方米，每年19万元）计算案涉房屋占有使用费，未增加光大证券威海营业部债务负担，一审法院予以支持。 另外，根据破产法的规定，债务人进入破产程序以后，债权人未曾实现的债权应该先向管理人申报，未得到确认的才可以提起民事诉讼。华立公司已经进入破产重整程序，且破产重整程序已经终结，**公司在未曾申报的情况下通过本案向华立公司主张第一份合同约定的最后一年租金，违反了程序规定，经一审法院释明，**公司自愿撤回该部分诉请，予以照准。 综上，**公司的主要诉讼请求，符合法律规定，予以支持；光大证券、光大证券威海营业部关于**公司无权起诉光大证券的抗辩，于法有据，予以支持；华立公司和双邦公司关于抵押不破租赁的抗辩，与事实不符，不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：一、威海华立房地产开发有限公司、光大证券股份有限公司威海海滨北路证券营业部于判决生效之日起一个月内腾空威海市××路××号××室房屋；二、光大证券股份有限公司威海海滨北路证券营业部自2021年8月1日起至实际腾空房屋之日止，按建筑面积330.00平方米每年19万元的平均租金标准向威海**小额贷款有限公司计付案涉房屋占有使用费；三、驳回威海**小额贷款有限公司其他诉讼请求；四、驳回山东省双邦经贸有限公司要求威海**小额贷款有限公司继续履行其与威海华立房地产开发有限公司之间租赁合同的诉讼请求。案件受理费2996元，由威海华立房地产开发有限公司、光大证券股份有限公司威海海滨北路证券营业部负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。双邦公司提交如下证据：管理费用协议、合同主体变更补充协议各一份，系2016年租赁合同的补充协议，拟证实除租金外，光大证券及威海营业部在租赁双邦公司有使用权的房产时，除租金之外，还要交纳管理费用。在2016年签订合同中必然发生的管理费用包含了水费、电费、供暖费、燃气费、物业服务费。虽然2016年租赁协议签订时华立公司已将案涉房屋租赁给双邦公司，但因光大证券要求出租方必须是证件产权人，故仍由华立公司出面签订租赁合同。2021年租赁协议系双邦公司与光大证券威海营业部签订，但2021年租赁协议没有管理费用补充协议，双方当时口头约定管理费用包含在19万元里，光大证券威海营业部未再额外向物业公司或水电管理部门缴纳相应费用，相关费用都由双邦公司缴纳。经质证，**公司认为，第一，该两份协议不属于新证据，本案历经原一审、二审及再审一审程序，双邦公司从未提交该两份协议，因此不符合法律关于新证据的规定，不应当作为认定本案事实的依据；第二，该两份协议的签订主体除光大证券外，其余主体均与本案无关，双邦公司亦非该两份协议主体，对该两份协议来源有异议，对证据真实性不予认可，另根据2016年租赁合同第九条约定，即使要签订管理费用协议，亦应当是华立公司与光大证券签订，上述证据的签订主体却是潍坊佳邦物业管理有限公司且未载明签订日期，未约定物业费用的支付时间及方式，即使该两份协议是真实的，也只能说明案涉房屋由光大证券实际占有使用并支付物业费用及其他费用，与双邦公司无关；第三，该两份协议与案涉2021年租赁合同没有关联性，且一审认定光大证券威海营业部向**公司支付租金标准的依据是参照2021年8月1日租赁合同，而该租赁合同未约定双方需另行签订管理费用协议，亦未约定光大证券威海营业部应当支付的租金中包含其他费用。华立公司、光大证券威海营业部对双邦公司提交的证据真实性及证明内容均无异议。 **公司提交（2021）鲁1002民初7195号民事裁定书及华立公司于2021年1月1日向双邦公司出具的授权委托书各一份，该授权委托书系光大证券威海营业部在原一审中提交，拟证实双邦公司与光大证券威海营业部签订租赁合同时仅系华立公司的代理人，非合同权利义务承担主体，且该租赁合同未实际履行，双邦公司与光大证券威海营业部不存在租赁关系，双邦公司对一审判决第一、二项不具有上诉权利，另证实双邦公司与华立公司签订的以租抵债协议未实际履行，是虚假合同。经质证，华立公司对证据真实性无异议，但主张该授权委托书出具的原因系光大证券内部要求租赁合同的出租方必须是房屋所有权人，因此即使双邦公司直接出租案涉房屋，也需要以华立公司为主体签订租赁合同，故华立公司依据光大证券要求向双邦公司出具了授权委托书，光大证券在此前庭审中对此亦予以确认。双邦公司对证据真实性无异议，但认为该授权委托书并非真实的委托关系，而系基于光大证券要求租赁合同的出租方必须是房屋所有权人的内部管理规定出具，基于此，2016年租赁协议即由华立公司代表双邦公司与光大证券签订，租金打入华立公司账户；2016年租赁协议到期后，考虑到租金入账问题，双邦公司要求以自己名义与光大证券威海营业部签订租赁协议，光大证券威海营业部汇报上级后要求双邦公司提供华立公司的授权委托书；2021年租赁合同签订后，双邦公司向光大证券威海营业部开具租金发票，但因账户异常，光大证券威海营业部未能将款项汇入双邦公司账户，第二天因收到立案通知，租金一直未能支付。光大证券威海营业部对证据真实性无异议，认为该证据进一步证实光大证券2016年与华立公司签订租赁协议系内部有关必须与房屋所有权人签订合同的要求导致，2021年租赁合同签订时因内部未再作此要求，且双邦公司提交了授权委托书，故与双邦公司直接订立合同，该合同签订后双邦公司向光大证券威海营业部开具了发票，因双邦公司账户问题导致光大证券威海营业部未能成功网上付款，随后**公司向光大证券威海营业部提起诉讼，暂停付款，自2021年7月31日以后的房租未付。 本院经审查认为，**公司对双邦公司提交的管理费用协议、合同主体变更补充协议的真实性不予认可，且该两份协议均无落款时间，无法确认该两份合同签订日期，双邦公司亦未提交其他有效证据佐证相关费用缴纳事实，且即便该两份协议真实，2016年租赁协议履行期间光大证券及威海营业部如何交纳相关费用的情况，并不能当然证实双邦公司有关2021年租赁合同中约定的19万元/年租金中包含相关费用的主张，更不能证实双邦公司就该主张内容与光大证券威海营业部达成口头约定之事实。故此，本院对该两份协议的证据效力不予采信。**公司提交的（2021）鲁1002民初7195号民事裁定书及华立公司于2021年1月1日向双邦公司出具的授权委托书的真实性各方均无异议，本院对上述证据真实性予以确认，但华立公司、双邦公司有关该授权委托书非真实意思表示，仅为应对光大证券有关租赁合同必须与房屋权利人签订之内部要求的主张，无有效证据证实，且光大证券威海营业部在质证中亦表述2021年租赁合同签订时其内部不再要求租赁合同必须与房屋权利人签订，故华立公司、双邦公司有关该授权委托书非真实意思表示的主张本院不予采信，华立公司于2021年1月1日向双邦公司出具的授权委托书的证据效力本院将结合案件其他证据及事实综合评价。 另查，华立公司在二审中陈述一审法院于2021年2月3日受理债权人对华立公司的重整申请后，华立公司在一个月的破产申报期间知晓了案涉房屋经裁定确认归**公司所有。另查，一审另行作出（2022）鲁1002民初3507号民事补正裁定，将一审判决第八、九页“建筑面积1219.94平方米”补正为“建筑面积330.00平方米”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，双邦公司以其与华立公司于2015年12月1日签订的租赁合同为据主张其就案涉房屋享有租赁权且优先于**公司的抵押权。**公司对此不予认可，以该租赁合同签订时***同时系双邦公司与华立公司法定代表人及实际控制人并掌握两家公司印章、该租赁协议中租赁物范围不明确、租金标准仅光大证券交纳租金的36%左右、华立公司与双邦公司主张抵顶的借款债权与借款凭证不符且以租抵债的租金数额与债权本息相差一千余万元、华立公司实际收取租金并将租金列为华立公司收入及破产财产等为由主张2015年12月1日签订的租赁合同系双邦公司与华立公司恶意串通、事后补签的虚假协议。考虑到该协议于2015年12月1日签订时***兼任华立公司、双邦公司法定代表人的事实以及2016年租赁协议项下租金确由华立公司收取等情形，一审对双邦公司提交的其与华立公司于2015年12月1日签订的租赁合同的真实性未予认定，并无不当，本院对此予以确认。况且，2021年双邦公司与光大证券威海营业部签订租赁合同时，双邦公司向光大证券威海营业部提交了华立公司出具的授权委托书，即双邦公司以华立公司委托代理人的身份办理案涉房屋出租事宜，虽然双邦公司、华立公司、光大证券威海营业部均主张为应对光大证券威海营业部有关租赁合同须与房屋所有权人签订的内部规定才出具授权委托书，但该主张无有效证据佐证，而光大证券威海营业部亦表示2021年租赁合同签订时其内部不再要求必须与房屋权利人签订合同，故双邦公司于2021年与光大证券威海营业部签订租赁合同时系华立公司委托代理人之身份。而且，***兼任华立公司、双邦公司法定代表人，在华立公司与双邦公司就案涉房屋已签订长期租赁合同的情况下，华立公司将案涉房屋抵押给**公司时隐瞒租赁事实，而双邦公司理应知晓房屋抵押事实却对抵押权设立多年无异议，即便华立公司与双邦公司签订了租赁合同，亦应由双邦公司与华立公司内部解决，双邦公司无权以此对抗**公司抵押权之实现。一审判令华立公司、光大证券威海营业部腾退案涉房屋，并无不当，本院亦予以确认。 关于光大证券威海营业部向**公司支付占用费的标准及起算时间问题。双邦公司主张其与光大证券威海营业部口头约定19万元租金中包含物业服务等各项费用，但2016年租赁协议签订后就物业服务等各项费用另行签订协议之事实与2021年租赁协议约定的19万元租金中是否包含物业服务等各项费用，无必然联系，双邦公司有关达成口头约定之主张无有效证据证实。另一审在认定占用费支付标准时是为减少诉累而将2021年租赁协议约定租金标准作为参照，且该标准与此前租赁协议约定的租金标准亦相同，双邦公司有关主动降价之考量并不足以影响本案占有费标准之确定。至于一审以光大证券威海营业部于2021年8月1日订立租赁协议时起算占用费，亦无不妥，双邦公司虽主张执行裁定未向华立公司送达，但华立公司并未就此提出上诉，且华立公司于本案确定的租赁费起算时早已知晓执行裁定之内容，故双邦公司有关自案涉房屋变更过户后起算占用费的主张，理据不当，本院不予支持。况且，光大证券威海营业部、华立公司均未对占用费起算时间及计付标准提出上诉，双邦公司在无权对抗**公司抵押权实现的情况下，该占用费计算标准及起算时间问题亦与双邦公司权益无关。 综上所述，双邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东省双邦经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　赵　芳 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年四月十三日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附件 自动履行提示 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定，当事人应根据生效法律文书指定的期间和方式积极自动履行义务。 一、生效法律文书确定的义务为金钱给付义务的，可将应付款项直接汇入生效法律文书确认的债权人收款账户；生效法律文书确定双方互负金钱履行义务的，可对相应部分抵销后就剩余部分履行。 二、生效法律文书确定的义务为交付特定标的物或不动产过户登记等非金钱履行义务，义务人可在履行期内通知受履行人在指定地点、时间接收标的物或办理相关手续，必要时可申请人民法院派员到场监督履行或将标的物向公证机关提存。 三、逾期未履行生效法律文书确定的义务，依法将承担如下法律后果：1．加倍支付迟延履行期间的债务利息；2．进入执行程序后需承担执行费用，拒不履行可能被依法采取限制消费、纳入失信被执行人名单等；3．符合法定情形的，将被采取拘留、罚款等司法强制措施，构成犯罪的将依法追究刑事责任。