某某、新疆百业环境科技有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新28民终308号 上诉人（原审被告）：***，男，1980年12月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。 委托诉讼代理人：***，库尔勒市铁克其乡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：新疆百业环境科技有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市巴音东路泰隆大厦1**2001室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆君和信律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人新疆百业环境科技有限公司（以下简称百业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2022）新2801民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***，被上诉人百业公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2022）新2801民初90号民事判决，并予以改判或发回重审。事实和理由：被上诉人起诉上诉人主体不适格，因上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。被上诉人的法定代表人***与***是夫妻，而***与**共同承建江南宝安城土建工程后，因***与**之间有债权债务关系，***把妻子***公司名下涉案房屋抵给了**，因**欠**直外墙保温工程款，**将涉案房屋抵给**直，**直欠上诉人外墙保温材料款131万元，因此**直以425，486.25元的价格把涉案房屋抵给了上诉人，**直支付了50万元保温材料款后至今还欠39万元未支付。2013年7月30日上诉人与抵房人**直到新疆海西房地产开发有限公司（以下简称海西公司）办理了涉案房屋抵账事宜等相关手续，被上诉人知情并协助海西公司给上诉人出具了《收据》一份，内容：“今收到***交来17号楼-1102室房款（绿化工程款抵房款）425，486.25元”。如果没有被上诉人的认可同意，海西公司不可能将已经抵给被上诉人的房屋在被上诉人不知情的情况下给上诉人办理房屋过户相关手续，在2015年8月27日海西公司与上诉人签订了《商品房屋买卖合同》一份，并给上诉人办理了房屋交接手续，上诉人已经将涉案房屋的不动产权证办理到其本人名下。上诉人拥有抵账房屋长达9年，被上诉人即使起诉也不应当起诉上诉人，上诉人应当找海西公司索要房款，被上诉人诉讼主体错误，一审法院理应驳回起诉。 百业公司辩称，百业公司承包海西公司开发建设的***一号小区的绿化工程，结算后海西公司欠百业公司425，586.25元未付，双方商定由开发商海西公司将自有的位于***一号小区17栋1**1102号房以425，586.25元的价格抵账给百业公司所有，待有人购买此房时，该买房人将房款直接给付百业公司，双方协助给购买房屋者办理过户手续。后上诉人自愿要购买该抵账房，百业公司以原价出售，三方商定：开发商海西公司与百业负责给上诉人办房屋买卖及过户手续，手续办**上诉人将买房款付给百业公司。后于2013年7月30日，百业公司给西海一出具收款收据：“今收到新疆海西房地产开发有限公司绿化工程款425，586.25元（17-1102房款抵）”，海西公司同时给上诉人出具收款收据：“今收到***交来17-1102室房款（绿化工程抵房款）425，586.25元”。百业公司协助上诉人与海西公司订立《商品房买卖合同》和房屋交接手续，又协助其人办理了不动产权证。现上诉人已取得不动产权证，未付房款，百业公司多年多次催要，上诉人以种种借口要求缓一缓，一直未出具购房款交至开发商或百业公司的证据。上诉人的上诉主张无书面证据证实，**直欠上诉人材料款与本案无关联性，可另案主张。而***与**之间不存在以房抵账的事情，实际情况是**欠***钱。 百业公司向一审法院起诉请求：1．判令***支付房款425，486.25元；2．判令***支付违约金127，645.88元。 一审法院认定事实：2022年1月18日，海西公司向原告出具《证明》一份，内容为：“兹有我新疆海西房地产开发有限公司将***一号小区17栋一**1102号房（房屋面积90.05平方米，每平方单价4，725元，合计425，486.25元），以支付***壹号小区绿化工程款方式，于2013年7月30日抵账支付给新疆百业环境科技有限公司。新疆百业环境科技有限公司将***一号小区17栋一**1102号于2013年7月30日以同等价格卖给***（身份证号：XXX）。特此证明”。庭审中，***认可在2013年7月30日，原告协助被告去海西公司办理的涉案房屋收款收据等相关手续，并由海西公司向***出具《收据》一份，内容为：“今收到***交来17-1102室房款（绿化工程款抵房款）424，586.25元”。2015年8月27日，海西公司与***签订《商品房买卖合同》一份，约定***购买建设路辖区交通东路20号***壹号小区17栋1**1102室，房屋面积为90.05平方米，房屋总价款为424，586.25元，并给***办理了房屋交接手续。***认可已将该涉案房屋的不动产权证办理到其本人名下。一审法院认为，房屋买卖关系的成立、有效，不仅仅以双方是否签订书面合同而简单作出认定，还应结合当事人实际履行情形，综合作出判断。本案中，被告虽然是与海西公司签订书面《商品房买卖合同》，但根据海西公司出具的《证明》以及《收据》上载明的“绿化工程款抵房款”可以证实，海西公司已将涉案房屋抵账给原告，且系原告协助被告办理涉案房屋收款收据等相关手续，虽***辩称是因多方三角债的原因，原告协助其办理涉案房屋收款收据等相关手续，但被告没有提供相关证据予以证明，故对该抗辩意见法院不予采纳。原、被告之间成立房屋买卖合同关系，原告积极履行了协助被告办理房屋买卖相关手续的义务，且被告已办理了涉案房屋的交接手续，被告应当履行支付房款的义务，故对原告主张被告支付房款425，486.25元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。关于原告主张被告支付违约金127，645.88元［425，486.25元×3.75％×8年（2013年8月1日至2021年8月1日）］的诉讼请求，符合法律规定，故法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、被告***于判决生效之日起十日内向原告新疆百业环境科技有限公司支付房款425，486.25元；二、被告***于判决生效之日起十日内向原告新疆百业环境科技有限公司支付违约金127，645.88元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，665.66元，由被告***负担4，665.66元（原告已预交，被告支付上述款项时一并支付给原告）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 ***提交以下证据：1．苯板供需合同、2013年-2014年出库单，拟证实***与**直之间存在供需合同，***已履行了供货义务。百业公司质证，认为该组证据与本案无关联性不予认可。2．证人**证言，拟证实**于2013年***建设有限公司项目经理，负责宝安江南城项目工程，**直承包其中的外墙保温工程，***向**直供应外墙保温材料，二人曾到项目部找**要材料款，**带他们二人至泰隆建设有限公司董事长***办公室，三人商量用一套房子抵材料款，并明确了房价、过户事宜。百业公司对该证人证言质证，认为**不能拿出欠条或借条来证明以房抵账事实。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性综合全案认定。 百业公司提交以下证据：1．园林绿化合同复印件，拟证实百业公司承包海西公司园林绿化工程，工程承包费400万元，现金200万元已付，用住宅顶账200万元，海西公司把涉案房屋顶给百业公司，百业公司出售给***。***对该证据质证，对真实性不予认可，认为与百业公司没有房屋买卖合同法律关系。2．借条复印件三张，拟证实**欠***300多万元，并不存在以房顶账事实。***质证，对该证据的真实性、关联性均不予认可。3．证人***的证言，拟证实2013年******建设有限公司法人，否认曾以房抵材料款的事实。***质证，对该证言不予认可，认为***与百业公司法定代表人***是夫妻，证言不可采信。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性综合全案认定。 本院二审查明的基本事实与一审相同。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《民法典》施行前。本案争议的焦点为：一、***应否向百业公司支付购房款425，486.25元；二、***是否应向百业公司支付违约金127，645.88元。 一、对于***应否向百业公司支付房款的问题。首先，百业公司主张***应向其支付房款的依据是三方达成抵账协议，即“三方商定：开发商海西公司与百业公司负责给***办房屋买卖及过户手续，手续办*****将买房款付给百业公司”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，由于***对此事实并不认可，百业公司在作出判决前未能提供证据证实三方达成以房抵账协议，对此百业公司的该主张本院不予支持。其次，百业公司与***之间未签订书面合同，也无证据证实双方达成案涉商品房买卖合同的合意，对此应由负有举证责任的百业公司承担不利的后果。对于百业公司向一审法院提交的海西公司于2022年1月18日出具的证明，该证据并不能证明百业公司与***之间存在房屋买卖合同法律关系。再次，根据查明的事实，2013年7月30日百业公司向海西公司出具的收据，同日海西公司向***出具的收据，百业公司主张***在手续办**向其支付房款，但百业公司作为商事主体，在向***交付房屋、办理手续后，应当按照交易惯例以未支付购房款为由要求***向其出具欠条等凭据。结合***拥有案涉房屋已长达九年之久，百业公司不能提交证据证实此期间向***主张过房款。本院认为，百业公司主张与***之间存在房屋买卖合同法律关系、***应向百业公司支付购房款的依据不足，一审法院认定事实缺乏证据，本院予以纠正。 二、对于***应否向百业公司支付违约金的问题。如前陈述，百业公司主张***支付逾期付款违约金，由于其未提交证据证实双方存在房屋买卖合同法律关系及双方对付款时间、违约责任进行书面约定，故一审认定其迟延支付房款承担违约金不当，本院予以纠正。 综上所述，一审判决认定事实不清，***的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2022）新2801民初90号民事判决； 二、驳回新疆百业环境科技有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费4，665.66元，由新疆百业环境科技有限公司负担。二审案件受理费9，331.32元，由新疆百业环境科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　邓　　晓　　辉 审判员　    *** 审判员　   　 ** 二〇二二年五月十日 书记员　    ***