新疆百业环境科技有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事再审民事判决书

新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新民再194号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：新疆百业环境科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市巴音东路泰隆大厦1**2001室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，新疆邦达律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：***，男，1980年12月18日出生，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 再审申请人新疆百业环境科技有限公司（以下简称百业公司）因与被申请人***房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2022）新28民终308号民事判决，向本院申请再审。本院于2022年9月27日作出（2022）新民申2049号民事裁定，提审本案。本院于2022年12月14日立案后，依法组成合议庭，于2023年1月6日公开开庭进行了审理。再审申请人百业公司的法定代表人***及其委托诉讼代理人***，被申请人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百业公司申请再审称，请求：撤销二审判决，维持一审判决。事实及理由：一、二审判决认定百业公司、***之间没有房屋买卖合意错误。双方之间虽然没有签订书面合同，但根据百业公司原审提交的证据可以证实百业公司与***之间有房屋买卖合意，***应当向百业公司支付购房款。二、二审举证责任分配错误。***不认可其购买的涉案房屋是百业公司因抵账所得，而是由案外人蒙正直抵账给***的，对此其并未提供证据予以证明。因此，***取得涉案房屋，应履行支付购房款的义务。 ***辩称，一、本人从事建材产品的生产与销售已多年，名下有多处抵账房，且根据库尔勒的房产交易行情可知，购买抵账房均是低于市场价，因此不会以现金方式原价购买他人房屋。二、自2013年7月30日办理涉案房屋《收据》时起至2015年8月27日签订涉案《商品房买卖合同》三年期间，百业公司并未向本人索要过涉案房款，也没有人去新疆海西房地产开发有限公司（以下简称海西公司）阻止过***办理涉案房屋的后续手续。2013年至今已长达九年之久，假设存在房屋买卖关系，百业公司会采取补救措施，因此以上事实可以证实涉案房屋的交易是抵账方式进行而不是房屋买卖。三、百业公司的法定代表人***与***是夫妻，而***与**共同承建江南宝安城土建工程后，因***与**之间有债权债务关系，***把妻子***公司名下涉案房屋抵给了**，但是***在二审中否认**的身份，之后又出示**向***出具的欠条，前后矛盾的行为说明***二审证言是虚假证言。四、***提交《苯板供需合同》《出库单》等证明**与***之间的资金往来的证据足以证实涉案房屋是通过抵账方式取得。 百业公司向一审法院起诉请求：1．判令***支付房款425，486.25元；2．判令***支付违约金127，645.88元。一审法院认定事实：2022年1月18日，海西公司向百业公司出具《证明》一份，内容为：“兹有我海西公司将***一号小区17栋一**1102号房（房屋面积90.05平方米，每平方单价4，725元，合计425，486.25元），以支付***壹号小区绿化工程款方式，于2013年7月30日抵账支付给百业公司。百业公司将***一号小区17栋一**1102号于2013年7月30日以同等价格卖给***。特此证明”。庭审中，***认可在2013年7月30日，百业公司协助***去海西公司办理涉案房屋收款收据等相关手续，并由海西公司向***出具《收据》一份，内容为：“今收到***交来17-1102室房款（绿化工程款抵房款）424，586.25元”。2015年8月27日，海西公司与***签订《商品房买卖合同》一份，约定***购买建设路辖区交通东路20号***壹号小区17栋1**1102室，房屋面积为90.05平方米，房屋总价款为424，586.25元，并给***办理了房屋交接手续。***认可已将涉案房屋的不动产权证办理到其本人名下。一审法院判决：一、***于判决生效之日起十日内向百业公司支付房款425，486.25元；二、***于判决生效之日起十日内向百业公司支付违约金127，645.88元。 ***不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，予以改判或发回重审。二审法院查明的基本事实与一审一致。二审法院认为，本案争议的焦点为：一、***应否向百业公司支付购房款425，486.25元；二、***是否应向百业公司支付违约金127，645.88元。一、对于***应否向百业公司支付房款的问题。首先，百业公司主张***应向其支付房款的依据是三方达成抵账协议，即三方商定：开发商海西公司与百业公司负责给***办理房屋买卖及过户手续，手续办*****将房款付给百业公司。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，由于***对上述事实并不认可，百业公司在作出判决前未能提供证据证实三方达成以房抵账协议，对此百业公司的该主张二审法院不予支持。其次，百业公司与***之间未签订书面合同，也无证据证实双方达成案涉商品房买卖合同的合意，对此应由负有举证责任的百业公司承担不利后果。对于百业公司向一审法院提交的海西公司于2022年1月18日出具的证明，并不能证实百业公司与***之间存在房屋买卖合同法律关系。再次，根据查明的事实，2013年7月30日百业公司向海西公司出具的收据，同日海西公司向***出具的收据，百业公司主张***在手续办**向其支付房款，但百业公司作为商事主体，在向***交付房屋、办理手续后，应当按照交易惯例以未支付购房款为由要求***向其出具欠条等凭据。结合***拥有案涉房屋已长达九年之久，百业公司不能提交证据证实此期间向***主张过房款。二审法院认为，百业公司主张与***之间存在房屋买卖合同法律关系、***应向百业公司支付购房款的依据不足，一审法院认定事实缺乏证据，二审予以纠正。二、对于***应否向百业公司支付违约金的问题。如前所述，百业公司主张***支付逾期付款违约金，由于其未提交证据证实双方存在房屋买卖合同法律关系及双方对付款时间、违约责任进行书面约定，故一审认定其迟延支付房款承担违约金不当，二审予以纠正。二审判决：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2022）新2801民初90号民事判决；二、驳回百业公司的诉讼请求。一审案件受理费4，665.66元，由百业公司负担；二审案件受理费9，331.32元，由百业公司负担。 本院再审期间，百业公司针对其再审请求提交证据如下：证据一，2013年7月30日，海西公司出具的付款单，拟证明绿化工程款抵房款。证据二，2013年7月30日，海西公司向百业公司出具的收款收据，拟证明海西与百业公司之间存在以房抵债的事实。证据三，2013年7月30日海西公司向***出具的收据，海西公司收到***17-1102室房款，拟证明2013年的7月30日三方以房抵债方式将房屋出卖给***，百业公司与***有间接的房屋买卖关系。证据四，2022年12月6日，海西公司出具的情况说明。上述四份书面证据均为复印件并加盖海西公司的公章。证据五，证人***（海西公司员工）的证言，拟证明海西公司开发的涉案房屋抵账给百业公司。 经质证，***对上述四份书面证据的真实性不认可，对于海西公司与百业公司之间的抵账行为认可，但以上证据不能证明涉案房屋是百业公司出卖给***的。因上述四份书面证据均为原审提交的证据，不属于新证据，对于证据的认定与原审一致，不再重复。对于证人证言的真实性予以确认，因证人陈述本案事实发生时其未参与，且涉案房屋手续办理等情况亦未亲自经手，本院对证人证言的关联性不予确认。 ***提交证据如下：证据一，库尔勒市泰隆建筑有限责任公司出具的《单位工作证明》。证据二，**与库尔勒市泰隆建筑有限责任公司账目往来明细单10份。证据三，***与九州建设集团直属二队公司《核算项目明细账》一份。上述三份证据证明**是库尔勒市泰隆建筑有限责任公司项目负责人，**因为与该公司有经济往来，并非***所陈述**欠付其款项，涉案房屋以抵账方式取得，且***与其他公司有以物抵债的交易习惯。 经质证，百业公司对上述三份证据的真实性均予以认可，但证据一的证明没有落款时间，而且证明的内容是**于2011年5月16日进入公司工作，且工作证明的时间与本案购房时间亦不一致，无法说明**与本案有关联。对于证据二、三的关联性和有效性不认可，与本案没有关联。鉴于百业公司对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。对证据一、二中涉及的案外人**并未参加本案的庭审，亦非本案当事人；证据三发生的事实与本案没有直接的联系，亦非本案的抵账账目往来。综上，对于上述证据的关联性本院不予确认。 本院再审查明的事实与二审法院查明事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点为：***应否向百业公司支付房款及违约金的问题。百业公司主张***应支付房款，根据案外人海西公司出具的《证明》以及2013年7月30日百业公司向海西公司出具的收据，同日海西公司向***出具的《收据》上载明的“绿化工程款抵房款”可证实，海西公司已将涉案房屋抵偿给百业公司，百业公司协助***办理涉案房屋相关手续，之后，海西公司与***签订涉案《商品房买卖合同》并将涉案房屋办理在***名下。按照常理，百业公司在向***交付房屋办理手续后，百业公司应当按照交易惯例以未支付购房款为由要求***向其出具欠条等，但事实上，***拥有案涉房屋已长达九年之久，百业公司作为商事主体，未对***的占有使用行为提出异议，亦不能提交证据证实此期间向***主张过房款，明显不符合常理。因此，百业公司提交的证据不足以证实其与***之间存在房屋买卖合同关系，二审判决驳回百业公司向***主张支付购房款并承担违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上，百业公司的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 维持新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2022）新28民终308号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长　祁　　万　　杰 审 判 员　韩　　雅　　婷 审 判 员　闫　　乔　　乔 二〇二三年二月二十日 法官助理　***·*** 书 记 员　娜迪拉·库拉西