某某与某某、某某合同纠纷一审民事判决书

西安市长安区人民法院 民事判决书 （2024）陕0116民初18844号 原告（反诉被告）：***，女，汉族。 委托诉讼代理人：***、***（实习），北京市京师（西安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：***，男，汉族。 被告（反诉原告）：***，女，汉族。 二被告委托诉讼代理人：***，陕西泽诚律师事务所律师。 第三人：金堆城钼业集团有限公司，住所地陕西省渭南市。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 第三人：***，男，汉族，1953年11月24日出生，住西安市长安区。 原告***与被告***、***、第三人金堆城钼业集团有限公司、第三人***合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告***委托代理人***、***，被告***、***及其委托代理人***，第三人金堆城钼业集团有限公司委托代理人***，第三人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告和被告于2006年2月14日签订的《换房协议》第6条“华县住房房屋产权永久性归***所有；长安住房房屋产权永久性归***所有”无效；2、请求确认西安市长安区××街××花园小区××幢××号房屋归原告所有；3、请求判决被告向原告返还西安市长安区××街××花园小区××幢××号房屋；4、请求判令被告支付原告违约金30000元；5、请求判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年2月14日，原告***与被告***、***签订了《换房协议》，并于当日在陕西华县公证处就该协议办理了公证，取得了《公证书》（2006）华证字第096号。《换房协议》中载明了西安市××街××花园小区××幢××号房屋产权人系***和原告***，***已于2008年12月13日因病去世。渭南市华县有色技校家属院4栋1单元7号房屋产权人系被告***和***。依据《物权法》第6条及《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记。不发生效力”的规定，协议签订至今，原告曾多次尝试变更房产过户登记未果，致使不能实现该《换房协议》的根本目的，另依据《城市房地产管理法》（1995）第37条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，案涉房屋在签订协议时尚未取得权属证书，因此原告主张协议中第6条无效，以及位于西安市××街××花园小区××幢××号房屋归原告所有于法有据。故此，为维护原告合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 被告***、***辩称，1.本案应由***的全部第一顺位继承人主张权利，故原告遗漏必要共同诉讼原告人。就案涉金堆城钼业公司长安花园小区20栋2单元10号房屋（现房屋产权证载：西安市长安区西长安街金堆城花园小区20幢2单元5层2号），被告***、***与原告***及其配偶***分别于2003年4月19日、2004年8月18日以及2006年2月14日签署三份协议书，2003年4月19日协议核心内容为“被告***、***用华县住房（含各项福利待遇）及补偿款1万元换取原告***、***案涉长安住房的购房权利，案涉长安住房购房费用由***交付，房产权归***永久性所有，长安住房的一切待遇由***享受”。协议签订后，被告***、***依约向原告支付1万元的换房款，自2003年10月起，被告***、***已实际入住案涉长安住房，截至目前已入住长达21年。自2003年4月后，原告***及***的儿子***也已实际入住华县住房，2004年8月10日，华县住房进行房改房，原告***支出22481元购房款（含被告***、***支付原告的11160.33元）。2004年8月18日，双方签订《换房协议》，对“***用案涉长安住房购买权换***华县住房的事实，且***已实际交付***11160.33元以及案涉长安住房购房款全部由***支付，长安住房房屋产权永久性归***所有的事实”予以确认。2006年2月14日，就案涉长安住房，被告***、***再次签订《换房协议》对已实际发生的上述事实进行确认并进行公证。协议签订当天，被告***、***又另行向原告***支付1000元的补偿款，被告***、***共计向原告***支付12160.33元。2008年12月13日，原告***的配偶***因病去世，则根据民法典继承编，应由第一顺位继承人主张权利，据了解***的第一顺位继承人除配偶***外，还有三个子女（含***），本案应由***及三个子女作为共同原告主张权利，故原告遗漏必要共同诉讼原告人。2.2006年2月14日，被告***、***与原告***所签订的《换房协议》有效，故该协议第6条“华县住房房屋产权永久性归***所有；长安住房房屋产权永久性归***所有”有效。该协议系双方真实意思表示。协议内容具体、明确，协议合法有效，且已经过陕西省华县公证处公证。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但，该强制规定不导致该民事法律行为无效的除外。2006年2月14日，被告***、***与原告***所签订的换房协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法应认定有效；原告***所援引的《城市房地产管理法》第37条第6项不适用本案情形，故原告***认为协议第六条无效，属于理解存在严重错误。《城市房地产管理法》第37条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。具体到本案中，2006年2月14日《换房协议》，名为“换房协议”，实质为“华县住房及补偿与长安住房购房权利互换协议”。即被告***、***用华县住房（含各项福利待遇）及补偿款12160.33元换取原告***、***利案涉长安住房的购房权利，即原告将案涉的第三人金堆城钼业集团有限公司的集体集资修建的长安住房的购房权利转让给被告***、***，约定由被告***、***向第三人支付案涉房屋的购房款，房产权归***永久性所有。关于案涉长安，类似“借名买房”的法律关系，并不是***将自有房屋转让给被告，故本案并不适用原告所援引的《城市房地产管理法》第37条第6项；从“物债两分”原则，同时结合物权法，当事人之间订立有关“设立、变更、转让和消灭”不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。《城市房地产管理法》在1995年颁布实施时，关于债权行为和物权行为相分离的理论尚未占据统治地位，《物权法》生效后，情势则大为改观。《物权法》第十五条（民法典第215条）规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，物权变动有原因与结果之分，签订《换房协议》，可以确定被告***、***用华县住房（含各项福利待遇）及补偿款12160.33元从原告处换取了案涉长安住房的购房权利，由被告***、***以原告***的名义出资购买案涉房屋，这一行为是物权变动的原因；在具备条件后双方为各自办理房屋过户手续，房屋登记过户是物权变动的结果，前者是债权行为，后者是物权行为。债权行为的效力是独立存在的，只要合同的主体具有相应的行为能力，双方当事人意思表示真实，且不违反法律或社会公共利益，合同即为有效，合同本身的效力不受“物权能否变动，物权是否变动”的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。《换房协议》第六条“华县住房房屋产权永久性归***所有；长安住房房屋产权永久性归***所有”。首先双方如此约定的真意是原告***在住进被告***、***华县住房后，被告***、***用原告***案涉的长安住房购房权利全款买下房屋后，双方之间互不干涉，在具备条件后双方为各自办理房屋过户手续，这也是为何被告持有案涉长安住房的购房款收据及显示***的房屋所有权证，被告在案涉长安住房居住生活，原告***之子***在华县住房中居住生活，双方各自居住长达21年的原因。其次《换房协议》第六条显然属于《物权法》第十五条中变更不动产物权的合同，根据该条规定合同有效，未办理物权登记的，不影响合同效力；最后《城市房地产管理法》第37条第6项属于效力性管理性规定，旨在对房管部门登记行为的倡导，并不能导致法律性质被判定无效。综上所述：2006年2月14日，被告***、***与原告***所签订的《换房协议》的第六条“华县住房房屋产权永久性归***所有；长安住房房屋产权永久性归***所有”的法律效力应为有效。3.原告要求确认案涉房屋归其所有，并要求被告***、***向其返还案涉房屋无事实和法律依据，应当依法予以驳回。2006年2月14日，被告***、***与原告***所签订并公证的《换房协议》是对2003年4月19日以及2004年8月18日双方关于案涉房屋签订协议后的履行情况，具体、明确的确定，即被告***、***用华县住房（含各项福利待遇）及补偿款12160.33元换取原告***、***案涉长安住房的“购房权利”。被告***、***持有案涉长安住房购房款的收款收据，且结合***出具的“无力购买案涉长安住房”《声明书》，目前案涉长安住房的所有权证书由被告***、***持有，足以证明当年案涉长安住房的购房款由被告***、***全额支付。从事实上看：双方签订的三次协议书，核心内容均为“被告华县住房及补偿款与原告***长安住房‘购房权利’互换”，2003年4月后原告***之子***就已实际入住华县住房，原告***之子***代原告收取补偿款后向被告出具了收条，原告***在拿到被告***、***支付的补偿款11160.33元，用于支付2004年8月10日华县住房（房改房）的购房款。2006年2月14日《换房协议》签订并公证后，被告***、***又另行向原告支付1000元的补偿款，被告***、***共计向原告支付补偿款12160.33元。且双方各自在房屋里居住长达21年，以上种种，均可以印证案涉房屋权利在置换给被告后，被告支付购房全款。故案涉房屋与原告无关。被告已提起反诉，要求确认案涉房屋所有权归被告***、***所有，同时要求原告***协助被告配合办理房屋产权变更登记手续，另一并主张追究原告的违约责任。综上，从程序上讲：本案原告遗漏必要共同诉讼原告人；从实体上讲：2006年2月14日，原告与二被告所签订的《换房协议》有效，故原告的诉请无事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。 第三人金堆城钼业集团有限公司无陈述意见。 第三人***无陈述意见。 反诉原告***、***提出反诉，反诉请求：1.请求依法判令西安市长安区西长安街金堆城花园小区20幢2单元5层2号房屋（建筑面积107.63㎡）及20幢2Ｆ108地下室（建筑面积11.20㎡）（房屋所有权证号：西安市房权证长安区字第4××4号）归反诉原告所有；2.请求依法判令反诉被告***协助二反诉原告配合办理上述房屋及地下室产权变更登记手续；3.请求依法判令反诉被告***支付二反诉原告违约金30000元；4.反诉费由反诉被告***承担。事实与理由：2006年2月14日，二反诉原告与反诉被告***及其配偶***（2008年因病去世）签订《换房协议》并对协议进行公证，协议第一，二条约定由反诉被告将“金堆城牧业公司长安花园小区20栋2单元10号，现房屋产权证载：西安市长安区西长安街金堆城花园小区20幢2单元5层2号购房权利同二反诉原告华县有色金属技工学校4栋1单元7号楼房屋对换”。第六条约定长安花园小区的房屋产权永久性归***所有，第七条约定***享有长安的各项福利待遇。本案案涉的金堆城钼业公司长安花园小区20栋2单元10号购房款全部由二反诉原告支付，自2003年起二反诉原告一直在上述房屋居住。截至目前，反诉被告一直未协助二反诉原告配合办理房屋产权变更登记手续，反诉被告显然属于违约，依约应支付二反诉原告违约金。现反诉原告为维护自身合法权益，依法提起反诉，恳请贵院判如所请。 反诉被告***辩称，1.《换房协议》第6条约定的内容违反法律规定，当属无效。西安市长安区××街××花园小区××幢××号房屋的所有权人是***，反诉原告主张该房屋应归其所有不符合法律规定。首先，案涉《换房协议》第6条“华县住房房屋永久性归***所有，长安住房永久性归***所有”，约定的内容违法，当属无效。其次，根据《物权法》第6条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应该依照法律规定登记”的规定，西安市长安区××街××花园小区××幢××号房屋的不动产登记簿，记载该房屋的所有权人是***。因此，反诉原告的第一项诉请没有法律依据。2.反诉原告请求反诉被告协助其配合办理房屋产权变更登记手续的诉请已过诉讼时效。3.反诉原告请求反诉被告支付其3万元违约金于法无据。2023年8月许，***曾与反诉原告友好协商，督促反诉原告积极履行其义务，被断然拒绝，反诉被告无奈才诉诸法院。《换房协议》签订后，反诉原告始终不向反诉被告交付华县住房的房产证，也不予配合反诉被告办理华县住房的权属变更登记，并且反诉被告多次请求其配合办理华县住房分房福利，均遭拒绝。其行为已经严重违约，致使《换房协议》履行不能。需要强调的是，即使反诉原告配合反诉被告完成了华县住房的产权变更登记，但是华县住房的分房福利仍需要反诉原告配合，反诉被告才有可能享受到该福利，最终还需其配合反诉被告办理新福利房的产权变更登记手续，反诉被告才能享受到该福利。反诉原告没有正当理由，始终不予配合反诉被告享有分房福利，反诉原告消极不作为的行为，是以其自己的行为表明不履行《换房协议》约定的主要债务，因此，反诉原告已经明显违约，应当承担违约责任。其请求支付3万元违约金的诉请于法无据。综上，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告***及其配偶***与被告***、***分别于2003年4月19日、2004年8月18日以及2006年2月14日签署三份《协议书》，2003年4月19日协议载明被告***、***用华县住房（含各项福利待遇）及补偿款1万元换取原告***、***案涉长安住房的购房权利，案涉长安住房购房费用由***交付，房产权归***永久性所有，长安住房的一切待遇由***享受。协议签订后，被告***、***依约向原告支付1万元的换房款，2003年4月19日，***代***收到被告***支付的5000元后出具收条，2003年6月25日，***代***收到被告***支付的5000元后出具收条。2003年6月20日，***给其儿子***出具委托书，委托***办理公证事宜。2003年6月26日，陕西省华县公证处出具（2003）华证字第192号公证书。2003年10月23日，***出具委托书，委托被告***、***办理案涉长安花园小区住房的煤气炉相关手续。2004年8月18日，原告***的配偶***、***与被告***、***签订《换房协议》，载明***用案涉长安住房购买权换***华县住房的事实，华县住房需交的购房款总房价22481元，***已交给***10000元，***合计交付购房款19000元，剩余尾款3481元由***、***、***三方平均分摊。***已实际交付***11160.33元以及案涉长安住房购房款全部由***支付，长安住房房屋产权永久性归***所有的事实予以确认。2006年2月14日，原告***及配偶***与被告***、***再次签订《换房协议》，协议第1、2条，***及***用案涉金堆城钼业公司长安花园小区20栋2单元10号购房权利与同被告***、***所属华县有色金属技工学校家属院4栋1单元7号房屋对换。协议第4条，华县住房所需交的购房款为22481元，被告***已交给***1万元（***夫妇同意由儿子***领取），***合计交付19000元（内含***所交1万元整），剩余尾款3481元由***、***、***三方平均分摊。协议第5条，长安住房购房款全部由反诉原告***支付。协议第6条，华县住房房屋产权永久性归***所有，长安住房房屋产权永久性归***所有。协议第7条，***享有华县住房的各项福利待遇，***享受长安的各项福利待遇。协议第8条，***交付华县住房的产权证、产权过户费及住房应交的其他费用。在双方办理相关手续时，相关各方应积极配合，为对方提供证件等一切方便。若不配合、不提供证件视为违约。协议第10条，本协议签订之日起生效，公证后2003年4月19日换房协议即废止。协议第11条，本协议生效后，若一方违约向另一方支付违约金3万元，房价按违约时当地住房市场价向另一方一次付清全部房款，同时还支付原购房款30%的损失费。同日，***收到被告***支付的1000元后出具收条。并经陕西省华县公证处公证，出具（2006）华证字第096号公证书。2008年4月17日，西安市房屋管理局为案涉的长安住房办理所有权证书，载明房屋所有权人为***，目前案涉长安住房的所有权证书由被告***、***持有，案涉长安住房的房号为第20幢20502号，住宅建筑面积107.63㎡，住宅套内面积94.24㎡，地下室建筑面积11.20㎡，地下室套内面积9.81㎡。2024年8月1日，第三人金堆城钼业集团有限公司下属子公司西安产投金钼物业管理有限公司出具《证明》两份，证明被告***、***于2003年10月起居住于西安市长安区××街××号××花园小区××20栋2单元5层2号。经查，原告与***系夫妻关系，原告认为案涉长安住房系双方婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。根据《遗产分割协议》约定，在其原告生前归一人所有。另，被告***、***向本院提出反诉，认为案涉长安住房归反诉原告所有，并要求反诉被告赔偿违约金等。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告坚持答辩意见，第三人金堆城钼业集团有限公司，第三人***无意见，本案未能调解。 以上事实，有《换房协议》、公证书、《遗产分割协议》、房屋所有权证及平面图、不动产登记簿、物业证明、收条、转账记录、声明书、委托书及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告***及其配偶***与被告***、***签订的《换房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。本案中，原告诉请要求确认原告和被告于2006年2月14日签订的《换房协议》第6条“华县住房房屋产权永久性归***所有；长安住房房屋产权永久性归***所有”无效，根据本院查明的事实，案涉长安住房房屋所有权证属***，在换房协议履行后，***未过户给被告***、***产权登记，但实际系被告***、***居住，且已经居住多年，该协议内容不违反法律规定，应为有效，故原告要求在未支付房屋对价的情况下仅以房屋购买登记为***为由主张享有案涉长安住房房屋所有权并以此要求被告交付房屋，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告提出反诉，反诉原告要求反诉被告立即履行双方之间签订的《换房协议》，办理房屋产权过户手续的主张，符合原、被告签署协议的约定且不违反法律规定，故对该主张予以支持。 关于双方均主张对方违约需要承担违约金一节，因双方在合同履行过程中，均未配合对方完成过户登记手续，双方均有过错，故互相不再承担支付违约金。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下： 确认西安市长安区西长安街金堆城花园小区20幢2单元5层2号房屋及20幢2F108地下室归反诉原告***、***所有，反诉被告***应于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告***、***办理西安市长安区西长安街金堆城花园小区20幢2单元5层2号房屋及20幢2F108地下室产权变更登记； 驳回原告***的诉讼请求； 驳回反诉原告***、***的其他诉讼请求。 案件受理费362元，原告已预交，由原告自行承担，反诉费362元，反诉原告已预交，由反诉原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十二月十九日 书记员***