某某、某某与某某、某某等建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

陕西省白河县人民法院 民事判决书 (2023)陕0929民初1615号 原告：***，男，1957年9月14日出生，汉族，户籍所在地：陕西省白河县，现住城关镇清风社区老××货公司××楼××室。 原告：***，男，1984年6月8日出生，汉族，户籍所在地：陕西省白河县，现住城关镇清风社区老××楼。 共同委托诉讼代理人：**，陕西迈拓律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：***，白河县城关镇向荣社区推荐。 被告：***，男，1964年12月19日出生，汉族，住陕西省白河县。 被告：**，男，1959年3月31日出生，汉族，住陕西省白河县。 被告：***，男，1975年3月28日出生，汉族，住陕西省白河县。 被告：***成房地产开发有限公司。住所地：陕西省安康市白河县城关镇清风社区龙井巷。统一社会信用代码9161092957350621XP。 法定代表人：***，系公司董事长。 共同委托诉讼代理人：**，陕西恒典律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：***，陕西恒典律师事务所律师。 第三人：陕***建设有限公司。住所地：陕西省安康市白河县狮子山社区信合花园1楼101-6。统一社会信用代码91610929770045432G。 法定代表人：***，系公司总经理。 原告***、***与被告***、**、***、***成房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原告***、***不服本院（2023）陕0929民初532号民事判决书，上诉于安康市中级人民法院，二审认为原审判决认定基本事实不清，发回本院重审。本院于2023年10月31日立案，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告***、***及委托诉讼代理人**、***，被告***、**及委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼，被告***、***成房地产开发有限公司法定代表人，第三人陕***建设有限公司法定代表人未出庭。本案缺席进行了审理，现已审理终结。 原告***、***提出诉讼请求：一、解除原告与三被告签订的《房屋转让合同》；二、四被告共同支付原告工程款7490000元并支付资金占用期间利息（以7490000元为基数，按照LPR利率自2015年3月1日计算至实际付清之日止）；三、四被告共同支付原告违约金1500000元；四、本案诉讼费由被告承担。本次发回重审中，原告变更第一项诉讼请求为四被告与原告结算工程款，第二项诉求中工程款数额变更为7765918.29元（具体为总工程款：18328.43㎡×1190元=21810831.7元；已付工程款11725625元+售房款2230000元+**付75万元=14755625元；抗滑桩工程款710711.59元；未付工程款21810831.7元-14755625元+710711.59元=7765918.29元），其余诉讼请求与原诉求一致。 事实与理由：***、**、***挂靠***成房地产开发有限公司开发建设白河县百货公司综合楼，2012年2月6日，原告与***、***、**签订《建设工程施工合同》，约定白河县百货公司综合楼工程占地面积800余平方米，建筑总规模16000平方米，框剪结构二十层，含地下室一层，工程承包范围为图纸设计全部内容，承包价格为1190元/㎡，原告垫资至主体完工二层后，***、***、**支付已完成主体工程费用的55%，后每完成主体两层，按实际发生的主体工程量支付60%工程款，主体全部竣工后，甲方根据工程进度分期拨付97%工程款，余额3%待工程使用两年内无质量问题一次性付清，工期至2014年2月15日共24个月。2015年2月12日，***、**、***与原告签订《房屋转让合同》，约定将白河县百货公司综合楼第五、六、七层按照每平方米综合价3000元转让给原告抵充工程款，2016年4月18日，工程完成验收，原告已经依约履行合同义务，因被告原因导致房屋无法通过综合验收，房屋不能交付，《房屋转让合同》约定以房抵账目的不能实现，被告行为严重违约，为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告***、**、***共同辩称，一、原、被告双方之间并未进行最终决算，案涉工程中抗滑桩工程款数额未确定，双方应先对工程进行决算；二、案涉房屋虽已建成，但原告一直未向被告交付，因原告自身原因导致房屋一直无法验收，且原告已擅自销售过半住房；三、双方签订的《房屋转让合同》为双方真实意思表示，合同合法有效且已实际履行，原告已实际占有上述房屋并安装了门窗，钥匙均由原告保存，双方应当尊重事实并继续履行该协议；四、150万元违约金在《房屋转让合同》中有约定，该合同生效且合法有效违约条款才能适用，但原告主张合同并未生效，该项请求与其事由自相矛盾。被告认为该协议合法有效，原告也不存在违约行为，不应承担任何违约责任。 被告***成房地产开发有限公司辩称，该公司不是案涉《建设工程施工合同》的当事人，并未实际参与房屋开发，实际开发人仅在办理相关开发手续及竣工验收上借用公司名义而已，公司也未给***、**、***任何授权，不是真正意义上的发包方，故在本案中不应承担任何责任。 第三人陕***建设有限公司未参与诉讼，亦未提交书面陈述意见。 经审理查明，2012年2月6日，***、***、**（甲方）三人将白河县百货公司综合楼开发工程发包给***、***（乙方）进行施工，双方签订《建设工程施工合同》约定：“由***、***承建白河县百货公司综合楼工程，该工程占地面积800余平方米，建筑总规模16000平方米（框剪结构二十层，含一层地下室）；1.工程承包范围为图纸设计的全部内容（含工程范围内的所有基础处理）；2.安全边护治理及原下水沟附属工程处理，乙方结合甲方及设计方案按实际发生的工程量所产生的费用上浮15%，由甲方另行支付给乙方；承包价格为每平方米壹仟壹佰玖拾元，该价格为一次性定价，不随物价变动进行调整；乙方须垫资至工程主体完工二层后，甲方支付已完成主体工程费用55%工程款，后每完成主体两层，按完成主体工程量60%支付主体工程款，主体全部竣工验收合格后，甲方须拨付给乙方97%的总工程款，剩余3%自使用两年内无质量问题一次性付清；工期为24个月（2012年2月15日-2014年2月15日）；甲方承担国家规定的营业税，乙方承担相应的建安税；普通消防、水电、门窗按照设计标准，外墙一、二层柱为仿大理石贴面外，其他按防水涂料处理；同时约定，本合同签订后，任何一方不得借故违约，违约方赔偿另一方违约金30万元。***、***、**在上述合同发包方处签字，***、***在承包方处签字。 2013年4月20日，开发房屋办理《商品房预售许可证》，2014年5月20日，案涉工程补办《建设用地规划许可证》，同年6月10日补办《建设工程规划许可证》，同年10月27日补办《建筑工程施工许可证》。 2014年底，案涉工程主体完工。2015年2月12日，***与***、***、**三人签订《房屋转让合同》约定：“将案涉工程五、六、七层写字楼转让给乙方（***、***），转让款抵充工程款；第五层按每平方米2800元、第六层按每平方米3200元、第七层按每平方米3000元计算，综合拉平价每平方米按3000元计算。甲方从最终确定的面积乘以每平方米3000元所计算出的三层房屋价款中减掉200000元，作为乙方积极配合的友好报酬。除抗滑桩甲方给乙方另外计算费用外，其他在施工之中产生的变更增减部分工程量双方均不予追究，最终结算按房产部门实际测算的面积为准；乙方在主体施工中，甲方按工程进度已支付给乙方工程款近900万元，本合同又将写字楼五、六、七层抵充给乙方作为工程款，故本合同签署后，甲方将在该综合楼全面竣工验收合格一年内分季度向乙方支付（除保修金）所剩余工程款”。合同还约定：“协议签署后，双方均不得违约，任何单方违约，违约方赔付另一方违约金150万元”。《房屋转让合同》签订后，原告在第五、六、七层房屋安装了卷闸门，且实际控制占有。为提高该三层房屋的商业价值，使其与紧邻该楼的县药材公司综合楼第六、七层形成优势互补，在签订上述转让合同后的第二天，即同年2月14日，原告便与***、**签订《商用房联合经营合同书》。双方约定：甲方（***、***）在白河县××路××楼××层××房，建筑面积共3000余平方米，乙方（***、**）在甲方紧邻该楼的县药材公司综合楼中拥有六、七层商用房，建筑面积为1120平方米（产权证面积），其中乙方七层为县城文昌路门面房，有大开间门面房三间，与甲方六层平齐，根据甲方有商用房却无进入门面房及乙方虽有门面房但面积偏小的实际现状，双方商定在互惠互利的基础上做大做强，以谋取更长远的利益，双方共同组成联合经营主体对外经营或整体出售、整体招租。2015年2月15日，***收取**支付的用于联合经营投资款750000元，并出具收条。 2015年10月23日，案涉工程由建设单位组织竣工验收，因存在安全隐患、消防设施不规范等原因，白河县建设工程安全质量监督站责令整改。2016年4月18日，该工程经建设、监理、勘察、设计、施工五方验收通过并出具建设工程竣工验收报告。工程验收合格后，原告未向被告实际交付案涉工程，房屋钥匙由原告方保管，且不间断对外售卖房屋，售房款用于抵扣被告应支付的工程款。目前，**16套房屋钥匙（不含第五、六、七层）由原告留存。开发房屋未办理产权登记，办证问题已被纳入“白河县加快解决因历史原因遗留问题导致不动产登记难专项工作”中进行解决。 本案重审期间，经法庭主持对账，双方一致确认案涉工程主体建设面积18328.43㎡，工程总造价为21810760.30元（不包含抗滑桩部分），截至2017年1月9日，***、***、**已向原告支付工程款11775625.00元（原告向被告出具有总收条）；2017年1月9日至2024年4月2日（法庭主持第二次对账）期间，***（原告***女婿）代原告收售房款共2390000元（其中，2017年1月9日至2019年12月20日，***代原告收售房款1870000元；2019年1月9日截至2024年4月2日收售房款520000元）用于抵付案涉工程款；因案涉工程实际建设时在顶层加盖一层，加盖部分双方确认不属合同约定施工范围，加盖部分因超建被罚款61119.60元由***垫付，原告应当分摊的加盖私建部分土地出让金及罚款为25909.86元。 另查明，***、***、**借用***成房地产开发有限公司资质进行案涉房屋开发，***、***借用陕***建设有限公司（原白***建筑工程有限公司）资质进行工程承包、施工。 以上事实有经当庭举证、质证的下列证据予以证实：原告提交的***成房地产开发有限公司《企业信用信息公示报告》、陕***建设有限公司《企业信用信息公示报告》《建设工程施工合同》《房屋转让合同》、建设工程竣工验收报告、分户明细表；被告提交的《建设工程施工合同》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》《建设工程施工许可证》白河县城乡规划委员会会议纪要、纠正违法行为通知书、责令排除安全隐患通知书、建设工程施工安全隐患整改报告、固强消防技术有限公司消防检测意见整改书、发票、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收（备案）认定书、《关于开发百货公司项目存在“登记难”等历史遗留问题的情况汇报》、《房屋转让合同书》、照片、百货公司购房明细表、《商用房联合经营合同书》、图纸、决算情况确认书、处罚告知书、壹佰捌拾柒万收据汇总单（***售房汇总）、2017年元月9日收条；双方诉讼中的一致陈述、原审被告提交750000元收条，上述证据来源合法、内容客观真实、与本案相关联，本院予以采信并在卷佐证。 原告提交的录音内容不能达到证明目的，本院不予采信；***出具的情况说明与本案在案证据所证事实不符，本院不予采信；答辩状不能达到其证明目的且被告不予认可，本院不予采信；对于双方提交的关于抗滑桩部分的相关证据，均属当事人各自在诉前单方进行评估，且评估鉴定的基础事实双方存在严重争议，故对双方提交的关于抗滑桩工程款评估的证据均不采信。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。围绕原、被告的诉辩意见及主要争议内容，归纳以下焦点问题进行分析： 一、案涉工程施工合同效力及承担责任的主体问题 合同纠纷应首先审查合同效力。本案建设工程施工合同发包人与承包人均为无建设资质的自然人，为办理相关建设审批手续及工程竣工验收之需，及工程发包、承包在形式外观上的完备与合法化，双方均借用有资质的开发企业和建筑施工企业名义对案涉工程进行开发、施工的行为，违反法律强制性规定，案涉建设工程施工合同应属无效。其实质为自然人***、***就建设工程施工事宜与***、***、**双方达成合意，合同实际发包方为***、***、**，***、***为工程实际承包人。根据《中华人民共和国民法典》第七百九十三条第一款规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”。案涉工程已经验收合格，原告作为承包人主张欠付工程款（折价补偿），有相应的事实及法律依据，本院依法予以支持。 白河县玉成房地产开发有限公司并未就案涉工程发包与原告达成合意，不是合同相对方，也不是实际发包方，故不应在本案中承担折价补偿责任。反之，***、***、**作为案涉工程的实际发包方，应对原告欠付工程款共同承担折价补偿责任。 二、工程款数额的认定问题 经双方确认，案涉工程总价款为21810760.30元，首先，截至2017年1月9日，***、**、***已向原告支付工程款11775625.00元；其次，即是对2015年2月12日***、***、**与***签订以案涉工程五、六、七层抵扣工程款协议的认定。原告认为以房抵工程款的协议未生效，《房屋转让合同》未实际履行，合同约定的房屋未及时交付给原告，且所抵房屋未办理产权登记致合同目的无法实现，建设工程款并未得到有效清偿，同时对该协议效力不予认可，要求被告按照《建设工程施工合同》约定继续支付剩余工程款。本院认为，一、案涉工程依约系按照工程进度分期支付工程款，施工中***、***、**以现金及原告预售房屋工程款的方式已支付原告工程款，原告与被告***、***、**一致协商签订《房屋转让合同》是在取得商品房预售许可且工程完工之后，参照《建设工程施工合同》支付工程款的约定，此时双方债务也应属期限届满。原告同意被告以三层房屋明确作价抵扣部分工程款，系双方对工程款支付方式的协议变更，《房屋转让合同》系双方合意达成，是双方基于平等地位对如何清偿债务作出的安排，该合同属于诺成性合同，不以债权人取得抵债物的所有权为合同生效或有效要件。该合同属依法成立的合同，自成立时即生效，且不存在法律另有规定或当事人有约定的除外情形，故对原告所称合同未生效的意见本院不予采纳；二、《房屋转让合同》签订后，原告对抵债房屋安装了卷闸门，钥匙由其保管，两天后即与***、**签订《商用房联合经营合同书》并收取**支付的联合经营投资款750000元，可见《房屋转让合同》双方已实际履行，且原告已对约定房屋实际占有；再次，《房屋转让合同》签订时间为2015年2月12日，原告对第五、六、七层房屋持续占有控制至今，而近年来商品房市场波动较大，现原告否认《房屋转让合同》效力，要求原告支付该抵扣部分对应的工程款严重有悖商业诚信。据此，《房屋转让合同》内容系双方当事人的真实意思表示，双方签字后即生效，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议生效并合法有效，且双方已依约履行。 双方一致确认第五层面积908.07㎡；第六层面积950.12㎡；第七层面积952.49㎡，单价依照合同约定综合拉平价3000元/㎡计算出总价款为8432040元，因《房屋转让合同》约定甲方（***、***、**）同意减掉200000元作为乙方积极配合的友好报酬，故本院认定此三层房屋最终价款为8232040元，该款应抵扣被告***、***、**向原告支付的工程款；再次，2017年1月9日之后，原告又收取售房款共2390000元用以抵扣工程款。综上，被告三自然人已共支付原告工程款计算为11775625.00元+售房款款2390000元+以房抵工程款8232040元=22397665元。另外，被告***垫付的顶层私建分摊土地出让金与罚款25909.86元虽不属于合同约定**，但原告同意在本案中作为被告已付工程款予以扣减，故***、***、**已向原告支付工程款共计为22423574.86元。 原告诉称已付工程款中包含**支付的750000元，经查，前述750000元系原告与***、**二人签订《商用房联合经营合同书》后**个人支付的投资款（收条中对此已经明确），该款与本案工程款不属同一法律关系，故对原告将**个人的投资款作为已支付工程款进行扣减的主张，本院不予支持。 关于原告主张的抗滑桩工程增量部分，因双方对此项工程造价分歧极大，双方表示同意该部分工程款案外自行协商处理，协商不成另行主张权利，故抗滑桩工程款项在本案中不予处理。 参照合同约定，案涉工程除抗滑桩工程之外总价款计算为21810760.30元，***、**、***已向原告支付22423574.86元，故对原告要求被告支付欠付工程款和资金占用期间的利息的诉求，本院不予支持。 三、违约金的问题 原告依据《房屋转让合同》主张被告支付违约金1500000元，该合同被告已实际履行，且经核算，被告方已超付原告工程款，其不存在违约情形，故对原告主张违约金的诉请，本院亦不予支持。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百七十七条、第七百九十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百二十二条（三）**规定，判决如下： 驳回原告***、***的全部诉讼请求。 案件受理费70986.45元，由原告***、***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五日内，向陕西省安康市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月二十九日 书记员***