中航物业管理有限公司北京分公司与赵某一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民事判决书 （2021）京0108民初18786号 原告：中航物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区北辰东路18号1幢一层。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市元甲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市元甲律师事务所律师。 被告：赵某，男，1937年5月28日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：赵某1（赵某之子），住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：刘某（赵某之妻），住北京市海淀区。 原告中航物业管理有限公司北京分公司（以下简称中航北分）与被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告中航北分之委托诉讼代理人***，被告赵某及其委托诉讼代理人刘某、赵某1到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中航北分向本院提出诉讼请求：1、赵某向我方支付2017年5月1日至2021年3月31日的物业服务费4737.6元（服务费标准：1.4元每平米每月）、违约金881.65元（从2017年5月1日起算，以4737.6元为基数，按照每年4.75%利率计算）；2、诉讼费由赵某承担。事实与理由：2017年5月1日，我方与中国国家图书馆（以下简称国家图书馆）签订了《国家图书馆金沟河、大慧寺、民院南路住宅物业委托管理协议》（以下简称物业协议），载明我方向赵某所有的位于北京市海淀区民族学院南路X号院X号楼X层X室72平方米房产（以下简称X号房屋）提供物业管理服务，年费用为1209.6元。我方提供服务后，赵某仍未支付2017年5月1日至2021年3月31日期间的物业费4737.6元，违约金881.65元。因多次催告未果，故诉至法院。 赵某辩称，我确实是案涉房屋的产权人。中航北分是2017年6月1日开始在该小区事实提供物业服务。我认可服务费标准1.4元每平米每月，但不认可我应全额支付。根据中航北分提供的物业服务情况，我主张仅按照30%支付。我不认可交违约金，违约金的计算基础是双方权利义务一致，现没有达到计算基础。对方主张按照银行贷款利率收取，但其并无收取银行贷款利率的资质。我认为双方无合同关系。其无权依据物业协议强迫业主缴费。其单方面订立的物业服务合同，属于单方格式合同，所以我拒绝据此交费。我未交付是基于其的不作为及不负责任。其在未征得业主同意下，擅自在电梯间等进行经营活动设立商业广告，侵吞业主广告收益，将物业办公管理用房改为生活住宅用房并出租，所用水电被纳入业主承担的公用费用，且物业收支公示数据没有溯源，无统计期间，公示不符合财务会计准则，无出具日期，无财会效力，违反了物业管理条例。2017年开始没有进行过物业服务调查，缺少业主反馈意见途径。物业公司缺少管理人员，财务收支混乱，缺少监管。物业管理协议中规定自2015年5月开始服务，但其实际服务时间推迟了一个月。其接管服务后更换门禁，拒绝向未交费业主发放门禁卡，经抗议等才补发。供暖试水期间未开阀门导致正式供暖时八层以上住户客厅无供暖。楼外墙体脱落未修、楼道墙面及窗台剥落腐蚀等、配电室设施调整位置、曾误将我家窗户用胶封死、更改地下室涉及安装卫生间、业主破坏承重墙而不管理等均违反了物业协议约定。我们房屋厨房漏水，物业也没有来修理。协议约定如果给业主造成损失，需物业公司赔偿。我们房屋中的漏水是走廊公共管道原因。主管道渗水，我家位于14层，漏水原因是16层房顶的小屋洗手池漏水，漏到15层，再漏到14层。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月1日，国家图书馆（甲方、委托方）与中航北分（乙方、受托方）签订物业协议，主要内容如下：海淀区民族学院南路19号5号楼等住宅区已自2015年10月实施了物业服务费改革，甲方已将物业服务费直接发放给员工，甲方不再直接向物业管理公司支付费用，而由受托的物业管理公司通过协议直接向业主收取物业服务费。甲方将包括海淀区民族学院南路X号X号楼的物业委托乙方实施统一管理，管理事项包括房屋建筑本体共用部位、房屋建筑本体共用设施设备、物业规划内的属物业管理范围的市政公用设施的小修、养护和日常管理及公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运等。管理期限自2017年5月1日至2018年3月31日。如果乙方没有完成合同责任或管理目标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的按北京市物业管理相关规定进行处罚，直至终止合同，经济损失由乙方承担。由于乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。2018年8月6日，双方再次签订《国家图书馆金沟河、大慧寺、民院南路、国图西小区住宅物业委托管理协议》（以下简称物业协议二），载明物业管理期限为2018年4月1日至2021年3月31日。其他条文内容同物业协议。 赵某系X号房屋（建筑面积72㎡）的业主，自2017年5月1日至2021年3月31日期间未交纳物业管理费。赵某认可中航北分系实际为涉案小区提供物业服务的物业服务单位，但认为该公司自2017年6月1日入驻涉案小区，之前为原物业单位提供服务，并表示国家图书馆已将物业服务费交纳至2017年5月31日，但对此未提交相应证据。中航北分对此不予认可，认为其自2017年5月1日即入住该小区提供服务。双方认可X号房屋的物业服务标准系1.4元/月/平方米。 赵某主张对物业费进行减免，理由为：走廊漏水；配电室占用导致停电；地下室被物业占用进行生活居住使用；涉案房屋楼上承重墙拆除未尽到管理义务；楼栋外墙悬挂防止外墙脱落高空坠物的阻拦网；雨水下水管没有尽到维护义务导致漏水等。对此其提交了书面说明、照片、中航北分的通知等、服务合同及物业服务标准、录音、视频等。中航北分对于录音、通知栏内的公示文件及其关于加强房屋使用安全的通知、服务合同及物业服务标准的真实性认可，对其他证据均不予认可。针对赵某所提问题，中航北分回应如下：（1）不存在配电室由私人使用事宜，2021年期间因雨水较大导致了十分钟之内的停电，不存在配电室占用导致停电事宜；（2）关于地下室占用问题系产权单位将部分房屋分配给员工、电梯人员及应急队工作人员作为宿舍使用，物业公司对此未予干涉；（3）该小区的维修资金由国家图书馆后勤管理，走廊等区域的维修需要动用公共维修基金，对此维修决定权在于国家图书馆，其已经就此与国家图书馆进行沟通并提交了审批材料，墙皮脱落、走廊占用等问题为老旧小区确实存在的问题，其已向上报批，预计明年会进行整体修缮，拉防护网系为了防止墙皮脱落等伤人；（4）针对X号房屋漏水事宜，中航北分称其入户查看后并未发现漏水点，系属于业主装修范畴，认为系赵某与楼上业主纠纷导致漏水问题发生，并非物业公司维修范围。外部雨水管确实存在漏水问题，其在雨季来临时会进行例行检修。但该问题并非“小修”范畴，因为系老旧小区，故其入驻小区后提出过对外墙及管道进行整体修缮，国家图书馆在审批汇总中，其表示现该雨水管已由国家图书馆进行修复；（5）中航北分认为电梯广告收入已经计入物业收支情况并进行公示，赵某称此次公示是在其提出异议后加入了广告收入，之前并未涉及，认为该公示不符合物业管理规范及企业会计准则等。 赵某表示X号房屋厨房屋顶及墙体剥落已由街道出资维修完毕，其损失体现在于修复前产生生活上的不便。赵某认为其所述维修问题属于物业协议中的“小修”范畴，应由物业负责。中航北分主张“小修”为200元以内的维修，超过200元的不属于其自主决定范畴，需同意由产权单位确定，对此其提交了中航物业管理有限公司与国家图书馆签订的《服务合同主要条款》，载明乙方承担单价低于200元以下小型维修配件及耗材，规定范围之外的特约服务费用，必须由甲方签字确认后方能实施，甲方另行支付相应费用。赵某对该证据的关联性不予认可。双方均认为“中、大修”由国家图书馆负责。 本院认为，《物业协议》及《物业协议二》均系当事人双方之间的真实意思表示，不违反行政法规、法律的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法、有效。国家图书馆与中航北分签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应依约支付物业费，赵某作为X号房屋的业主，其在中航北分实际提供物业服务后应依约及时缴纳物业服务费。赵某关于中航北分无权向其主张物业费的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。本案中，赵某所述物业费应予以减免的问题中与X号房屋相关事宜为漏水事宜，现双方均确认漏水导致的厨房及墙体已经维修完毕，且雨水管已予以修复。在赵某不存在因此造成的其他损失的情况下，其关于物业费用进行减免的主张，没有依据，本院不予采信。现根据物业协议的签订时间等可知，赵某应自2017年5月1日开始缴纳物业管理费，其虽主张国家图书馆交费至2017年5月31日，但对此未提交相应证据，故关于其应缴纳的物业管理费，应自2017年5月1日开始核算。中航北分关于2017年5月1日至2021年3月31日期间物业管理费的主张，于法有据，数额合理，本院予以支持。 考虑到赵某系基于房屋漏水事宜等客观原因导致存在拖欠物业费的行为，且在物业协议及物业协议二没有约定的情况下，中航北分关于违约金的主张，没有依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、赵某于本判决生效后10日内向中航物业管理有限公司北京分公司支付2017年5月1日至2021年3月31日期间的物业服务费共计4737.6元； 二、驳回中航物业管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（中航物业管理有限公司北京分公司已预交），由中航物业管理有限公司北京分公司负担8元，已交纳；由赵某负担42元，于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年三月十五日 书记员***