某某与中航物业管理有限公司北京分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2022）京01民终5362号 上诉人（原审被告）：***，男，1937年5月28日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：***（***之子），住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：***（***之妻），住北京市海淀区。 被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区北辰东路18号1幢一层。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市元甲律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人中航物业管理有限公司北京分公司（以下简称中航北分）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初18786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月25日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：撤销一审判决，驳回中航北分的诉讼请求。事实和理由：中航北分任由1501住户在装修期间破坏拆除承重墙结构造成我方房屋市场价值贬损，严重影响房屋出租出售及居住安全；对雨水管楼内部分的锈蚀滴漏未做任何小修处理，雨水管漏水造成我方房屋顶面及侧面墙皮持续脱落几近全部脱落，并伴有流水，严重影响我方正常做饭，导致卫生条件恶劣；物业从未对我方楼层走廊进行小修，任由走廊内部墙体窗框门框涂层构件锈蚀剥落；配电室被私人占用后配电设施被移至地下室，地下室水管爆裂，地下室全部漫水被淹，配电设备过水跳闸，导致全楼停电的重大安全事故；安置商业广告牌三十余块，擅自侵占公共空间，侵吞公共收益，隐瞒财务数据；对物业收支公示，内容不全面，格式不规范，统计不完整，数据无统计日期及报告出具日期，数据的真实性、有效性，连续性无法核实追溯；楼内环境破败不堪，越来越差。物业始终推诿责任，物业违反了《物业委托管理协议》《物业服务合同》《北京市物业管理条例》的规定，不作为。 中航北分辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求和理由。 中航北分向一审法院起诉请求：1.***向我公司支付2017年5月1日至2021年3月31日的物业服务费4737.6元（服务费标准：1.4元每平米每月）、违约金881.65元（从2017年5月1日起算，以4737.6元为基数，按照每年4.75%利率计算）；2.诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日，国家图书馆（甲方、委托方）与中航北分（乙方、受托方）签订物业协议，主要内容如下：海淀区X路X号X号楼等住宅区已自2015年10月实施了物业服务费改革，甲方已将物业服务费直接发放给员工，甲方不再直接向物业管理公司支付费用，而由受托的物业管理公司通过协议直接向业主收取物业服务费。甲方将包括海淀区X路X号X号楼的物业委托乙方实施统一管理，管理事项包括房屋建筑本体共用部位、房屋建筑本体共用设施设备、物业规划内的属物业管理范围的市政公用设施的小修、养护和日常管理及公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运等。管理期限自2017年5月1日至2018年3月31日。如果乙方没有完成合同责任或管理目标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的按北京市物业管理相关规定进行处罚，直至终止合同，经济损失由乙方承担。由于乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。2018年8月6日，双方再次签订《国家图书馆X、X、X、X小区住宅物业委托管理协议》（以下简称物业协议二），载明物业管理期限为2018年4月1日至2021年3月31日。其他条文内容同物业协议。 ***系1401号房屋（建筑面积72㎡）的业主，自2017年5月1日至2021年3月31日期间未交纳物业管理费。***认可中航北分系实际为涉案小区提供物业服务的物业服务单位，但认为该公司自2017年6月1日入驻涉案小区，之前为原物业单位提供服务，并表示国家图书馆已将物业服务费交纳至2017年5月31日，但对此未提交相应证据。中航北分对此不予认可，认为其自2017年5月1日即入住该小区提供服务。双方认可1401号房屋的物业服务标准系1.4元/月/平方米。 ***主张对物业费进行减免，理由为：走廊漏水；配电室占用导致停电；地下室被物业占用进行生活居住使用；涉案房屋楼上承重墙拆除未尽到管理义务；楼栋外墙悬挂防止外墙脱落高空坠物的阻拦网；雨水下水管没有尽到维护义务导致漏水等。对此其提交了书面说明、照片、中航北分的通知等、服务合同及物业服务标准、录音、视频等。中航北分对于录音、通知栏内的公示文件及其关于加强房屋使用安全的通知、服务合同及物业服务标准的真实性认可，对其他证据均不予认可。针对***所提问题，中航北分回应如下：（1）不存在配电室由私人使用事宜，2021年期间因雨水较大导致了十分钟之内的停电，不存在配电室占用导致停电事宜；（2）关于地下室占用问题系产权单位将部分房屋分配给员工、电梯人员及应急队工作人员作为宿舍使用，物业公司对此未予干涉；（3）该小区的维修资金由国家图书馆后勤管理，走廊等区域的维修需要动用公共维修基金，对此维修决定权在于国家图书馆，其已经就此与国家图书馆进行沟通并提交了审批材料，墙皮脱落、走廊占用等问题为老旧小区确实存在的问题，其已向上报批，预计明年会进行整体修缮，拉防护网系为了防止墙皮脱落等伤人；（4）针对1401号房屋漏水事宜，中航北分称其入户查看后并未发现漏水点，系属于业主装修范畴，认为系***与楼上业主纠纷导致漏水问题发生，并非物业公司维修范围。外部雨水管确实存在漏水问题，其在雨季来临时会进行例行检修。但该问题并非“小修”范畴，因为系老旧小区，故其入驻小区后提出过对外墙及管道进行整体修缮，国家图书馆在审批汇总中，其表示现该雨水管已由国家图书馆进行修复；（5）中航北分认为电梯广告收入已经计入物业收支情况并进行公示，***称此次公示是在其提出异议后加入了广告收入，之前并未涉及，认为该公示不符合物业管理规范及企业会计准则等。 ***表示1401号房屋厨房屋顶及墙体剥落已由街道出资维修完毕，其损失体现在于修复前产生生活上的不便。***认为其所述维修问题属于物业协议中的“小修”范畴，应由物业负责。中航北分主张“小修”为200元以内的维修，超过200元的不属于其自主决定范畴，需同意由产权单位确定，对此其提交了中航物业管理有限公司与国家图书馆签订的《服务合同主要条款》，载明乙方承担单价低于200元以下小型维修配件及耗材，规定范围之外的特约服务费用，必须由甲方签字确认后方能实施，甲方另行支付相应费用。***对该证据的关联性不予认可。双方均认为“中、大修”由国家图书馆负责。 一审法院认为，《物业协议》及《物业协议二》均系当事人双方之间的真实意思表示，不违反行政法规、法律的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法、有效。国家图书馆与中航北分签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应依约支付物业费，***作为1401号房屋的业主，其在中航北分实际提供物业服务后应依约及时缴纳物业服务费。***关于中航北分无权向其主张物业费的抗辩意见，没有依据，法院不予采信。本案中，***所述物业费应予以减免的问题中与1401号房屋相关事宜为漏水事宜，现双方均确认漏水导致的厨房及墙体已经维修完毕，且雨水管已予以修复。在***不存在因此造成的其他损失的情况下，其关于物业费用进行减免的主张，没有依据，法院不予采信。现根据物业协议的签订时间等可知，***应自2017年5月1日开始缴纳物业管理费，其虽主张国家图书馆交费至2017年5月31日，但对此未提交相应证据，故关于其应缴纳的物业管理费，应自2017年5月1日开始核算。中航北分关于2017年5月1日至2021年3月31日期间物业管理费的主张，于法有据，数额合理，法院予以支持。 考虑到***系基于房屋漏水事宜等客观原因导致存在拖欠物业费的行为，且在物业协议及物业协议二没有约定的情况下，中航北分关于违约金的主张，没有依据，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决：一、***于本判决生效后10日内向中航物业管理有限公司北京分公司支付2017年5月1日至2021年3月31日期间的物业服务费共计4737.6元；二、驳回中航物业管理有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，***提交6张照片，用以证明雨水管漏水严重，处于小修阶段的时候没有采取任何措施，致使雨水管完全锈蚀无法更换，物业公司没有尽到维修义务。中航北分发表质证意见称真实性无法确定，证明目的不认可，物业公司第一时间进行了小修，小修没修好时第一时间报给了产权单位，产权单位第一时间进行了维修。本院认证意见如下：上述证据真实性本院予以确认，但不足以证明中航北分怠于履行义务。 中航北分没有提交新证据。 ***申请调取2019年处理中央民族大学南路19号院5-1401住户厨房墙体漏水工作记录及回复12345记录，用以证明经过街道办事处负责人及相关专业维修人员多次上门查看，1501住户厨房无漏水也无漏水痕迹。上述记录不足以证明漏水原因，本院对其该项申请不予准许。 本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，国家图书馆与中航北分签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，***作为1401号房屋的业主，在中航北分实际提供物业服务后应依约及时缴纳物业服务费。***主张中航北分在提供物业服务过程中存在推诿责任、不作为等问题，中航北分在一审期间对***所提出的问题逐一进行了合理的解释，1401号房屋因雨水管漏水导致的厨房及墙体已经维修完毕，雨水管已经修复，***亦未能提供充分证据证明涉案小区长期存在其所述的问题，且中航北分怠于履行管理义务。现***要求减免物业服务费之意见，缺乏充分的证据予以支持，本院不予采信。同时，本院考虑物业服务系针对小区的全体业主，具有公共性，中航北分的服务可能存在瑕疵，但不能仅仅依据某一或某些业主的主观评价为依据来减免物业收费标准，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。因此，对***不支付物业费之上诉请求，本院不予支持。 综上所述，***之上诉理由不成立，应予驳回，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年七月二十日 法官助理*** 书记员***