某某、中国电信集团有限公司大连分公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

大连经济技术开发区人民法院 民事判决书 （2021）辽0291民初4115号 原告：***，男，1974年9月17日生，汉族，住大连经济技术开发区。 委托诉讼代理人：***，女，1974年3月19日生，汉族，系原告妻子，住大连经济技术开发区。 被告：中国电信集团有限公司大连分公司，住所地大连市西岗区中山路167号，统一社会信用代码：91210203744337095M。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京融商（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京融商（大连）律师事务所律师。 原告***与被告中国电信集团有限公司大连分公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：请求判令被告支付超期使用房屋费用45833元（从2019年12月4日起至2020年12月31日止）；、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月3日，原、被告签订房屋租赁合同，被告租用原告高民里30号楼1-1-2号房屋，被告承诺因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，被告负责赔偿或给与修复，故在使用期间对房屋进行的改造（墙面打洞，打膨胀拴，地面打膨胀栓，室内物品拆除等）原告没有制止。2014年12月3日原、被告签订续租合同，合同到期时间为2019年12月3日。此合同为被告自拟定的。在2019年11月22日，被告电话通知不续租我的房屋，并且告知设备已经下电，一两天就搬完，但始终没有具体归还房屋的日期，在原告多次催促下，负责房屋租赁的主管在2019年12月6日到现场与原告一起察看房屋里面的状况。屋内设施损坏严重，无法正常使用，原告向被告提出修复房屋或者赔偿损失的请求，遭到拒绝。2019年12月7日被告告知原告：等待领导进一步指示。这一等就是四个月，并销声匿迹。2020年4月12日原告再次询问相关事宜，未得到有效答复。2020年4月14日被告将设备搬走，但钥匙始终没有归还原告。后经多次催促2020年4月28日被告将钥匙归还原告，并让原告重新核算损失，原告向被告通知重新核算结果，未得到有效答复。屋内用电已经被被告改为动力电，在被告搬走设备时，将屋内电源全部断掉。原告多次催电的问题，被告始终没有解决。2020年5月28日被告打电话通知原告，公司出于人道决定给原告给几千元钱作为补偿，设备在租期届满后4个多月才搬走，租金也近20000元，被告的答复让原告无法接受。2020年10月30日被告才将案涉房屋的供电恢复，屋里才有电，直到2020年12月31日被告才将电费登记的缴费人由被告变更回原告名下，所以我主张超期使用至2020年12月31日，按照年租金50000元的标准计算费用。 被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，被告承租原告的房屋是作为机房使用的，相较居住使用会有一定的损耗应属正常，这个在房屋的租金中也可以看出。原告的房屋是82.19平方米，年租金为38000元，月租金相当于3166元，这个租金在2014年已经远远高于市场价格。2021年在58同城的网站上可以看到同小区类似面积89平房米精装修的户型出租的价格为每月2000元。正是考虑到房屋作为机房使用会有一定的损伤，所以租金要远高于市场价格。第二，被告自2004年12月3日开始出租给被告作为机房使用，长达17年之久，房屋的设备装修老化属于正常的现象，不能完全推定是被告使用不当造成的。第三，原告应举证房屋交付时的实际情况，并不能完全推定现在房屋的所有损失全部由被告在使用过程中造成的。第四，原告要求支付超期使用费用没有依据，因为被告在租赁合同到期前已经将房屋交付给原告，并且原告于2019年12月6日之前已经将案涉房屋上锁，实际占有房屋，故其要求支付占用费不应得到法院的支持。 原告还提出诉讼请求：请求判令被告修复房屋至可以居住的一般中档标准（措施包括：修复墙体上打眼处毁损、全屋重刮大白、对损坏的瓷砖和地砖进行更换、厨房与阳台地柜重新制作、7处灯具恢复、室内门及门锁更换、厨房和阳台的铝合金门两处更换、纱窗8个重新制作、修复玄关装修、阳台餐厅厨房扣棚修复、暖气罩4处更换、暖气片一组重装、衣柜1个和橱柜1个重做隔板）。经本院询问，原告不能对可以居住的一般中档标准提出具体的说明，也未能就重做、更换或修复所要求的材质、造型、工艺等具体要求予以明确，故该项诉讼请求缺乏具体性和明确性。有鉴于此，原告的该项诉讼请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项之规定，本院对该项诉讼请求无法受理，本院已于庭审中就此向原告进行告知。本案中对该项诉讼请求不予审理，原告可在诉讼请求明确后另行起诉。 围绕诉讼意见原告提供房屋产权证复印件、房屋租赁合同、照片、原告与被告联系主管***微信聊天记录作为证据。上述证据经开庭质证及本院审查，可供查明事实佐证。原告提供的微信聊天记录（对方微信号为×××），被告对聊天对象的身份不予认可，本院无法核实聊天对象身份，故对该证据本院不予采信。根据前述采信证据及当事人当庭陈述，本院查明事实如下： 2004年12月3日，原告（甲方）、被告（乙方）双方签订租赁合同，约定：被告租赁原告位于大连经济技术开发区房屋，年租金14400元，租赁期限五年；乙方保证房屋仅作住宅居住用房使用；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。合同到期后，双方续签五年租赁合同。2014年10月13日，双方再次续签合同，约定：年租金为38000元，租赁期限自2014年12月3日起至2019年12月3日止，对于乙方造成的房屋非自然损耗及相关设施、设备的损坏，乙方有义务维修和恢复。 被告租赁案涉房屋作为通信机房使用，使用中，在房屋内安置数台通信设备，在设备拆装过程中，对案涉房屋的墙体、地面、门等装修及设施造成明显破坏。租赁合同于2019年12月3日到期后，双方未再行续签。 根据原告与被告工作人员***的微信记录显示：2019年12月，因原、被告双方未能就装修赔偿达成一致，原告将案涉房屋上锁；2020年4月，被告拆除设备、向原告腾退房屋；腾退中，案涉房屋配电线路拆除，需要重新安装。 本院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，未见违反法律法规强制性规定的内容，应为有效，原、被告双方均应依约履行。租赁合同已明确约定被告对房屋内的人为损坏有义务修复，被告租赁案涉房屋安装多台通信机器设备，安装和拆卸过程中对房屋内的装修和设施造成了明显的破坏，且在腾退中拆除配电线路，被告依约均应予以修复。被告未能及时修复给原告造成损失的，被告应承担相应的违约赔偿责任。同时，原告亦负有采取积极措施减少损失的义务，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉租赁合同到期后，原告将案涉房屋上锁，客观上造成了房屋腾退的延期，同时原告亦未及时自行修复装修、设施及配电线路以便恢复房屋使用，属于没有采取适当措施致使损失扩大的情形，其对于扩大部分的损失不得主张被告赔偿。根据案涉房屋受损的实际情况，本院酌定案涉房屋合理修复期限为4个月，被告对此期间原告不能使用案涉房屋的合理损失承担赔偿责任。根据双方最后一份租赁合同约定租金标准，损失计为12667元（38000元÷12个月×4个月）。根据原告提出的事实和理由，其诉讼请求主张的超期使用房屋费用实际系指因被告违约而致使其不能正常使用房屋造成的损失，对此本院仅支持其中12667元，对原告主张超出部分，系属扩大部分的损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起十日内，被告中国电信集团有限公司大连分公司赔付原告***12667元。 二、驳回原告***其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费473元，由被告中国电信集团有限公司大连分公司承担131元，由原告***承担342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年八月六日 书记员*** 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的。 依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。