江苏甬金金属科技有限公司与江苏东方钢材城有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏02民终881号

上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏甬金金属科技有限公司，住所地江苏省南通高新技术产业开发区鹏程大道999号。

法定代表人：虞辰杰,该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈思宇，北京观韬中茂律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏东方钢材城有限公司,住所地江苏省无锡市锡山区东北塘镇正阳村。

法定代表人：吴坚,该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴嘉芬，江苏恒佳达律师事务所律师。

上诉人江苏甬金金属科技有限公司（以下简称甬金公司）因与被上诉人江苏东方钢材城有限公司（以下简称东方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2016)苏0205民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

甬金公司上诉请求：撤销原判；依法改判确认双方房屋买卖合同已依法解除；依法改判被上诉人返还购房款5000000元；依法改判被上诉人向上诉人支付违约金372400元，并赔偿利息损失(以1000000元为基数自2014年1月26日起计算至二审判决生效之日止；以4000000元为基数自2012年8月29日起计算至二审判决生效之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付剩余房款2448090元、支付违约金372404.5元、赔偿利息损失等全部反诉请求；一、二审诉讼费用由东方公司承担。事实与理由：1、合同约定的房屋用途为办公用房，但根据东方钢材城房产证登记的规划用途为不锈钢加工中心，涉案房屋的土地性质是工业用地，东方公司提供的房屋不符合约定用途，致使合同目的不能实现，属于根本违约，甬金公司有权解除合同。2、东方公司过分迟延履行交房义务，构成根本违约，原判认定甬金公司因2014年1月付款1000000元而无权解除合同，属于适用法律错误。2014年1月后东方公司再次迟延交房，甬金公司仍有权解除合同。3、2016年1月26日甬金公司向东方公司送达《解除合同的函》之后，合同已经解除；东方公司未在法定期限内对解约事项提出异议，其反诉请求不应支持；一审判决对《解除合同的函》的法律后果未作评判，属于事实不清。

东方公司辩称，涉案房屋用途符合约定，合同约定在交付前应付至6440000元，但甬金公司仅付了5000000元，故东方公司有权拒绝交房，且交付时间应根据付款时间顺延。即便东方公司延期交房，上诉人解除权也应在解除权发生之日一年内先例，逾期不行使的解除权。上诉人在超过一年后的2014年1月27日再次支付购房款1000000元，也表明上诉人是愿意继续履行合同。上诉人发出的解除合同通知书因不享有合同解除权，不产生解除合同的效力。原审认定事实清楚，请求维持原判。

甬金公司向一审法院起诉请求：一、确认解除双方签订的东方科技大厦房屋买卖合同；二、东方公司退还购房款5000000元，支付违约金372400元，赔偿利息损失（以1000000元为基数自2014年1月26日起计算至判决生效之日止；以4000000元为基数自2012年8月29日起计算至判决生效之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。事实和理由：双方于2012年8月28日签订东方科技大厦房屋买卖合同一份，约定由甬金公司向东方公司购买位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城东方科技大厦第九层的房屋，面积为1405.3平方米，房屋用途为办公用房，房屋价款为7448090元。合同亦对房屋交付、购房款的支付做了约定，同时约定了违约责任等。合同签订后，甬金公司共计支付了5000000元购房款，但东方公司迟迟未交房。2016年1月，东方公司通知交房，并更改了原合同的内容，要求重新签订购房合同。甬金公司考虑到东方公司迟延交房、擅自变更合同约定等情况，于2016年1月22日向其发函要求解除合同，但东方公司未予答复，故诉至法院。

一审被告、反诉原告东方公司向一审法院提出反诉诉讼请求：一、要求甬金公司支付剩余房款2448090元；二、要求甬金公司支付违约金372404.5元；三、要求甬金公司赔偿利息损失（以1448090元为基数自2013年1月1日起计算至判决给付之日止；以1000000元为基数自2015年1月4日起计算至判决给付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。事实和理由：2012年8月28日，双方签订东方科技大厦房屋买卖合同一份，约定由甬金公司向东方公司购买位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城东方科技大厦第九层，面积1405.3平方米，房屋总价为7448090元，并约定了付款方式。后甬金公司仅支付了5000000元，尚结欠2448090元未付。

一审法院认定事实：2012年8月28日，东方公司作为甲方，甬金公司作为乙方，签订《东方科技大厦房屋买卖合同》一份，约定由甬金公司向东方公司购买坐落于无锡市北环路118号、江苏东方钢材城东方科技大厦第九层的房屋，面积为1405.3平方米，房屋用途为办公用房，房屋总价为7448090元，具体付款方式为：合同签订时支付4000000元，房屋交付前支付2448090元。房产过户后3个工作日内支付1000000元。交房期限为2012年12月31日。房产证过户定在2014年12月31日前。合同第六条约定：乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，逾期超过90日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任，乙方必须承担房款总金额的5%的违约金支付给甲方。合同第九条第五款约定：甲方应确保房屋符合交付条件的时间，逾期超过90日，即视为甲方不履行本合同，乙方有权选择解除合同或选择继续履行本合同，乙方解除合同的，甲方必须承担房款总金额的5%的违约金支付给甲方；第六款约定：甲方应确保本合同第八条关于产权过户登记的约定，逾期超过90日，即视为甲方不履行本合同，乙方有权选择解除合同或选择继续履行本合同，乙方解除合同的，甲方必须承担房款总金额的5%的违约金支付给乙方（并且要承担乙方所支付房款的利息、及装修所产生的全部费用）。合同签订后，甬金公司于2012年9月26日支付购房款4000000元，2014年1月27日支付购房款1000000元，但双方并未按约办理交房手续，亦未办理房产证。

一审另查明：2013年7月22日，东方公司等单位在东方科技大厦（X5）工程的竣工验收证明书上盖章，并于2013年7月30日至无锡市锡山区建设局备案，备案表竣工日期一栏载明为2013年7月22日，工程用途一栏载明为综合办公用房。2016年1月14日，东方公司发函给甬金公司，催告甬金公司支付剩余的购房款2448090元。2016年1月22日，甬金公司以挂号信的方式发函东方公司，要求解除双方所签订的房屋买卖合同，东方公司签收了该信函。

一审庭审中，东方公司提供了江苏东方钢材城有限公司所有的坐落于东方钢材城208-901房屋的两证，其中房产证办理日期为2013年8月5日，土地使用权证办理日期为2013年8月14日，土地证上同时载明：“2013-8-14分割登记”。东方公司还提供了总土地证及二期项目规划定点图，证明涉案房屋的土地用途为工业仓储、研发，即工业用地。

一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按约履行各自的义务。关于合同是否解除，东方公司未在合同约定的2012年12月31日前交房，该房屋实际为2013年7月22日竣工，同年8月办理了两证，至此符合交付条件和过户条件，东方公司逾期未交付超过合同约定的90日，应承担违约责任，支付双方约定的违约金372400元。但甬金公司在超过一年后再次支付购房款1000000元，未提出解除合同，故现其主张解除合同，不予支持，合同应当继续履行，根据合同约定，房屋交付前，甬金公司应当支付2448090元，现甬金公司仅支付了1000000元，东方公司要求甬金公司支付剩余购房款1448090元并支付违约金372400元符合事实及法律规定，对此予以支持，东方公司要求的实际损失超过违约金部分，经计算未超过违约金，故不予支持。东方公司要求甬金公司支付最后的1000000元，该款项应当在办理过户手续后支付，现付款条件未成就，故不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、东方公司应当向甬金公司支付违约金372400元。二、甬金公司应当向东方公司支付购房款1448090元及逾期付款违约金372400元。以上一、二项相抵，甬金公司应当向东方公司支付购房款1448090元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回甬金公司的其他诉讼请求。四、驳回东方公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费63937元，由甬金公司负担60236元，由东方公司负担3701元。反诉受理费14762元，由东方公司负担7183元，甬金公司负担7579元。

本院二审期间，被上诉人东方公司围绕二审争议焦点提交了如下证据：1、无锡市锡山区发改委关于科技商务中心(大厦)的立项批复。2、无锡市锡山区发改委关于同意东方钢材城追加面积的批复，内容有“同意东方钢材城建设不锈钢加工中心，建造加工、仓储、配套用房…”等表述。3、无锡市锡山区建设局颁发的《建筑工程施工许可证》，工程名称：不锈钢加工中心(X4、B11)、X5（东方科技大厦）。4、无锡市规划局颁发的《建筑工程规划核实合格证》，项目名称：不锈钢加工中心X5（东方科技大厦）。5、无锡市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，工程名称：不锈钢加工中心X5东方科技大厦，使用性质：研发办公。6、无锡市锡山区城建档案室相关档案资料，其中东方科技大厦(X5)竣工验收备案表上注明工程用途：综合办公用房。

东方公司提供上述证据以证明东方科技大厦是不锈钢加工中心的一部分，所涉房屋领取的房产证注明的均为不锈钢加工中心，本案诉争房屋系按研发办公的性质进行消防验收，属办公用房，东方科技大厦交付房屋符合合同约定。

对此，甬金公司对于上述证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但不予认可东方公司的证明目的。对证据6，则认为房屋用途应以国土、规则、房产部门的文件和证书为准，不能以建委备案的竣工备案表为依据，如按此表认定则说明东方公司擅自改土地工业用途为商业用途，且该备案表不是新证据，无法证明涉案房屋为办公用房。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为,

首先，关于合同是否解除。解除合同条件成就后，享有合同解除权的当事人未提出解除、并且仍予履行合同的，应视为解除权人对解除权的放弃。本案中，合同约定于2012年12月31日交房，涉案房屋实际于2013年7月22日竣工，同年8月办理了两证，至此，东方公司未能交付超过合同约定的90日，甬金公司享有解除权但未提出解除。甬金公司于2014年1月27日续付购房款100万元，故应视为甬金公司已放弃合同解除权。对于甬金公司所称2014年1月后东方公司再次迟延交房、甬金公司仍有权解除合同的观点，因其已放弃解除权，且合同无另行特别约定，故本院不予支持。同理，2016年1月26日甬金公司向东方公司送达《解除合同的函》并不产生合同解除的效力。据此，原审法院就甬金公司延迟付款，判定其支付逾期付款违约金并无不当。目前涉案房屋已具备交付条件，甬金公司诉讼要求解除房屋买卖合同，没有合同和法律依据，本院不予支持。

其次，关于涉案房屋是否符合合同约定用途的争议。被上诉人东方公司主张交付房屋性质属办公用房，符合合同约定，且提供了涉案房屋规划立项、建设、消防验收、项目竣工验收的材料，均表明房屋系按办公用房的用途报批、建造，与产证登记的不锈钢中心并无实质冲突。反之，甬金公司认为交付房屋非办公属性与现有证据不符，故本院对其认为合同目的不能实现的上诉意见亦不予采信。

综上所述，甬金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费63937元，由上诉人甬金公司承担。

本判决为终审判决。

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审判长　谢　伟

审判员　陈丽芳

审判员　李　飒

二〇一七年八月二十三日

书记员　程夫栎