福建省喜玛拉雅科技实业有限公司、福建省泉南投资开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省泉州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽05民终2218号

上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省喜玛拉雅科技实业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇洋店工业区******。

法定代表人：林狄强，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘浩，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省泉南投资开发有限公司，，住所地福建省南安市官桥镇内厝村

法定代表人：曾水课，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：林圣彬，福建麦博律师事务所律师。

上诉人福建省喜玛拉雅科技实业有限公司（以下简称喜马拉雅公司）因与被上诉人福建省泉南投资开发有限公司（以下简称泉南公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

喜马拉雅公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判泉南公司赔偿喜马拉雅公司租金损失、停产停业损失3863437.73元。事实和理由：一、一审判决对喜马拉雅公司应支付的款项认定错误。泉南公司违约解除合同，且通过断水断电等方式致使喜马拉雅公司无法正常使用场地，逼迫喜马拉雅公司搬离，喜马拉雅公司搬离前的租金应当酌情减少。即使租金未酌情减少，一审判决对相关款项的计算也存在如下错误。1.一审判决对厂房租金的计算错误，喜马拉雅公司于2013年12月搬迁完毕，厂房租金应计算至2013年12月，而不应计算至2014年1月。喜马拉雅公司实际全部搬离时间为2013年12月，并非签署《退场验收报告》的2014年1月20日、2014年1月27日。因此，厂房租金应计算至2013年12月，具体计算如下：10#、17#、25#厂房租金(自2012年7月1日至2013年12月31日)45825.99平方米x4元x18个月=3299471.28元，并非一审判决认定的3431529.18元。2.一审判决对宿舍租金数额认定错误。首先，一审判决关于宿舍租金的计算系按184间月租金200元、12间月租金300元进行计算，计算2012年4月至2014年1月的租金。但在双方签订的租赁合同中，宿舍租金系全部按月租金200元/间。同时，泉南公司并未交付合同约定的222间，仅交付196间。因此，喜马拉雅公司认为196间宿舍租金均应按月租金200元/间进行计算。其次，泉南公司在原审诉状中自认，喜马拉雅公司尚欠的宿舍租金系828800元，一审判决认定888800元系超出泉南公司的诉讼请求。再次，宿舍租金应计算至2013年12月，并非计算至2014年1月，按月租金200元/间计算的租金为184间×200元/月×21个月+12间x200/月x14.5个月=772800+34800=807600元。(其中有12间租期为2012年4月10日-2013年6月25日计34800元)，见泉南公司提交的费用清单。3.一审判决认定宿舍物业费230909.6元错误。首先，一审判决认定的宿舍物业费系根据泉南公司提交的费用清单进行认定，该费用清单中，关于宿舍物业费230909.6元系从2010年开始计算至2014年1月，但根据泉南公司提交的《到2012年2月份止园区垫资款》中可体现，2012年2月之前的物业费86509.6元已从喜马拉雅公司的垫资款中抵扣，因此，一审判决认定的230909.6元并未扣除已抵扣的86509.6元。其次，宿舍物业费应计算至2013年12月，而非计算至2014年1月，费用清单中2014年1月的宿舍物业费为5785.1元，喜马拉雅公司已于2014年1月完全搬离，泉南公司并未提供任何物业服务，因此，宿舍物业费应扣除2014年1月的5785.1元。宿舍物业费应当为230909.6-86509.6-5758.1=138641.9元。4.一审判决对水电费的认定错误。一审判决系根据费用清单认定水电费，根据该清单，水费、电费均计算至2014年2月12日，但喜马拉雅公司实际已于2013年12月搬迁完毕，不存在使用水电至2014年2月。同时根据该清单，喜马拉雅公司承租的厂房2013年11月、12月并非发生水费，结合喜马拉雅公司在一审时提交的搬运合同，可以认定喜马拉雅公司在2013年11月、12月进行搬迁，12月底已搬迁完毕。二、一审判决对泉南公司违约造成喜马拉雅公司的损失认定错误，认定的损失金额无法弥补喜马拉雅公司遭受的装修残值损失、搬迁损失、租金损失、停产停业损失等，依法应当重新认定。1.一审判决认定的1073779.01元租金损失错误，依法应当予以增加。租赁合同约定，2014年1月至租赁期限届满之日的租金系按当地行情的八折计算，根据一审双方提交的证据，泉南工业园其他租户的月租金均高于4元/平方米的标准，因此，关于泉南公司未能履行租赁合同的24个月租金损失应当按当时当地平均租金水平来计算，而不应当简单地按厂房4元/平方米、宿舍200、300元/间为基数来认定。2.一审判决认定的损失金额并未考虑喜马拉雅公司遭受到装修残值损失、搬迁费损失、停产停业损失。首先，一审判决按未能履行期间的租金的20%来计算损失，系因合同约定2014年1月之后的租金按当地行情的八折来计算，泉南公司违约提前解除合同，导致喜马拉雅公司无法享受20%的优惠，因此，虽一审判决认可喜马拉雅公司存在装修残值损失、搬迁损失、租金损失等，但未考虑其他损失。其次，因泉南公司违约解除合同，导致喜马拉雅公司提前对机械设备、存货等提前进行搬迁。一审判决未考虑喜马拉雅公司承受的租金损失，即使在2016年合同到期后，喜马拉雅公司也面临搬迁问题，但因合同到期搬迁存在预见性，提前搬迁不存在预见性，搬迁的物资势必大大多于到期搬迁物资，提前搬迁所应支出的搬迁费势必大大高于合同到期搬迁所支出的搬迁费。再次，喜马拉雅公司在承租的厂房、宿舍时投入五百多万元进行装修，系按长期使用的标准进行装修，但因泉南公司违约解除合同，导致投入巨资装修的厂房、宿舍无法继续使用，存在装修残值损失，在喜马拉雅公司提交了相关证据的情况下，一审判决仍未予以考虑装修残值损失。最后，喜马拉雅公司因被泉南公司违约面临搬迁而不得不停产停业，导致喜马拉雅公司无法履行已接受的订单，也无法接受新的订单，存在巨额停产停业损失，但一审判决未予以考虑。

泉南公司辩称，一、泉南公司从未通过断水断电等方式迫使喜马拉雅公司无法正常使用场地。二、退厂验收报告才是喜马拉雅公司实际搬走的时间。三、关于宿舍租金，喜玛拉雅公司在上诉状中自认存在租金为300元的事实，一审判决对此认定正确。泉南公司从未自认过宿舍租金系828800元。一审判决认定的宿舍物业管理费、水电费是正确的。四、喜玛拉雅公司主张的租金损失、装修残值损失、搬迁费用损失以及停产停业期间的损失也是没有任何证据证明。

泉南公司向一审法院起诉请求：判令喜玛拉雅公司立即偿还泉南投资公司拖欠的厂房、宿舍的租金、物业费、垃圾清运费和水电费共计4226161.92元及延期支付租金的滞纳金1230786.58元。

喜马拉雅公司向一审法院反诉请求：1.解除喜玛拉雅公司与泉南投资公司签订的《厂房宿舍楼出租合同》及《宿舍楼装修标准补充协议》；2.泉南投资公司偿付喜玛拉雅公司垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元整。

一审法院认定事实：2009年12月5日，泉南公司（出租方、甲方）与福建省喜玛拉雅展示道具有限公司（以下简称喜玛拉雅展示公司、承租方、乙方）签订《厂房宿舍楼出租合同》，内容为：“一、乙方承租厂房、宿舍楼的基本情况和租赁用途：1.乙方承租的厂房、宿舍坐落于南安市××镇××村××国道旁边）泉南工业园第10栋，总建筑面积15275.22平方米，第17栋、总建筑面积15275.55平方米，第18栋、总建筑面积15367.42平方米，第25栋、总建筑面积15275.22平方米，共4栋厂房，总建筑面积61193.41平方米，宿舍楼位于该公司新开发单身公寓楼盘三号楼第三层至第八层，每层37间，合计222间。3.乙方承租上述厂房只能作为轻工业厂房之用。二、厂房租赁期限：1.租赁期限为六年，即自2010年2月1日起至2016年2月1日止；本合同正式签订之日起至2010年2月1日为乙方前期准备及搬迁过渡之时间段（其中宿舍楼延长至2010年3月1日），该期间免计租金；厂房自2010年2月1日起至2012年7月1日止甲方另给予乙方租金全免之优惠；2012年7月1日起，乙方应按本合同约定标准支付租金。宿舍楼自2010年3月1日起至2011年3月1日止，甲方另给予乙方租金全免之优惠，2011年3月1日起乙方应按本合同约定标准支付租金。2.在本合同签订前，乙方已对承租厂房的现状做了初步了解，自愿予以承租；自本合同签订之日起10日内甲方将10栋、17栋、25栋厂房租赁物按现状交付乙方使用；18栋厂房于2010年12月30日交付乙方使用，18栋厂房乙方的垫资标准按17栋的垫资标准来执行；三、租金支付方式及相关事项：1、根据甲乙双方的约定，厂房租金自2012年7月1日起计，第一时间段为2012年7月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准为每平方米4元（4元×61193.41平方米）；第二时间段为2014年元月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算。宿舍楼租金自2011年3月1日起计，第一时间段为2011年3月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准以每单间200元计算；第二时间段为2014年元月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算。2.租金支付以一季度为一个周期，即厂房租金第一季度于2012年9月底前、宿舍楼租金第一季度于2011年5月底前缴付，乙方应按时将本季度应缴租金一次性汇入甲方所指定的银行账号，即开户行：福建省泉南投资开发有限公司南安工行，账号：×××88。3.乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算标准按实欠租金总额每天1‰计算，非经甲方书面同意乙方如连续拖欠租金达两个季度的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同，并按本合同有关提前终止合同之条款办理。5.有关租赁厂房及宿舍楼之物业管理问题，鉴于目前该园区基础配套工作尚未全面到位，故目前租赁范围内的物业管理工作由乙方自己负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由甲乙双方会同物业管理部门另行协商确定。6.鉴于目前甲方对租赁物及其相关范围内之基础建设投资尚未到位的现实，故经甲、乙双方协商，为确保本合同顺利履行及乙方早日投入生产运营，确定由乙方先行垫资投入，主要项目包括变压器（两部）、货梯（每栋两台）、空地铺平、圈圆板门与防火门安装等多项。该投资款目前经双方初步预算，宿舍楼装修另行计算。乙方垫支款项待全部设施竣工验收后由双方会同最终确认，但明细项目之开支单据需经双方指定经办人即时签字认可。乙方所投入的前期垫支款可作为厂房租金予以抵扣，具体抵扣方式按本合同第三条第二项有关租金支付条款之约定执行，直至全部垫支款抵扣完毕。四、其他费用：1.本合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金80万元整。该笔保证金待本合同履行届满或提前终止时，由甲方于15日内一次性退还给乙方。2.为适应乙方生产经营之需要，必须在厂房内重新布置电缆电线、水管、气管、电动门及其他可拆迁设备，如空调等。该投入之费用由乙方自行负责，以后无论是合同期满或提前终止，乙方均有权处理该部分设备。3.租赁期间乙方使用租赁物所发生的水电气等费用由乙方自行承担。七、租赁期间其他有关约定：4.在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本租赁物享有优先购买权。乙方接到甲方拟转让通知之日起3日内，不向甲方书面明确表示愿意购买租赁厂房，视为放弃优先购买权。八、其他条款：1.租赁期间乙方如因区域软硬环境因素无法适应企业生存发展需要，或因乙方规模扩张需要搬迁，乙方有权提前终止本合同，届时乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方无需继续履行本合同及支付租金，同时免予承担任何违约责任。合同提前终止时甲方应无条件于确认合同终止之日起15日内一次性全额退还所收取的租赁保证金。另如乙方根据本合同第三条第六项的规定所垫付的资金抵扣应付租金尚有结余，则甲方同样应无条件将剩余款项于确定合同终止之日起15天内一次性退还乙方。对此特殊约定双方意思表示真实，但租赁期间甲方不得以任何理由提前终止合同，否则由此给乙方造成的损失由甲方承担。6.在下列情形下，甲方有权解除或终止本合同：（4）乙方出现违约行为且经甲方指出15日内仍未整改纠正的。甲方在上述情况下，通知乙方解除或终止合同，自解除或终止合同的通知到达乙方之时，本租赁合同解除或终止，乙方应于接到甲方通知之日起30日内腾空租赁厂房，将租赁厂房归还给甲方。逾期未腾空厂房的，应视为乙方已放弃对租赁厂房内的财产及设备的所有权，甲方有权自行清理并有权要求乙方支付三个月租金的金额作为清理费用等合同条款。”同日，甲方、乙方又签订《宿舍楼租赁装修标准补充协议书》，约定：“一、2＃楼第8-12层装修完成标准（略）；二、以上工程完成时间为2010年元月15日之前完成；通到十二层的电梯于2010年元月25日之前完成。2＃楼属员工的临时宿舍，同时甲方必须于2010年5月15日前完成3＃楼第3层至第8层的装修，并将相应楼层交付乙方使用。（待乙方搬至3＃楼入住后，同时撤出2＃楼）。三、以上所有条款协议如甲方逾期交付使用，甲方应赔偿乙方违约金叁万元整／日（作为乙方员工宿舍的延迟费）。四、乙方同意暂借贰拾万元整给甲方作为备材料费用，贷款期限为五个月，截止到2010年4月15日之前甲方无条件返还乙方暂借的贰拾万元整。五、取消原有的一年免租费，租费从2010年3月1日开始计算，付款方式按季度尾付款，首期付款期为2010年5月31日前开始支付，以后宿舍租赁付款标准以此类推，其它未尽事宜，按原有协议执行。”2009年12月7日，喜玛拉雅展示公司支付泉南公司租赁保证金800000元，其后并陆续垫付装修款，泉南公司也将10＃、17＃、25＃厂房共计45825.99平方米交给喜玛拉雅展示公司使用，并陆续交付196间宿舍给喜玛拉雅展示公司使用。2010年6月7日，双方签订《关于园区厂房装修垫资款的说明》，确认喜玛拉雅展示公司已支付10＃、17＃、25＃厂房保证金600000元、10＃、17＃、25＃厂房装修款及变压器款、电梯款等共计3130000元。此外，喜玛拉雅展示公司又垫付部分其他费用，实际支付的保证金、垫资款总计3175220.3元。2012年起，经泉南公司向政府申请，政府决定将泉南园区土地工改商。2012年4月25日，因泉南公司要求喜玛拉雅展示公司搬迁，喜玛拉雅展示公司与泉南公司对账，自2009年12月12日起至2012年2月垫资款，喜玛拉雅展示公司共垫资款3169200元，可扣除至2012年3月20日宿舍租金、物业管理费、押金共计1086723.3元，尚余垫资园区费用可扣房租为2082476.70元。喜玛拉雅展示公司提出搬迁将造成其装修费用、搬迁费用、停产损失等方面重大经济损失，要求泉南公司在搬迁前分期归还尚余垫资款2082476.70元。2013年1月23日，泉南公司（卖方、甲方）与南安市爱乐置业有限公司（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将其第3、4、10、11、17、18、25号房产出卖给南安市爱乐置业有限公司，总价款为192761340元；甲方必须让上述房屋的租户尽快腾空、搬离，甲方交付乙方房屋的日期不得迟于2013年10月1日，如逾期交付，甲方应赔偿乙方的一切损失并支付乙方违约金4000万元。2013年8月26日，泉南公司向喜玛拉雅展示公司发出《催费通知书》，主张截至2013年7月，喜玛拉雅展示公司欠泉南公司下列款项：厂房物业费782667元、厂房工业垃圾费22500元、宿舍物业费109689.4元、宿舍电费210638元、宿舍水费36045.2元，厂房租金2382952元、宿舍租金641120元，共计4185611.60元，扣除垫资款中可抵扣金额1371620.3元，喜玛拉雅展示公司需缴纳2813991.3元。2013年12月5日，泉南公司向喜玛拉雅展示公司发出《关于解除〈租赁合同>的通知〉》，提出喜玛拉雅展示公司自2012年4月至2013年11月连续18个月未按时支付租金，累计拖欠租金788300元，决定解除《厂房宿舍楼出租合同》，并要求喜玛拉雅展示公司支付各项欠款2198900元及滞纳金，在接到通知之日起30日内腾空租赁厂房并归还泉南公司。2014年1月20日，泉南公司与喜玛拉雅展示公司签订《“喜玛拉雅”10＃及25＃退厂验收报告》，确认喜玛拉雅展示公司搬离10＃、25＃厂房，在搬离厂房时，拆除、带走了所有自有的设施设备和物品，10＃厂房2台货梯、25＃厂1台货梯、250ＫＶＡ变压器1台、160ＫＶＡ变压器1台，均完好的交还给物业部，遗留问题：1、10＃厂房有1个装卸平台待拆；2、25＃厂房3楼厨房砖墙待拆；该两项的拆除费用为30000元由喜玛拉雅公司负责。2014年1月27日，双方又签订《“喜玛拉雅”17＃退厂验收报告》，确认喜玛拉雅展示公司撤离17＃厂房，在搬离厂房时，拆除、带走了所有自有的设施设备和物品，厂房固定设备变压器一台、两台货梯均完好的交还给物业部，遗留问题：17＃有个装卸平台待拆，拆除费用为15000元，由喜玛拉雅展示公司负责。喜玛拉雅展示公司将整个公司搬离至其购置晋江市紫帽镇（位于324国道旁边）洋店工业区1号1幢、2幢的厂房。在此期间，喜玛拉雅展示公司向当地有关部门多方反映称泉南公司采用堵路、停水、停电等胁迫手段致喜玛拉雅展示公司无法正常使用租赁房屋，逼迫喜玛拉雅展示公司于2014年1月提前搬迁，并请求解决。后泉南公司向一审法院提起诉讼，在原一审审理过程中，喜玛拉雅展示公司提出反诉，并申请对其晋江市紫帽镇洋店工业区的厂房、宿舍的租金单价、泉南工业园第10、17、18、25栋厂房、3号公寓楼第3至8层222间单身公寓的市场销售单价进行鉴定。一审法院依法委托泉州中正房地产评估有限责任公司对喜玛拉雅展示公司申请鉴定的喜玛拉雅展示公司在晋江市××镇××工业区××房××宿舍××工业园××栋××房××号公寓楼××层××间单身公寓的市场销售价格进行鉴定。泉州中正房地产评估有限责任公司接受委托后，通知喜玛拉雅展示公司预交鉴定费用。但喜玛拉雅展示公司拒不缴纳鉴定费用，泉州中正房地产评估有限责任公司遂将鉴定委托退回一审法院。喜玛拉雅展示公司于2016年7月4日将公司名称变更为福建省喜玛拉雅科技实业有限公司。喜玛拉雅展示公司原法定代表人林金山的女婿丁锦溪作为法定代表人开办的晋江裕益鞋服有限公司也同时向泉南公司租赁园区第12栋厂房及3号公寓楼第9至10层共计74间单身公寓，因上述原因，晋江裕益鞋服有限公司于2013年5月22日搬离。后双方发生纠纷，晋江裕益鞋服有限公司于2014年5月22日提起诉讼，一审法院作出﹙2014）南民初字第2650号民事判决，已发生法律效力。

一审法院认为，泉南公司与喜玛拉雅公司签订的《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》，主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效，当事人应予履行并受合同约束。一、关于本案的双方在履行《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》过程中是否存在违约（或哪一方存在根本违约）的问题。关于厂房交付问题，因双方只实际交付了10#、17#、25#的3栋厂房至退厂，双方于2010年6月7日签订《关于园区厂房装修垫资款的说明》，确认喜玛拉雅公司已支付10#、17#、25#厂房的保证金600000元，即把原支付4栋厂房保证金800000元改变为了支付3栋厂房保证金600000元，其余200000元作为垫资款，后喜玛拉雅公司未再垫资装修，说明双方已实际改变确认原租赁4栋厂房为3栋厂房，故泉南公司在厂房交付上未违约。关于宿舍交付问题，根据《厂房宿舍楼出租合同》约定，租赁期限自2010年2月1日起至2016年2月1日止；厂房租金自2012年7月1日起计算，第一时间段自2012年7月1日起至2013年12月31日止，月租金计算标准为每平方米4元,第二时间段2014年1月1日起至2016年2月1日止，租金标准参照该时间段当地行情八折计算；宿舍租金自2011年3月1日起计算，第一时间段自2011年3月1日至2013年12月31日止，月租金计算标准按每单间200元计算，第二时间段2014年1月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算。嗣后，双方又签订《宿舍楼装修标准补充协议书》，泉南公司将2#楼第8至12层作为喜玛拉雅公司的临时员工宿舍，约定泉南公司应于2010年1月15日前完成2#楼第8至12层的装修，2010年5月15日前完成3#楼第3至8层的装修并交付喜玛拉雅公司使用，取消原约定的一年免租期，租金自2010年3月1日起开始计算，喜玛拉雅公司应自2010年5月31日前开始支付。合同签订后，喜玛拉雅公司支付保证金800000元给泉南公司。泉南公司将10#、17#、25#厂房共计45825.99平方米交给喜玛拉雅公司使用，并陆续交付2#楼8至12层共196间宿舍给喜玛拉雅公司使用。2010年6月7日，双方签订《关于园区厂房装修垫资款的说明》，确认喜玛拉雅公司已支付10#、17#、25#厂房的保证金600000元，装修款及变压器款、电梯款、实际支付的保证金、垫资款总计3130000元。泉南公司应于2010年5月15日将喜玛拉雅公司承租的3#楼第3至8层222间宿舍交付喜玛拉雅公司使用，但泉南公司仅暂调交付2号楼第8-12层共196间宿舍给喜玛拉雅公司使用，直至喜玛拉雅公司搬离租赁物都未将其承租的3#楼第3至8层222间宿舍全部交付喜玛拉雅公司使用。显然，泉南公司交付给喜玛拉雅公司的宿舍不符合《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼装修标准补充协议书》约定的地点、数量，泉南公司系部分履行，尚有﹙222–196﹚÷222﹦11.71%部分未履行，应承担不适当履行的违约责任；但喜玛拉雅公司关于主张根据《宿舍楼装修标准补充协议书》约定，泉南公司如逾期交付宿舍给喜玛拉雅公司使用，应赔偿喜玛拉雅公司违约金每日30000元作为延迟费，双方约定的逾期交付宿舍违约金的计算方法过分高于逾期交付宿舍造成喜玛拉雅公司的实际损失，泉南公司可以依照有关法律规定请求予以适当减少,结合双方当事人在合同履行过程中的基本情况，将泉南公司应支付的违约金数额酌情调整为每月200元×未交付的26间宿舍×30%＝1560元，即泉南公司因违约应支付喜玛拉雅公司违约金73118.71元（2010年3月1日起至2014年1月27日止，1560元×46个月﹢1560元×27天÷31天﹦73118.71元），喜玛拉雅公司请求其他超过部分，不予支持。关于租赁期间解除合同是谁违约的问题。根据双方签订的合同约定，租赁期间为六年，即至2016年2月1日止。但自2012年起，经泉南公司向政府申请，政府决定将泉南园区土地工改商。2012年4月25日，泉南公司即要求喜玛拉雅公司搬迁。2013年1月23日，泉南公司把园区的厂房包括案涉租赁物一并出卖给南安市爱乐置业有限公司。虽喜玛拉雅公司继续租赁使用至2014年1月份，但泉南公司上述行为已构成根本性违约，对此应承担相应的违约责任。关于租金支付问题，在租赁过程中泉南公司因泉南园区土地工改商提出要求喜玛拉雅公司提前搬迁，喜玛拉雅公司提出异议并继续租赁使用。2012年4月25日，喜玛拉雅公司与泉南公司对账，自2009年12月12日起至2012年2月垫资款，喜玛拉雅公司共垫资3169200元，可扣除至2012年3月20日宿舍租金、物业管理费、押金共计1086723.3元，尚余垫资园区费用可扣房租为2082476.70元。因提出搬迁将造成其装修费用、搬迁费用、停产损失等方面重大经济损失，喜玛拉雅公司要求泉南公司在搬迁前分期归还尚余垫资款2082476.70元。2013年8月26日，泉南公司向喜玛拉雅公司发出《催费通知书》，主张截至2013年7月，喜玛拉雅公司欠泉南公司下列款项：厂房物业费782667元、厂房工业垃圾费22500元、宿舍物业费109689.4元、宿舍电费210638元、宿舍水费36045.2元，厂房租金2382952元、宿舍租金641120元，共计4185611.60元。上述款项，除厂房物业费、厂房工业垃圾费不予认定外，喜玛拉雅公司应支付泉南公司的款项共计3380444.60元。泉南公司在租赁期限内先违约提出要求提前解除合同，喜玛拉雅公司仍继续租赁使用至2014年1月份，其虽有权主张不安抗辩权，根据法律规定和合同约定，但仍应支付租赁期间的租金及费用。喜玛拉雅公司的职员在泉南公司提供的整本水电表度数明细单上签名确认，且水电是租赁期间必须使用的，喜玛拉雅科技公司虽对水电费有异议，但未能提供证据佐证，故应予认定。至2013年7月，喜玛拉雅公司先垫资款2082476.70元已不足抵扣，喜玛拉雅科技公司构成租金、费用逾期支付的违约行为。自2012年3月20日起计算至搬离的2014年1月20日、1月27日，喜玛拉雅公司应支付给泉南公司的款项如下：①10#、25#厂房租金﹙自2012年7月1日至2014年1月20日﹚30550.44平方米×4元×18个月﹢30550.44平方米×4元×20天÷31天﹦2278471.53元；②17#厂房租金﹙自2012年7月1日至2014年1月27日﹚15275.55平方米×4元×18个月﹢15275.55平方米×4元×27天÷31天﹦1153057.65元；③宿舍租金184间×200元×22个月﹢12间×300元×22个月﹦888800元；④水电费322613.7元；⑤宿舍物业费230909.60元；上述款项共计4873852.48元，喜玛拉雅公司支付的可扣垫资款2082476.70元，已不足支付租金和水电费，尚欠租金及水电费2791375.78元，故应认定喜玛拉雅公司未能按期支付租金及相应费用，但喜玛拉雅公司行使不安抗辩权对此不承担逾期付款违约责任即不应支付逾期付款滞纳金。根据《厂房宿舍楼出租合同》约定，因园区基础配套工作尚未全面到位，租赁厂房及宿舍楼的物业管理工作由喜玛拉雅公司负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由双方会同物业管理部门另行协商确定。除宿舍物业管理费外，双方未就厂房物业费的负担问题会同物业管理部门协商确定；泉南公司提供的物业费支付凭证，喜玛拉雅公司不予认可，泉南公司亦无证据证明其实际提供了物业服务，故泉南公司要求喜玛拉雅公司支付厂房物业费、厂房工业垃圾费没有事实依据，不予支持。二、关于双方何时解除合同的问题。如上所述，因泉南园区土地工改商。2012年4月25日，泉南公司即要求喜玛拉雅科技公司搬迁，喜玛拉雅科技公司提出异议并要求赔偿损失。2013年1月23日，泉南公司与南安市爱乐置业有限公司签订《房地产买卖合同》，将其第3、4、10、11、17、18、25号房产以总价款192761340元出卖给南安市爱乐置业有限公司。《房地产买卖合同》约定的交房期限至2013年10月1日，如逾期交付，泉南公司应赔偿南安市爱乐置业有限公司一切损失并支付违约金4000万元。2013年8月26日，泉南公司向喜玛拉雅公司发出《催费通知书》，同年12月5日，泉南公司向喜玛拉雅公司发出《关于解除〈租赁合同>的通知〉》，提出因喜玛拉雅公司拖欠租金788300元，决定解除《厂房宿舍楼出租合同》，并要求喜玛拉雅公司支付各项欠款2198900元及滞纳金，并在接到通知之日起30日内腾空租赁厂房、宿舍楼，归还泉南公司。喜玛拉雅科技公司遂腾空租赁物，将租赁物交还泉南公司。2014年1月20日、1月27日，泉南公司、喜玛拉雅科技公司先后签订《“喜玛拉雅”10#及25#退厂验收报告》、《“喜玛拉雅”17#退厂验收报告》，确认喜玛拉雅科技公司搬离10#、17#、25#厂房，其所有自有设施设备和物品自行拆除、带走，尚应拆除的10#厂房1个装卸平台、25#厂房3楼厨房砖墙、17#1个装卸平台拆除费用共计45000元，由喜玛拉雅科技公司负担。根据《合同法》关于解除合同的法律规定，违约方无权解除合同，故应认定双方最终于2014年1月27日解除合同。但租金及费用仍应计算至搬离的2014年1月20日、1月27日。三、关于喜玛拉雅公司主张泉南公司应偿付其垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元反诉请求的问题。在合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，喜玛拉雅公司有权向泉南公司要求赔偿损失；喜玛拉雅科技公司也应按照合同约定的数额、期限在租赁期间向泉南公司付清厂房、宿舍租金、宿舍物业费、水电费。根据双方签订的合同的约定，垫资款和租赁保证金确应予抵扣且已实际抵扣但尚不足以抵扣租金和费用；喜玛拉雅公司主张租金差额损失，喜玛拉雅公司在原一审申请对其在晋江市紫帽镇洋店工业区租赁的厂房、宿舍租金价格及其向泉南公司租赁的租赁物的市场销售价格进行鉴定；但喜玛拉雅公司拒不按委托的鉴定机构泉州中正房地产评估有限责任公司的要求预交鉴定费，泉州中正房地产评估有限责任公司将鉴定委托退回，依法视为喜玛拉雅公司放弃鉴定申请。喜玛拉雅公司在重审期间又提出同一鉴定申请，且两地租金非同等地段不能进行简单对比，故不予准许。喜玛拉雅公司主张装修残值损失、搬迁损失，因喜玛拉雅公司未能保全证据，且双方已于2014年1月达成退厂验收协议，喜玛拉雅公司已实际搬离租赁园区，泉南公司也已把案涉租赁物出卖给他人改造，泉南公司对该损失不予认可，故喜玛拉雅公司主张装修残值损失、搬迁损失无法提供证据佐证，不予支持；但泉南公司在合同期限内迫使喜玛拉雅公司提前搬迁行为确实造成了喜玛拉雅公司装修残值损失、搬迁损失、租金损失等实际损失，综合本案的实际情况，酌定泉南公司赔偿喜玛拉雅公司损失按未能履行合同期间的租金为每月厂房租金45825.99平方米×4元﹢宿舍租金184间×200元﹢12间×300元﹦223703.96元×24个月﹦5368895.04元的20%计算即1073779.01元。喜玛拉雅公司主张优先购买权侵害损失，因喜玛拉雅公司享有的优先购买权是在同等条件下的权利，且依照租赁合同约定如喜玛拉雅公司要求购买租赁物，应向泉南公司书面作出明确表示。泉南公司是将其所有的第3、4、10、11、17、18、25号厂房一并出卖。喜玛拉雅公司仅对其租赁的第10、17、25号厂房在同等条件下的享有优先购买权。喜玛拉雅公司得知泉南公司欲出卖租赁物后，如要求行使承租人优先购买权，应依照合同约定，向泉南公司作出以与其他买受人同等条件购买租赁物的意思表示。但喜玛拉雅公司未向泉南公司书面提出以同等条件购买租赁物的意思表示，且已与泉南公司达成退厂验收协议，并已搬离租赁物，现其主张对租赁的10、17、25号厂房的优先购买权损失，不符合合同约定和有关法律规定，不予支持。在垫资款和租赁保证金确已实际抵扣但尚不足以抵扣情况下，喜玛拉雅公司主张泉南公司应偿付其垫资款和租赁保证金本金及利息、装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等费用共计500万元的反诉请求，除酌定赔偿损失外，其他部分缺乏事实和法律依据，不予支持。喜玛拉雅公司如有证据，可另行主张。四、关于喜玛拉雅公司应支付泉南公司租金、费用数额与喜玛拉雅公司支付的保证金、垫资款抵扣后数额的问题。在租赁合同履行过程中，泉南公司存在违约行为，应承担相应违约责任。喜玛拉雅公司虽也存在逾期支付租金及相应费用，但喜玛拉雅公司因行使不安抗辩权对此不承担逾期付款违约责任。喜玛拉雅公司未按照合同约定的数额、期限付清租金、宿舍物业费、水电费，应支付尚欠泉南公司租金、宿舍物业费、水电费；其本应偿付逾期付款违约金，因泉南公司在租赁期间单方要求提前解除合同构成违约在先，喜玛拉雅公司有权主张不安抗辩权，故在双方未确认尚欠泉南公司租金及费用时，喜玛拉雅公司可不偿付逾期付款违约金。在租赁合同履行期间，泉南公司未依约定数量、时间交付足够的宿舍给喜玛拉雅公司，合同约定应支付每日30000元的违约金给喜玛拉雅公司，而该违约金的计算方式过分高于逾期交付宿舍造成喜玛拉雅公司的实际损失，泉南公司可以请求适当减少。在租赁期间，泉南公司将案涉租赁物租给南安市爱乐置业有限公司并单方要求提前解除合同的行为已构成违约。双方在2014年1月终止租赁合同时，对搬离的费用进行协商处理。根据《“喜玛拉雅”10#及25#退厂验收报告》、《“喜玛拉雅”17#退厂验收报告》，可以认定泉南公司、喜玛拉雅公司对喜玛拉雅公司在搬离时的费用款项达成了协议，喜玛拉雅公司应支付拆除费用45000元，喜玛拉雅公司将整个公司搬离至其购置晋江市紫帽镇洋店工业区1号1幢、2幢的厂房，双方实际解除租赁合同。现喜玛拉雅公司已经依约搬离承租的厂房、宿舍楼，尚应支付拆除费用45000元，泉南公司有权请求喜玛拉雅公司支付，予以支持。综上所述，喜玛拉雅公司尚应支付给泉南公司厂房、宿舍的租金、宿舍物业费、水电费共计4873852.48元﹣喜玛拉雅公司支付的可扣垫资款2082476.70元﹣泉南公司逾期交付宿舍违约金73118.71元﹣泉南公司赔偿喜玛拉雅公司损失1073779.01元﹢喜玛拉雅公司搬离租赁物拆除费用45000元＝1689478.06元。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建省喜玛拉雅科技实业有限公司应于判决生效后十日内支付福建省泉南投资开发有限公司1689478.06元；二、驳回福建省泉南投资开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回福建省喜玛拉雅科技实业有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费39645元，由福建省泉南投资开发有限公司负担10751元，福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担18894元；一审案件反诉受理费23400元，由福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担15839元，由福建省泉南投资开发有限公司负担7561元。

二审中，当事人没有提交证据。除了喜玛拉雅公司认为一审判决遗漏对其投入装修的成本、搬迁费用、停产停业损失的认定之外，当事人对一审判决认定的事实均无异议，予以确认。

本院认为，2012年起，泉南公司向政府提出申请将泉南园区土地工改商。2012年4月25日，泉南公司要求喜玛拉雅公司搬出。2013年1月23日，泉南公司将租赁物出售。泉南公司的上述行为表明其已不继续履行双方之间的租赁合同，一审判决据此认定泉南公司构成根本性违约正确。当事人在二审中的争议焦点为：一、厂房租金、宿舍租金、宿舍物业费以及水电费计算的截止时间是2013年12月还是2014年1月。二、宿舍租金是否存在300元／间的标准。三、一审判决是否超出泉南公司关于宿舍租金的诉讼请求。四、一审判决认定的宿舍物业费是否正确。五、喜玛拉雅公司应支付泉南公司款项的性质及金额。六、喜玛拉雅公司要求泉南公司赔偿各项损失能否得到支持。

一、双方当事人先后于2014年1月20日、1月27日签订《喜玛拉雅10#及25#退厂验收报告》《喜玛拉雅17#退厂验收报告》，由此可见，双方系于2014年1月20日、1月27日方才办理完租赁物的交接手续，一审判决将上述时间作为认定厂房租金、宿舍租金、宿舍物业费以及水电费计算的截止时间正确，喜玛拉雅公司主张前述费用应计算至2013年12月，与事实不符，不予采纳。

二、喜玛拉雅公司在上诉状中陈述“而不应当简单地按厂房4元／平方米、宿舍200、300元／间为基数来认定”，即喜玛拉雅公司亦认可宿舍租金存在着200元每月和300元每月两种不同的标准，喜玛拉雅公司有关于此的上诉请求，缺乏依据，不予支持。

三、本案发回一审法院重新审理后，泉南公司并未作出“喜马拉雅公司尚欠的宿舍租金系828800元”之类的陈述，喜马拉雅公司主张一审判决超出泉南公司的诉讼请求，依据不足，不予采纳。

四、2012年2月之前的宿舍物业费86509元已在喜马拉雅公司垫资款里抵扣，一审判决认定该费用时仍将其计入系重复计算，应予纠正。喜马拉雅公司应支付给泉南公司宿舍物业管理费为144400.6元。

五、本案系因泉南公司违约提前解除租赁合同而产生的纠纷，考虑喜玛拉雅公司的规模、行业性质以及租赁的面积、并参照出租合同中泉南公司给予喜玛拉雅公司前期准备及搬迁过渡时间段的约定，本院酌定泉南公司应给予喜玛拉雅公司两个月的搬迁时间即减免两个月的租金。喜玛拉雅公司应支付泉南公司：①10#、25#厂房租金30550.44平方米×4元×16个月﹢30550.44平方米×4元×20天÷31天﹦2034068.01元；②17#厂房租金15275.55平方米×4元×16个月﹢15275.55平方米×4元×27天÷31天﹦1030853.25元；③宿舍租金184间×200元×20个月﹢12间×300元×20个月﹦808000元。④水电费322613.7元；⑤宿舍物业费144400.6元；⑥拆除费用45000元；以上共计4384935.56元。扣减喜玛拉雅公司的垫资款2082476.7元，喜玛拉雅公司应支付给泉南公司2302458.86元。

六、泉南公司违约提前解除合同，有悖诚实信用原则，亦给喜玛拉雅公司造成了装修费用、搬迁费用、租金优惠等实际损失，但因原租赁物情况、市场行情、经济环境已发生变化，进行评估、鉴定已无可能，综合本案实际情况，酌定泉南公司赔偿喜玛拉雅公司损失按未能履行合同期间的租金为每月厂房租金45825.99平方米×4元﹢宿舍租金184间×200元﹢12间×300元﹦223703.96元×24个月﹦5368895.04元的40%计算即2147558.02元。泉南公司应支付喜玛拉雅公司逾期交付宿舍违约金73118.71元、赔偿款2147558.02元，以上共计2220676.73元。

综上所述，喜玛拉雅公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、福建省喜玛拉雅科技实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付福建省泉南投资开发有限公司租金、水电费、物业费、拆除费用共计2302458.86元；

二、福建省泉南投资开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付福建省喜玛拉雅科技实业有限公司违约金、赔偿款共计2220676.73元；

三、驳回福建省泉南投资开发有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回福建省喜玛拉雅科技实业有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费39645元，由福建省泉南投资开发有限公司负担19822.5元，福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担19822.5元；一审案件反诉受理费23400元，由福建省泉南投资开发有限公司负担11700元，福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担11700元。二审案件受理费39645元，由福建省泉南投资开发有限公司负担19822.5元，福建省喜玛拉雅科技实业有限公司负担19822.5元

本判决为终审判决。

审判长　　杨金顺

审判员　　董丽珠

审判员　　黄有志

二〇二〇年十一月二十日

书记员　　李钰涵

本案适用的主要法条

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。