蒙商银行股份有限公司、包头市鼎晟房地产开发有限公司等合同纠纷执行异议执行裁定书

内蒙古自治区包头市中级人民法院 执行裁定书 （2025）内02执异17号 案外人：包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区迎宾小区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，内蒙古谛信律师事务所律师。 申请执行人：蒙商银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区赛汗街道办事处建华南路2号A座蒙商大厦。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被执行人：包头市鼎晟房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区奥体公园三号商住小区S3商业楼。 法定代表人：***，该公司执行董事。 被执行人：***，男，1963年10月1日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市昆都仑区。 被执行人：***，男，1974年4月7日出生，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市。 被执行人：***，男，1979年7月22日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。 被执行人：***，女，1985年5月5日出生，汉族，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1974年4月7日出生，住内蒙古自治区乌兰察布市。 被执行人：***，女，1981年9月11日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1979年7月22日出生，住内蒙古自治区包头市青山区。 在本院执行蒙商银行股份有限公司与包头市鼎晟房地产开发有限公司、***、***、***、***、***合同纠纷一案中，案外人包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司称，申请贵院终止对包头市青山区××路××号××号××小区××号楼××单元××号××号楼××单元××号房屋的执行行为，并解除查封措施。事实与理由：原案申请执行人蒙商银行股份有限公司与被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司等合同纠纷案件，贵院已根据（2024）内02执776号执行裁定，查封了登记在原案被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司名下，实际为案外人行使了优先受偿权所享有的包头市青山区××路××号××号××小区××号楼××单元××号××号楼××单元××号房屋。根据《中华人民共和国民法典》第807条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》等法律规定，上述房屋应当终止执行并解除查封，具体理由如下： 一、案外人与原案被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司是承包人与发包人的法律关系。包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司因承揽奥体三号外墙保温及涂料，EPS施工工程与原案被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司于2018年5月2日签署了《奥体公园三号商住小区外墙外保温及涂料及EPS线条装饰工程施工合同》，（合同编号：GC-TIFB-2018-4)。根据民法典第807条规定，案外人作为涉案项目的承包人在发包人欠付工程款的情况下，就该工程享有工程价款的优先受偿权。二、案外人已经以房屋折抵工程款的形式行使了优先受偿权。双方签署的《奥体公园三号商住小区外墙外保温及涂料及EPS线条装饰工程施工合同》中约定的付款万式为“7.1.4合同范围内全部工程竣工验收合格，并由乙方按甲万要求提交工程竣工资料及结算书后进入结算程序，结算完毕后甲方支付至乙方至结算总价的97%（此次付款10％都为抵房，2％为现金）;7.1.5结算完毕后，予以办理房屋产权移交手续”。该工程于2019年10月1日正式投入使用，原案被执行人包头市鼎层房地产开发有限公司负有向案外人支付工程款的法定义务。原案被执行人仍有一千多万元的工程款未支付完毕。案外人与原案被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司签署的《关于洋房外墙保温工程顶账房的相关事宜》约定将奥体公园三号小区中的6号楼204号房屋抵作应付的工程款2180971.19元，将8号楼703号房屋抵作应付的工程款1526520.6元并约定将拟抵的房屋办理到案外人指定人员名下。因此，案外人实际以房屋抵折工程款的方式行使了承包人的优先受偿权。三、原案被执行人已经交付了抵顶的房屋。案外人在同意以房屋折抵工程款后，被执行人向案外人指定的人员交付了房屋，并交付了房屋的住宅质量保证书，住宅使用说明书等房屋相关材料，案外人指定的人员已经装修并居住至今且承担了生活用水用电等相关费用，因此案外人对涉案房屋享有优先受偿权，且双方也交付履行了，根据建设工程司法解释的相关规定，案外人工程价款的优先受偿权应当优先于银行的普通债权，因此涉案房屋应当终止执行。四、未办理房屋产权登记并非案外人过错。办理房屋产权登记是开发商的法定义务，原案被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司在将房屋抵作应付的工程款后应当及时为案外人办理房屋产权登记手续。但因原案申请执行人与其存在借款关系，并办理了包括案涉房屋在内众多房屋的抵押手续，致使案外人至今无法办理房屋产权登记。几年来，奥体公园三号小区众多业主持续向有关部门反映上述问题，一直也未能解决，案外人对此无任何过错。综上所述，案外人作为涉案工程的承包方，在工程验收合格并投入使用后，原案被执行人仍未付完工程款的情况下，案外人对涉案工程享有工程价款优先受偿权，且其已经通过以房屋折抵工程款的方式行使了该项权利，未办理产权登记并非案外人的过错。如今却因原案申请执行人及原案被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司等的行为而造成案外人优先受偿权的行使面临极大的阻碍。请求人民法院查明事实，依法支持案外人的申请事项。 本院查明，蒙商银行股份有限公司与***、***、包头市鼎晟房地产开发有限公司、***、***、***合同纠纷一案，包头市方正公证处作出的（2024）包方正执字第48号、（2024）包方正执字第48号（补）公证债权文书已发生法律效力，蒙商银行股份有限公司于2024年5月28日向本院申请执行，本院于2024年6月21日立案执行，案号为（2024）内02执776号。本院向被执行人送达了执行通知书及报告财产令。2024年8月6日，本院作出（2024）内02执776号执行裁定书，裁定：冻结（划拨）被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司、***、***、***、***、***的573943719.3元银行存款、网络资金或查封、扣押其个人全部财产。2024年10月17日作出（2024）内02执776号之二执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人包头市鼎晟房地产开发有限公司名下位于包头市青山区××路××号××号××房产，并于2024年9月2日将执行裁定书及协助执行通知书送达包头市不动产登记中心，其中包含案涉房屋。执行过程中，案外人包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司向本院提出书面异议，请求中止执行案涉房屋。 另查明，2018年9月3日，包头市鼎晟房地产开发有限公司与包商银行股份有限公司签订《房地产最高额抵押合同》，协议约定抵押人包头市鼎晟房地产开发有限公司担保的范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押权的费用，主合同项下债权本金的最高额为500000000.00元整。抵押财产系坐落于包头市青山区沙河东侧、公园路西侧、康乐西路北侧（不动产权证书号：包国用（2014）第4××6号）的444套房产。以上《房地产最高额抵押合同》经内蒙古自治区包头市方正公证处公证。2018年10月12日，经包头市不动产登记局登记，包商银行股份有限公司成为上述房产的抵押权人。 再查明，包商银行股份有限公司与蒙商银行股份有限公司于2020年10月28日签订《债权转让协议》，协议约定：包商银行将《收购承接协议》附件一《资产明细表》中所列明的全部资产转让给蒙商银行股份有限公司，并向各被执行人送达了债权转让通知。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人虽主张通过顶账方式取得案涉房屋所有权，请求中止执行，但根据在案证据及当事人陈述可知，申请执行人蒙商银行股份有限公司对案涉房屋享有抵押权，案外人包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司的权利不能排除人民法院的强制执行。 综上所述，案外人包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司的异议理由不能成立，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人包头市鑫达住宅建筑工程有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年一月十三日 法官助理*** 书记员*** 附：本裁定所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外