洛阳市石化配件制造有限公司、麻芳立土地租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫03民终5914号

上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市石化配件制造有限公司，住所地河南省洛阳市西工区河南洛阳工业园区**。

法定代表人：卫海玲,该公司董事长。

委托诉讼代理人：张宗喜，男，该公司员工。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1964年10月13日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。

委托诉讼代理人：麻伟波，河南乐观律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭东君，河南乐观律师事务所实习律师。

被上诉人（原审第三人）：河南省洛阳市老城区洛浦办事处后洞村村民委员会，住所地河南省洛阳市老城区邙山街道办事处洛吉路以东310国道以北。

法定代表人：梁梦杰，该村委会主任。

委托诉讼代理人：张福春，河南惠人律师事务所律师。

上诉人洛阳市石化配件制造有限公司（以下简称石化配件公司）因与被上诉人***、河南省洛阳市老城区洛浦办事处后洞村村民委员会（以下简称后洞村村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开进行了审理。石化配件公司的委托诉讼代理人张宗喜，***及其委托诉讼代理人麻伟波、郭东君，后洞村村委会的委托诉讼代理人张福春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

石化配件公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,判令石化配件公司原审诉讼请求;2.一、二审诉讼费由***承担。事实与理由:本案简易程序审理违法。根据简易程序审理案件的规定,审理期限是3个月。本案于2020年1月7日立案，6月30日原审法院向石化配件公司送达了判决书,超出规定时限近3个月。石化配件公司是以土地性质转换前的资金投入和土地性质转换后独享的土地占有使用权和收益权与***合作开发钢材市场项目,石化配件公司不是将承租后洞村村委会的农田加价转租给***。本案原审法院立案时,经过立案庭及主管院长两周的询问、审查及确认管辖后,认为石化配件公司与***签订《合作协议》属委托合同后才立案。石化配件公司与后洞村村委会签订《土地租赁协议》时,其土地价值仅为59万余元，2011年承租地块的市场价值达1600余万元。石化配件公司认为***是关林镇人,具有市场开发的丰富经验，故全权委托***从事钢材市场项目开发的统筹运作及具体实施,因此双方签订委托合同《合作协议》。土地性质转换后的土地占有使用权和收益权在租赁期内是石化配件公司独自享有,后洞村村委会无权干涉。故后洞村村委会以石化配件公司以转租为由解除双方租赁合同完全是错误的,其《解除租赁合同通知书》没有任何法律效力。重要事实原审法院近六个月未查清。2019年12月8日后洞村村委会寄给石化配件公司的《通知》、《解除租赁合同通知书》，加盖有党委与监委的印章。因党委与监委不构成民事主体,石化配件公司与第三人签订的《土地租赁协议》和其党委、监委没有任何关联性,这明显不符合常理与基本逻辑,石化配件公司质疑前列两个文件是某人的个人行为而非后洞村村委会单位行为。庭审时后洞村村委会没有提供“三委”会议记录与前列两个文件相印证,石化配件公司请求调取“三委”会议纪要进行质证并对其字迹形成时间作司法鉴定，一审法院却拒绝。原审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十六条认定石化配件公司收到《解除租赁合同通知书》后,涉案租赁协议已经解除。但双方约定的解除条件未成就，后洞村村委会若想与石化配件公司解除租赁关系可另行起诉,并不适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的法律规定。另外原审判决在毫无事实与证据的情况下仍滥用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款等法律条款与司法解释,不再列举。

***辩称，石化配件公司与***之间名为合作，实为租赁关系。根据双方签订的《合作协议》第二条对管理形式的约定，由***独立对外经营，对外承担所有风险和责任，并由***定期向石化配件公司给付约定的保底收益金。双方的约定明显不符合联营活动中应当遵循的共负盈亏、风险共担的原则。第三人不允许对该地块进行转租，故石化配件公司通过与***签订《合作协议》的形式达到转租土地的目的。所以，***与石化配件公司之间系租赁关系。涉案租赁协议约定的解除条款虽未约定不允许转租土地的条款，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除第五款，又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，所以第三人解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款，自然适用合同法第九十六条，即合同在通知到达对方时解除。石化配件公司改变土地性质后其享有的仍是土地的使用权及收益权，而不是所有权，其与第三人之间仍属于租赁合同关系。自然适用《中华人民共和国合同法》中有关合同法定解除的条款，所以第三人解除合同符合法定解除条件，所以石化配件公司与***之间签订的《合同协议》也丧失了履行基础，故应予以解除。

后洞村村委会辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序方面没有瑕疵,依法应当予以维持。石化配件公司提到的土地性质转换是后洞村村委会在老城区招商引资的政策之下主导进行的，石化配件公司称其进行巨额投资与事实不符，没有证据支持。且与本案审理的合同解除的争议焦点无关联性。2019年村委会在进行土地普查过程当中发现石化配件公司存在租赁土地之后未经后洞村村委会同意，擅自转租牟利的情形之后依法行使合同解除权，解除与其之间的租赁合同关系，系依法行使权利维护村民利益。

石化配件公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令***清偿石化配件公司2018年保底收益金499000元，2019年保底收益金799000元，共计1298000元；2.依法判令***支付违约金1429519.62元（2018年违约金每日1873.59元，自2018年8月1日起至清偿之日，暂计算至2019年12月31日共518天，计970519.62元；2019年违约金每日3000元，自2019年8月1日起至清偿之日，暂计算至2019年12月31日共153天，计459000元）；3.依法判令***承担本案诉讼费。诉讼过程中，石化配件公司将第一项诉讼请求减少为：依法判令***清偿石化配件公司2018年保底收益金499000元，2019年保底收益金699000元，合计1198000元。

***向一审法院提出反诉请求：1.判令解除2011年7月12日***与石化配件公司签订的《合作协议》；2.判令石化配件公司支付违约金79900元。

一审法院认定如下事实：2005年11月18日，洛阳市老城区邙山镇后洞村民委员会（甲方）与洛阳市石化配件厂（乙方）签订一份《土地租赁协议》，协议约定甲方将位于310国道北侧，现代禽业以西，五组宅基区路东，四组老井以南土地约130亩租给乙方建厂使用，租赁期为27年，自2003年11月18日起至2030年11月18日止；租赁期届满，在同等条件下，乙方可优先承租；土地租赁金按实占面积130亩计算，每亩每年1500元；每十年土地租金递增一次，每次增长幅度为15%；租金每年交纳一次，每年11月底前交纳当年度租金；有关土地使用证、准建证等相关手续，由乙方办理并承担办证费用，甲方予以积极配合，提供相关资料等内容。该协议落款时间为2003年11月18日。洛阳市石化配件厂于2006年11月17日变更名称为洛阳市石化配件制造有限公司。2006年12月28日，洛阳市人民政府下发洛政土[2006]441号文件，同意老城区转用并使用后洞村耕地8.9387公顷，作为老城区第一、四批乡镇补办建设项目用地。2011年7月12日，石化配件公司（甲方）与***（乙方）签订一份《合作协议》，协议约定甲方的场地位于310国道北侧，现代禽业以西，五组宅基区路东，四组老井以南，面积130亩，甲方对该地块有合法的使用权；甲方将上述地块交乙方使用，使用期限为19年，自2011年7月30日至2030年7月30日止；使用期间，由乙方独立对外经营，对外承担所有风险和责任；经营期间，未经甲方同意，乙方不得转包；经营期满后，甲方收回场地，乙方应予以交还；经营期间，乙方按照下述方法向甲方支付收益金：在经营期的前十年，即2011年7月至2021年6月，乙方须在2011年7月30日前一次性向甲方付清甲方前期赔偿地面附属物、平整土地等各项费用的部分补偿费用7000000元（此费用为乙方一次性投入，在以后的经营过程中，乙方不得以任何理由要求甲方归还）；自乙方经营的第七年至第十年，即2017年7月31日至2021年7月31日，乙方须在每年7月31日前向甲方支付当年保底收益金799000元；经营期间，相关费用及税金（包含土地使用税）由乙方承担，乙方应按时缴纳自行承担的费用，该地块土地报批、征收及申请办理国有土地使用权的相关事项费用由甲方负责；合作期间，乙方应按时、按约定向甲方支付收益金，每逾期一日，则乙方须按每日3000元向甲方支付违约金；本协议一式四份，由甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后，在乙方按本合同第三条第一项内容，一次性向甲方付清甲方前期赔偿地面附属物、平整土地等各项费用的部分补偿费用7000000元后正式生效等内容。2011年7月16日，石化配件公司（甲方）与***（乙方）签订一份《项目合作开发协议书》，约定甲方提供位于310国道北侧，现代禽业以西，五组宅基区路东，四组老井以南，面积130亩的地块与乙方合作，用于钢材市场项目，甲方前期已投入7000000元，乙方在本协议签订之日起10日内另行投入4600000元用于项目启动和运行费用，甲方不再投入资金用于该项目的开发建设；双方对项目共同出资、共同经营、共负盈亏；项目投入运营后，甲乙双方分别按照6:4的比例分担风险和享受收益等内容。同日，石化配件公司（甲方）与***（乙方）又签订一份《项目合作开发协议备忘录》，约定《项目合作开发协议书》无效。《合作协议》签订后，***向石化配件公司交纳了7000000元的补偿费用，洛阳石化配件公司将土地交付给***，由***在土地上建房，并独立对外从事钢材市场经营。***按照签订的《合作协议》依约向石化配件公司支付了截至2018年7月31日的保底收益金。2018年3月8日，***交纳了300000元的保底收益金，之后未再交纳。2019年7月3日，后洞村支部委员会、后洞村村务监督委员会、后洞村村民委员会（后洞村三委会）联合向石化配件公司发出通知，内容为：经后洞村村委会排查发现，你处承租的土地存在严重的擅自转租违约行为，违反了《合同法》，对此，我国合同法第224条即明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，经后洞村三委会研究决定，即刻与你处解除合同，不再出租。2019年11月27日，后洞村三委会又联合向石化配件公司发出《解除租赁合同通知书》，通知其自发出该函之日起，双方的租赁关系终止。2019年12月11日，石化配件公司向后洞村村委会邮寄回复函，表示双方签订的《土地租赁协议》期限未届满，不同意解除。但其未向仲裁机构申请仲裁或向法院提起诉讼。庭审中，石化配件公司主张后洞村三委会2019年7月3日的通知和2019年11月27日的《解除租赁合同通知书》均于2019年12月8日收到，后洞村村委会未就石化配件公司收到两份通知书的时间进行举证证明。另查明：由于洛阳市北环路（原G310国道）定鼎北路至安居东段道路项目提升改造工程，涉案租赁土地面积发生变化。后洞村村委会认为涉案租赁土地剩余面积116.8亩。庭审中，石化配件公司认为因修路占用涉案土地面积16.33亩，同意从2019年保底收益金中将被占用土地对应的收益金扣除。

一审法院认为，后洞村村委会将后洞村土地租赁给石化配件公司使用，该土地后经政府批准同意转为建设项目用地，双方之间成立合法的土地租赁合同关系。后石化配件公司与***签订《合作协议》，协议名称虽为《合作协议》，但从协议约定的内容看，石化配件公司并不实际参与钢材市场项目的建设和经营，而是由***建设后独立对外经营和承担风险，石化配件公司每年只是收取固定收益金，故石化配件公司与***签订的《合作协议》实际为土地租赁合同。该《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。***应当按照协议约定向石化配件公司支付收益金。***在支付2018年保底收益金300000元后，未按约定支付剩余保底收益金，系违约行为，应承担相应的违约责任。因石化配件公司在未经后洞村村委会同意的情况下将涉案土地转租给***，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，后洞村村委会有权解除合同。石化配件公司于2019年12月8日收到后洞村村委会发出的《解除租赁合同通知书》后，未在三个月内向法院提起诉讼，故后洞村村委会与石化配件公司之间的租赁合同关系自《解除租赁合同通知书》送达石化配件公司之日即2019年12月8日已经解除。因此，石化配件公司与***之间签订的《合作协议》亦丧失了履行基础，致使合同目的无法实现，***主张解除《合作协议》的反诉请求应予支持。综上，石化配件公司主张的2018年保底收益金499000元，一审法院予以支持。对于其主张的2019年保底收益金699000元，因石化配件公司与后洞村村委会的土地租赁合同已于2019年12月8日解除，故2019年保底收益金应从2019年8月1日计算至2019年12月7日，合计129天，在扣除石化配件公司自认应扣减的16.33亩土地对应的收益金，***应向石化配件公司支付2019年保底收益金246914.24元[（799000元-799000元÷130亩×16.33亩）÷365天×129天]。***应付2018年及2019年保底收益金合计为745914.24元。关于石化配件公司主张的违约金，因双方约定的违约金过高，一审法院酌定2018年保底收益金499000元的违约金自2018年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；2019年保底收益金246914.24元的违约金自2019年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于***主张因道路施工导致其经营困难，租金应予减免的意见，一审法院认为，虽然道路施工导致无法正常通行，但车辆仍可绕行通过，道路施工不能作为减免租金的理由，一审法院不予采纳。***主张解除《合作协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于其主张的违约金79900元，因《合作协议》中并未约定，一审法院不予支持。关于石化配件公司申请调取后洞村三委会关于解除土地租赁合同的会议记录并对其形成时间进行司法鉴定的请求，一审法院认为没有必要，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、***于本判决生效之日起十日内支付石化配件公司2018年和2019年保底收益金745914.24元及违约金（以499000元为基数，自2018年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以246914.24元为基数，自2019年8月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至实际清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、解除***与石化配件公司于2011年7月12日签订的《合作协议》；三、驳回石化配件公司的其他诉讼请求；四、驳回***的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13911元，由石化配件公司负担9697元，***负担4214元；反诉受理费899元，由***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。

本院认为，本案的争议焦点为石化配件公司与***合作协议的性质及后洞村村委会是否享有涉案租赁合同的解除权。关于涉案合作协议的性质。虽然石化配件公司主张其与***为合作开发项目，但联营活动中应当遵循共负盈亏、共担风险的原则，而在涉案合作协议中，石化配件公司以土地使用权进行投资，却不参与经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收取固定利润，因此涉案合作协议名为合作协议，实为租赁协议，对于石化配件公司的该上诉主张，本院不予支持。关于后洞村村委会是否享有涉案租赁合同的解除权。石化配件公司主张其与后洞村村委会租赁合同约定的解除条件未达成，后洞村村委会并不享有解除权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，解除合同分为法定解除和约定解除，当事人可以依据法律规定的条件或当事人约定的条件解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。石化配件公司未经后洞村村委会同意转租，后洞村村委会可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。后洞村村委会依据法律规定已向石化配件公司送达了解除合同通知，石化配件公司未在法定的期间提出异议，因此，一审法院判决后洞村村委会与石化配件公司之间的租赁合同已解除正确，本院予以维持。

综上所述，石化配件公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13290元，由洛阳市石化配件制造有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　范振洋

二〇二〇年九月二十九日

书记员　　李圆圆