上某1等与上某2执行审查类执行裁定书

上海市松江区人民法院 执行裁定书 （2025）沪0117执异392号 案外人：陈某，女，汉族，1985年12月2日出生，住上海市松江区新农河路500弄287号。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（上海）律师事务所实习律师。 申请执行人：上海家树建设集团有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路2638弄333号。 法定代表人：***。 被执行人：上海坤辉置业有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长兴东路1586号710室。 法定代表人：***。 本院在执行申请执行人上海家树建设集团有限公司与被执行人上海坤辉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***于2025年9月9日向本院提出书面异议，请求排除对坐落于上海市松江区洞泾镇新农河路500弄324号地下1层20、21号车位（以下简称“案涉车位”）的执行。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人***异议称，松江法院于2024年3月29日查封了案涉车位。在查封之前，2016年2月16日异议人与被执行人上海坤辉置业有限公司之间已签订合法有效的书面合同即《上海市商品房预售合同》。由异议人购买其开发的松江区洞泾镇新农河路500弄坤辉尚景苑287号1_3层房屋。由于车位系所购房屋的附属设施且当时车位尚无预售许可证，客观上不具备直接签署车位买卖合同的条件，被执行人提出，若异议人先行支付含车位款项的全部购房款，则被执行人在交付房屋时一并向异议人交付房屋及双车位，其中一车位可变更所有权至异议人名下，另一车位可无偿出租给异议人使用。案涉车位被查封之前，异议人已向被执行人支付3,960,160元，该款项高出实际购房款35,207元，该部分性质属于车位购置款。其中20号车位款22,000元，被执行人也出具相应发票予以确认。根据永升物业出具的缴款记录明细显示，自2022年1月起，异议人每月均以车位所有权人而非承租人的标准（即90元/月）向上海永升物业管理有限公司（以下简称永升物业）缴纳地下车位服务费，足以证明异议人以所有权人的身份长期占有、使用该车位的事实，对案涉车位享有物权期待权；第二，永升物业作为坤辉尚景苑的物业服务单位，出具的《车位证明》也可证明异议人自2017年起已按照规定履行了缴纳地库车位管理费用的义务并且一直正常使用位于本小区的20、21号车位；第三，异议人已向上海市松江区住房保障和房屋管理局缴纳20、21号车位维修基金各761.98元，用于车位的日常养护和维修以及事后办理过户登记。异议人已和被执行人签订《预售合同》、已办理住房屋不动产权证、已实际占有使用20、21号车位、已足额支付车位价款、已支付车位维修基金，且所购车位系用于保障异议人基本居住权益的唯一车位。即，异议人已满足车位产证办理的全部要求。据查询，异议人和其丈夫***名下仅有坤辉尚景苑287号房屋一套住房。据此，异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项所规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之法定要件，故而案涉车位作为唯一住房的配套设施，具有保障其家庭正常居住生活的功能。恳请贵院根据相关法律规定，依法支持异议人的异议申请。 申请执行人上海家树建设集团有限公司及被执行人上海坤辉置业有限公司未提供书面答辩意见。 本院经审查查明，上海家树建设集团有限公司与上海坤辉置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2024年8月26日作出的（2024）沪0117民初13046号民事判决，现已经发生法律效力。判决确定：“一、被告上海坤辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海家树建设集团有限公司工程质保金5,851,884.28元；二、被告上海坤辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告上海家树建设集团有限公司诉前财产保全申请费损失5,000元。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52,763元，减半收取26,381.5元，由被告上海坤辉置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）”。 2024年10月17日，上海家树建设集团有限公司向本院申请强制执行，本院受理案号为（2024）沪0117执8170号，案件经执行，本院于2025年4月1日作出（2024）沪0117执8170号公告和执行裁定：被执行人上海坤辉置业有限公司至今未完全履行生效法律文书确定的义务。本院已依法于2024年3月29日查封了被执行人上海坤辉置业有限公司名下位于上海市松江区洞泾镇新农河路500弄324号地下1层102、103、164、20和21（本案案涉车位）、396、397、462、487、551、599、600、88、89、375、559车位。现裁定评估、拍卖上述车位。 本院另查明，案涉车位登记的权利人为上海坤辉置业有限公司，登记地址为松江区洞泾镇新农河路500弄324号地下1层车位20、21。2017年11月21日经核准登记。本院于2024年3月29日正式查封，查封案号为（2024）沪0117财保71号[即为本案（2024）沪0117民初13046号诉前保全案号]。 本院再查明，案外人***于2016年2月16日通过网上签订合同向被执行人上海坤辉置业有限公司购买上海市松江区洞泾镇新农河路500弄287号1层1_3层室，房屋价款叁佰玖拾肆万元整。2024年5月18日上述房屋登记产证权利人为***。2018年2月5日，***和被执行人签订上海市商品房出售合同，约定向被执行人购买松江区新农河路500弄《坤辉尚景苑》324号-1层地下1层车位20室。2025年5月23日，被执行人向***开具发票“补开营业税发票”，金额2.2万元。备注载明松江区新农河路500弄《坤辉尚景苑》324号-1层地下1层车位20室。2025年4月4日，上海永升物业管理有限公司出具《车位证明》，载明案外人系本小区287号住宅业主，***自2017年起一直正常使用涉案车位。上海永升物业管理有限公司的系统显示案外人自2018年6月1日起缴纳上述20号地下车位服务费。 ***和***系夫妻关系，该两人的不动产登记信息查询记录显示，其在上海市范围内登记有住房一处，位于上海市松江区洞泾镇新农河路500弄287号1_3层的房屋。 以上事实，有（2024）沪0117民初13046号民事判决书、（2024）沪0117执8170号执行裁定书、《上海市商品房预售合同》《上海市商品房出售合同》、车位购买发票、《车位证明》、车位服务费支付明细、不动产权证书及不动产登记查询证明、结婚证、网上房地产查询信息等证据予以证实。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先就案涉车位之一的20号，作为买受人的案外人就涉案车位，在查封之前已签订买书面买卖合同并占有使用该车位，已支付全部价款。此外，案外人及其配偶在上海市仅有一处住房，符合商品房消费者的身份。涉案车位之一的20号与唯一住房位于同一小区，属于该住房居住功能的延伸。故该20号车位符合上述第二十九条可以排除执行的情形。但是案涉车位中的21号，纵观本案案外人提供的证据，虽然异议人提供了支付房款的记录并认为高出房款部分即为购置车位的款项，但这仅仅是异议人单方意思表示，并无被执行人的意思表示。除了物业公司出具的证明中表示该21号车位也是***占有，异议人没有就此车位向本院提供诸如买卖合同、支付价款、车位发票等证据，故异议人应当承担举证不利的法律后果。综上，对于案外人***要求排除对案涉车位中20号的执行的异议请求，本院予以支持；对于其中21号车位排除执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 一、中止对位于上海市松江区洞泾镇新农河路500弄324号地下1层20号车位的执行； 二、驳回案外人***其他执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月九日 法官助理*** 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。