甘肃正东建筑安装工程有限公司、甘肃信义房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

甘肃省渭源县人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）甘1123执异4号

案外人：程福林，男，1982年5月16日出生，汉族，甘肃省渭源县人，农民，住甘肃省渭源县。

申请执行人：甘肃正东建筑安装工程有限公司，住所地甘肃省定西市渭源县清源镇首阳路颐榭园小区8号楼。

统一社会信用代码：91621123ＭＡ71Ｂ8ＸＸ2Ｑ。

负责人：边鹏，系公司员工。

委托诉讼代理人：芦凡新，系公司员工。

委托诉讼代理人：李海伟，系公司员工。

被执行人：甘肃信义房地产开发有限公司，住所地甘肃省定西市渭源县清源镇西三路西美国际城Ａ区14-15#楼一层。

统一社会信用代码：916201005512520790。

法定代表人：徐达，系公司董事长。

被执行人：甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司，住所地甘肃省定西市渭源县清源镇西美国际城售房部。

统一社会信用代码：91621123ＭＡ73ＲＱ537Ａ。

负责人：徐达，系公司总经理。

委托诉讼代理人：刘斌，系公司员工。

本院在执行申请执行人甘肃正东建筑安装工程有限公司与被执行人甘肃信义房地产开发有限公司、甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司建设工程施工合同纠纷一案中，依法查封被执行人甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司位于渭源县西美国际城Ｃ区的部分房产。案外人程福林于2022年1月12日对执行查封的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人程福林称，查封的房产中位于渭源县西美国我与甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司于2021年1月1日已签订《西美国际城商铺定购协议书》，购买了该商铺，并于2021年1月8日一次性付清房款430800元。2021年3月29日我与甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人于2022年10月1日前向买受人交付该商铺。2021年10月，甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司通知我更换商铺，我发现该商铺被渭源县人民法院查封。综上，该商铺已出售给我，我已付清全部房款，该商铺应归我所有，法院查封我的房产，属查封错误，请求立即解除对该商铺的查封。

甘肃正东建筑安装工程有限公司称，案外人提出异议的房产，我公司和甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司于2020年11月27日签订抵债合同，以物抵债给我公司，我们以物抵债在先，该房产出售给异议人在后，被执行人甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司将房产以物抵债给我公司后又与异议人签订合同，将房屋出售给异议人，甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司应承担责任，我公司要求对该房产继续执行。

甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司称，异议人提出的房产已抵债给申请执行人甘肃正东建筑安装工程有限公司，应继续执行。现房产已出售给异议人，只能协商解除合同，退付异议人房款或置换房产。

本院查明，甘肃正东建筑安装工程有限公司与甘肃信义房地产开发有限公司、甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司建设工程施工合同纠纷一案，本院2021年12月15日（2021）甘1123民初2489号民事调解书确定：一、由被告甘肃信义房地产开发有限公司、甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司共同支付原告甘肃正东建筑安装工程有限公司除质保金外剩余工程款102683958.6元，于调解书送达时立即支付；二、原告甘肃正东建筑安装工程有限公司对其施工的渭源县一中南侧棚户区改造暨西美国际城Ｃ区未出售房产折价款或者拍卖的价款有优先受偿的权利；三、原告甘肃正东建筑安装工程有限公司于2022年4月20日前完成未完成工程量。案件受理费减半收取278249.73元，保全费5000元，由原、被告平均负担。2021年12月17日经申请执行人甘肃正东建筑安装工程有限公司申请，本院立案执行。执行中于2022年1月7日依法查封被执行人甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司位于西美国际城部分房产，案外人程福林于2022年1月12日向本院提出执行异议，认为查封的被执行人名下的位于渭源县西美国（Ｃ1-103）已出售其所有，要求中止对该财产的执行，解除查封。

另查明，2020年11月10日，甘肃正东建筑安装工程有限公司与甘肃信义房地产开发有限公司、甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司签订渭源县一中南侧棚户区改造暨西美国际城Ｃ区项目以房抵顶工程款协议，将甘肃信义房地产开发有限公司开发的位于渭源县一中南侧棚户区产以工程款的形式低给甘肃正东建筑安装工程有限公司，抵债房产中包括异议人提出的Ｃ区1幢1单元103号商铺（Ｃ1-103）。2021年1月1日，异议人程福林与甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司签订西美国际城商铺定购协议书，将渭源县西美国（Ｃ1-103）出售给异议人程福林，程福林当日支付价款3万元，2021年1月15日支付价款400800元，付清了全部房款403800元。

本院认为，本案双方争议的焦点是查封的房产案外人是否享有排除执行的权利。案外人程福林提交西美国际城商铺定购协议书及支付房款的转账凭证，证实购买该商铺的事实。本案为金钱债权的执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据以上规定，本案争议的房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，该房产异议人已支付全部价款，因系预售房产未办理过户登记，异议人的请求符合排除执行的情形。另异议人与被执行人签订合法有效的房屋定购协议时不知道该房产已以物抵债、出卖人甘肃信义房地产开发有限公司渭源分公司已无处分权的情形，也不存在过错，符合善意取得该房产的要件。该房产虽以物抵债在先，出售给第三人在后，但从保护善意第三人维护交易安全考虑，异议人排除执行的异议请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止对位于渭源县西美国（Ｃ1-103）的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　王军贤

审判员　　袁　伟

审判员　　石小平

二〇二二年一月二十二日

书记员　　张景杭