谢某某与福建省某某公司、厦门某甲公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

福建省高级人民法院 民事判决书 （2024）闽民终539号 上诉人（原审原告、案外人）：谢某某，男，1986年4月27日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：***，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建瀛坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：福建省某某公司，住所地福建省泉州市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，福建通久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，福建通久律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：厦门某甲公司，住所地福建省厦门市集美区。 法定代表人：胡某某。 上诉人谢某某因与被上诉人福建省某某公司（以下简称某甲公司）、厦门某甲公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2023）闽02民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢某某及其委托诉讼代理人***、***，被上诉人某甲公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。某乙公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢某某上诉请求：撤销一审判决，改判停止执行某乙公司名下位于厦门市集美区XXXX33号的地块六人防车位负一层68、150、151、160、168、174、213、216、232、370、376号车位，地块五负二层327号车位，地块四负二层495号车位，地块一负一层274号车位，并解除查封措施。事实与理由：（一）《厦门XXXX车位认购书》（以下简称《车位认购书》）签订后谢某某支付了车位价款，某乙公司接受了谢某某的履行行为，故本约合同成立，视为已签订书面买卖合同，双方车位买卖关系合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条规定，当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。一审法院（2023）闽02执异258号执行异议裁定认定谢某某与某乙公司签订的《车位认购书》已经明确了买卖标的物及价款，具备了买卖合同成立的基本要素，应视为在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）谢某某购买车位时是否具备购房资格不影响排除对案涉车位的执行。1.限购政策并非效力性强制性规定，且谢某某与某乙公司已完成案涉车位交易，谢某某不具有购房资格不会导致案涉合同无效。一审法院（2023）闽02执异258号执行异议一案中，未对谢某某是否具有厦门地区购房资格进行审查和认定，表明是否具有购房资格并非本案审查要点。（三）是否具备书面交付材料并非交付的必备要件。谢某某与某乙公司签订《车位认购书》后，某乙公司现场将车位交付给谢某某，谢某某接收车位后将车位挂售、招租，双方完成了案涉车位的交付使用。在案涉车位被查封前，谢某某已实际占有案涉车位。2022年5月12日，谢某某通过微信委托在厦门居住的王某某代为出租、出售案涉车位；5月13日，王某某告知谢某某已将案涉车位对外招租，并将谢某某及房产中介的手机号贴示于案涉车位。（四）在案涉车位被查封前，谢某某已经积极向某乙公司主张认购书更名、车位办证手续，某乙公司从始至终未正式答复，不应认定谢某某存在过错。而且，一审法院（2023）闽02执异258号执行异议一案中，对于谢某某未办理过户登记的审查也仅审查到“没有证据证明异议人购买车位后未办理过户登记存在过错。”综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，谢某某在案涉车位被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部车位购置款并合法占有该车位，车位未办理过户登记并非谢某某自身原因所致，谢某某依法享有足以排除强制执行的民事权益。 某甲公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）案涉车位系登记在某乙公司名下的不动产，谢某某并非案涉车位的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条关于“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，一审法院查封案涉车位的行为并无不当。（二）谢某某对案涉车位不享有足以排除强制执行的民事权益。1.谢某某未与某乙公司签订《商品房买卖合同》，双方签订的《车位认购书》仅为预约合同，双方对交房、办证的时间和条件等涉及不动产转让的核心内容无明确约定。谢某某提交的《车位认购书》签订时间分别为2021年3月20日、3月21日、3月23日，根据《车位认购书》的约定，谢某某应于签订该认购书时支付2万元作为定金，并于2021年3月20日、3月21日、3月23日前支付首期款，但谢某某提交的转账凭证明显与《车位认购书》约定内容不符。谢某某没有签订《商品房买卖合同》，亦并没有真实的履约行为，应视为谢某某放弃购买案涉车位。2.《车位认购书》不具备商品房买卖合同的主要条款，仅凭《车位认购书》无法办理商品房买卖合同备案、网签、产权过户等手续。3.谢某某作为恒大集团的员工，在短期内购买19个车位，并非居住消费需要，损害了小区内其他业主的停车权益。4.谢某某在厦门没有购房资格，且未支付案涉车位的全部价款，不是善意购买人，其行为系与某乙公司恶意串通逃避债务。谢某某2021年3月20日转入福州某甲公司的款项未明确转账性质，且物业公司无权出售车位及收取车位款。2021年3月16日的转账发生时间在认购书签订和收款收据出具之前，不符合常理和交易习惯。5.案涉车位未办理过户登记手续系谢某某自身过错所致。自2021年3月谢某某签署《认购书》至一审法院2022年7月29日查封案涉车位期间，谢某某作为恒大集团的员工未向某乙公司主张签订《商品房买卖合同》，亦未提供证据证明其积极主张办理案涉车位过户登记的权利。即便是在2022年5月案涉车位被厦门市集美区人民法院解除查封之后，谢某某未采取任何措施维护其合法权益，亦未要求某乙公司及时履行签订合同和办理交付登记手续的义务，明显具有过错，应由其自身承担法律责任。6.一审庭审中，谢某某自认因某乙公司一直拖延，没有实际交付案涉车位，现有证据无法证明谢某某在法院查封之前已合法占有案涉车位。谢某某不是案涉车位的所有人，其无权出租案涉车位。谢某某从未交纳物业管理费，其提交的证据未显示案涉车位上有车辆停放，在聊天记录中谢某某亦确认案涉车位未交付。7.案涉车位的市场价值更高，谢某某主张9万元购买车辆不可能，也没有支付凭证。另案（2023）闽02执异258号苏某某案件与本案情况不同。 某乙公司未作答辩。 谢某某向一审法院提出诉讼请求：停止执行某乙公司名下位于厦门市集美区XXXX33号的地块六人防车位负一层68、150、151、160、168、174、213、216、232、370、376号车位，地块五负二层327号车位，地块四负二层495号车位，地块一负一层274号车位，并解除查封措施。 一审法院认定事实：某甲公司与某乙公司仲裁保全一案，一审法院于2022年5月27日作出（2022）闽02财保155号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结某乙公司名下的财产，价值以30876700元为限。2022年7月29日，一审法院依据该裁定以（2022）闽02执保393号案件保全查封了某乙公司名下位于厦门市集美区××一里××号××层××号车位等共计192处车位，其中包含本案讼争14个车位，具体为厦门XXXX项目地块六人防车位负1层68号、150号、151号、160号、168号、174号、213号、216号、232号、370号、376号车位、地块五人防车位负2层327号、地块四人防车位负2层495号、地块一人防车位负1层274号谢某某就此提出异议申请，请求解除对上述车位的查封。一审法院于2023年10月18日作出（2023）闽02执异268号执行裁定书，裁定驳回谢某某的异议请求。谢某某于法定期限内提起本案诉讼。 另查明，编号分别为2000209、2000210、2000211、2000212、2000213、2000214、2000215、2000216、2000217、2000218、2000220、2000221、2000223、2000488的十四份《认购书》载明：谢某某分别于2021年3月20日、21日、23日作为乙方（买受人）向甲方（出卖人）某乙公司分别认购了本案讼争14个车位。除地块六人防车位负1层68号价格135000元、地块六人防车位负1层150号和213号价格均为102000元外，其余车位价格均为99000元，除首期款支付时间不同，分别为3月20日、21日、23日外，《认购书》内容基本一致，第一条载明：乙方同意签署本认购书时，支付贰万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。第二条载明：乙方选择一次性付款的方式付款，乙方须于2021年3月20（21日、23日）日前支付首期款￥79000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。第三条载明：乙方须按双方约定的付款方式和期限到甲方厦门XXXX销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该车位，所付款项不予退还。甲方无须通知乙方，可另行销售该车位。第四条载明：如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。《认购书》尾部落款处，乙方签名谢某某，通讯地址：福建省安溪县××镇××楼村××路××号。 某乙公司出具的十四份《收款收据》，均载明某乙公司收到谢某某交来的各个车位的车位款，金额与认购书一致。 交通银行交易流水载明：2021年3月21日、23日，谢某某向某乙公司各转账99000元，附言为厦门帝景车位151及厦门地块6-174。2021年3月16日，谢某某向厦门某乙公司转账支付55000元，附言为厦门帝景531733转账。2021年3月20日，谢某某向福州某甲公司分别转账483000元、200000元、300000元，附言均为谢某某厦门帝景车位。2021年3月21日，谢某某向某乙公司转账303000元，附言为谢某某厦门帝景车位。 另查明，截至本案开庭前，谢某某与某乙公司未签订案涉14个车位的书面《商品房买卖合同》。谢某某不是案涉讼争14个车位所在的XXXX项目业主，其户籍在泉州市安溪县，其自称是恒大地产集团福州某乙公司员工，在案涉《认购书》签订时在厦门没有购房资格。 一审法院认为，谢某某作为买受人对被查封的案涉车位提出异议，该异议经法院审查被裁定驳回后，谢某某提起本案诉讼，主张其享有排除执行的权利，故本案属案外人执行异议之诉。本案争议焦点系谢某某作为案外人，对案涉车位是否依法享有足以排除强制执行的民事权益。就此，一审法院对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，评析如下： 关于是否签订合法有效的书面买卖合同问题。鉴于本案是执行异议之诉，本案的审理既要保护不动产消费者的物权期待权，认真审查不动产消费者物权期待权是否具有排除执行的效力，同时也要保护申请执行人的合法权益，对于可以排除执行的条件之认定要综合考量。评判是否签订合法有效的书面买卖合同，依据民法典关于合同效力的规定，审查案涉《认购书》是否为合法有效的书面买卖合同，实质在于审查案涉双方是否成立真实有效的买卖关系，即除了要有形式上的载体，更要有真实的履约行为，要从双方签约、履约等行为综合考量。综观一审法院审理的多起涉某乙公司购买车位执行异议之诉，目前大致存在三种情形，一是诸如恒大员工作为购车位者的，如本案；二是车位所在小区业主购买车位的；三是其他人员借恒大员工之名购买车位的。以上情形，应区分对待、综合评判。对于小区业主购买车位的，若购买行为确属刚需，且实际支付全额款项的，有转账或支付凭证且某乙公司出具正式发票的，可以视为小区业主与某乙公司签订的《认购书》经双方真实履约而具备正式书面买卖合同的基本要件。而对于签订《认购书》时尚不具备在厦门购房资格、以或借恒大员工之名购买多个车位的，并非居住消费之需要，且支付方式存疑、某乙公司未出具正式发票仅出具《收款收据》的，对于《认购书》是否具备正式书面买卖合同的基本要件，要从严把握。本案中，谢某某作为恒大集团员工，签订《认购书》时尚不具备在厦门购房资格，不是讼争车位小区业主，同时购买14个车位，在长达一年多时间内未积极主动签订正式《商品房买卖合同》，存在自身过错，可以认定其并非适格的不动产购买消费者。故对作为恒大集团员工的谢某某与某乙公司签订的案涉《认购书》，一审法院审慎认定案涉双方不具有真实有效的案涉车位买卖关系。 关于是否合法占有案涉车位的问题。目前没有证据证明本案讼争的14个车位具备交付条件，谢某某亦未举证证明开发商已向其交付该14个车位，谢某某以其委托案外人出租该14个车位证明其在一审法院查封前已实际占有使用讼争14个车位，证据不足，不能成立。 关于未办理过户登记的问题。案涉14个车位均未签订《商品房买卖合同》，亦未办理网签备案和过户手续。根据本案查明事实，谢某某系恒大集团员工，与某乙公司有着特殊的、便利的关联；同时谢某某作为房产企业员工，亦对房产权属证书办理的性质、意义有着不同于普通群众的深度认知；谢某某未提供证据证明其积极向某乙公司主张过办理案涉车位过户登记的权利，其在签订《认购书》至案涉车位被查封长达一年多的时间内，未去签订正式合同、办理网签备案及过户手续，且其当时自身不具备在厦门的购房资格，应认定其对案涉车位未过户登记至其名下自身存在过错。谢某某将未过户的责任全部归于某乙公司，于法于理皆不符，一审法院不予采信。 至于谢某某是否支付全部价款的问题，一审法院已经认定谢某某作为买受人不符合排除执行的以上情形，对其是否实际支付全部价款的问题不再继续审查。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。谢某某主张对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，事实与法律依据不足，不予支持。某乙公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十条规定，判决驳回原告谢某某的诉讼请求。一审案件受理费100元，由谢某某负担。 二审中，谢某某与某甲公司对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 二审审理期间，谢某某提交下列证据：证据1.谢某某与***的聊天记录截图，拟证明案外人***通过谢某某购买案涉车位；证据2.谢某某与谢某某的聊天记录截图，拟证明案外人谢某某通过谢某某购买案涉车位；证据三.谢某某与***的聊天记录截图，拟证明案外人***通过谢某某购买案涉车位；证据四.银行转账记录，拟证明案外人***、谢某某、***向谢某某支付了案涉车位的购买款；证据5.收款收据，拟证明谢某某已向金碧物业有限公司厦门分公司支付了案涉车位的车位服务费。某甲公司质证称，对证据1-4的表面真实性予以确认，证明谢某某恶意处置公司资产，串通逃避债务，谢某某在没有资金的情况下，利用员工身份赚取差价谋利。证据5无原件核对，加盖金碧物业有限公司厦门分公司收款专用章，与本案无关联性，没有转账凭证无法确认转账的真实性。经审查，对证据1-4的真实性予以确认，是否采信及如何认定结合本院认为部分一并分析；证据5无原件核对且某甲公司对该证据的真实性不予认可，不予采纳。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案涉14个车位被采取执行措施时登记于被执行人某乙公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故，谢某某以某乙公司员工名义购买案涉车位，其主张对案涉车位享有的权利能够排除执行，应当同时符合上述规定的四个条件。首先，根据一审查明的事实，谢某某并非案涉车位所在小区的业主，故其对车位不具有现实使用需求。谢某某二审提供的证据，亦证明谢某某购买案涉车位并非自用，而是转手出让给他人，从中牟利。因此，谢某某购买案涉14个车位的行为，违反《中华人民共和国民法典》第二百七十六条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，侵害小区业主车位优先权，有损业主群体利益，不应予以支持。谢某某与某乙公司签订的均系《车位认购书》，一审法院认为针对非小区业主购买车位，审查案涉认购书是否具备正式书面买卖合同基本要件应从严把握，是正确的。《车位认购书》约定买卖双方必须签署《商品房买卖合同》，且认购书仅就车位位置、价款及付款方式作出约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故谢某某主张其与某乙公司已订立《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，不能成立。其次，谢某某并未提交证据证明某乙公司向其交付案涉车位，其于二审庭审时亦自认某乙公司一直没有正式通知交付车位。谢某某声称其车位买来出租，出租后才交物业管理费，但目前提供的物业管理费证据是从2023年1月开始的。因此，谢某某本案提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉车位。第三，案涉14个车位价款总计1428000元，谢某某提供的交通银行交易流水载明其向某乙公司支付的款项共计1539000元，谢某某主张款项1539000元中除包含案涉14个车位价款外，还包括其他车位价款，无法一一对应。因谢某某向某乙公司支付的款项无法与14个车位价款相互对应，且某乙公司仅向谢某某出具《收款收据》，未开具正式的车位购置发票，故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的已支付全部价款的条件。最后，关于本案是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。谢某某虽与某乙公司签订《车位认购书》，但如前分析，谢某某并非小区业主，其购买案涉车位用于转让、出租，有损小区业主利益，即便案涉房产未被查封，谢某某能否以非业主身份与某乙公司订立《商品房买卖合同》并顺利办理网签、备案及过户手续，亦存在较大风险。综上，谢某某以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据主张排除对案涉房产的执行，理由不能成立。 综上所述，谢某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谢某某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年九月十四日 书记员刘燕