福州市国有房产经营有限公司、福建省机电建筑设计研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽01民终4412号

上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区吉庇路61号四至五层，统一社会信用代码91350100772925038J。

法定代表人：高佳灵，总经理。

委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省机电建筑设计研究院，住所地福州市鼓楼区东大路117号，统一社会信用代码913500001581582709。

法定代表人：陈训庆，党总支书记、院长。

委托诉讼代理人：宋诚君，福建汇德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈开放，福建汇德律师事务所律师。

上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人福建省机电建筑设计研究院（以下简称机电研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

国有房产公司上诉请求：1.维持福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2760号民事判决第一、二、三、六项；2.撤销福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2760号民事判决第四、五项，并改判为判令被上诉人支付房屋占有使用费暂计914688元（自2018年1月1日起按照每月28584元标准的双倍支付至机电研究院实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算，暂计算至2019年4月30日为16个月合计914688元）；判令被上诉人支付上诉人因本案诉讼而造成的律师费损失19000元。3.判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院已认定原租赁合同继续有效，应当判决被上诉人按照原租赁合同约定支付房屋占有使用费。原租赁合同第十一条第五款约定，合同期满被上诉人应无条件立即搬出租赁物，逾期不搬的，租金押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付逾期腾房占有使用费。原租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，被上诉人违约应按照合同约定承担违约责任。一审法院已认定原租赁合同效力，却不依照合同约定判决，对房屋占有使用费标准的认定前后矛盾。即使按照合同约定的租金支付房屋占有使用费，按照租赁合同约定每年租金在上一年租金基础上递增5%，2018年5月至2019年5月的月租金也应上涨至33048元。2.上诉人主张的房屋占有使用费不仅有合同依据，也符合房屋租赁市场价格，被上诉人未举证证明房屋占有使用费标准过高，应承担举证不能的不利后果。双倍租金标准的房屋占有使用费符合合同约定和房屋租赁市场价格，没有违反公平原则。3.面对房价日益上涨的现实情况，被上诉人应当预见到租期届满后的市场租金价格，且上诉人已实际损失可获得的租金收益，根据法律规定和合同约定，被上诉人都应当承担房屋占有使用费。4.被上诉人提供的证据《支付凭证》，上诉人有收到被上诉人转账的款项，但上诉人已挂账处理，且汇款为被上诉人单方行为，即上诉人并未实际以租金性质收取上述款项，被上诉人提供的证据职能证明双方均有资金往来，不能由此认定上诉人自2018年1月起有仍有收取被上诉人的租金。一审法院认定被上诉人已缴纳租金至2018年10月与事实不符。一审判决支付房屋占有使用费的起算时间错误。5.上诉人已于2017年11月15日通知被上诉人终止双方的房屋租赁关系，并给予了被上诉人合理的搬迁时间，被上诉人应于2017年12月31日前退出房屋，但被上诉人拒不搬离，无合法依据占有房屋，应根据合同约定承担违约责任，上诉人有权要求其双倍支付租金标准的房屋占有使用费。6.律师费为实现债权所必要且合理的费用，一审法院以律师费未在合同中约定为由驳回上诉人诉讼请求错误。根据《合同法》第九十七条和《房屋租赁合同》第十一条第3项约定，被上诉人应赔偿对上诉人造成的律师费损失。

机电研究院辩称，1.自2016年5月8日至2017年11月15日上诉人与被上诉人成立不定期租赁关系，被上诉人按照28579元/月的标准支付租金长达一年半，而上诉人一直无异议，且上诉人主张房屋占用费时采用的计算标准也依据该金额，故双方实际履行的不定期租赁合同的租金标准已固定为28579元/月。一审法院判决答辩人按照28579元/月的标准支付不定期租赁合同解除后租赁场地占用费正确。2.案涉租赁房屋已被福州市市政府决定征收。上诉人有权收取案涉租赁房屋占有使用费的时间是从被上诉人实际未支付房屋占有费之日起至福州市市政府征收案涉租赁房屋的决定作出之日。被上诉人实际按照28579元/月的标准支付租金或者租赁场地占用费至2018年12月7日，租赁场地自2018年12月份就已被福州市市政府决定征收，即便被上诉人应支付租赁场地占用费，在征收决定作出后该费也应归属于国家，而被上诉人自2019年1月份即已搬离租赁场地，由于一审判决时与一审开庭时的客观情况发生了变化，被上诉人认为一审判决答辩人支付2018年10月8日之后的租赁场地占用费是错误的，请求依法予以纠正。3.无论是没收押金的相关合同约定还是按照最后一个月租金双倍支付逾期腾房占用使用费的相关合同约定均属违约责任的范畴，一审法院根据本案实际情况，以及被上诉人一直及时支付租金和租赁场地占用费的事实，行使自由裁量权，判决被上诉人承担押金数额的违约金，没有任何不当之处。4.上诉人主张答辩人承担律师费，没有任何法律依据和合同上的约定依据。

国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司和机电研究院于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月15日解除；2.机电研究院立即搬离福建省福州市晋安区（建筑面积997㎡）房屋并将该房屋返还给国有房产公司；3.确认国有房产公司有权不予退还机电研究院租赁押金77766元；4.机电研究院支付国有房产公司房屋占有使用费（自2018年1月1日起，按每月28584元标准的双倍支付至机电研究院实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算）；5.机电研究院支付国有房产公司因本案诉讼造成的律师费损失19000元；6.本案的诉讼费用由机电研究院承担。

机电研究院向一审法院提出反诉请求：1.确认国有房产公司和机电研究院之间的租赁合同尚未解除、继续有效；2.国有房产公司应当与机电研究院就租金标准等事项通过双方协商的方式续签租赁合同；3.国有房产公司赔偿机电研究院装修损失（损失数额暂时按10000元计算，实际损失以评估价格为准）；4.反诉费用（含评估费用等）由国有房产公司负担。

一审法院认定事实：2007年8月22日，福州市人民政府办公厅发布榕政办〔2007〕148号文《关于处置已改制、关闭、撤销市属国有企业遗留有关问题的通知》，要求已改制、关闭（终止经营）、撤销市属国有企业的经营性房产全部委托市国有房产管理中心管理处置。2007年12月12日，福州锅炉厂与福州市国有房产管理中心签订一份《福州市国有房产移交确认书》，双方共同确认福州锅炉厂将其原有坐落塔头路197号科技中心（建筑面积7948平方米）移交给福州市国有房产管理中心管理经营。后福州市国有房产管理中心将塔头路197号福州市锅炉厂科技大楼及相关店面交由国有房产公司负责出租、招租等经营管理。

2013年5月7日，国有房产公司（出租方，甲方）与机电研究院（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于福州市晋安区的房产，建筑面积997㎡；租赁期限36个月，自2013年5月8日起至2016年5月7日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月书面向甲方提出，在同等条件下，乙方享有优先权，租金标准由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年租金每月每平方米26元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金25922元，第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年租金为每月每平方米27.3元，此后依此类推；物业管理费每月每平方米2元，合计每月物业管理费1994元；乙方应于每个月25日前向甲方一次性支付本月租金和物业管理费；为了提升大楼的整体价值，乙方应参与对大楼和小区整体改造，发生费用按租赁面积所占大楼面积比例由乙方自行承担，改造工程无偿归甲方所有；乙方于签署本合同时向甲方交付三个月租金的租赁押金77766元，租赁期满，乙方无违约情形且甲方按时完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；本合同期满后或因本合同第七条、第八条、第十一条第2项、第3项以及第十二条第4项、第5项、第8项的约定终止的，租赁物内的固定装修物无偿归甲方所有，乙方新添置的可以移动的设备和家具归乙方所有；本合同期满，乙方应无条件立即搬出租赁物，逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月的按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付逾期腾房占有使用费；甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失等内容。期满后，双方未再订立新的租赁合同，机电研究院继续使用上述租赁房屋至今，并向国有房产公司银行账户按月汇入房屋租金至2018年9月（对应支付期间为2018年9月8日至2018年10月7日）。2017年11月15日，国有房产公司向机电研究院送达一份《通知》，告知双方的房屋租赁关系自本通知发出之日终止，自本通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续；同意参加公开招租的，通过公开招租程序中标后，重新签订新的租赁合同；不参加公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的，将依法强制收回房产。次日，机电研究院提交一份《关于续租福州锅炉厂科技大楼房产的报告》，认为国有房产公司单方面终止租赁合同欠妥。2018年1月11日，国有房产公司向机电研究院发出律师函，要求积极办理房产移交手续等。2018年２月2日，机电研究院提交《关于请求续租房屋的函》，认为双方的租赁关系继续有效，并请求协商确定合理租金后续签租赁合同。因机电研究院收到解除租赁合同通知后始终未按要求腾退租赁房屋，国有房产公司遂聘请律师提起诉讼，为此支出律师费19000元。

一审法院认为，本案诉争《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，双方虽未续签书面合同，但机电研究院继续使用租赁房屋并支付租金，国有房产公司未提出异议，可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期，双方可以随时解除合同。国有房产公司于2017年11月15日向机电研究院送达解除租赁合同的通知，机电研究院确认收到该通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，双方之间的租赁合同关系于2017年11月15日解除。据此，国有房产公司诉请机电研究院搬离并返还租赁房屋，一审法院予以支持。机电研究院辩称双方已建立新的租赁关系，新的租期延续且尚未届满，并反诉请求确认双方之间的租赁合同尚未解除，国有房产公司应与其续签租赁合同，于法无据，一审法院不予支持。上述租赁合同解除后，机电研究院未按国有房产公司的通知要求腾空搬离租赁房屋，根据双方合同约定，机电研究院已支付的租赁押金77766元，国有房产公司可不予退还。根据一审法院查明的机电研究院继续占有使用诉争房屋，并已支付房屋租金至2018年10月7日的事实，其应参照租赁合同约定且实际支付的租金标准即28579元／月向国有房产公司支付自2018年10月8日起至实际搬离返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。国有房产公司主张按双倍租金标准支付房屋占有使用费，机电研究院认为该标准过高，一审法院认为国有房产公司已没收租赁押金，既是对机电研究院的惩罚，也足以弥补其损失，若再按双倍租金标准计算房屋占有使用费，有违公平原则，故对其上述主张一审法院不予支持。国有房产公司诉请机电研究院赔偿其律师费损失，因双方对此内容未做约定，故一审法院对该项诉请不予支持。机电研究院反诉请求国有房产公司赔偿其装修损失，但未提供相关评估鉴定意见，亦不符合双方关于改造工程和租赁物内的固定装修物无偿归国有房产公司所有的约定，故对该反诉请求本院不予支持。综上，判决：一、福州市国有房产经营有限公司与福建省机电建筑设计研究院2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月15日解除；二、福建省机电建筑设计研究院应于判决生效之日起十日内将福建省福州市晋安区（建筑面积997㎡）房屋腾空并返还福州市国有房产经营有限公司；三、福州市国有房产经营有限公司有权不予退还福建省机电建筑设计研究院租赁押金77766元；四、福建省机电建筑设计研究院应于判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付房屋占有使用费（按28579元／月的标准，自2018年10月8日起计至实际返还租赁房屋之日止）；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回福建省机电建筑设计研究院的反诉请求。一审本诉案件受理费7897元，减半收取计3948.5元，由福州市国有房产经营有限公司负担1710.5元，福建省机电建筑设计研究院负担2238元；一审反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省机电建筑设计研究院负担。

二审中，国有房产公司围绕上诉请求向本院提交房地产估价报告，拟证明原租赁合同约定的房屋占有使用费与市场租金相近。机电研究院对该份证据的真实性、合法性无异议，但认为该估价报告是用以寻找新的租赁户，但无人竞标说明租金的评估过高，国有房产公司用该估价报告证明其损失不合理。机电研究院向本院提交福州市隆顺房屋征收工程有限公司出具的《温馨提示》、国有房产公司出具的《退房通知》和中国农业银行的账户交易明细回单，拟证明案涉租赁房屋已于2018年12月份被福州市市政府决定征收且机电研究院已实际支付租金至2019年1月7日。国有房产公司对以上三份证据的真实性、合法性无异议，但认为案涉房屋被征收是出租人与政府之间的法律关系与本案无关；自2018年开始，国有房产公司一直对机电研究院转账过来的费用挂账处理，并没有收取租金。

经质证，本院对双方二审中提交证据的真实性予以确认。根据现有证据，除对一审法院认定的关于“机电研究院继续使用上述租赁房屋至今，并向国有房产公司银行账户按月汇入房屋租金至2018年9月（对应支付期间为2018年9月8日至2018年10月7日）。”的事实本院不予确认外，对一审法院认定的其他事实，本院均予确认。

另查明，1.福州市隆顺房屋征收工程有限公司于2018年12月12日向福州锅炉厂科技大楼各租户发出《温馨提示》，称根据政府部署，决定启动包括福州锅炉厂科技大楼地块的房屋征收，要求各租户于2018年12月31日前自主搬离。该楼整体已于2019年1月11日由福州锅炉厂科技大楼的物业公司英皇公司全部交接给福州市隆顺房屋征收工程有限公司。机电研究院在2019年1月已搬离租赁房屋。2.案涉租赁合同约定的租期届满后，机电研究院按28579元/月的标准向国有房产公司支付费用至2018年12月18日（对应支付使用案涉房屋期间至2019年1月7日）。

本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租期届满后，国有房产公司与机电研究院未重新签订书面租赁合同，机电研究院继续使用案涉房屋，国有房产公司未提出异议，案涉《房产租赁合同》继续有效，租赁期限变更为不定期，双方可以随时解除合同。国有房产公司于2017年11月15日向机电研究院送达解除合同的通知，机电研究院确认收到该通知，双方之间的房屋租赁合同关系已于2017年11月15日解除。

案涉房产租赁合同解除后，机电研究院未按照国有房产公司通知要求腾空搬离租赁房屋，仍继续占有使用案涉房屋至2019年1月，依照合同约定，一审法院判决国有房产公司可不予退还机电研究院租赁押金77766元正确，本院予以确认。

机电研究院在合同解除后继续占有使用租赁房屋应当支付相应的占有使用费。至于占有使用费的标准，租赁合同虽约定逾期腾房占有使用费按最后一个月租金的双倍标准支付，但因国有房产公司已没收租赁押金，该部分押金已足以弥补其损失，若再按双倍租金标准计算将有违公平。且国有房产公司一审诉请的占有使用费标准亦系按28584元/月计算（按照案涉租赁合同约定第三年每月租金为28579元，机电研究院自租赁合同到期后至搬离租赁房屋一直以28579元/月的标准支付租金或占有使用费），故一审法院认定占有使用费应按28579元/月计算并无不当，本院予以支持。机电研究院已按该标准支付房屋占有使用费至2019年1月7日，2019年1月11日租赁房屋所在大楼已基本腾空并移交给拆迁公司，机电研究院亦在此期间搬离租赁房屋，故机电研究院无需再向国有房产公司支付房屋占有使用费。

关于机电研究院应否承担国有房产公司律师费损失的问题，因双方在《房屋租赁合同》中对律师费费用的承担未作约定，一审法院对此不予支持亦无不当。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2760号民事判决第一项、第三项、第六项；

二、撤销福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初2760号民事判决第二项、第四项、第五项；

三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费13137元，由福州市国有房产经营有限公司负担；一审案件受理费，按一审判决执行。

本判决为终审判决。

审判长　甘　力

审判员　林　辉

审判员　官永琪

二〇一九年八月十五日

法官助理刘晓庄

书记员陈丽萍